资产评估理论与实务（第二版）（普通高等院校“十三五”规划教材）

图书标准信息

• 作者 张晗、张小芳、李新颖、王蓓、王力伟 著
• 出版社 清华大学出版社
• 出版时间 2019-06
• 版次 2
• ISBN 9787302529774
• 定价 40.00元
• 装帧 平装
• 开本 16
• 纸张 胶版纸
• 页数 216页
• 字数 333千字

【内容简介】

本书适应我国目前的经济形式和教育发展形式，根据新的资产评估准则编写而成。系统讲解资产评估的基础理论、准则、程序、基本方法、评估报告等，并用实际案例引导学。

精彩内容：

第三章资产评估基本方法    1？了解资产评估三种方法的基本    2？了解资产评估三种方法的应用前提    3？掌握资产评估三种方法的具体应用    1？熟练运用资产评估三种方法    2？把握资产评估三种方法运用的不同环境    资产评估学是复合型应用学科。资产评估方法是实现估算资产价值的技术手段。资产评估是借助多学科理论在价值估算中的应用与实践并在这些科学的技术方法的基础上按照资产评估自身的运作规律和行业特点形成一整套方法体系，从而构成了资产评估方法体系。资产评估有着科学、实用的方法。资产评估方法是资产评估中的核心内容，资产评估结果产生及其公允与否直接与方法的正确使用与否息息相关。熟悉和掌握资产评估方法，了解评估方法所适用的条件，有助于增强认识问题和解决问题的能力。    2018年3月23，陕西省不错法院受理交通银行陕西省分行与t集团贷款合同纠纷一案，了t集团的斯特bb42l大客车一辆，委托某评估事务所指派专业人员进行鉴定估价。    接到委托书后，评估人员对车辆本身进行现场勘验。首先查验该车的手续，此车车牌号为陕a×××××，型号为斯特bb42l，车型为普通大客车，初次登记期为2016年7月24，发动机号为×××××××，车架号为×××××××，年检有效期至2018年4月，保险至2018年4月29，车辆购置附加费真实有效。接着对车上的发动机号和车架号进行查验，核实该号码与行驶证上的发动机号和车架号接近一致，证实此车确为鉴定评估的对象。通过对车辆的进一步观察，评估人员认定该车为本原装公司制造斯特大客车，车身左、右两边都有擦痕，车身的左前侧有撞伤的痕迹，但现已修复，车厢里面的座椅及内饰均完好无损，发动车辆，仪表灯光均工作正常，通过里程表数据得知该车至今已行驶了43 256公里。作过程：用力踩油门，车辆提速较快，发动机运行良好；挂挡行车，离合器分离较好，换挡顺，行驶稳；工作紧急制动检查，方向稍向右跑偏，但属正常情况之列。从查看、作等方面来看，车辆技术状况较好。看完车辆后，评估人员又与车辆的驾驶员进行交谈，得知该车为t集团接送职工上下班的车辆，长年工作在市区内，工作条件较好。从车辆使用年限和累计行驶公里数看，年均行驶2万多公里，使用强度不大，车辆不工作时一般都停在车库里，并有专人维护和保养，所以该车常维护、保养较好。    （资料来源：陕西省西安市某评估机构资料）    案例思：    （1） 本次评估应该遵循怎样的评估程序？    （2） 本次评估的目的是什么？本次评估的价格是正常吗？    （3） 对评估价格有无特别说明的事项？    （4） 本次评估的结果可以一直有效吗？    节成本法    成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的称。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。    一、 成本法的基本    （一） 成本法的理论基础    生产费用价值论认为资产的价值取决于购建时的成本耗费，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。    （1） 资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。    （2） 资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。    （二） 成本法的评估思路    成本法的评估思路是资产评估值＝资产的重置成本资产实体贬值资产功能贬值资产经济贬值。（3？1）    其基本公式为：    资产评估值＝资产的重置成本－资产实体贬值－资产功能贬值－资产经济贬值    ＝资产的重置成本×率－资产功能贬值－资产经济贬值    ＝资产的重置成本×综合率（3？2）    思： 什么是重置成本和各种贬值？    二、 成本法的前提条件和适用范围    ？1？成本法的前提条件    成本法的基本前提是资产交易的购买方在购买某项资产时，会把该项资产与具有同样生产能力的新资产直接进行比较，从而判断资产的价格。购买者愿意付出的价格绝不会超过具有相同效能的全新资产的大力度优惠成本。按照这种思维逻辑，应用成本法时，应具备以下六个前提条件：    （1） 购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。    （2） 评估对象的实体特征、结构、功能效用必须与设重置的全新资产具有可比。    （3） 评估对象必须是可以或复制的，否则不能采用成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源资产不宜使用成本法。    （4） 评估对象必须是随着时间的推移会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。    （5） 形成资产价值的耗费是必须的、有效的、均的，不能是无效的、个别的。    （6） 被评估资产处于持续使用或被定处于持续使用。    ？2？成本法的适用范围    根据成本法的前提条件，成本法主要适用于以下情况：    （1） 可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、权等资产。    （2） 可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。    因此，成本法很适用于难以确定收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益法，又不能用市场法进行评估。    思： 如何理解成本法使用的前提条件和适用范围？    三、 成本法的基本要素    （一） 资产的重置成本    资产的重置成本是资产的现行再取得成本，包括复原重置成本和更新重置成本。    （1） 复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。    （2） 更新重置成本是指采用新型材料，优选建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。    二者的相同点是均采用现行价格计算，不同点是采用的材料、标准、设计等方面存在差异，但是并未改变基本功能。    需要注意的是有条件的情况下应尽可能选择更新重置成本。    （二） 资产的实体贬值    资产的实体贬值亦称实体损耗或有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。有形损耗往往使资产的实体发生磨损、失效、丧失功能等变化，亦称为实体陈旧贬值。例如，建筑物发生墙体裂缝、屋顶漏雨、基础下沉等，机器设备发生生锈、精密度下降等，化学用品由于存放时间过长而失效等。    