房地产信托业务投融资实务（第二版）

本书从四个方面对房地产信托业务进行了阐述：房地产开发投融资概述、房地产信托业务类型、房地产信托业务的风险和防范以及房地产信托业务的监管。每一章节在进行深入的理论论述后，都会精选典型案例进行分析。与单纯的理论阐述相比，引用相关案例，运用理论知识分析案件中的争议焦点，真正做到了理论与实务相结合，使读者能够在短时间掌握房地产信托投融资的相关知识。

张同庆，毕业于北京大学法学院，曾就职于国内知名的信托公司。长期从事信托公司合规与风险管理工作，对金融机构的合规制度与风险管理体系建设具有丰富的经验，并曾为金融机构、律师事务所、高等院校举办相应的培训和讲座。

章房地产开发相关问题概述 //

节房地产开发概述 //

一、房地产开发概述 //

二、房地产开发相关主体资质 //

三、房地产开发“五证” //

四、地下空间开发与人防工程 //

第二节土地一级开发流程 //

一、土地一级开发概述 //

二、用地手续 //

三、规划核准 //

四、农用地征收或转用 //

五、验收结案与入市 //

第三节土地二级开发流程 //

一、概述 //

二、建设用地使用权取得阶段 //

三、立项备案阶段 //

四、建设用地规划许可证办理阶段 //

五、建设工程规划许可证办理阶段 //

六、建设工程施工许可证办理阶段 //

七、预售许可证办理阶段 //

八、竣工结案阶段 //

第四节房地产开发可行性分析 //

一、规划技术指标 //

二、成本收入指标 //

三、现金流及敏感性分析 //

第五节房地产企业会计与税务 //

一、房地产行业会计准则 //

二、房地产交易税费 //

第六节外商投资房地产相关制度 //

一、外商投资房地产概述 //

二、外商投资房地产市场准入制度 //

三、外商投资房地产企业的经营管理 //

四、房地产市场外汇管理 //

第七节房地产开发融资类型 //

一、土地一级开发融资类型 //

二、土地二级开发融资类型 //

第八节保障性安居工程建设融资 //

一、经济适用住房开发融资 //

二、廉租住房建设融资 //

三、棚户区改造建设融资 //

四、公租房建设融资 //

第二章融资型房地产信托业务类型及相关问题研究 //

节基本业务概述 //

一、融资型信托业务概述 //

二、房地产信托贷款 //

三、权益投资附加回购 //

第二节融资型房地产信托业务操作规范 //

一、房地产信托贷款条件 //

二、房地产信托贷款禁止性条件 //

第三章投资型房地产信托业务类型及问题研究 //

节基本业务概述 //

一、投资型信托业务概述 //

二、股权投资信托业务 //

三、股 债房地产信托业务模式 //

四、TOT/TOS/TOF //

五、永久资本工具——永续债 //

第二节投资型房地产信托业务操作规范 //

一、股权投资概述 //

二、风险控制措施 //

三、信托资金退出机制 //

第四章房地产投资信托基金及相关问题研究 //

节基本业务概述 //

一、债券型房地产投资信托基金 //

二、股权型房地产投资信托基金 //

三、开放式/封闭式房地产信托基金 //

四、有限合伙型房地产信托基金 //

五、房地产并购信托基金 //

第二节房地产投资信托基金理论与实务 //

一、房地产投资信托基金概念与特征 //

二、国外房地产投资信托基金 //

三、我国房地产投资信托基金的发展 //

第五章其他房地产信托业务类型及相关问题研究 //

节基本业务概述 //

一、经营性物业融资 //

二、不动产信托 //

三、财产权信托 //

四、购房尾款ABS //

第二节经营性物业融资信托业务操作规范 //

一、融资人准入标准 //

二、经营性物业准入标准 //

三、经营性物业贷款的调查与评估 //

四、风险控制措施 //

第六章房地产开发企业主体信用风险评价相关问题研究 //

节信用风险评价要素 //

一、规模和市场地位 //

二、库存压力及项目运营能力 //

三、项目分布情况 //

四、土地储备情况 //

五、毛利率 //

六、财务杠杆情况 //

七、偿债能力 //

第二节房地产开发企业主体信用的几个关键问题 //

一、借款利息资本化 //

二、投资性房地产 //

三、永续债 //

四、预售款及已售未结款 //

五、融资成本 //

六、多元化发展 //

第七章房地产信托业务尽职调查格式与指引 //

节交易对手尽职调查 //

一、概述 //

二、交易对手市场调查 //

三、交易对手法律与合规尽职调查 //

四、交易对手财务尽职调查 //

第二节开发项目尽职调查 //

一、开发项目市场调查 //

