房地产与建设工程法律实务(第二版)

　　◆整合房地产与建设工程领域现行有效的法律、行政法规、其他相关规范性法律文件规定的主要内容，基本反映可依之法的全貌，可作为研究者进行比较研究、全国性规定与地方规定整合的素材。
　　◆择优选用人民法院相关案例及其他经典案例，从不同侧重点进行研究，可为研究者观察司法实践进展提供素材。
　　◆发挥作者实务经验丰富的优势，详细介绍实务工作中涉及的各个环节与方面，供业内人士对照查漏补缺，有利于相关当事方全面履行义务、依法承担责任，共建法治诚信社会。

　　◆整合房地产与建设工程领域现行有效的法律、行政法规、其他相关规范性法律文件规定的主要内容，基本反映可依之法的全貌，可作为研究者进行比较研究、全国性规定与地方规定整合的素材。
　　◆择优选用人民法院相关案例及其他经典案例，从不同侧重点进行研究，可为研究者观察司法实践进展提供素材。
　　◆发挥作者实务经验丰富的优势，详细介绍实务工作中涉及的各个环节与方面，供业内人士对照查漏补缺，有利于相关当事方全面履行义务、依法承担责任，共建法治诚信社会。

　　丁小军，男，国浩律师（武汉）事务所合伙人。武汉大学国际法专业（国际私法方向）硕士研究生毕业，获法学硕士学位。武汉市律师协会房地产专业委员会副主任，武汉建筑业协会法律服务专家库专家。上海仲裁委员会、武汉仲裁委员会、南京仲裁委员会、珠海国际仲裁院、宜昌仲裁委员会仲裁员。

