【现货速发】中国改革最话题：十八届三中全会2014年""十大改革热点专家解析

 　　话题八：房产税能否抑制高房价
　　“从2014年1月1日起，我国将全面开征房产税！”
　　今年10月，一则关于明年要开征房产税的消息在网络上流传开来，还附有详尽的“实施细则”。后经证实，这一消息的内容不过是某房地产研究中心提出的研究
　　意见，经过网络放大后，被作为“房产税开征”的消息散播开来。消息虽然是假消息，但也折射出在房价
　　连年上涨的形势下，不少人寄希望于开征房产税来抑制高房价的心态。十八届三中全会《决定》明确提出，要加快房地产税立法并适时推进改革，反映了中央对房地产领域税收立法的高度重视。那么，究竟什么是房产税？房产税是不是要全面推开？房产税到底能不能抑制当前的高房价呢？
　　◎房产税的具体含义
　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入征收的一种财产税。房产税是古今中外各国政府广为开征的一项传统税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段。我国古籍《周礼》上所称“廛布”即为初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。
　　中华人民共和国成立后，1950年1月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税。同年6月，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》。1973年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外国侨民和房地产管理部门续征收城市房地产税。1984年10月，对企业恢复征收城市房地产税。
　　同时，鉴于中国城市的土地属于国有，使用者没有土地产权的实际情况，将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，一直沿用至今。《中华人民共和国房产税暂行条例》的要点大致有三项：征税范围（包括城市、县城、建制镇和工矿区，其中建制镇的征税范围是否包括所辖行政村，由省级人民政府确定）；计税依据（自用房产的计税依据为房产原值，出租房产的计税依据为租金，自用、出租房产税率分别为1.2％、12％）；免税规定（国家机关、人民团体、军队、财政拨付事业经费的单位以及个人自用房产免税）。
　　我国房产税属于地方税，即税收收入完全归地方政府。其收入规模相当小，开征当年实现税收微乎其微。一直以来，房产税占地方税收收入比重也比较小，如2010年全年实现房产税收入894.06亿元，同比增长11.2％，房产税收入占税收总收入的比重为1.2％。需要注意的是，我国房产税是一直以来就征收的税种，但并不向个人自住房产征缴。近年来不少专家学者所提出的“开征房产税”的建议，是指扩大房产税的征税范围，面向拥有多套房产的普通居民开征，而不是说要建立一个新的税种。
　　◎房产税有什么样的作用？
　　近几年来，要问广大群众关注的是什么，那么高房价无疑是能够进入前三名的热门话题。自2003年以来，我国城市房价一路“高歌猛进”，不断挑动着人们的神经。为控制房价涨势，国家采取了一系列调控措施。其中很重要的一种调节工具就是税收，然而近些年来的税收调节主要体现在交易环节上，如对5年以内的二手房交易征收5.6％的营业税等。这种“重交易环节、轻保有环节”的税收工具，虽然可以在一定程度上限制投机需求，但在房地产市场供求失衡的情况下，交易环节的税负十分容易转嫁给购买者。如北京的二手房交易市场上，卖方提出的都是“净得价”，所有税费都由买方承担，实际上反而增加了购买成本，变相推高了房价，却没有起到抑制投机的作用。
　　房地产市场上之所以投资投机成风，造成房价过快上涨，一个很重要的原因就在于房产持有成本过低。目前，我国在房产保有环节的主要税种只有城镇土地使用税和对经营性房地产征收的房产税，且事实上征收率较低。在房价上涨的预期下，拥有多套房产的家庭，很少考虑将房子出租或尽快出售，而是待价而沽。其结果不仅放大了房地
　　产市场的供求矛盾，而且导致大量房屋空置，二手房市场发展缓慢，
　　房屋租赁市场供应短缺，房价和房租都居高不下。
　　从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有住房普遍征收，无论是增量和存量都在纳税范围内，房产税由此发挥着两项重要作用：一是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会
