房地产法律顾问 房地产全程法律解读和风险防控 第2版

　　本书集理论与实践于一体，基础知识部分侧重介绍每一模块的基础知识；法律解读部分侧重从法理角度分析每一模块的法律问题；法律风险提示部分侧重从法律责任的角度介绍每一模块的法律风险；法律风险防控侧重从实务劋作角度介绍每一模块法律风险的防控；相关案件主要介绍具有一定代表性的房地产案例；法律链接部分主要介绍每一模块相关的法律、行政法规及规章、地方法规及规章、高人民法院的司法解释以及地方法院的审判意见、纪要。

　　余水生

　　福建龙岩人，东北财经大学经济学学士，北京大学法律硕士。自2001年至今，长期从事公司经营管理和法律实务工作，多年来一直致力于公司、并购、破产、房地产、建设工程等领域的理论研究和法律实践，著有《建筑法律顾问：建设工程全程法律解读和风险防控》《房地产法律顾问：房地产全程法律解读和风险防控》等书。

导论：房地产法律和政策体系
房地产开发编
专题一　房地产开发企业
　PART 1：房地产开发企业的法律解读
　　法律解读1　房地产开发企业的资质
　　法律解读2　房地产开发企业资质等级
　　法律解读3　房地产开发企业的设立条件
　　法律解读4　房地产开发企业资质的性质
　PART 2：房地产开发企业的法律风险提示及防控
　PART 3：房地产开发企业的典型案例
　PART 4：房地产开发企业的法律链接
专题二　外商投资房地产
　PART 1：外商投资房地产的法律解读
　　法律解读5　外商投资房地产
　　法律解读6　外商投资房地产的方式
　　法律解读7　外商投资房地产的法律限制
　PART 2：外商投资房地产的法律风险提示及防控
　PART 3：外商投资房地产的典型案例
　PART 4：外商投资房地产的法律链接
专题三　合作开发房地产
　PART 1：合作开发房地产的法律解读
　　法律解读8　合作开发房地产
　　法律解读9　合作开发房地产的条件
　　法律解读10　合作开发房地产的模式
　　法律解读11　合作开发房地产合同
　　法律解读12　无效的合作开发房地产合同
　　法律解读13　无效的合作开发房地产合同的效力补正
　　法律解读14　四类不属于合作开发房地产的合同
　　法律解读15　合作开发房地产合同未约定或者约定不明确事宜的处理
　PART 2：合作开发房地产的法律风险提示及防控
　PART 3：合作开发房地产的典型案例
　PART 4：合作开发房地产的法律链接
专题四　房地产公司股权转让
　PART 1：房地产公司股权转让的法律解读
　　法律解读16　房地产公司股权转让
　　法律解读17　房地产公司股权转让的条件
　　法律解读18　房地产公司股权转让合同
　　法律解读19　股权转让
　　法律解读20　房地产公司股权转让的限制
　PART 2：房地产公司股权转让的法律风险提示及防控
　PART 3：房地产公司股权转让的典型案例
　PART 4：房地产公司股权转让的法律链接
专题五　房地产开发项目转让
　PART 1：房地产开发项目转让的法律解读
　　法律解读21　房地产项目转让
　　法律解读22　建设用地使用权转让
　　法律解读23　在建工程转让
　　法律解读24　建设用地使用权转让
　　　法律解读25　以出让方式取得的建设用地使用权转让合同的法律效力
　　　法律解读26　以划拨方式取得的建设用地使用权转让合同的法律效力
　PART 2：房地产开发项目转让的法律风险提示及防控
　PART 3：房地产开发项目转让的典型案例
　PART 4：房地产开发项目转让的法律链接
房地产交易编
房地产交易
　　法律解读27　房地产交易
　　法律解读28　房地产交易的原则
　　法律解读29　房地产交易的条件
　　法律解读30　房地产转让
专题六　商品房代理销售