章　主要土地制度及相关问题
　节　可用于房地产开发的土地及相关问题
　　一、可用于房地产开发的土地
　　二、土地储备制度与一级开发
　　三、国有土地上房屋征收与补偿
　　四、农用地转为建设用地与集体所有土地征收
　　五、土地闲置
　　六、城市居民购买集体土地上建设的住宅的相关问题
　第二节　国有建设用地使用权出让
　　一、出让的计划性
　　二、出让建设用地使用权的具体要求
　　三、建设用地使用权年期及相关问题
　　四、开、竣工制度安排
　　五、建设用地使用权招拍挂历史渊源
　　六、招拍挂概述
　　七、招拍挂公告
　　八、招标
　　九、拍卖
　　十、挂牌
　　十一、出让价格控制
　　十二、房地产开发企业参加挂牌的注意要点
　　十三、对招拍挂的评价
　　十四、国有建设用地使用权协议出让
　　十五、国有建设用地使用权出让合同
　　十六、出让土地使用权的转让、出租、抵押
　第三节　国有建设用地使用权划拨、出租、作价出资(入股)、授权经营
　　一、国有建设用地使用权划拨
　　二、国有建设用地租赁
　　三、国有建设用地作价出资(入股)
　　四、国有建设用地授权经营
　第四节　集体经营性建设用地的有偿使用
　　一、集体经营性建设用地有偿使用制度的开创
　　二、集体经营性建设用地出让、出租等的实施过程
　　三、集体经营性建设用地使用权的转让、互换、出资、赠与或者抵押
　第五节　合作开发
　　一、影响合作开发合同效力的因素
　　二、狭义的合作开发房地产下合作开发合同争议的处理
　　三、合作开发合同下的工程款争议
　　四、名为合作开发实为其他性质的合同
　第六节　收购房地产项目、国有建设用地使用权转让、收购项目公司
　　一、收购房地产项目、国有建设用地使用权转让
　　二、收购项目公司
　第七节　经济适用房、廉租房、公共租赁住房
　　一、经济适用住房
　　二、廉租住房
　　三、公共租赁住房
第二章　报建、规划、设计与监理
　节　工程报建
　　一、“国发〔2016〕29号”文的优化
　　二、投资管理的新进展
　　三、工程建设项目审批制度改革
　第二节　工程规划、设计
　　一、规划与设计中三个触及购房人利益的事项
　　二、修建性详细规划、设计方案
　　三、施工图审查
　　四、律师建议
　第三节　工程建设监理
　　一、工程建设监理的概念与建设工程监理合同
　　二、实行强制监理的建设工程范围
　　三、建设单位与工程监理单位的义务
　　四、监理在解决工程施工合同争议中的作用
第三章　工程建设
　节　建设工程发包与承包
　　一、建设工程的发包
　　二、招标发包
　　三、工程总承包
　　四、联合承包
　　五、内部承包
　　六、挂靠
　　七、分包
　　八、转包
　　九、实际施工人
　第二节　建设工程施工合同
　　一、建设工程施工合同的发包人
　　二、建设工程施工合同的形式与内容
　　三、建设工程施工合同示范文本
　　四、建设工程施工合同的一般有效要件
　　五、建设工程施工合同无效
　　六、建设工程施工合同解除
　　七、“黑白合同”问题
　第三节　施工许可、工期
　　一、施工许可
　　二、工期概述
　　三、开工日期
　　四、可顺延工期的情形
　　五、工期顺延的主张与确认
　第四节　工程质量与保修
　　一、工程质量标准
　　二、建筑材料、建筑构配件与设备
　　三、发包人与承包人关于质量的义务与责任
　　四、建设工程质量保证金
　　五、建设工程质量鉴定
　　六、发包人基于质量的抗辩与反诉
　　七、质量监督、质量事故的社会监督、报告与调查
　　八、建设工程质量保修
　第五节　工程造价与工程款支付
　　一、建筑安装工程费用项目组成
　　二、建设工程计价办法与确定合同价款的方式
　　三、固定价格合同下的人工、材料、机械费用出现波动的处理
　　四、因规划、设计变更导致工程量或者质量标准发生变化的处理
　　五、工程结算
　　六、工程款支付
　　七、建设工程施工合同下的违约金
　　八、建设工程价款优先受偿权
　第六节　竣工验收及备案
　　一、竣工验收及备案综述
　　二、对房地产开发企业的建议
　第七节　建设工程施工合同纠纷诉讼时效与管辖法院
　　一、诉讼时效
　　二、管辖法院
　第八节　项目管理与代建制
　　一、项目管理企业应当具备的条件与项目管理企业选择方式
　　二、项目管理企业业务范围与项目管理方式
　　三、关于项目管理企业与项目管理人员的禁止性规定
　第九节　建设领域农民工工资支付保障
　　一、农民工与欠薪单位、个人之间的法律关系
　　二、拖欠农民工工资的原因
　　三、预防拖欠农民工工资的措施：建设单位的义务与责任
　　四、预防拖欠农民工工资的措施：施工总承包单位的义务与责任
　　五、预防拖欠农民工工资的措施：分包单位的义务与责任
　　六、人力资源社会保障行政部门在查处拖欠农民工工资案件时的权力
