房地产金融

房地产业在我国社会经济中具有重要地位，它也是一个典型的资金密集型行业，对金融业也有很强的依赖性。但是，目前在中国，房地产金融业务的发展水平仍然很低，还存在着巨大的成长空间。因此，了解、掌握房地产金融知识，是房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理以及其他经管类专业的本科生、研究生的重要学习任务，也是其今后走向相关工作岗位所必需的知识储备。

为了适应我国房地产业的发展，满足国内应用型本专科院校非金融专业及其课程教学、研究的基本需求，在吸纳以往教材精华的基础上，我们编写了本教材。

教材主要介绍房地产金融的基本知识、基本理论和方法。全书共分十章：章介绍房地产金融概述；第二章介绍房地产金融市场与房地产金融机构；第三章涉及住房金融体系，介绍国际住房金融体系和中国住房金融体系；第四章涉及个人住房抵押贷款，主要介绍借款人资格审核与信用评估、贷款条件与贷款风险、个人住房抵押贷款担保与保险、还款违约和强制收回；第五章涉及住房公积金制度，介绍住房公积金的缴存、提取和使用、住房公积金贷款、组合贷款和政策性贴息贷款、住房公积金改革与公积金贷款证券化需求；第六章介绍住房抵押贷款证券化；第七章涉及项目融资，主要介绍工程项目融资概述、项目资金结构与资金成本、项目融资的基本模式、项目融资的现代模式；第八章介绍土地与房地产项目融资；第九章介绍房地产投资信托；第十章涉及房地产企业公开资本市场融资，主要介绍股票市场融资、债券市场融资、公开资本市场融资中的定价问题。

本书可作为房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理等专业本科生和研究生的教材或参考书，也可作为房地产金融领域从业人员的自学教材，还可作为房地产开发与管理人员以及相关人员了解有关房地产金融知识的书籍。

本教材是江西省高等学校教学改革研究重点课题（JXJG-19-2-18）的阶段性成果，由江西师范大学刘章生、刘群红共同主持编写。刘群红负责章节设计、大纲编写，刘章生负责主持内容编写和全书统稿，参与编写人员还包括张小露、赵汉成、范雨琪、周洪兵等。

本教材编者致力于向读者奉献一本既有一定理论价值又有较高使用价值的教科书，但由于编者的学术水平有限和实践经验不足，加之时间仓促，书中难免有疏漏和不足之处，恳请各位读者批评指正，以使此书不断完善。

编者

2019年12月

《房地产金融》旨在向读者介绍房地产金融的基本知识、基本理论和方法，以及房地产金融的部分前沿成果。本教材共分十章，主要内容包括房地产金融概述、房地产金融市场与房地产金融机构、住房金融体系、个人住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款证券化、项目融资、土地与房地产项目融资、房地产投资信托、房地产企业公开资本市场融资。全书紧紧围绕房地产金融的基本理论，对本领域内近年来出现的新问题、新现象进行了分析和探讨，并通过专题讨论、案例分析和思考题等方式引导学生展开思辨能力训练，保证了内容的实践性、时效性和前瞻性。

本教材可供房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理及相关专业的本科生、研究生和教师作为教材使用，也可作为房地产金融机构培训教材，并可作为房地产金融相关理论和实践研究的参考用书。

《房地产金融》旨在向读者介绍房地产金融的基本知识、基本理论和方法，以及房地产金融的部分前沿成果。本教材共分十章，主要内容包括房地产金融概述、房地产金融市场与房地产金融机构、住房金融体系、个人住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款证券化、项目融资、土地与房地产项目融资、房地产投资信托、房地产企业公开资本市场融资。全书紧紧围绕房地产金融的基本理论，对本领域内近年来出现的新问题、新现象进行了分析和探讨，并通过专题讨论、案例分析和思考题等方式引导学生展开思辨能力训练，保证了内容的实践性、时效性和前瞻性。

本教材可供房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理及相关专业的本科生、研究生和教师作为教材使用，也可作为房地产金融机构培训教材，并可作为房地产金融相关理论和实践研究的参考用书。

1980年生，中共党员，经济学博士，高级工程师，硕士生导师。自2017年以来，承担了“房地产金融”“金融与保险”“工程估价”“房地产开发经营与管理”等课程的教学任务，发表教改论文2篇，主持教改课题1个。现主持国家自然科学基金项目1项（环境规制对绿色技术创新的作用机理与政策模拟研究——以长江经济带为例，编号：71863020），江西省社会科学规划项目1项（教育扩展对二孩意愿影响的机理与对策研究，编号：18GL09），江西省教育厅人文社会科学研究规划基金项目1项（环境规制影响绿色经济增长的机理与对策研究——以长江经济带为例，编号：GL18125），作为主要成员参与国家社科基金2项，省级课题2项，在《管理世界》《公共管理学报》《管理学报》等重要期刊发表学术论文10余篇，出版专著1部。

　　

