房地产开发经营纠纷：214个裁判规则深度解析

　　本书根据笔者多年从事房地产纠纷审判的自身经历，对房地产开发经营纠纷在民事审判中存在的主要争议问题进行梳理，重点对建设用地使用权的取得，合作开发房地产合同，商品房买卖合同的订立、定性，商品房买卖合同的效力判断，商品房买卖合同的履行，商品房买卖合同的违约责任，商品房买卖合同的惩罚性赔偿，开发商与购房人的权属界分，商业地产租赁合同等方面的裁判规则进行了论述。

　　本书坚持问题导向，注重问题的实务解决路径，总结出房地产开发经营纠纷的214个裁判规则，并辅之以342个案例进行佐证。

　　邬砚

　　汉族，1976年12月出生，重庆垫江人，法学博士，西南政法大学副教授。自1999年参加工作以来，历任重庆市高级人民法院民一庭审判长、重庆市沙坪坝区人民法院副院长、重庆市石柱土家族自治县人民法院院长。先后在《现代法学》《法学杂志》等期刊发表论文三十余篇，出版专著《侵权补充责任研究》《建设工程合同纠纷：254个裁判规则深度解析》。

1.建设用地使用权的取得规则
　1.1　出让取得建设用地使用权
　1.2　划拨取得建设用地使用权
　1.3　转让取得建设用地使用权
　1.4　通过项目转让取得建设用地使用权
　1.5　通过受让目标公司股权的方式间接取得建设用地使用权
　1.6　通过与地方政府签订招商引资协议取得建设用地使用权
2.合作开发房地产合同裁判规则
　2.1　合作开发房地产合同的认定标准
　2.2　名实不符的“合作开发房地产合同”甄别规则
　2.3　合作开发房地产合同的效力判定规则
　2.4　合作开发成果的分配规则
　2.5　合作开发房地产合同的违约责任分配规则
　2.6　合作开发过程中对外债务承担规则
　2.7　以项目公司为载体的合作开发
3.商品房买卖合同的订立、定性规则
　3.1　商品房买卖合同的要约与要约邀请
　3.2　商品房买卖合同的预约与本约
　3.3　商品房买卖合同的性质确定
　3.4　以房抵债合同的性质确定
　3.5　商品房买卖合同与装修合同的关系界定
4.商品房买卖合同的效力判断规则
　4.1　商品房买卖预约合同的效力判断
　4.2　商品房预售合同的效力判断
　4.3　商品房买卖合同的备案
　4.4　处分权受限的商品房买卖合同的效力判断
　4.5　商品房现售合同的效力判断
　4.6　商品房买卖之“黑白合同”的效力判断
　4.7　商品房买卖合同无效的法律后果
5.商品房买卖合同的履行规则
　5.1　商品房买卖合同履行中的房屋交付
　5.2　商品房买卖合同履行中的权属登记
　5.3　商品房买卖合同履行中的预告登记
　5.4　商品房买卖合同存在权利冲突时的履行顺序
　5.5　房地产调控政策与商品房买卖合同的履行
6.商品房买卖合同的违约责任规则
　6.1　违反商品房买卖预约合同的法律责任
　6.2　开发商违反交房义务的违约责任
　6.3　开发商逾期办证的违约责任
　6.4　违约责任的范围界定
　6.5　按揭购房合同的责任界分规则
7.商品房买卖合同的惩罚性赔偿规则
　7.1　惩罚性赔偿责任的适用范围
　7.2　开发商对违约行为进行事后补救的时间限制
　7.3　与惩罚性赔偿责任相关联的其他法律责任的确定
　7.4　惩罚性赔偿责任的范围确定
　7.5　面积误差超过3%的惩罚性赔偿
8.开发商与购房人的权属界分规则
　8.1　绿地、露台的权属界分规则
　8.2　会所等公共场所的权属界分规则
　8.3　车库的权属界分规则
9.商业地产租赁合同的裁判规则
　9.1　商业地产租赁合同的效力判断
　9.2　产权式商铺的售后租赁
　9.3　商业地产租赁中的同业竞争禁止
　9.4　商业地产租赁中的消防验收

　　本书根据笔者多年从事房地产纠纷审判的自身经历，对房地产开发经营纠纷在民事审判中存在的主要争议问题进行梳理，重点对建设用地使用权的取得，合作开发房地产合同，商品房买卖合同的订立、定性，商品房买卖合同的效力判断，商品房买卖合同的履行，商品房买卖合同的违约责任，商品房买卖合同的惩罚性赔偿，开发商与购房人的权属界分，商业地产租赁合同等方面的裁判规则进行了论述。

　　本书坚持问题导向，注重问题的实务解决路径，总结出房地产开发经营纠纷的214个裁判规则，并辅之以342个案例进行佐证。

　　邬砚

　　汉族，1976年12月出生，重庆垫江人，法学博士，西南政法大学副教授。自1999年参加工作以来，历任重庆市高级人民法院民一庭审判长、重庆市沙坪坝区人民法院副院长、重庆市石柱土家族自治县人民法院院长。先后在《现代法学》《法学杂志》等期刊发表论文三十余篇，出版专著《侵权补充责任研究》《建设工程合同纠纷：254个裁判规则深度解析》。

　　自序

　　就建筑业与房地产业的关系而言，“建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修、安装等的一个物质生产部门，属于第二产业，而房地产业则是从事房地产的投资开发、经营、管理和服务，主要在流通领域服务的产业部门，属于第三产业”，但“在产业链条上，建筑业和房地产业是上下游的关联产业”，二者的经济活动呈现出一种唇齿相依的合作关系。在此意义上，本书是《建设工程合同纠纷：254个裁判规则深度解析》的姊妹篇。

