房地产全流程实务指引——基于司法裁判的大数据分析

　　提炼核心问题·解析相关法规·梳理裁判思路·全面总结建议
　　全流程视角，全景式呈现：本书共7章、43个专题，对房地产项目开发与融资、房地产项目销售、房地产项目售后、房地产租赁、房屋征收补偿、存量房买卖等疑难问题进行全方位深入剖析，提出实操建议。
　　208个司法实务案例：聚焦房地产从业者及法律从业者关注的法律问题，以司法裁判的大数据分析为抓手，通过208个案例梳理司法裁判情况并归纳争点，厘清司法审判机关裁判思路，提供可行实务指引。
　　高效解决问题的案头工具书：每一专题均以列举形式充分分析相关法律规定，梳理大量司法裁判，并节选裁判文书予以展示。全书尽力做到快速定位并精准解决各项实务问题，是一本值得随时翻阅的案头工具书。

　　张莹琳律师，上海市金茂律师事务所合伙人，亚洲法律杂志（ALB）2022年度华东地区青年律师大奖入围律师，上海市律师协会国资国企业务研究委员会委员，上海市律师协会国资国企业务研究委员会城市更新专业组组长，上海市律师协会律师专业水平评审委员评定的“建筑房地产专业律师”，上海外国语大学法学院研究生法律实务课程讲师。
　　张律师专注于建设工程全流程、房地产全流程、城市更新、重大复杂争议解决等相关法律事务。
　　在建设工程和房地产投资、开发、建设、交易、争议解决等方面有长达15年的完整业务经验，受聘担任多家大型国有企业、国内标杆施工单位、知名房地产企业法律顾问；成功代理土地出让、建设工程、房地产类诉讼、仲裁案件逾百件；为多家国有企业的项目开发建设、公司治理、招商租售运营，以及施工单位、房地产企业的收并购业务等提供非诉法律服务。
　　在城市更新领域，深入跟进上海及长三角地区城市更新项目，提供包括方案论证、文件起草、法律意见出具在内的全过程法律服务。同时，持续为城市更新和治理等工作的法律研究及项目推进建言献策。
　　张律师还积极参与立法，曾参与《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）（征求意见稿）》修订课题组的修订工作，并参与编著《人民法院建设工程施工合同司法解释（二）理解适用与实务指南》等。
　　深入业务研究，已出版著作《建设工程全流程实务指引——基于司法裁判的大数据分析》《城市更新法律实务指引——基于上海城市更新的探索与实践》。
　　个人公众号：房地产建筑法律评论

章房地产项目开发与融资法律问题
专题一非土地管理部门签订的土地置换类协议效力法律问题
专题二不动产类股权收购法律尽职调查的调查内容与方法
专题三房地产转让中企业所得税承担约定的相关法律问题
专题四公募型REITs的基本理论与在我国的发展现状
专题五我国公募型REITs的组织结构与法律关系问题
专题六我国发展REITs面临的具体法律问题与应对建议
专题七融资租赁合同纠纷相关法律问题
第二章房地产项目销售法律问题
专题一房地产广告的法律风险与防范
专题二“全民经纪人”的性质与相关法律问题
专题三委托合同与中介合同的区分与相关法律问题
专题四《民法典》对格式条款的修改与相关法律问题
专题五人脸识别司法解释出台后对房地产领域的影响与应对建议
专题六超备案价格销售的法律风险与防范
专题七“买房送面积”的七个相关法律问题
专题八分期开发住宅小区中的物业管理区域与车位出售法律问题
第三章房地产项目售后法律问题
专题一疫情对房地产开发企业项目交付阶段的影响与应对建议
专题二物业区域内公共设施/用房权属认定法律问题
专题三房地产项目公司注销与购房人产证办理的相关法律问题
专题四商品房质量与购房人救济主张的法律问题
专题五房屋存在质量问题时房地产开发企业维修责任认定法律问题
专题六公共区域过保修期但业主委员会尚未成立时物业维修责任法律问题
专题七在超出施工单位保修期后售房的保修责任承担法律问题
专题八质保期过后房地产开发企业向施工单位主张质量责任的法律问题
第四章房地产租赁法律问题
专题一未经批准情况下划拨土地上房屋租赁合同效力法律问题
专题二餐饮承租方无证经营等情形下出租方的法律责任与应对建议
专题三出租方以停止供电、供水等方式催交租金的法律效果与应对建议
专题四教育“双减”对校外培训类房屋租赁合同的影响与应对建议
专题五商业租赁纠纷中出租方主张解约违约金结算法律问题
第五章房屋征收补偿法律问题
专题一房屋征收补偿款项归属与分配法律问题
专题二租赁厂房被征收时出租方与承租方间征收补偿款项分配法律问题
专题三公有出租居住房屋征收补偿款项归属法律问题
专题四宅基地房屋征收补偿款项分配的法律问题
第六章存量房买卖法律问题
专题一买受方未确定购房资格导致的合同解除与违约责任法律问题
专题二无购房资格情况下协议代持购房的法律问题
专题三房产新政导致买受方无购房资格的相关法律问题
专题四签约后买受方可否要求出卖方配合更名的法律问题
专题五出卖方因房价上涨解约导致的合同解除与违约责任法律问题
专题六企业购房政策及涉税法律问题（含买卖双方应缴税费案例）
第七章房地产其他法律问题
专题一《民法典》对房地产领域的影响与应对建议
专题二《上海市土地交易市场管理办法》新旧版对比与解读
专题三不动产抵押权证登记的抵押期限的相关法律问题
专题四约定担保范围与登记担保金额不一致时的相关法律问题
专题五债务人物保与第三人人保并存时的相关法律问题