　　七、冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金
　第十节　安全生产
　　一、建设单位的安全生产义务
　　二、勘察单位的安全生产义务
　　三、设计单位的安全生产义务
　　四、施工单位的安全生产义务
　　五、监理单位的安全生产义务
　　六、事故报告、应急救援、调查与案件移送
第四章　商品房买卖
　节　商品房销售条件
　　一、购房人购房需看的“五证”或“六证”
　　二、商品房预售
　　三、商品房现售
　第二节　销售公示、明码标价与广告
　　一、销售公示(告知)事项
　　二、价格与明码标价
　　三、房地产广告
　第三节　商品房认购书
　　一、商品房认购书的性质
　　二、预售许可证对商品房认购书效力的影响
　　三、违反认购书约定应承担的法律责任
　第四节　商品房买卖合同
　　一、商品房买卖合同的形式与内容
　　二、应与商品房买卖合同同时签署的文件
　　三、商品房买卖合同的备案、预告登记
　　四、商品房买卖合同的更名
　第五节　限购与限贷
　　一、限购、限贷等调控措施的性质
　　二、因限购产生争议的处理
　　三、因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理
　第六节　商品房交付使用与保修
　　一、商品房交付使用的条件
　　二、不符合法定强制性交付条件买受人要求交付商品房的处理
　　三、买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后索赔
　　四、商品房交付使用与物业管理的衔接
　　五、商品房完成交付使用的标志与房屋风险转移
　　六、住宅质量保证书与住宅使用说明书
　　七、商品房保修
　第七节　商品房买卖关系中的其他常见法律问题
　　一、买受人付款
　　二、商品房面积差异处理
　　三、产权证办理
　　四、一房多卖
　　五、已抵押房屋的销售
　　六、房屋被查封对转让的影响
　　七、法院将尚未过户的买受人所购商品房予以拍卖
　　八、购房人在收房前或办理不动产转移登记前去世的处理
　　九、房地产开发企业可以解除商品房买卖合同的情形
　　十、购房人可以解除商品房买卖合同的情形
　第八节　停车位
　　一、住宅小区车位相关法律问题
　　二、对房地产开发企业的建议
　第九节　境外机构和个人在境内购房
　　一、相关规范性文件
　　二、境外机构在境内购房
　　三、境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内购房
　　四、港澳台居民和华侨在境内购房
　　五、因故不能完成商品房交易的人民币购房款购汇汇出
　　六、转让所购境内商品房取得的人民币资金购汇汇出
第五章　商品房屋租赁
　节　商品房屋租赁法律关系所涉及的主要方面
　　一、房屋租赁合同的内容与形式
　　二、不得出租的房屋及瑕疵房屋的出租
　　三、房屋租赁期限
　　四、租金、占有使用费
　　五、房屋租赁登记备案
　　六、租赁房屋的使用、维修
　　七、租赁房屋的装饰装修、扩建、改善或增设他物
　　八、转租
　第二节　房屋租赁合同的解除、承租人优先购买权
　　一、出租人解除合同的权利
　　二、承租人可解除合同情形
　　三、租赁房屋所有权变动与优先购买权
第六章　物业管理
　节　建筑物区分所有权及相关制度
　　一、业主的建筑物区分所有权
　　二、物业承接查验
　　三、住宅专项维修资金
　第二节　管理规约与物业服务合同
　　一、临时管理规约与管理规约
　　二、物业管理区域的管理者、前期物业服务合同与物业服务合同
　第三节　业主的权利与义务
　　一、业主
　　二、业主的权利
　　三、业主的义务
　第四节　物业服务人的权利、义务与责任
　　一、物业服务人的权利
　　二、物业服务人的义务
　　三、物业服务人的责任
　　四、物业服务人的诉权
　第五节　业主大会与业主委员会
　　一、业主大会
　　二、业主委员会
　　三、业主大会或者业主委员会作出的决定对业主的约束力
　　四、业主大会与业主委员会的诉讼主体资格
　第六节　物业管理法律关系中的其他常见法律问题
　　一、包干制与酬金制
　　二、违章搭建
　　三、住宅经商
　　四、首层住宅业主是否需承担电梯使用费
　　五、前期物业服务人的更换
第七章　外商投资房地产
　节　新中国外商投资立法简介
　第二节　房地产行业与外商投资
　　一、我国指导外商投资方向政策的演进
　　二、外商投资房地产的准入归类
　第三节　外商投资房地产企业设立与变更
　　一、早先的法律规定
　　二、当前的法律规定
　　三、展望
　第四节　外商投资房地产项目备案
　　一、外商投资房地产项目均应实行备案管理
　　二、外商投资房地产项目由地方政府投资主管部门备案

