房地产企业全程会计核算与税务处理（第六版）

前 言

一份来自专业领域的深层警示和忠告:面对薄弱的房地产会计核算现状,房地产业界高管务必意识到会计核算的质量不容忽视

自2006年《企业会计准则》颁布实施以来, 房地产企业据此进行会计核算。但是, 由于房地产企业的业务流程与税收操作的特殊性以及房地产企业财税人员对该行业特殊性不够熟悉, 房地产企业会计核算及纳税处理的质量令人担忧。一些房地产企业会计科目随意使用, 会计账务错漏百出, 纳税申报率性而为, 其不规范程度远远超出想象; 一些财务人员分不清房地产开发成本与期间费用的区别; 更多的财务人员为会计核算与税务处理的差异所困, 对税收计缴的账务处理不够熟练, 对增值税、企业所得税的预缴、汇算清缴及土地增值税清算申报更是稀里糊涂。这种混乱的状况严重影响了房地产企业的会计核算及会计信息质量, 影响了房地产企业正常的纳税活动,更谈不上通过会计核算来合法节税、控制纳税风险和有效降低税负。

本书作者长期从事房地产企业的政策研究、财税管理、财税培训及财税顾问工作,对上述房地产企业财务人员的困惑多有了解, 同时发现国内房地产企业会计税收类的专业图书在实操性、针对性方面存在一定的缺陷和不足。基于此, 作者决心根据多年积累的专业知识及实践经验, 撰写一本系统讲解房地产企业全程会计核算与税务处理的图书, 以期为房地产开发企业的财务人员提供专业性帮助。本书就是在这样的背景下问世的。

初稿写作历时两年, 五易其稿。2013年9月初版问世后, 立即受到国内房地产财税界人士的欢迎, 很多会计人员将该书作为其账务处理和纳税申报的指导教程; 2015年底, 我们根据财税政策的变化修订推出了第二版, 销售火爆; 2016年5月, 我国全面推开营改增试点改革, 许多老读者打电话或发E-mail询问修订情况, 但由于日常工作和琐事缠身, 第三版于2017年10月完成修订工作。第三版出版后不到5个月(2018年春节后) 即告售罄, 我们应广大读者的要求, 修改和完善了第三版的一些错漏和遗缺之处, 对数以百计的读者反馈和来信予以回复, 对读者关注的事项和问题也相应予以增补、调整, 这些一并反映在第四版修订内容中。2019年夏季, 随着“减税降费” 政策的推行, 增值税政策多次调整, 企业所得税、土地增值税等税收政策也不断颁布实施,本书进行第五版修订, 我们对涉及营改增及相关财税政策的内容一一予以修订, 同时补充了一些土地增值税、企业所得税的新发展以及房地产前沿财税热点和典型案例。2022年春天, 我们根据《契税法》《城市维护建设税法》《印花税法》等法律文件修订推出第六版, 第六版的特色是增补了一些实操案例, 以及房地产企业税收筹划案例, 使本书内容、结构更加完整。第六版应该是截至目前翔实、有实用价值的一本房地产会计与税务领域的实操图书。在此, 对大家多年来的支持与厚爱, 表示我们衷心的感谢! 同时也对来信来函的读者朋友致以诚挚的谢意, 正是读者的反馈和督促, 才使得本书经过不断再版修订日臻完善, 赢得更多读者的认可与喜爱。

本书特色与价值:多位会计界高手的做账实战经验与纳税技巧和盘托出,囊括全套的会计科目、完整的账务体系和经典的实战案例,以及生动的税收筹划实操方案

1.按房地产开发企业的业务流程讲解会计处理, 内容全面系统、主线分明, 有助于房地产财会人员快速掌握房地产会计的核算技巧。

2.提供了房地产开发企业的会计科目表及成本核算明细科目, 便于房地产企业建立完善的账务核算体系。

3.每章都特别注重房地产企业涉税业务的会计处理, 帮助房地产财会人员在会计处理过程中掌握纳税技巧与实践操作。

4.案例分析以企业的实际案例为基础加工整理而成, 能够指导读者进行房地产会计与税收筹划的实践操作。比如在建项目转让, 房地产企业合并、分立与资产划转等方面都有税收筹划案例及具体操作讲解。

本书集中了团队的智慧, 凝聚了大家的经验。在此, 我们对团队各成员付出的辛勤劳动表示诚挚的谢意。蔡昌、黄洁瑾、景志伟、阴长霖、牛鲁鹏等参加了本书初稿撰写工作; 第六版的修订工作主要由蔡昌、黄洁瑾完成。本书在编写过程中得到了北京中经阳光税收筹划事务所、北京中财润基顾问有限公司、昌泰税务书院以及中央财经大学税收筹划与法律研究中心、北京大数据协会财税大数据专业委员会的大力支持, 在此表示诚挚的谢意!