二、开发项目法律与合规调查 //

三、开发项目财务尽职调查 //

第三节尽职调查报告格式与指引 //

一、项目基本情况 //

二、融资人分析 //

三、开发项目分析 //

四、信用增级措施 //

五、风险与政策分析 //

六、项目总体评价 //

七、尽职调查材料清单 //

第八章房地产信托信用增级措施及相关实务案例研究 //

节房地产抵押担保措施 //

一、房地产抵押权概述 //

二、房地产抵押相关问题 //

三、土地使用权抵押相关问题 //

四、在建工程抵押相关问题 //

第二节房地产项目监管措施 //

一、项目公司管理 //

二、账户监管 //

三、工程监管 //

四、项目销售监管 //

五、房地产预售政策及预售资金监管 //

第三节其他风险管理措施 //

一、结构化信托 //

二、应收账款质押担保 //

三、项目公司股权质押 //

四、保证担保 //

五、“外保内贷”问题分析 //

六、融资担保 //

附录：保险资金投资不动产暂行办法 //

本书从四个方面对房地产信托业务进行了阐述：房地产开发投融资概述、房地产信托业务类型、房地产信托业务的风险和防范以及房地产信托业务的监管。每一章节在进行深入的理论论述后，都会精选典型案例进行分析。与单纯的理论阐述相比，引用相关案例，运用理论知识分析案件中的争议焦点，真正做到了理论与实务相结合，使读者能够在短时间掌握房地产信托投融资的相关知识。

张同庆，毕业于北京大学法学院，曾就职于国内知名的信托公司。长期从事信托公司合规与风险管理工作，对金融机构的合规制度与风险管理体系建设具有丰富的经验，并曾为金融机构、律师事务所、高等院校举办相应的培训和讲座。

章房地产开发相关问题概述

节房地产开发概述〖1〗

一、房地产开发概述

（一）房地产开发概念

房地产项目开发是指房地产开发企业在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设、销售或出租的行为。《城市房地产管理法》规定：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。广义上，房地产开发包括土地一级开发和土地二级开发；狭义上，房地产开发仅指土地二级开发。

土地一级开发具体是指由土地储备机构或者其他建设单位对国有建设用地使用权（集体所有土地需要征收变更为国有建设用地）进行市政配套设施建设，以使该土地符合“三通一平”“五通一平”“七通一平”等建设条件，再将土地进行有偿转让或出让的过程。土地二级开发具体是指房地产开发企业或者其他建设单位在其通过出让、转让、划拨等方式取得的国有建设用地上进行房屋建设，并将建设的房屋出售或出租的过程。狭义上，农民在其宅基地上建设自住房、违法建设出售的“小产权房”以及城市相关单位自建房，不属于房地产开发范围。

（二）小产权房

“小产权房”有三种概念：种是指房地产开发商领取的已竣工验收房屋的产权证为大产权证，购房者领取的产权证为小产权证；第二种是指无须补缴土地出让金的普通商品住房的产权证为大产权证，需要补缴土地出让金的经济适用房等的产权证为小产权证；第三种是指由房地产管理部门颁发的产权证为大产权证，由乡镇政府颁发的证书为小产权证。

本文所述的小产权证属于第三种情形，但是需要注意的是，农民按照规定在自有宅基地上建设的自住房不属于小产权房。具体而言，小产权证和大产权证的区别如下表：

产权证名称土地所有权土地出让金颁发部门产权年限

大产权证国有土地已缴纳土地出让金（划拨土地除外）房地产管理部门居住用地70年；教科文卫体、工业及综合用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年

小产权证集体土地未缴纳土地出让金乡镇政府无使用年限

根据《土地管理法》和《物权法》等法律法规的规定，我国的土地所有权分为国有土地所有权和集体土地所有权。城市的土地以及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地属于国家所有；除法律规定属于国家所有外的农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，宅基地和自留山、自留地属于农民集体所有。农民可以按照规定在宅基地上建设住宅，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

由于城市房地产价格上涨过快，房价已经超出普通居民的承受能力，于是催生出利用集体所有土地建设住宅进行出售的行为。农民将在宅基地上建设的房屋卖给城市居民，或者在集体所有土地上建设住宅卖给城市居民的行为不受法律保护；购房者所购买的该类住宅也得不到合法有效的产权证。