　　◆整合房地产与建设工程领域现行有效的法律、行政法规、其他相关规范性法律文件规定的主要内容，基本反映可依之法的全貌，可作为研究者进行比较研究、全国性规定与地方规定整合的素材。
　　◆择优选用人民法院相关案例及其他经典案例，从不同侧重点进行研究，可为研究者观察司法实践进展提供素材。
　　◆发挥作者实务经验丰富的优势，详细介绍实务工作中涉及的各个环节与方面，供业内人士对照查漏补缺，有利于相关当事方全面履行义务、依法承担责任，共建法治诚信社会。

　　丁小军，男，国浩律师（武汉）事务所合伙人。武汉大学国际法专业（国际私法方向）硕士研究生毕业，获法学硕士学位。武汉市律师协会房地产专业委员会副主任，武汉建筑业协会法律服务专家库专家。上海仲裁委员会、武汉仲裁委员会、南京仲裁委员会、珠海国际仲裁院、宜昌仲裁委员会仲裁员。

　　序
　　房地产与基础设施建设是国民经济的重要组成部分，在国民经济中所占比重较大。这一领域各环节、各方面产生的纠纷不仅数量多，而且有些方面常常比较复杂。因此，全面掌握房地产及建设工程的相关法律知识，为客户或服务单位提供相应的法律风险防范、投资并购、融资和争议解决服务，是极有价值的工作，需要律师、公司法务人员等各界人士付出积极的努力。
　　房地产及建设工程涉及的领域比较专业，涉及的法律知识也比较多。仅仅有短期的房地产与建设工程经营经验或者短期的法律实务，要全面领会与掌握房地产及建设工程领域的法律知识，不是一件容易的事。本书作者在房地产与建设工程经营实务与法律实务领域有超过20年工作经验，包括有为多家世界五百强企业旗下房地产企业、施工单位、设计单位提供法律服务的经验。源于对工作的热爱，作者在十多年前即开始系统搜集、整理本领域规范性文件及案例，因此有深厚的专业积累。为与业内人士、后学者分享其心得及研究成果，作者于2017年完成了《房地产与建设工程法律实务》一书的写作，该书于当年年底由法律出版社出版。该书出版后受到实务界欢迎，出版社先后印刷4次。2021年《中华人民共和国民法典》施行后，作者着手该书相关内容的更新，形成该书第二版即本书文稿。
　　本书从房地产的源头即土地储备与供应开篇，依次较为系统地介绍了工程设计与报建、工程建设、商品房买卖、租赁与物业管理，以及外商投资房地产相关法律问题，覆盖了房地产开发过程的各主要环节。从内容来看，本书既整合、介绍了国家法律、行政法规、人民法院发布的司法解释等相关规定，又非常注重从争端的终极解决，即法院案例的角度，向读者呈现相关法律法规是如何运行的。本书内容全面，视野开放，重点突出，理论联系实际，倾注了作者个人的独立思考，相信能够为房地产与建设工程领域的经营管理人员、公司法务及律师提供有益的参考。对于有志于研习房地产法律的学子，乃至对于一般关心房地产、建设工程的民众及普通购房者，本书亦不失为较好的参考。
　　法律职业需要终身继续学习。社会不断发展变化，调整社会关系的法律因而也在不断发展变化，房地产与建设工程领域尤其如此。作者作为房地产与建设工程领域的资深专业人士及法律实务工作者，能持续深耕，跟进发展，并在若干年后再次更新本书，是一件比较有意义的事情，读者也乐见其成。而达成此一目标，除了作者本人持续努力之外，各位读者的宝贵意见与建议，也是一大助力。
　　作者在武汉大学攻读国际法专业硕士学位时，本人有幸担任其指导教师。看到作者在这一领域的精进，将在校期间研究的涉外或国际民商事争议解决技能，结合自身工作，细推至房地产与工程建设这一专门领域，并有斩获，殊感可贺。
　　以上数语，谨以为序。
　　2023年4月26日于北京宋庄