　PART 1：商品房代理销售的法律解读
　　法律解读31　商品房销售模式
　　法律解读32　房地产中介服务机构
　　法律解读33　商品房代理销售
　　法律解读34　商品房包销
　　法律解读35　商品房代理销售的法律性质
　　法律解读36　商品房包销的法律性质
　　法律解读37　商品房包销合同的法律效力
　　法律解读38　开发商、包销商和买受人的诉讼地位
　PART 2：商品房代理销售的法律风险提示及防控
　PART 3：商品房代理销售的典型案例
　PART 4：商品房代理销售的法律链接
专题七　商品房销售方式
　PART 1：商品房销售方式的法律解读
　　法律解读39　商品房销售方式
　　法律解读40　返本销售
　　法律解读41　售后包租
　　法律解读42　分割拆零销售
　　法律解读43　商品房销售方式的法律效力
　　法律解读44　商品房销售方式与非法吸收公众存款罪
　PART 2：商品房销售方式的法律风险提示及防控
　PART 3：商品房销售方式的典型案例
　PART 4：商品房销售方式的法律链接
专题八　房地产广告
　PART 1：房地产广告的法律解读
　　法律解读45　房地产销售广告
　　法律解读46　房地产广告的一般性规定
　　法律解读47　房地产广告的特殊性规定
　　法律解读48　房地产广告的主要内容
　　法律解读49　房地产广告的法律性质
　　法律解读50　房地产广告的法律关系分析
　　法律解读51　虚假广告的法律规制
　PART 2：房地产广告的法律风险提示及防控
　PART 3：房地产广告的典型案例
　PART 4：房地产广告的法律链接
专题九　商品房买受人
　PART 1：商品房买受人的法律解读
　　法律解读52　未成年人购房
　　法律解读53　境外买受人购房
　　法律解读54　购房入户政策
　　法律解读55　商品房限购令
　　　法律解读56　商品房买受人是否为消费者进而享有消费者相关权益
　　法律解读57　限购令
　　法律解读58　房产代持
　PART 2：商品房买受人的法律风险提示及防控
　PART 3：商品房买受人的典型案例
　PART 4：商品房买受人的法律链接
专题十　商品房认购
　PART 1：商品房认购的法律解读
　　法律解读59　商品房认购
　　法律解读60　商品房认购书与商品房买卖合同的区别
　　法律解读61　商品房认购书的法律性质
　　法律解读62　商品房认购书的预约效力
　　法律解读63　商品房认购书的法律效力
　　法律解读64　商品房认购书与预约的违约责任
　　法律解读65　商品房认购定金
　PART 2：商品房认购的法律风险提示及防控
　PART 3：商品房认购的典型案例
　PART 4：商品房认购的法律链接
专题十一　商品房预/现售
　PART 1：商品房预/现售的法律解读
　　法律解读66　商品房预/现售
　　法律解读67　商品房预售的法律性质
　　法律解读68　商品房预售的条件
　　法律解读69　商品房预售资金监管
　　法律解读70　商品房现售的条件
　PART 2：商品房预/现售的法律风险提示及防控
　PART 3：商品房预/现售的典型案例
　PART 4：商品房预/现售的法律链接
专题十二　商品房买卖合同
　PART 1：商品房买卖合同的法律解读
　　法律解读71　商品房买卖合同
　　法律解读72　商品房预售合同与商品房现售合同
　　法律解读73　商品房买卖合同示范文本
　　法律解读74　商品房预售合同的性质
　　法律解读75　商品房买卖合同的效力
　PART 2：商品房买卖合同的法律风险提示及防控
　PART 3：商品房买卖合同的典型案例
　PART 4：商品房买卖合同的法律链接
专题十三　商品房买卖合同条款
　一、解押条款
　　法律解读76　解押
　二、计价方式条款
