中国住房金融发展报告（2022）

应对房地产市场下行应有大思路（代序）
李扬
由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心编写的《中国住房金融发展报告（2022）》（以下简称“报告”）又同读者见面了。这是房地产金融研究中心编写的第四份年度报告。
按照惯例，每一年度的报告都会围绕一个主题展开。鉴于2021年我国房地产市场的形势出现了前所未有的大转折，本年度的主题便聚焦中国房地产市场的趋势性变化。
一　房地产市场与宏观经济运行
在世界上的大多数国家，房地产都是国民经济的支柱产业，与此对应，房地产金融也是多数国家金融体系的重要组成部分。正因为占据如此重要的地位，房地产市场和房地产金融的剧烈波动都强烈影响一国宏观经济的运行。20世纪末以来，房地产市场的扭曲、房地产金融的波动，甚至成为导致多数国家（地区）宏观经济波动和经济长期衰退的主要因素。
日本堪称这方面的典型。20世纪80年代末的日本房地产泡沫破灭引致大量企业破产，破产数量由1992年的5000余家上升至1998年的近20000家。由于日本的企业大多以土地为抵押品向银行借贷，企业的倒闭自然让银行遭受池鱼之殃：1992～2004年，日本银行业累计利润为86.4万亿日元，坏账处理损失累计为96.4万亿日元，净损失10万亿日元。据估计，日本企业和银行为处理泡沫经济付出的成本占GDP的比重年均高达3.5%。房地产市场的狂泻使企业的资产大规模缩水，通过“资产负债表冲击”，大量企业在技术上陷入破产境地。企业在技术上破产进而导致其经营目标扭曲——由利润化转变为负债小化。这样，全社会合格借款者大规模减少，以至于即便央行愿意大规模“放水”，也很少有商业银行和企业愿意借款，“宽货币、紧信用”局面由此形成。企业经营目标的集体扭曲性转型，形成“合成谬误”，在宏观上引发“资产负债表衰退”，日本经济陷入“失去的二十年”甚至“失去的三十年”。
1998年香港的危机尽管由国......

本书分为三个篇章，分别是综合篇、市场篇、专题篇。综合篇对中国住房市场运行整体情况、住房金融形势、房地产企业违约形势及未来风险走势进行了分析；市场篇对七类子市场进行了深入分析，涵括个人住房贷款市场、房地产开发企业融资市场、住房公积金市场、个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场、房地产投资信托基金（REITs）市场、住房租赁市场等；专题篇基于KMV模型和面板回归分析了房地产调控与房企违约风险，并从债券视角剖析了本轮房企危机。

本书分为三个篇章，分别是综合篇、市场篇、专题篇。综合篇对中国住房市场运行整体情况、住房金融形势、房地产企业违约形势及未来风险走势进行了分析；市场篇对七类子市场进行了深入分析，涵括个人住房贷款市场、房地产开发企业融资市场、住房公积金市场、个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场、房地产投资信托基金（REITs）市场、住房租赁市场等；专题篇基于KMV模型和面板回归分析了房地产调控与房企违约风险，并从债券视角剖析了本轮房企危机。

蔡真，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任，中国社会科学院金融研究所副研究员。主要研究领域为房地产市场和房地产金融。
崔玉，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员，主要研究方向为房地产市场、时间序列模型。

章中国住房市场及住房金融总报告（2022）003
一2021年全国住房市场运行情况005
二全国住房金融形势016
三恒大风险事件及房企违约形势023
四全国房地产市场未来风险走势分析036
五2022年全国住房市场及住房金融展望040
市场篇
第二章个人住房贷款市场045
一个人住房贷款市场运行情况047
二个人住房贷款利率走势情况053
三个人住房贷款市场风险状况分析059
四2022年个人住房贷款市场展望067
第三章房地产开发企业融资市场071
一房地产开发企业的资金来源情况073
二房地产开发企业主要融资渠道现状075
三房地产开发企业融资成本情况089
四房地产开发企业债务违约情况分析093
五2022年房地产开发企业融资市场形势展望096
第四章住房公积金市场098
一全国住房公积金运行情况100
二全国31个省区市住房公积金运行情况109
三住房公积金改进措施120
第五章个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场123
一市场情况分析125
二产品特征盘点131
三RMBS重点参数解析132
四产品展望141
第六章房地产投资信托基金（REITs）市场143
一境内REITs市场的发展历程144
二境内REITs市场发展现状148
三中国基础设施REITs呈现的特点162
四基础设施REITs发展展望167
第七章住房租赁市场与住房租赁金融176
一住房租赁市场的政策情况177
二住房租赁市场发展回顾180
三住房租赁企业融资现状190
四我国住房租赁市场和住房租赁金融市场存在的主要问题197
五2022年住房租赁市场和住房租赁金融市场展望198
专题篇
第八章房地产调控与房企违约风险
——基于KMV模型和面板回归的分析203
一引言204
二文献综述205
三研究设计209
四房地产调控对房企违约风险的实证分析216
五结论与政策建议224
第九章房企何以至此
——债券视角的本轮房企危机225
一历史上房企如何陷入债务困境227
二本轮房企危机如何演变230
三本轮房企债务危机特征238

本书分为三个篇章，分别是综合篇、市场篇、专题篇。综合篇对中国住房市场运行整体情况、住房金融形势、房地产企业违约形势及未来风险走势进行了分析；市场篇对七类子市场进行了深入分析，涵括个人住房贷款市场、房地产开发企业融资市场、住房公积金市场、个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）市场、房地产投资信托基金（REITs）市场、住房租赁市场等；专题篇基于KMV模型和面板回归分析了房地产调控与房企违约风险，并从债券视角剖析了本轮房企危机。

蔡真，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任，中国社会科学院金融研究所副研究员。主要研究领域为房地产市场和房地产金融。
崔玉，国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员，主要研究方向为房地产市场、时间序列模型。