本书的修订还得到了广东君锐税务师事务所所长林晓君女士、江西太平洋宇洪建设公司董事长余洪钢先生、北京中财润基顾问有限公司总裁蔡承宇先生、江西君浩税务师事务所所长宋玉先生、新疆致通振业税务师事务所所长蒋莹女士、广东广悦律师事务所高级合伙人马晓艳女士、深圳艺拓企业管理咨询有限公司总经理田茵女士与杨卓翰先生、中鼎集团财务总监柯晓彬女士、江苏新能源置业集团财税总监刘铎先生、厦门市企业发展战略研究会秘书长、厦门阳光九九企业管理咨询有限公司总经理陈思帆女士、昆明平策经济信息咨询有限公司总经理黄昌树先生、内蒙古赤峰地税局钱晓丽主任、甘肃省律协政府法律顾问专业委员会副主任刘兵律师、深圳市国鸿泰土地房地产评估有限公司董事长胡亦滨先生等的大力支持, 在此表示诚挚的谢意。本书的出版, 还要感谢中国市场出版社的编辑们, 正是他们的精心审读与出色编排, 才使本书增色不少。

本书以房地产、建筑施工企业的财会人员为主要读者对象, 也适合房地产、建筑施工企业的高管阅读, 还可作为高等院校会计专业、税务专业及房地产专业的教材。限于作者的学识水平, 书中不足之处在所难免, 恳请广大读者将阅读时遇到的问题及改进意见及时反馈给我们, 以便再版时修改完善(联系邮箱: 13910862160@126.com)。我们在此期待您的宝贵意见和建议, 欢迎不吝赐教。

蔡 昌 黄洁瑾

2022年于北京中关村

★房地产企业全流程会计核算、全税种规范处理实操大全★

★新政策 新规定 全流程 全业务★

◆房地产企业会计核算制度、科目设置、成本核算明细科目设置与核算体系

◆企业设立阶段的会计核算与税务处理

◆取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理

◆开发建设阶段的会计核算与税务处理

◆开发产品成本的归集、分配与结转

◆销售（预售）阶段的会计核算与税务处理

◆自持物业阶段的会计核算与税务处理

◆纳税活动的会计核算

◆土地增值税清算的会计核算

◆利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理

◆企业所得税的预缴与汇算清缴

◆房地产特殊业务的会计核算与税务处理

◆房地产开发项目税负测算与盈利预测实战案例

◆房地产税收筹划实战案例

◆在建项目转让的税负测算与案例分析

蔡 昌

◆中央财经大学财政税务学院教授，博士生导师，税收筹划与法律研究中心主任，国际注册高级会计师（ICSPA）。兼任北京大数据协会财税大数据专委会会长、中国注册税务师协会特聘顾问、国家税务总局“全国税务领军人才”培养导师，北京大学、清华大学、浙江大学、厦门大学、上海国家会计学院客座教授，国内多家集团企业、地产公司财税顾问及上市公司独立董事。

◆闽江学者讲座教授，2012年获得“邓子基财税学术论文奖”。主要研究领域为财务会计与税法、税收筹划与产权税收学。著有《契约视角的税收筹划研究》《税收信用论》《中国财税研究：产权、土地、税收》《房地产企业全程会计核算与税务处理》等。

黄洁瑾 

◆管理学硕士，中央财经大学税收筹划与法律研究中心秘书长、研究员，中国社会科学院研究生院税务专业硕士导师，融智华尔街（北京）创业投资有限责任公司总经理，中国首批注册纳税筹划师、首批高级税务咨询师、税务律师。担任《中国税收与法律智库》编委，参与主编或撰写《房地产智库丛书》《“营改增”新政解读与税务处理》等畅销图书。

