房屋买卖纠纷典型案例解析：“八五”普法用书·法官说法（第二辑）

全书共分为四个篇章，分别为“章 商品房预售、销售合同签约环节”“第二章 商品房预售、销售合同履行环节”“第三章 二手房买卖合同签约环节”“第四章 二手房买卖合同履行环节”，涵盖了我国社会商品房和二手房买卖领域及不同环节常见的法律问题。本书首先分别通过五个案例和六个案例，对商品房预售、销售合同签约环节和履行环节为常见的纠纷进行了详细解读；其次又各以五个案例，对二手房买卖合同签约和履行环节为常见的纠纷作出了具体解析。案件类型全面，案例选取新颖且具有代表性，法律条文解读细致，知识拓展深入浅出，具有较强的针对性、实用性和可读性。

鲁桂华，北京市第二中级人民法院党组书记、院长、审判委员会委员、一级高级法官，北京市政协委员。从事审判工作30余年，具有丰富的基层、中、高级法院审判工作经验，先后承担《行政诉讼一并解决民事争议》等12项省部级司法研究课题，撰写的多篇论文在《法律适用》《人民司法》《人民日报》等期刊、报纸刊发，作为主编编写了《经典案例分类精解》等多部法律专著，在物权、侵权、合同等民商事领域有较深的造诣。