　　法律解读77　计价方式
　三、面积差异条款
　　法律解读78　面积差异
　四、规划设计变更条款
　　法律解读79　规划设计变更
　五、质量条款
　　法律解读80　质量
　六、交付条款
　　法律解读81　交付
　七、登记条款
　　法律解读82　登记
　八、合同解除条款
　　法律解读83　合同解除
　九、违约责任条款
　　法律解读84　违约责任
专题十四　期房转让
　PART 1：期房转让的法律解读
　　法律解读85　期房与现房
　　法律解读86　期房转让
　　法律解读87　期房转让的法律性质
　　法律解读88　期房转让的条件
　　法律解读89　期房转让合同的法律效力
　PART 2：期房转让的法律风险提示及防控
　PART 3：期房转让的典型案例
　PART 4：期房转让的法律链接
专题十五　二手房买卖
　PART 1：二手房买卖的法律解读
　　法律解读90　二手房
　　法律解读91　二手房交易的条件
　　法律解读92　保障房上市交易的特殊条件
　　法律解读93　二手房交易的税费
　　法律解读94　二手房交易的法律性质
　　法律解读95　共有二手房的买卖
　　法律解读96　二手房的一房数卖
　PART 2：二手房买卖的法律风险提示及防控
　PART 3：二手房买卖的典型案例
　PART 4：二手房买卖的法律链接
专题十六　房屋租赁
　PART 1：房屋租赁的法律解读
　　法律解读97　房屋租赁
　　法律解读98　房屋租赁合同
　　法律解读99　出租人的主要义务
　　法律解读100　承租人的主要义务
　　法律解读101　无效房屋租赁合同
　　法律解读102　房屋租赁合同的备案
　　法律解读103　房屋租赁合同的形式
　　法律解读104　房屋装饰装修的处理
　PART 2：房屋租赁的法律风险提示及防控
　PART 3：房屋租赁的典型案例
　PART 4：房屋租赁的法律链接
专题十七　房屋租赁的特殊规则
　一、买卖不破租赁
　　法律解读105　买卖不破租赁
　二、承租人优先购买权
　　法律解读106　承租人优先购买权
　三、共同居住人的继续租赁权
　　法律解读107　共同居住人
　四、房屋转租
　　法律解读108　房屋转租
房地产
金融及财税编
专题十八　商品房按揭贷款
　PART 1：商品房按揭贷款的法律解读
　　法律解读109　房地产抵押贷款
　　法律解读110　商品房按揭贷款
　　法律解读111　商品房按揭的法律关系
　　法律解读112　商品房按揭的法律性质
　　法律解读113　假按揭
　　法律解读114　假按揭法律分析
　　法律解读115　住房公积金贷款
　　法律解读116　申请住房公积金贷款的条件
　　法律解读117　住房公积金贷款法律关系分析
　PART 2：商品房按揭贷款的法律风险提示及防控
　PART 3：商品房按揭贷款的典型案例
　PART 4：商品房按揭贷款的法律链接
专题十九　房地产开发贷款
　PART 1：房地产开发贷款的法律解读
　　法律解读118　房地产开发贷款
　　法律解读119　房地产开发贷款合同
　　法律解读120　房地产开发贷款的条件
　　法律解读121　申请房地产开发贷款所需的材料
　PART 2：房地产开发贷款的法律风险提示及防控
　PART 3：房地产开发贷款的典型案例
　PART 4：房地产开发贷款的法律链接
专题二十　房地产税收
　PART 1：房地产税收的法律解读
　　法律解读122　房地产税收
　　法律解读123　营改增
　　法律解读124　房地产税立法
　　法律解读125　房产税
　　法律解读126　城镇土地使用税
　　法律解读127　耕地占用税
　　法律解读128　土地增值税
　　法律解读129　契税
　　法律解读130　印花税
　　法律解读131　销售不动产增值税