　　财富再分配的作用。
　　但是，我国现行房产税是根据20世纪80年代中期的经济体制、社会条件、经济水平和征管能力设计的，存在的问题就是对位于农村的房产、城镇个人住房、财政拨付事业经费单位房产均不征收，这既减少了地方收入，也不利于有效发挥房产税调节收入和财富分配的重要功能。为了更好地通过调控控制房价涨势、稳定房地产市场，
　　改革完善房产税制度就成为当务之急。
　　有学者指出，推进房产税改革，主要是加快推出房地产保有环节的税收，以增加住房保有环节的成本，达到遏制投机的目的。同时，又可以让大量空置房进入二手房市场和租赁市场，从而增加供应，缓解总体供需矛盾。此外，普遍开征房产税也可以为地方政府提供较为稳定的收入来源，解决分税制改革以来地方财政过度依赖土地出让金
　　的状况。土地财政不是长久之计，通过征收房产保有环节税来增加地方的收入，更加合理、稳定、细水长流，也体现了社会公平。
　　房产税是不是要全面推开？
　　普遍开征房产税，涉及千家万户，与每个家庭的切身利益紧密相关，广大群众都非常关注相关政策的动向，“房产税究竟何时推开”也成为房地产领域一个热度颇高的问题。
　　从远期来看，普遍开征房产税是大势所趋，但出于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。对个人住房征税需要在制度设计和管理机制等方面进行充分研究论证并在实践中逐步试点探索。2011年1月，经国务院批准，上海、重庆两地分别启动房产税改革试点。
　　根据试点方案，重庆市房产税主要对高档商品住房征收，具体是对存量和增量独栋商品住宅征收，税率在0.5％—1.2％之间，共分三档。在1月28日之前购买的存量独栋商品住宅可享受180平方米免税面积，新购独栋商品住宅可享受100平方米免税面积。与重庆主要针对高档、别墅征收，同时存量增量均包括在内不同的是，上海主要针对新增一般房产，将人均60平方米作为起征点，采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房屋税率就越高。
　　近3年来，上海、重庆两地试点总体运行平稳，向社会传递了房产税改革的明确信息，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控的要求。同时，社会上也流传着“房产税试点扩围”、“房产税近期普遍开征”等说法。有不少人认为，试点时间已经不短，应该借着十八届三中全会全面深化改革的东风，进一步扩大试点范围，或者
　　直接开始全面征收房产税。那么，怎么看待这一观点呢？
　　十八届三中全会《决定》中涉及房产税的内容主要就是一句话：“加快房地产税立法并适时推进改革”。从文句本身来看，下一步首先应该是加快立法步伐，而不是扩大试点或直接推行，这体现了依法行政的精神和要求。有学者指出，房产税不经过人大立法通过，总依靠行政性法规是不恰当的。特别是近年来房产税试点依据的仍然是国务院会议精神，不仅不是法律，而且违背现行《条例》中“非经营房产不征税”的规定，如要扩大铺开，其中可能出现的一系列问题也就没了法律保障。
　　还应值得注意的是，《决定》中提到了一个新概念：“房地产税”，房地产税与房产税虽然仅有一字之差，但却是两个完全不同的概念。有学者认为，房地产税是一个综合概念，指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税种。中国财税法学研究会会长刘剑文指出，房地产税绝不等于房产税，三中全会提出房地产税改革，应该同时涉及房产
　　税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税四大相关税种的共同改革。这一改革应是先对房地产税立法，而非简单修订现行房产税暂行条例，解决房产税开征程序正当性不足的问题，使推进的部门不再只是财税部门，人大也加入进来。作为面向普通纳税人征收的税种，应在各方达成共识后再确定改革方向和步骤，并落地加以实施，而非继续简单扩大房产税试点城市范围。
　　因此，“房产税即将全面推开”的说法，缺乏现实的法律依据和住房信息基础数据、评估技术的支撑，也不符合十八届三中全会精神，是一种误解误读。
　　2014年3月9日，全国人大常委会法工委副主任阚珂在答记者问时表示，房地产税法草案已由全国人大相关工作部门和国务院相关机构共同起草，条件成熟时会依法提请审议。“两会”期间，国税总局局长王军也表示，将配合有关方面，加快房产税立法的进程。这意味着，下一步房产税的改革方向并非“试点征收扩围”或“全面推开”，
　　而是首先进行房地产税制设计，这也表明十八届三中全会提出的“要加快房地产税立法”将进入实施阶段。