章 商品房预售、销售合同签约环节

案例一 商品房认购与定金——签订认购书后未签订正式合同，定金能否退回？ / 003

案情回顾 / 003

（一）签订认购书后，合同没签成 / 003

（二）案件审理过程 / 004

法理分析 / 005

（一）认购书的性质 / 005

（二）认购书的约束力 / 007

（三）定金的处理 / 008

知识拓展 / 009

（一）定金要以书面合同形式约定 / 010

（二）定金合同属于实践合同 / 010

（三）定金数额有限制 / 010

（四）定金罚则与违约金的竞合适用 / 010

普法提示 / 011

（一）审慎签约，勿冲动消费 / 011

（二）尽力留证，勿一问三不知 / 011

案例二 开发商预售的房屋都是商品房吗？——解析《商品房买卖合同司法解释》条 / 012

案情回顾 / 012

法理分析 / 013

（一）《商品房买卖合同司法解释》的适用范围 / 014

（二）商品房的概念、分类和特征 / 014

知识拓展 / 015

（一）商品房以外可预售的房屋 / 015

（二）法律与司法解释 / 017

普法提示 / 018

（一）擦亮慧眼，购买时看清房屋类型 / 018

（二）耳听八方，诉讼时注意法官释明 / 019

案例三 认真对待卖房广告——商品房销售广告被视为要约的条件 / 021

案情回顾 / 021

（一）案件事实 / 021

（二）诉辩意见 / 022

（三）争议焦点 / 022

法理分析 / 023

（一）视为要约的条件 / 023

（二）个案具体辨析 / 025

知识拓展 / 026

（一）商品房销售广告 / 026

（二）要约与要约邀请 / 028

（三）虚假广告的认定 / 030

普法提示 / 031

（一）审阅文本，排除权利限制条款 / 031

（二）协商补充，将关键事项明确 / 032

（三）留存资料，避免纠纷时有理无据 / 032

（四）专业介入，让诉求更站得住脚 / 032

案例四 房屋预售合同的效力问题——房屋预售合同五证不全时的合同效力如何？ / 033

案情回顾 / 033

法理分析 / 035

（一）本案房屋预售合同为什么被法院确认无效？ / 036

（二）关于合同无效的后果问题 / 037

（三）关于合同无效的损失赔偿问题 / 037

知识拓展 / 038

（一）商品房预售和现售的区别 / 038

（二）什么是商品房销售“五证齐全”？ / 039

普法提示 / 040

（一）查看开发商销售房屋的五证是否齐全 / 040

（二）查验商品房开发商是否具有房地产开发资质和房屋性质 / 041

（三）审慎签订商品房预售或买卖合同 / 041

案例五 团购预售商品房应当注意的问题——未成功购房，团购费怎么办？ / 042

案情回顾 / 042

（一）老张参加期房团购，买到问题房 / 042

（二）讨要无门，诉至法院 / 043

（三）法院依法维护当事人合法权益 / 043

法理分析 / 044

（一）本案中的被告主体问题 / 044

（二）老张所签商品房预售合同的效力问题 / 045

（三）居间费用应否退还 / 045

知识拓展 / 046

（一）合同成立的条件 / 046

（二）我国法律有关居间合同的规定 / 047

（三）购买期房应当注意什么？ / 047

（四）付款凭证问题 / 048

普法提示 / 048

（一）购房人购买期房时，应当首先审查该项目的商品房预售许可证 / 048

（二）很多团购看上去优惠，实际陷阱颇多 / 048

（三）上工治未病，不治已病 / 049

（四）提升法律素养，掌握应有的法律常识 / 050

第二章 商品房预售、销售合同履行环节

案例一 卖房人不同违约情形应承担相应责任 / 053

案情回顾 / 053

（一）案件事实 / 053

（二）诉辩经过 / 054

（三）审理结果 / 055

法理分析 / 056

（一）违约金与违约责任 / 056

（二）不可抗力与免责事由 / 057

（三）住宅楼产权证与房屋产权证 / 058

知识拓展 / 060

（一）预售商品房合同的效力 / 060

（二）建设工程规划和建设用地规划 / 061

（三）业主的成员权及公共设备设施 / 061

普法提示 / 061

案例二 商品房预售合同履行——逾期交房违约责任的认定 / 063

案情回顾 / 063

法理分析 / 065

（一）为什么首次交房失败的责任由卖方乾朝公司承担？ / 065

（二）为什么买方赵亮第二次拒绝收房的理由不成立？ / 066

知识拓展 / 067

（一）交房是否等同于“交钥匙”？ / 067

（二）商品房交付的法律意义 / 067

（三）商品房交付的条件 / 068

（四）常见预售商品房交付问题及处理 / 069

普法提示 / 070

（一）做足功课 / 070

（二）吃透合同 / 071

（三）擦亮眼睛 / 071

案例三 商品房预售合同履行——商品房质量问题的处理 / 072

案情回顾 / 072

法理分析 / 074

（一）涉案房屋质量问题的认定 / 074

（二）买受人行使解除权的依据 / 075

（三）房屋买卖关系解除的后果 / 075

知识拓展 / 076

（一）常见的房屋质量问题 / 076

（二）出卖人的维修义务 / 077

（三）对商品房质量问题的处理 / 079

普法提示 / 079

（一）把好签约关 / 079

（二）注意保存证据 / 079

（三）用好住宅质量保证书 / 080

案例四 关注合同中的“其他”——《商品房预售合同》履行中的其他设施交付问题 / 081

案情回顾 / 081

（一）乔迁之喜引起的诉讼 / 081

（二）审理过程 / 082

法理分析 / 084

（一）合同纠纷类案件，守约方主张违约责任的法律依据 / 084

（二）合同约定不明的法律适用问题 / 084

（三）违约金调整的适用 / 086

知识拓展 / 087

普法提示 / 090

（一）商品房开发企业在房屋销售过程中应增强主体责任意识 / 090

（二）购房人应增强契约意识 / 091

（三）出现纠纷要理智处理，留存证据，合理制定维权目标 / 092