　PART 2：房地产税收的法律风险提示及防控
　PART 3：房地产税收的典型案例
　PART 4：房地产税收的法律链接
物业服务编
专题二十一　物业服务企业
　PART 1：物业服务企业的法律解读
　　法律解读132　物业服务企业
　　法律解读133　物业服务企业的设立条件
　　法律解读134　物业服务企业的性质
　　法律解读135　物业服务企业的权利和义务
　　法律解读136　物业服务企业与业主的关系
　　法律解读137　物业服务企业的诉讼主体资格
　PART 2：物业服务企业的法律风险提示及防控
　PART 3：物业服务企业的典型案例
　PART 4：物业服务企业的法律链接
专题二十二　业主及业主大会
　PART 1：业主及业主大会的法律解读
　　法律解读138　业主
　　法律解读139　业主大会
　　法律解读140　业主委员会
　　　法律解读141　业主大会、业主委员会的职责限定及与居民委员会的关系
　　法律解读142　业主的认定
　　法律解读143　业主大会的法律性质
　　法律解读144　业主委员会的法律性质
　　法律解读145　业主委员会的诉讼主体资格
　　法律解读146　业主委员会决定的效力及责任承担
　PART 2：业主及业主大会的法律风险提示及防控
　PART 3：业主及业主大会的典型案例
　PART 4：业主及业主大会的法律链接
专题二十三　前期物业管理
　PART 1：前期物业管理的法律解读
　　法律解读147　前期物业管理
　　法律解读148　前期物业服务企业的选聘
　　法律解读149　建设单位在前期物业管理中的义务
　　法律解读150　前期物业管理的特殊性
　PART 2：前期物业管理的法律风险提示及防控
　PART 3：前期物业管理的典型案例
　PART 4：前期物业管理的法律链接
专题二十四　物业管理
　PART 1：物业管理的法律解读
　　法律解读151　物业管理
　　法律解读152　物业管理的内容
　　法律解读153　物业服务
　　法律解读154　物业服务收费
　　法律解读155　物业管理的双重法律性质
　　法律解读156　物业管理法律关系
　　法律解读157　物业服务合同的法律性质
　　法律解读158　物业服务纠纷的处理
　　法律解读159　物业服务合同的效力
　　法律解读160　物业收费纠纷的处理
　　法律解读161　物业管理区域内车辆毁损丢失纠纷的处理
　　法律解读162　物业安全义务纠纷的处理
　PART 2：物业管理的法律风险提示及防控
　PART 3：物业管理的典型案例
　PART 4：物业管理的法律链接
专题二十五　建筑物区分所有权
　PART 1：建筑物区分所有权的法律解读
　　法律解读163　建筑物区分所有权
　　法律解读164　专有权
　　法律解读165　共有权
　　法律解读166　管理权
　　法律解读167　建筑物区分所有权的法律性质
　　法律解读168　共有权的性质
　PART 2：建筑物区分所有权的法律风险提示及防控
　PART 3：建筑物区分所有权的典型案例
　PART 4：建筑物区分所有权的法律链接
专题二十六　物业使用和维护
　PART 1：物业使用和维护的法律解读
　　法律解读169　物业的使用和维护
　　法律解读170　物业的维修责任
　　法律解读171　住宅专项维修资金
　　法律解读172　管理规约
　　法律解读173　临时管理规约
　　法律解读174　管理规约的法律性质
　　法律解读175　管理规约的法律效力
　　法律解读176　物业使用管理的限制
　PART 2：物业使用和维护的法律风险提示及防控
　PART 3：物业使用和维护的典型案例
　PART 4：物业使用和维护的法律链接
房地产法律、法规、规章、司法解释、法院文件汇编