需要指出的是，资产评估中的有形损耗与上的折旧不一样，它是以重置全价为基础确定的，不是按历史成本计算的；而且，由于在具体使用中，折旧与其磨损程度之间可能因保养、维护及实际运行时间的不同而存在差异。因此，资产评估中对有形损耗不能按累积折旧来确定，而必须通过实地勘查、测定来确定。    （三） 资产的功能贬值    资产的功能贬值亦称功能损耗，是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本的超支额，及其原有资产超过技术优选的同类资产的运营成本的超支额。    （四） 资产的经济贬值    资产的经济贬值亦称经济损耗，是指资产受其外部环境的影响而造成的价值损失。外部环境主要是指评估对象的经济环境，如产业结构调整、通货膨胀、市场需求状况等。导致经济损耗的主要原因有对产品需求的减少、市场竞争的加剧、原材料供应情况的变化、利率提高、法律的影响等。外界环境对资产价值所造成的影响是客观的，在资产评估时不容忽视。    四、 成本法中各项要素的具体评估方法    （一） 重置成本的估算方法（图3？1）    ？1？重置核算法    重置核算法亦称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本，重置成本包括购买型和自建型。    图3？1重置成本的估算方法    购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成。    自建型是以自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。由于重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的货币额，所以应该包括资产开发和制造商的合理收益。资产重置成本中的收益部分的确定，应以现行行业或社会均资产收益水为依据。    重置核算法的公式为    重置成本＝直接成本间接成本（3？3）    直接成本是指购建全新资产支出中，可直接计入购建成本的支出，如机器设备按现行市价确定的买价、安装所需的材料和人工成本等；间接成本是指购建全新资产所发生的不能直接计入购建成本，需要采用适当的方法和标准进行分配才能计入购建成本的各种支出，如设计费、制图费、行政管理费用等。间接成本的估算比较复杂，实际工作中可根据间接成本占直接成本的比例进行估算。如通常采用下列方法确定间接成本：    （1） 人工成本比例法。    间接成本＝人工成本额×间接成本占人工成本的百分率（3？4）    （2） 单位价格法。    间接成本＝人数×工时×每人每小时间接成本（3？5）    （3） 间接成本百分率法。    间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率（3？6）    【例3？1】 某设备购买价5万元，运杂费3 000元，其中人工搬运费2 000元、油费1 000元。    （1） 若间接成本为人工成本的50%，该设备的重置成本为    50 0003 0002 000×50%＝54 000（元）    （2） 若搬运时要8名工人，每人搬5小时，每人每小时管理费用为20元，该设备的重置成本为    50 0003 0008×5×20＝53 800（元）    （3） 若间接成本为直接成本的10%，该设备的重置成本为    50 0003 000（50 0003 000）×10%＝58 300（元）    【例3？2】 重新购建设备一台，现行格为每台5万元，运杂费为1 000元，直接安装成本为800元，其中原材料成本300元，人工成本为500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80%，该机器设备重置成本为    直接成本＝50 0001 000800＝51 800（元）    间接成本（安装成本）＝500×80%＝400（元）    重置成本合计：52 200元。    采用重置核算法的前提是能够获得处于全新的被评估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。重置核算法计算结果比较准确，但需要收集较为详细的资料，比较费工费时。为此，可以在同类的几个新资产与评估对象之间进行详细的对比分析，选定一种新资产的作为重置成本。    ？2？价格指数法    价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。它是成本法中使用比较广泛的一种方法。    其计算公式为    重置成本＝资产的账面原值×价格变动指数（3？7）    价格指数主要使用定基物价指数和环比物价指数两种。    （1） 定基物价指数是指在时期内对比基期的价格指数。    重置成本＝资产的账面原值×评估时定基物价指数资产购建时物价指数（3？8）    （2） 环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。它是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。    重置成本＝资产的账面原值×（1a1） ×（1a2） ×（1a3）××（1an） ×很大程度（3？9）    式中：a1，a2，a3，，an――各期环比物价指数。    【例3？3】 某被评估资产购建于2011年，账面原值为50 000元，当时该类资产的价格指数为95％，评估时该类资产的价格指数为160％，则    被评估资产重置成本＝50 000×（160％÷95％）×100％≈84 210（元）    【例3？4】 被评估资产账面价值为200 000元，2010年建成，2014年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为2010年11？7％、2011年17％、2012年30？5％、2013年6？9％、2014年4？8％，则    被评估资产重置成本=200 000×（1＋17％）×（1＋30？5％）×（1＋6？9％）×    （1＋4？8％）× 100％    ≈342 110（元）    价格指数法与重置核算法的区别如下：    （1） 价格指数法估算的重置成本，仅虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既虑了价格因素，也虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。    （2） 价格指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至资产的物价变动水上；而重置核算法建立在现行价格水与购建成本费用核算的基础上。    ？3？功能价值类比法    功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线关系时，人们惯把线关系下的功能价值类比法称为生产能力比例法，而把非线关系条件下的功能价值法称为规模经济效益指数法。    计算公式为    被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评估资产产量参照物资产产量（3？10）    被评估资产重置成本＝参照物重置成本×被评估资产产量参照物资产产量x（3？11）    公式中的x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般为0？4~1，如加工一般为0？