案例五 过户前商品房被开发商的债权人申请法院查封了怎么办？——解析买房人提起案外人执行异议之诉 / 094

案情回顾 / 094

（一）半路杀出程咬金——煮熟的鸭子也会飞走？ / 094

（二）峰回路转能否见柳暗花明？ / 095

法理分析 / 097

（一）《内部认购书》能否算作商品房买卖合同？ / 098

（二）刘大爷名下已有房屋，是否不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求？ / 099

知识拓展 / 101

（一）过户前，购房人对房屋享有什么权益？ / 101

（二）强制执行时对购房人的权利破格优先保护的情形 / 102

（三）什么是案外人执行异议之诉？ / 104

普法提示 / 104

（一）规范签约 / 104

（二）积极谨慎履约 / 105

（三）诚信诉讼 / 105

案例六 开发商逾期办理房产证怎么办？——逾期办证违约金的适用与调整 / 106

案情回顾 / 106

法理分析 / 107

知识拓展 / 108

（一）违约金的同时主张 / 108

（二）违约金的分段主张 / 108

（三）王芳的违约金主张为何未得到支持？ / 109

普法提示 / 110

（一）重点关注合同重要条款 / 110

（二）注意证据的保存 / 110

第三章 二手房买卖合同签约环节

案例一 购买二手房要注意签约流程和细节——避免因恶意串通损害第三人利益而导致合同无效 / 115

案情回顾 / 115

法理分析 / 118

（一）合同无效的相关规定 / 118

（二）共有人擅自出售房屋不导致房屋买卖合同无效 / 119

知识拓展 / 119

（一）当事人主张恶意串通要考虑证据的证明标准 / 119

（二）恶意串通存在双方共同作为的情形，也存在相互配合的行为 / 120

普法提示 / 120

（一）房屋手续是否齐全 / 120

（二）要了解房屋是否存在共有权人 / 121

（三）购房人应当对所选房屋进行勘验 / 121

案例二 “阴阳合同”的效力——规避国家税收政策的合同效力认定 / 122

案情回顾 / 122

法理分析 / 124

（一）“阴阳合同”的效力问题 / 124

（二）“阳合同”价格条款效力问题 / 125

（三）房屋真实的交易价格如何认定？ / 125

（四）税费如何负担？ / 126

知识拓展 / 126

（一）“阴阳合同”产生的原因 / 126

（二）“阴阳合同”的危害 / 127

（三）“阴阳合同”的形式 / 127

（四）“阴阳合同”的签订 / 127

（五）“阴阳合同”的效力 / 128

（六）“阴阳合同”的履行 / 128

（七）杜绝“阴阳合同”的举措 / 128

普法提示 / 129

（一）诚信签订买卖合同 / 129

（二）“阴阳合同”签不得 / 129

（三）认真阅读、理解合同 / 129

（四）积极保存签约证据 / 130

（五）积极理性沟通 / 130

案例三 解除房屋抵押责任归属——房屋买卖合同签约时注意事项 / 131

案情回顾 / 131

法理分析 / 133

（一）诉争房屋的解押义务应由谁负担？ / 134

（二）买方何小丽是否具有导致合同无法履行的违约行为？ / 134

（三）中介公司责任问题 / 135

知识拓展 / 135

（一）签订合同前注意事项 / 135

（二）签约过程中注意事项 / 136

（三）签约后注意事项 / 138

普法提示 / 138

（一）确认是否属于学区房 / 138

（二）了解落户时间 / 139

（三）户口迁入迁出 / 139

（四）违约条款约定 / 139

案例四 共有人擅自卖房，买房人怎么办？——房屋共有人意愿对合同履行的影响及责任分担 / 140

案情回顾 / 140

法理分析 / 141

（一）涉案房屋买卖合同的效力 / 141

（二）涉案房屋买卖合同是否还存在继续履行的可能？ / 142

（三）致使涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约方的认定及违约责任的承担 / 145

知识拓展 / 146

（一）共有房屋买卖中无权代理与无权处分的识别 / 146

（二）共有房屋买卖中无权代理和无权处分的法律效果 / 147

普法提示 / 150

案例五 “新盘”与“新房”——房屋交易过程中房产经纪公司必要的说明、告知义务 / 152

案情回顾 / 152

法理分析 / 155

（一）买方王小明是否存在违约行为，其已付定金是否可以退还？ / 155

（二）楼房产经纪公司是否尽到了必要的说明告知义务？ / 156

知识拓展 / 157

普法提示 / 158

第四章 二手房买卖合同履行环节

案例一 房屋出卖人死亡后的合同履行问题——夫或妻一方出售拆迁安置房屋后死亡的合同履行问题 / 163

案情回顾 / 163

法理分析 / 165

（一）物权归属 / 165

（二）合同履行 / 167

知识拓展 / 168

（一）合同合法有效 / 168

（二）合同标的具备履行条件 / 168

（三）合法维权 / 169

普法提示 / 170

案例二 房屋买卖合同的履行──实际交付的房屋与约定不一致责任由谁承担？ / 172

案情回顾 / 172

（一）纠纷始末 / 172

（二）法院判决 / 173

法理分析 / 174

知识拓展 / 177

普法提示 / 178

（一）遵守契约精神 / 178

（二）妥善签订房屋买卖合同 / 178

（三）注重证据的保留 / 179

（四）慎重拒收房屋和行使合同解除权 / 179

案例三 二手房买卖过程中，遇到“凶宅”怎么办？——解析司法实务对“凶宅”的认定及处理 / 180

案情回顾 / 180

（一）老伴不堪病痛折磨在楼道自缢身亡 / 180

（二）老伴去世后，老杜将房屋售予王女士 / 180

（三）王女士装修过程中听闻房屋竟是“凶宅” / 181

（四）王女士一怒之下诉请法院撤销二手房买卖合同 / 181

（五）老杜构成欺诈，合同应予撤销并由老杜赔偿损失 / 182

法理分析 / 183

（一）允许反悔——遇到“凶宅”的维权途径 / 183

（二）存在限制——维权的时间很重要 / 184