　　本书集理论与实践于一体，基础知识部分侧重介绍每一模块的基础知识；法律解读部分侧重从法理角度分析每一模块的法律问题；法律风险提示部分侧重从法律责任的角度介绍每一模块的法律风险；法律风险防控侧重从实务劋作角度介绍每一模块法律风险的防控；相关案件主要介绍具有一定代表性的房地产案例；法律链接部分主要介绍每一模块相关的法律、行政法规及规章、地方法规及规章、高人民法院的司法解释以及地方法院的审判意见、纪要。

　　余水生

　　福建龙岩人，东北财经大学经济学学士，北京大学法律硕士。自2001年至今，长期从事公司经营管理和法律实务工作，多年来一直致力于公司、并购、破产、房地产、建设工程等领域的理论研究和法律实践，著有《建筑法律顾问：建设工程全程法律解读和风险防控》《房地产法律顾问：房地产全程法律解读和风险防控》等书。

　　第二版说明

　　2015年，本书版由法律出版社出版。由于本书的体系性、完整性、创新性、实践性，受到广泛的欢迎和好评，并数次重印，产生了较大的影响。本书版出版5年多来，我国房地产领域的立法和司法实践又有了一定的发展。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》，自2021年1月1日起施行。为贯彻实施《民法典》，人民法院组织全面清理司法解释及相关规范性文件。2020年12月29日，人民法院发布首批司法解释，其中多部司法解释涉及房地产。除了典型案例或者引述中涉及的旧法律、法规及司法解释无法修改之外，

　　为更好地适应当前的实际需要，笔者对本书进行了全面改版并交付出版。

　　本书第二版注意反映近年来我国房地产立法和理论研究的发展变化，注意反映近年来司法实践中新的情况和案例，注意融合近年来笔者新的心得和经验，也特别注意纠正版存在的错误和缺陷。，感谢广大读者的关心和厚爱，笔者对读者提出的疑问和笔误在第二版中逐一做了修正。第二，笔者针对版存在的不足和缺陷，从体系、内容等方面全方位地对本书进行改版。第三，针对近年来新颁布和修改的房地产领域的法律、法规、规章、政策以及各级法院指导文件，笔者对法条逐一做了修改和完善。第四，针对近年来人民法院公布的案例，笔者从中挑选一批具有典型意义的新案例，进一步调整和充实了本书的案例。第五，笔者近年来在律师执业中逐步积累了一些新的心得和经验，并在系统研究和整理的基础上融合进了第二版。法律出版社的有关领导和编辑对本书的修订和及时出版非常重视并予以鼎力支持，家人蔡秀静、余弘毅、余瑞琦的理解和鼓励，在此一并表示衷心感谢！

　　二〇二一年一月于北京

　　前　　言

　　房地产业是国民经济的支柱产业，为我国经济的快速增长作出了重要贡献，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。基于房地产业在国民经济中的重要地位和作用，其一直是国家立法规范和国家宏观政策调控的重点对象。我国以宪法为核心，以法律为主干，包括行政法规、地方性法规等规范性文件在内，由七个法律部门、三个层次法律规范构成的中国特色社会主义法律体系已经基本形成。作为中国特色社会主义法律体系的组成部分，在房地产领域形成了以《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《建筑法》《招标投标法》等为核心、系列行政法规并列、诸多行政规章及标准规范相补充的房地产法律体系。

　　房地产业是资源密集型产业，具有投资规模大、建设周期长、能源消耗高、关联度强等特点。相对其他行业，房地产业受国家法律的规范和宏观政策的调控更广，其面临的法律风险更多。综观房地产企业面临的众多风险，法律风险管理作为企业风险管理的主要组成部分，对于企业的经营安全和可持续发展起着不可替代的作用，可谓“房地产法律规则博大精深，房地产法律实务纷繁复杂”。无论是对于法律工作者，还是对于房地产业的从业者来说，深入研究房地产法律，进而防控房地产法律风险，具有重大的实践意义和较高的实用价值。笔者作为一名法律工作者，长期从事房地产领域的经营管理和法律实务，一直致力于房地产法律的理论研究及实践。在这个过程中，逐步积累了一些心得和经验，并在系统研究和整理的基础上编写了《土地法律顾问：土地全程法律解读和风险防控》《房地产法律顾问：房地产全程法律解读和风险防控》《建筑法律顾问：建设工程全程法律解读和风险防控》，基本涵括了房地产法律实务的方方面面。相比而言