　　提炼核心问题·解析相关法规·梳理裁判思路·全面总结建议
　　全流程视角，全景式呈现：本书共7章、43个专题，对房地产项目开发与融资、房地产项目销售、房地产项目售后、房地产租赁、房屋征收补偿、存量房买卖等疑难问题进行全方位深入剖析，提出实操建议。
　　208个司法实务案例：聚焦房地产从业者及法律从业者关注的法律问题，以司法裁判的大数据分析为抓手，通过208个案例梳理司法裁判情况并归纳争点，厘清司法审判机关裁判思路，提供可行实务指引。
　　高效解决问题的案头工具书：每一专题均以列举形式充分分析相关法律规定，梳理大量司法裁判，并节选裁判文书予以展示。全书尽力做到快速定位并精准解决各项实务问题，是一本值得随时翻阅的案头工具书。

　　张莹琳律师，上海市金茂律师事务所合伙人，亚洲法律杂志（ALB）2022年度华东地区青年律师大奖入围律师，上海市律师协会国资国企业务研究委员会委员，上海市律师协会国资国企业务研究委员会城市更新专业组组长，上海市律师协会律师专业水平评审委员评定的“建筑房地产专业律师”，上海外国语大学法学院研究生法律实务课程讲师。
　　张律师专注于建设工程全流程、房地产全流程、城市更新、重大复杂争议解决等相关法律事务。
　　在建设工程和房地产投资、开发、建设、交易、争议解决等方面有长达15年的完整业务经验，受聘担任多家大型国有企业、国内标杆施工单位、知名房地产企业法律顾问；成功代理土地出让、建设工程、房地产类诉讼、仲裁案件逾百件；为多家国有企业的项目开发建设、公司治理、招商租售运营，以及施工单位、房地产企业的收并购业务等提供非诉法律服务。
　　在城市更新领域，深入跟进上海及长三角地区城市更新项目，提供包括方案论证、文件起草、法律意见出具在内的全过程法律服务。同时，持续为城市更新和治理等工作的法律研究及项目推进建言献策。
　　张律师还积极参与立法，曾参与《人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）（征求意见稿）》修订课题组的修订工作，并参与编著《人民法院建设工程施工合同司法解释（二）理解适用与实务指南》等。
　　深入业务研究，已出版著作《建设工程全流程实务指引——基于司法裁判的大数据分析》《城市更新法律实务指引——基于上海城市更新的探索与实践》。
　　个人公众号：房地产建筑法律评论