知识拓展 / 186

（一）何谓“凶宅”？ / 186

（二）中介格式合同中“凶宅”的“猫腻” / 187

（三）“凶宅”买卖合同就一定会被撤销吗？ / 188

（四）出售房屋时，卖方应该披露哪些信息？ / 188

普法提示 / 189

（一）买方：防患未然，该出手时就出手 / 189

（二）卖方：诚实信用，以免竹篮打水一场空 / 190

案例四 卖旧买新——房屋连环买卖中的风险防范 / 191

案情回顾 / 191

（一）通过卖旧买新方式进行的房屋置换容易引发争议 / 191

（二）法院审理结果 / 193

法理分析 / 195

（一）合同相对性原则 / 195

（二）“连环买卖”法律关系的认定 / 195

（三）解除权的享有 / 196

（四）违约金的承担 / 197

知识拓展 / 197

（一）前一手房屋买卖合同被认定为无效怎么办？ / 197

（二）前一手买卖合同被认定为无效，后一手买受人权利如何保障？ / 198

（三）房屋连环买卖，均未办理产权登记怎么办？ / 198

普法提示 / 199

（一）要高度重视房屋买卖合同的内容 / 199

（二）要确保房屋买卖合同尽可能包括协商一致的全部内容 / 199

（三）要正确认识附条件的房屋买卖合同 / 199

案例五 合同的无责解除——政府调控政策导致房屋买卖合同无法继续履行时如何处理？ / 201

案情回顾 / 201

（一）

买方因新政导致首付款增加150万元，无力支付，要求解除合同并退款 / 201

（二）案件审理过程 / 202

法理分析 / 203

（一）政府房地产调控政策是否确实影响了涉案房屋买卖合同的

履行？ / 203

（二）政府房地产调控政策对合同履行造成的障碍程度是否严重？ / 204

（三）合同对于履行障碍是否有特殊约定？ / 205

（四）合同解除后的结果如何处理？ / 206

知识拓展 / 206

普法提示 / 207

（一）准确解读相关政策 / 207

（二）完善合同审慎签约 / 208

（三）诚信履约及时止损 / 208

案例一  

商品房认购与定金

——签订认购书后未签订正式合同，定金能否退回？

刘佳

近几年的楼盘销售现场可谓一片火爆，提前几个月便要排卡、排号，到了现场更是红旗招展、人山人海。很多购房者匆忙看了沙盘，逛了样板间，在非常短的时间内便签订了房屋认购书并交纳了定金。按理说，买房可是大事，不能“冲动消费”，但如果回家之后不想买了，或者签正式合同时和开发商没谈拢，又或者后来发现交易细节或房屋情况和当初售楼人员介绍的不一样了，那房子能不能不买？定金能不能退？这是很多人关心的问题。这个问题其实并没有一个统一的答案，需要具体情况具体分析。下面通过一个案例，来介绍这类纠纷的处理思路。

案情回顾

（一）签订认购书后，合同没签成

2018年10月15日，老陈经朋友介绍到北京市一处新开发的楼盘“风景花园”看房，看房后对小区的环境、房屋的户型都很满意，于是决定在该小区购买一处住房。当日，老陈（乙方）与开发商风景公司（甲方）签订了一份《认购书》，约定：一、乙方拟购买甲方开发的“风景花园”1号楼1601号房，房价为每平方米34390元，总价为6215300元……三、1.乙方在签订本认购书的同时，交付甲方50000元定金，定金不计利息，并于签订《商品房买卖合同》时冲抵购房首付款。2.乙方应于本认购书签订之日起7日内，到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》。3.若乙方未在上述约定的时间内到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》、补充协议以及其他附件和相关文件，视为乙方自动放弃所认购房屋，已交定金归甲方所有，甲方有权单方面解除本认购书，自行处置该房屋且无须另行通知乙方；但甲方如在前述期限内将上述房屋另售他人，应双倍返还乙方已交付的定金，同时本认购书自动失效，双方权利义务即时终结……6.乙方已充分了解所认购商品房的基本情况，有关购房协议条款以双方签订的《商品房买卖合同》为准。7.涉及国家和地方限购政策，乙方保证在签订本认购书时乙方符合限购政策允许的买受人资格……五、本认购书一式二份，甲方执一份，乙方执一份，本认购书自双方签订《商品房买卖合同》后失效。同日，老陈从风景公司处领取由风景公司工作人员代为签名的一份“风景花园诚意金申领单”。次日，老陈向风景公司交纳定金50000元，风景公司工作人员向老陈开具一份定金收据，同时在《认购书》上注明1601号房价格在签订《商品房买卖合同》前待定。在这之后，老陈多次催促风景公司要求签订《商品房买卖合同》，均因付款方式是一次性付清房款还是分期付清房款存在争议等原因，导致双方至今未签订《商品房买卖合同》。

老陈于2019年11月15日向一审法院起诉，请求：1.判令被告开发商风景公司双倍返还老陈购房定金100000元；2.判令被告开发商风景公司赔偿老陈延误一年时间购房的损失180000元；3.本案诉讼费用由被告开发商风景公司承担。

（二）案件审理过程

一审法院经审理认为，本案所涉及的《认购书》和诚意金申领单均是《商品房买卖合同》当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是《商品房买卖合同》的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案双方当事人在签订《认购书》和诚意金申领单，且原告已交付定金之后，均负有进一步协商签订《商品房买卖合同》的义务。另根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，即应由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。原告签署的《认购书》上约定《商品房买卖合同》的签订时间为《认购书》签订后7日内，但双方未对签订合同的具体时间及付款方式进行约定，原告不能接受被告要求其一次性付款的方式，并由此发生争议，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，应认定为不可归责于当事人双方的事由，出卖人风景公司应将定金返还给买受人，对原告要求被告赔偿其迟