◆曾就职于某军工企业从事财务工作，后担任某集团公司财务总监、副总裁，拥有丰富的财务实战经验和会计做账技巧，现主要从事财税培训讲座，曾为河南建业集团、青岛华商置业集团、国华置业集团、亿来置业等多家集团企业提供财税咨询顾问服务。

章 房地产企业会计核算与税务处理概述

节 房地产开发经营概述

一、房地产开发企业的类型与主要业务

二、房地产开发业务的主要特征

三、房地产开发经营的主要流程

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进

一、房地产开发企业会计制度形成的准备阶段

二、房地产开发企业会计制度实施阶段

三、房地产开发企业实施统一会计制度阶段

四、房地产开发企业执行《企业会计准则》阶段

第三节 房地产开发企业的财税管理特征及“金税三期”、智慧税务的影响

一、房地产开发企业的财税管理特征

二、房地产企业税务工作总览与缴纳的主要税种

三、“金税三期”上线的影响、“金税四期”特征及税务稽查重点

四、深化税收征管改革措施与智慧税务建设

五、国地税合并对房地产企业及政府行为的影响

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容

一、房地产开发企业的会计科目设置

二、主要会计科目的核算内容

三、收入准则新增会计科目及其具体核算

四、收入准则在建筑工程合同中的应用

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理

节 企业设立条件

一、内资房地产企业设立的法律要求

二、外商投资房地产企业的设立要求

三、项目资本金的要求

第二节 企业设立阶段的会计核算

一、会计科目的设置

二、注册资本的核算

第三节 企业设立阶段的税务处理

一、企业设立阶段的纳税计算

二、不同出资方式的税务处理

三、分支机构设立的税务处理

第四节 筹办期的界定与开办费的处理

一、筹办期的概念

二、开办费的开支范围

三、开办费的会计核算

四、开办费的税务处理

第三章 取得土地使用权阶段的会计核算与税务处理

节 我国土地制度概述

一、土地所有制

二、土地管理的基本制度

三、土地的承包经营

四、土地征收和建设用地供应制度

五、土地供应的程序

六、二级市场土地使用权转让的法律规定

第二节 取得土地使用权的途径

• 以出让方式取得国有土地使用权

二、以划拨方式取得国有土地使用权

三、以转让方式取得国有土地使用权

第三节 取得土地使用权阶段的税务处理

一、契 税

二、耕地占用税

三、城镇土地使用税

四、印花税

五、个人所得税

六、土地增值税

第四节 取得土地使用权阶段的会计核算

一、一般企业取得土地使用权的会计处理

二、房地产开发企业取得开发用土地使用权的会计处理

第五节 拆迁补偿费的会计核算与税务处理

一、拆迁补偿的形式

二、拆迁补偿费的会计核算

三、拆迁补偿费的税务处理

四、搬迁补偿费的会计核算与税务处理

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理

节 开发建设阶段业务概述

一、项目策划设计环节

二、项目准备环节

三、项目施工环节

四、项目竣工验收环节

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理

一、开发建设阶段涉及的主要税种

二、开发建设阶段不同承包方式下的会计处理

第三节 BT、BOT、TOT、TBT和PPP模式的项目概述

一、BT项目

二、BOT项目

三、TOT项目

四、TBT项目

五、PPP项目

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转

节 开发成本核算概述

• 成本核算的基本程序

二、确定成本核算对象

三、划分成本核算项目

四、成本核算对象和成本项目之间的关系

第二节 期间费用核算概述

一、费用的特点

二、费用确认的原则

三、费用确认的方法

四、费用的核算内容

第三节 成本费用核算的会计科目设置

一、开发成本

二、开发间接费用

三、开发产品

四、管理费用

五、销售费用

六、财务费用

第四节 成本归集、分配的会计处理

一、成本分配方法

二、成本分配方法对土地增值税的影响及示例

三、各种成本费用的归集与分配

第五节 公共配套设施费的会计核算

一、公共配套设施成本对象的确定

二、公共配套设施的成本核算对象

三、公共配套设施费的会计核算

四、预提公共配套设施费的会计核算

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算

一、土地开发成本的会计核算

二、代建工程成本的会计核算

第七节 开发完工产品成本的核算与结转

一、开发产品总成本的核算

二、完工产品成本的结转