　　序二
　　张莹琳律师是一位勤奋的年轻律师，也非常荣幸能与她共事多年。这次受张律师之托，为张律师的新书作序，倍感荣幸。看到一位律界新星冉冉升起，也是非常令人高兴和期待的。
　　在我的回忆中，张律师从中南财经政法大学毕业后就加入开炫律师事务所实习，开始走上律师职业。选择做一个专业化律师，对于年轻律师而言是需要很大勇气的。我是开炫律师事务所的创始人，坚持专业化道路是开炫律所的基本方针。2014年的夏天，我和张律师就律师专业化进行了讨论，并分析了在无锡进行律师专业化的可能。我们就以建筑房地产作为专业领域，并邀请张律师一起组建了开炫房地产团队。可以这么说，开炫房地产团队的基本框架是我和张律师一起完成的。当时，我们每月举办一次房地产领域法律的讲座，设立了开炫房地产法律的微信公众号，出版了开炫建筑与房地产季刊。经过一年多的推广，国内外著名的房地产企业，比如万科集团、万达集团、九龙仓集团、日本积水集团等成为了开炫客户。
　　相比无锡而言，上海能为律师的专业化发展提供更高的舞台，张律师有幸到上海建纬律师事务所，并师从朱树英主任。尽管张律师离开开炫时，我心里是万般不舍，但回过头来看，张律师的选择是对的。经过多年的磨练，张律师成为房地产建筑领域内专业的著名律师，也成为著名律所上海市金茂律师事务所合伙人。
　　房地产开发是一项系统的工程，需要经过多个政府部门行政审批，周期长、环节多。房地产项目的开发、融资、销售、售后、租赁、征收补偿、存量房买卖等各个业务环节，都会面临各类复杂的法律问题。正确处理和解决房地产开发流程中的法律风险，对房地产企业甚至房地产市场的健康发展有重要意义。本书无疑关注到了此热点问题，以房地产业务流程为经，以各流程中可能出现的法律问题为纬，框架完整，内容丰满，对深入了解房地产业务大有裨益。在看完此书之后，我们不仅能够了解房地产业务涉及的法律问题，还能够对房地产业务流程本身进行总体把握。
　　与一般的房地产法律风险控制方面的书籍不同，本书扎根于司法实践，高度关注了司法案例作为法治的基本单位所蕴含的价值。相较于司法解释固有的局限性，司法案例在弥补制定法不足方面更具有针对性、及时性和明确性，更有利于将法官的自由裁量权约束在一个相对合理的限度内。本书无疑是作者对司法大数据与审判经验深度融合进行制度探索的经验归纳与凝练。从内容上看，本书共有七章四十三个专题，每个专题都包含问题的提出、法律分析、司法裁判实务梳理、小结四个部分。问题的提出部分简明扼要地阐述了该法律问题的核心争议及研究的意义；法律分析部分主要介绍该专题相关的法律、行政法规及规章、地方法规及规章、人民法院的司法解释以及地方法院的审判意见、纪要；司法裁判实务梳理部分则集中选取了一批权威度高、影响力广泛的案例，进行精心编排、整理编辑，其中大多数为适用法律和司法解释准确、说理充分的文书范例；小结部分从法律责任的角度对每一模块的法律风险进行了总结，并从实务操作角度提出了切实可行的防范措施。
　　除鲜明的体系性和实践性外，本书又对社会时事、聚焦前沿问题保持了敏锐感。本书的研究内容既涵盖了有关物业管理、房屋质保、房屋权属、征收补偿等传统问题，也涵盖了近年来对房地产业务影响颇深的公募型REITs、《民法典》、人脸识别、教育双减政策以及新冠肺炎疫情等新问题，兼具理论深度和实践意义，对于读者迅速理解和掌握房地产领域的新型法律问题大有裨益。
　　通过阅读本书，读者不仅可以全面掌握蕴藏在典型案例中的制度规则，了解权威机关对具体法律适用问题的司法政策、观点，准确理解和掌握法律条文及司法解释的精神和原义，而且还能够获取大量可参照、可复制的释法说理的思路与方法，有助于从宏观和微观、理论和实践、立法与司法等不同视域对我国房地产法律制度和裁判规则进行全方位的解析和研读。
　　需要补充的是，张律师除了专业上锐意进取外，平日喜欢读书，热爱生活，还在进修学习中医。后在张律师新书付梓之余，真心祝福张律师在专业化的道路上走得更顺，成为一名卓越的律师。是为序！
　　开炫律师事务所创始合伙人、主任
　　2022年9月