7，房地产行业一般为0？9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。    【例3？5】 某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5 000件。现知被评估资产年产量为4 000件，由此可以确定其重置成本：    被评估资产重置成本＝50 000×4 000÷5 000＝40 000（元）    【例3？6】被评估资产生产能力为600 000件/年，参照物重置成本为5 000元，生产能力为300 000件/年，设x取值0？7，求被评估资产的重置成本。    被估资产重置成本=5 000×（600 000÷300 000）0？7=8 122（元）    注：该方法计算的一般是更新重置成本。    ？4？统计分析法（点面推算法）    当被评估资产单价较低、数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。计算步骤如下：    （1） 将被评估资产按标准分类。    （2） 抽样选择代表资产，并选择适当方法计算其重置成本。    （3） 计算调整系数k。    其计算公式为：    k=r′r（3？12）    其中：k――资产重置成本与历史成本的调整系数；    r′――某类抽样资产的重置成本；    r――某类抽样资产的历史成本。    （4） 根据k值计算被评估资产重置成本。计算公式为    被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×k（3？13）    【例3？7】 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则    k＝30÷20＝1？5    该类通用设备重置成本＝500×1？5＝750（万元）    （二） 实体贬值的测算方法（图3？2）    图3？2实体贬值的测算方法    ？1？观察法    观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理，大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新相比较，察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的率，从而估算实体贬值。    计算公式为    资产实体贬值＝重置成本×（1实体率）（3？14）    实体率＝1实体贬值率（3？15）    ？2？使用年限法    使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体贬值。    其表达式为    加权已使用年限＝∑（名义已使用年限×重置成本）∑重置成本（3？16）    （注：加权已使用年限是一种名义已使用年限）    资产利用率＝截至评估累计实际已使用年限截至评估累计法定已使用年限×100％（3？17）    实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率（3？18）    实体贬值率＝实际已使用年限实际已使用年限＋尚可使用年限（3？19）    实体贬值额＝（重置成本预计残值）×实体贬值率（3？20）    率＝尚可使用年限实际已使用年限＋尚可使用年限（3？21）    公式中：    （1） 尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素预计资产的继续使用年限。    （2） 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只虑数额较大的残值，若残值数额较小可以不计。    （3） 使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。    名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可通过记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。    实际已使用年限是指资产在实际使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。    （1） 当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。    （2） 当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限。    （3） 当资产利用率＜1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。    【例3？8】被评估车辆可行驶的里程为60万公里。截至评估基准，该车辆已经行驶10万公里，重置成本为36万元。定不虑其他因素，则被评估资产在基准的实体贬值额为：    实体贬值额=重置成本×已行驶里程/里程    =36×（10÷60）    =6（万元）    此外，评估中经常遇到被评估资产是经过更新改造过的情形。对于更新改造过的资产而言，其实体贬值的计量还应充分虑更新改造投入的资金对资产寿命的影响，否则可能会过高地估计实体贬值。对于更新改造问题，一般采取加权法来确定资产的实体贬值。    加权已使用年限＝？（名义已使用年限×重置成本）？重置成本（3？22）    【例3？9】某设备2013年建成，15万，2015年更换配件花费3万，2018年评估，从2013年到2018年，设备价格每年比上一年上涨11％，求加权已使用年限。    重置成本115×（1＋11％）5＝25？28（万元）    重置成本23×（1＋11％）3＝4？10（万元）    加权已使用年限＝（5×25？28＋3×4？10）/（25？28＋4？10）＝4？72（年）    【例3？10】某资产2008年5月购进，2018年5月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7？5小时。由此可以计算资产利用率。    资产利用率＝10×360×7？5/（10×360×8）×100％≈93？75％    由此可确定其实际已使用年限为9？4年。    ？3？修复费用法    修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体贬值的一种方法。所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。如果资产可以通过修复恢复到其全新，可以认为资产的实体损耗等于其修复费用。    （三） 资产的功能贬值测算方法    功能贬值是由于技术相对落后造成的贬值。功能贬值的估算可以按下列方法进行：    ？1？按超额运营成本估算    超额运营成本是指根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能贬值额。    （1） 将被评估资产的年运营成本与功能相同但能更好的新资产的年运营成本进行比较。    （2） 计算二者的差异，确定净超额运营成本。    由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，因此企业支付的超额运营成本会引致税前利润额下降。所得税额降低，使得企业负担的运营成本低于其实际支付额。因此，净超额运营成本