　　房地产市场分为三级市场。其中，一级市场也称“土地市场”，是国土部门通过协议、招标或拍卖的方式，将土地使用权出让给房地产开发企业的土地交易市场。一级市场既是国家作为城市土地所有者直接参与经营的房地产市场，也是国家垄断的市场。二级市场分为两个板块：一是房产增量市场，即商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，是指取得土地使用权的房地产开发企业经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。二是土地二级市场，是指土地使用权人通过出售、交换等方式将土地使用权再转移的市场；三级市场也称“散盘市场”，是指购买房地产的单位和个人再次将房地产转让或租赁的市场，也即二手房市场。通常所说的房地产开发经营，一般是指上述一级市场与二级市场，不包括三级市场。本书的讨论范围也相应地限定在一级市场与二级市场，不涉及三级市场。

　　作为有定居传统的农耕民族，房子在中国老百姓的心目中，不仅仅是物理属性的住宅，更是精神层面的“家”--只有拥有属于自己的房子，才算是有家，才能“成家立业”“安居乐业”。对此，古有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的名士喟叹，今有“住有所居”的政治要求，还有“你和丈母娘之间的距离，只差一套房。没有，你只能喊阿姨”的民间调侃。房子在中国老百姓心目中的价值可见一斑。自1998年国家停止住房实物分配，推行住房商品化、社会化以来，房地产业一路高歌猛进，且带动了建筑、建材、金融、家具、电器等产业的持续发展，迅速成为国民经济的支柱产业。

　　房地产业在高速发展的同时，也因市场竞争失序、开发和交易行为失范等因素引发了大量纠纷。而观诸调整这类纠纷的既有裁判规则，因《民法典》的颁布施行而致规则亟待调整、因立法粗略而致规则模糊含混、因关联规范变迁而致规则陈旧过时、因裁判意见零散或冲突而让人无所适从的问题普遍存在。首先，2020年5月28日，《民法典》横空出世，《民法总则》《合同法》《物权法》等基本法将于2021年1月1日废止，原本依托于《民法总则》《合同法》《物权法》等形成的裁判规则需“改换门庭”，与《民法典》新规不符的裁判规则需甄别、淘汰。其次，由于长期奉行“宜粗不宜细”的立法指导思想，《土地管理法》《城市房地产管理法》等相关法律的规定较为粗疏，难以为个案的司法裁判提供精细的法律规则。再次，作为分别调整房地产一级市场与二级市场的两部重要的司法解释--《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号），颁布至今已有十几年，虽仍处于有效状态，但其中的某些规定已经因相关法律制度的变化而“不合时宜”。如依据《合同法》第51条的“无权处分规则”而制定的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条，即因《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第3条对无权处分合同效力的肯定、《民法典》对《合同法》第51条的摒弃，而应重新审视。后，虽然人民法院针对房地产开发经营纠纷先后发布诸多案例，但案例所形成的裁判意见零散而不系统，甚至不同案例所形成的裁判意见“异见”纷呈。以预约合同与本约合同的区分标准为例，“成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案”所提出的裁判规则是：“究竟属于预约抑或本约，应探求当事人的真意予以认定”；在另一则指导性案例中，人民法院提出的裁判规则却是：“当事人签订的购房合同，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、法规规定的，应当认定为商品房买卖合同。”前者着重于当事人的意思自治，后者着重于合同内容的完备，两个裁判规则并不一致。

　　针对《民法典》的制度迭代，需要重新确定裁判规则所依托的法律依据，并对既有裁判规则革故鼎新；针对立法的“先天缺失”，需要实践中细化裁判规则、填补法律漏洞；针对规则的陈旧过时，需要与时俱进、去芜存菁；针对裁判意见的零散、冲突，需要整合排序、消除抵牾。鉴于此，笔者试图在力所能及的范围内对房地产开发经营相关纠纷进行讨论、澄清疑义、明晰规则。

　　在写作上，本书具有如下两个方面特点：

　　一方面，仅针对实务中真实存在的问题进行讨论。，为了避免出现“假问题”式的研究，笔者努力为每一个裁判规则寻找了一个契合度较高且文书质量较高的典型案例。第二，不重复法律、法规、司法解释已经明确的规则，而是就规则未涉及的问题或既有规则的衍生问题展开讨论。如根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，开发商未取得商品房预售许可证明，与购房人订立的商品房预售合同无效。这一已经明确的规则，不纳入本书的讨论范围，而就围绕《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条在实务中衍生出的争议进行讨论。如签订商品房预售合同时已经取得了商品房预售许可证，但嗣后因各种原因该预售许可证被政府有关部门撤销或者因有效期满而失效的，应当如何评价之前已经签订的商品房买卖合同的效力？签订商品房买卖合同后，开发商能够办理商品房预售许可证明而未办理，并以未办理商品房预售许可证明为由，请求确认商品房买卖合同无效的，如何评价商品房买卖合同的效力等？

　　另一方面，偏重实务路径。一是较多关注实务中的具体案例、各类高级人民法院的指导意见与裁判指引；二是立足于法律适用，仅站在解释论层面讨论法律适用问题，不站在立法论层面讨论法律建构问题；三是以现行规则为依托，强调可操作的实务解决方法，尽量避免或减少法学理论阐释。

　　需要说明的是，本书在介绍典型案例与参考案例时，以讨论的问题为视角，在不违背裁判原旨的前提下，对案件事实、争议焦点进行了大幅简省，读者若有兴趣，可根据本书提供的二维码自行查阅原文。在案例的选择上，典型案例与所讨论的裁判规则情形相同、观点相同；而所介绍的参考案例，有的与所讨论的裁判规则相同或类似，从而作为笔者观点的辅证，也有的与所讨论的裁判规则观点相左，从而作为笔者批判的对象。