三、开发产品成本的结转

第六章 销售(预售) 阶段的会计核算与税务处理

节 销售(预售)阶段业务概述

一、土地使用权转让

二、商品房销售

三、精装修房销售

四、其他建筑物销售

五、代建工程

六、其他业务

七、税收筹划案例

第二节 销售(预售)房款的会计核算

一、会员费、诚意金的会计核算

二、销售定金的会计核算

三、按揭保证金的会计核算

四、预售房款的会计核算

五、销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

六、代收款项的会计核算与税务处理

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理

一、收入的会计确认与计量

二、税法关于收入的确认与计量的规定

三、房地产销售收入的会计核算与税务处理

四、商品房面积差的会计核算与税务处理

五、拆迁还房的会计核算与税务处理

六、委托代销收入的会计核算

七、销售退回的会计核算与税务处理

八、售后回购房屋收入的会计核算与税务处理

九、税收筹划案例

第四节 商品房销售成本的会计核算与税务处理

一、开发产品的会计核算与税务处理

二、开发产品销售时的会计核算与税务处理

三、成本差异的会计核算与税务处理

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理

节 出租物业的会计核算与税务处理

一、出租物业的初始计量

二、出租物业收入的会计核算与税务处理

三、出租物业后续支出的会计核算

四、出租物业后续计量的会计核算

五、投资性房地产转换的会计核算

六、投资性房地产处置的会计核算

第二节 自营物业的会计核算与税务处理

一、自营物业的初始计量与税务处理

二、自营物业后续支出的会计核算与税务处理

三、自营物业处置的会计核算与税务处理

四、自营物业对外投资的税务处理

第八章 纳税活动的会计核算

节 房地产行业增值税税制

一、纳税人

二、征税范围

三、税率和征收率

四、应纳税额的计算

五、征收管理

六、税收优惠与发票开具规定

第二节 增值税的会计核算

一、增值税核算的会计科目设置

二、营改增后的会计处理

三、营改增后进项税额允许抵扣部分的计算焦点问题

四、营改增后不得抵扣进项税额与可抵扣进项税额的转化问题

第三节 增值税会计核算案例解析

一、一般纳税人的会计核算与税务处理综合案例

二、小规模纳税人销售不动产的会计核算综合案例

三、销售不动产的纳税计算与会计处理综合案例

四、房地产企业的增值税核算与纳税申报综合案例

五、营改增后开发项目的税负测算综合案例

第四节 城市维护建设税及教育费附加的会计核算和税务处理

一、城市维护建设税的会计核算和税务处理

二、教育费附加的会计核算和税务处理

第五节 土地增值税的会计核算和税务处理

一、土地增值税的会计核算

二、土地增值税的税务处理

第六节 房产税的会计核算和税务处理

一、房产税的税务处理

二、房产税核算的会计科目设置

三、房产税的会计核算

第七节 城镇土地使用税的会计核算和税务处理

一、城镇土地使用税的税务处理

二、城镇土地使用税核算的会计科目设置

三、城镇土地使用税的会计核算

第八节 契税的会计核算和税务处理

一、契税的税务处理

二、契税的会计核算

第九节 耕地占用税的会计核算和税务处理

一、耕地占用税的税务处理

二、耕地占用税的会计核算

第十节 印花税的会计核算和税务处理

一、印花税的税务处理

二、证券交易印花税

三、印花税的会计处理

第九章 土地增值税清算的会计核算

节 土地增值税清算及清算时点

一、土地增值税清算对象的选择

二、土地增值税清算的时点

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算

一、已全额开具商品房销售发票的收入确认

二、未开具发票或未全额开具发票的收入确认

三、关于开发产品所有权转移视同销售收入实现的规定

四、土地出让金返还收入的确认

五、售后返租业务中转让收入的确认

六、营改增后土地增值税应税收入的确认

第三节 土地增值税清算成本的确认

一、计算增值额的扣除项目

二、土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析

第四节 土地增值税清算疑难问题分析

一、地下附属设施征税范围界定不够明晰问题及对策

二、计算增值额的利息扣除分摊规定不够细化问题及对策

三、与普通住宅相关的混合型或综合性房地产分别核算增值额存在的问题及对策

第五节 土地增值税清算综合案例

一、土地增值税清算应提供的资料

二、房地产公司及清算项目基本情况

三、扣除项目金额税务审核情况

四、“御筑苑一期”开发成本的计算

五、“御筑苑一期”房地产开发费用的计算

六、“御筑苑一期”与转让房地产有关