【目录】

章资产评估概论
学目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资产评估的产生和发展
第二节资产评估的概念及特点
第三节资产评估的经济学分析
第四节资产评估的主体和依据
第五节资产评估的目的和价值类型
第六节资产评估的设和原则
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第二章资产评估准则
学目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资产评估准则概述
第二节国际评估准则
第三节中国资产评估准则
第四节资产评估程序概述
第五节资产评估的具体程序
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第三章资产评估基本方法
学目标
能力目标
章节导言
案例导入
节成本法
第二节市场法
第三节收益法
第四节评估方法的选择
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第四章机器设备评估
学目标
能力目标
章节导言
案例导入
节机器设备评估概述
第二节成本法在机器设备评估中的应用
第三节市场法在机器设备评估中的应用
第四节收益法在机器设备评估中的应用
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第五章不动产评估
学目标
能力目标
章节导言
案例导入
节不动产评估概述
第二节不动产价格的影响因素
第三节收益法在不动产评估中的应用
第四节市场法在不动产评估中的应用
第五节成本法在不动产评估中的应用
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第六章其他资产评估
学目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资源资产评估
第二节无形资产评估
第三节流动资产评估
第四节企业价值评估
第五节长期投资资产评估
导入案例分析
本章小结
拓展案例
知识测试与能力训练
第七章资产评估报告
学目标
能力目标
章节导言
案例导入
节资产评估报告概述
第二节资产评估报告的基本内容
第三节资产评估报告的制作
第四节资产评估报告的应用
导入案例分析
本章小结
拓展案例1
知识测试与能力训练
参文献1
3,73,
189,215,216