【现货速发】房地产开发企业会计与纳税实务 第2版

再版前言

    《房地产开发企业会计与纳税实务》自2010年1月出版以来，承蒙读者朋友的支持和厚爱，至今已连续印刷20次，印数达77 000册。
    由于作者水平有限，2010年4月，在本书出版不到三个月之际，热心读者就建议修改本书。考虑到读者强烈的修改呼声，我们自2010年4月就着手进行修订，其间，我们利用中国会计视野网站向网友广泛征求修改意见，这些年来我们一直在修改书稿，虽数易其稿，但仍不满意。今年“两会”期间，国家领导人终确定了房地产等行业“营改增”的实施日期，如本书第二版再不与读者见面，担心无法向读者交代，故只能守残抱缺，勉强与读者见面。
   本次再版仍采用以房地产业务流程为经，以房地产业务、会计实务、纳税实务为纬的结构，在具体内容上进行了较大的完善和补充。具体如下：
    ，考虑到房地产开发企业大多都采用会计软件的这一现实，在第二章增加了第三节会计软件的初始化设置，并以金蝶软件K/3系统为例，细化具体操作。为实现资源共享，提高记账查账效率，细化了每个会计科目明细设置和项目辅助核算。
　　第二，依据财政部发布的《企业产品成本核算制度（试行）》、财政部会计司编写的《〈企业产品成本核算制度（试行）〉讲解》，重写第四章第二节“房地产开发企业成本核算”。为了便于读者理解，增加了完整的成本核算实例。为提高房地产开发企业会计信息质量，本书在第四章增加了第三节“工程计量与支付会计实务”，细化了开发成本（资产）和应付账款（负债）的确认、计量。 
    第三，全书根据“营改增”政策重写纳税实务、会计实务，涉及增值税的部分遍布每个章节；增值税政策更新至2016年5月1日，部分法规及地方性规定更新至2016年5月20日。
　　第四，在第五章增加了第四节“企业所得税预缴纳税实务”，在第八章对原12张企业所得税纳税申报表更新为41张企业所得税纳税申报表。除增值税、企业所得税外，书中相关财税法规更新至2016年5月1日。
　　第五，为贴近实务，我们结合房地产具体业务，针对实务中遇到的实际问题，增加了会计实务解析和纳税实务解析。针对读者和网友提出的版中例子简单的意见，我们对书中例题进行了重新编写，这些例题都来自房地产开发企业真实案例。
　　感谢大连出版社毕华书、刘丽君、侯娟娟等老师及出版社为本书出版付出的辛劳。感谢中国会计视野网及尹成彦、吕晓雷、杨武等老师对本书出版及推广所作的努力，感谢房地产会计网、房地产财务网的好评和推广，感谢对版给予重大支持的唐爱军老师，感谢云中飞老师、珠海中拓正泰会计师事务所的再版建议，感谢曹辉、杨雨润、游军等老师专门撰文对本书提出修改意见，感谢潘广伟、王太星以及中国会计视野网、房地产会计网、房地产财务网众网友对本书修订提出的宝贵意见，希望你们能一如既往地支持本书。
　　由于作者水平有限，加上“营改增”政策出台时间短，有些问题各地规定及答复尚未统一，不足之处难以避免，敬请大家批评指正。
　　                                   

     编者
      2016年5月20日

本书采用以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为线索，以会计流程为补充的结构体系，对房地产开发各阶段涉及的税务与会计事项进行了分析，重点介绍了房地产开发企业的业务、会计和税务处理。

李曙亮，1975年6月出生，中国注册会计师、中国注册税务师、中国注册资产评估师、国际注册内部审计师（CIA），高级会计师职称。2002年3月至今在河南东方今典房地产集团有限公司从事内部审计工作，曾在《财务与会计》等杂志发表文章十余篇，所写的文章2005年度被《财务与会计》编辑部评为优秀文章。

目录

章总论1
节房地产开发企业业务概述1
第二节房地产开发企业会计概述3
第三节房地产开发企业纳税概述8

第二章企业设立阶段13
节企业设立阶段业务概述13
第二节企业设立阶段纳税实务16
第三节会计软件的初始化设置20
第四节企业设立阶段会计实务45

第三章取得土地阶段49
节取得土地阶段业务概述49
第二节取得土地阶段纳税实务56
第三节取得土地阶段会计实务68

第四章开发建设阶段74
节开发建设阶段业务概述74
第二节房地产开发企业成本核算78
第三节工程计量与支付会计实务109
第四节其他相关业务会计实务117
第五节开发建设阶段纳税实务137

第五章转让及销售阶段149
节转让及销售阶段业务概述149
第二节营业税改增值税纳税实务157
第三节土地增值税清算纳税实务170
第四节企业所得税预缴纳税实务192
第五节转让及销售阶段会计实务196

第六章投资性房地产211
节投资性房地产业务概述211
第二节投资性房地产纳税实务213
第三节投资性房地产会计实务218

第七章利润形成及分配235
节利润形成及分配业务概述235
第二节利润形成及分配会计实务238

第八章企业所得税247
节企业所得税汇算清缴247
第二节企业所得税汇算举例279
第三节所得税会计处理实务306

第九章财务报告319
节财务报告概述319
第二节资产负债表323
第三节利润表328
第四节现金流量表332
第五节所有者（或股东）权益变动表341
第六节财务报表附注345

附录：房地产相关法律法规356

参考文献364

本书采用以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为线索，以会计流程为补充的结构体系，对房地产开发各阶段涉及的税务与会计事项进行了分析，重点介绍了房地产开发企业的业务、会计和税务处理。

李曙亮，1975年6月出生，中国注册会计师、中国注册税务师、中国注册资产评估师、国际注册内部审计师（CIA），高级会计师职称。2002年3月至今在河南东方今典房地产集团有限公司从事内部审计工作，曾在《财务与会计》等杂志发表文章十余篇，所写的文章2005年度被《财务与会计》编辑部评为优秀文章。

作者扎实的专业素养、对事业的执著追求给我留下了深刻的印象。本书凝结了作者多年的心血，是不可多得的好书！——尹成彦 上海国家会计学院信息与远程* 副主任

本书由多年从事房地产会计实务工作的人士编写，结合房地产开发的操作流程和*财税法规，展开详细说明，是财务人员***的案头工具书。—— 陈旭 大华集团上海商业投资发展有限公司 财务经理

编者们以丰富的实战经验和技巧，从房地产业务流程出发，阐述房地产会计和纳税实务的重点难点，为房地产会计人分忧。本书是房地产会计人不可多得的随身手册。——张大春 上海复星创富投资管理有限公司 财务副总监                                                     
本书探讨会计与纳税实务问题，可谓切中要害；同时，会计是纳税实务的基础与支撑，故书中内容亦蕴涵会计基础逻辑，读者必能开卷有益。——王大力 西南证券研究员 《地产阳谋》作者    
                                               
这是一本“手把手”教给房地产开发企业会计人员会计与纳税实务的“傻瓜书”，但是却充满智慧，充分展示了一线会计人员践行会计理论以及从事房地产企业财务会计工作中积累的点滴经验，充分证明了“实践出真知”这句话。——王纪平 北京工商大学会计系主任