章房地产金融概述1

节房地产业与金融业1

一、现代金融在国民经济中的重要地位和作用1

二、房地产业与金融业的关系2

三、我国房地产业发展对金融业发展的影响2

第二节金融基础知识3

一、金融理论3

二、货币与货币政策4

三、信用与信用制度7

四、金融工具7

第三节房地产金融与房地产金融体系8

一、房地产金融的概念8

二、房地产金融的特点9

三、房地产金融的作用10

四、房地产金融体系的概念12

五、房地产金融体系的构成12

六、房地产金融体系中三个层次的相互关系13

思考题13

第二章房地产金融市场与房地产金融机构14

节金融市场和房地产金融市场14

一、金融市场14

二、房地产金融市场17

第二节房地产金融机构20

一、房地产金融机构的含义20

二、房地产金融机构的性质20

三、房地产金融机构的分类21

四、房地产金融机构的设置体系22

五、房地产金融机构的任务27

思考题29

第三章住房金融体系30

节住房金融概述30

一、住房金融的含义30

二、住房金融的特点30

三、住房金融的分类31

第二节国外住房金融体系33

一、美国住房金融制度33

二、新加坡住房金融制度38

第三节中国住房金融体系44

一、中国住房金融的历史和现状44

二、中国住房金融的调控政策及效果48

三、政策性住房金融54

思考题58

第四章个人住房抵押贷款59

节个人住房抵押贷款及其类型59

一、个人住房抵押贷款的概念59

二、个人住房抵押贷款的特征59

三、个人住房抵押贷款的基本种类60

第二节借款人资格审核与信用评估60

一、贷款审查与批准60

二、信用评估的含义62

三、信用评估的作用62

四、个人信用评估方法63

五、我国住房贷款信用评估体系现状64

第三节贷款条件与贷款风险67

一、个人住房抵押贷款的条件67

二、个人住房抵押贷款的风险分类67

三、个人住房抵押贷款风险管理68

第四节个人住房抵押贷款担保与保险68

一、个人住房抵押贷款担保的内涵68

二、我国现行个人住房贷款担保方式69

三、我国个人住房抵押担保制度的要点70

四、个人住房抵押贷款保险的内涵71

五、个人住房抵押贷款保险的功能72

第五节还款违约和强制收回73

一、个人住房贷款的还款方式73

二、个人住房抵押贷款的违约条款78

三、个人住房抵押贷款违约的界定79

四、个人住房抵押贷款违约的影响因素80

五、理性违约和被迫违约81

思考题83

第五章住房公积金制度84

节住房公积金制度概述84

一、住房公积金制度的内涵84

二、住房公积金制度的性质85

三、住房公积金制度的特点85

四、住房公积金制度运行机理86

第二节住房公积金的缴存、提取和使用87

一、住房公积金缴存87

二、住房公积金提取87

三、住房公积金使用87

第三节住房公积金贷款88

一、住房公积金贷款的概述88

二、住房公积金贷款的特点89

三、住房公积金贷款的程序90

四、住房公积金贷款的方式92

五、住房公积金贷款的担保93

第四节组合贷款和政策性贴息贷款95

一、组合贷款95

二、个人住房政策性贴息贷款97

第五节住房公积金改革与公积金贷款证券化需求99

一、住房公积金改革99

二、公积金贷款证券化的演变与发展101

三、开展公积金贷款证券化的意义101

四、住房公积金贷款证券化的现状102

五、公积金证券化的未来发展102

思考题104

第六章住房抵押贷款证券化105

节房地产证券化概述105

一、证券化概述105

二、房地产证券化105

第二节住房抵押贷款证券化106

一、住房抵押贷款证券化的含义及其动因106

二、住房抵押贷款证券化的操作模式107

三、住房抵押贷款支持证券的品种类型112

四、住房抵押贷款证券化的风险管理114

五、住房抵押贷款证券化实践115

第三节我国住房抵押贷款证券化120

一、住房抵押贷款证券化在我国推行的意义120

二、我国住房抵押贷款市场的建立120

三、我国住房抵押贷款证券化运作122

第四节个人住房抵押贷款资产支持证券市场124

一、发展现状124

二、现存问题130

第五节美国住房抵押贷款证券化的经验与教训132

一、美国住房抵押贷款证券化基本发展情况132

二、美国住房抵押贷款证券化成功发展的经验分析134

三、美国住房抵押贷款证券化引爆危机的教训分析136

思考题139

第七章项目融资140

节项目融资概述140

一、项目融资的含义及特征140

二、项目融资的产生与发展141

三、项目融资与公司融资的比较142

四、项目融资的优势与不足145

五、项目融资的适用范围147

六、项目融资的参与者及其权责148

七、项目融资的运作程序151

第二节项目资金结构与资金成本152

一、项目的资金结构设计需考虑的主要因素152

二、项目的资金构成155

三、项目的资金成本155

第三节项目融资的基本模式156

一、设计项目融资模式的基本原则156

二、项目融资模式的结构特征及基本框架157

三、以设施使用协议为基础的项目融资模式160

四、以产品支付为基础的项目融资模式160

五、以杠杆租赁为基础的项目融资模式161

第四节项目融资的现代模式161

一、BOT及其衍生模式161

二、ABS融资模式170

三、PFI融资模式172

四、PPP融资模式174

思考题178

第八章土地与房地产项目融资179

节土地储备与土地开发项目融资179

一、土地出让收入与土地收益基金179

二、房地产开发贷款180

三、地方政府债券181

四、土地储备与土地开发项目贷款184

五、土地开发项目贷款详述185

第二节房地产开发项目融资193

一、融资方案与资本结构设计193

二、权益资本融资201

三、债务资本融资203

四、开发项目贷款评估205

第三节商用房地产抵押贷款212

一、商用房抵押贷款212

二、房屋所有权和土地使用权抵押213

第四节融资租赁和售后回租213

一、融资租赁213

二、售后回租215

思考题216

第九章房地产投资信托217

节房地产投资信托与REITs217

一、房地产投资信托的内涵217

二、REITs的产生与发展217

三、REITs的特点219

四、REITs的基本组织形式220

五、REITs的种类221

六、REITs的运作模式222

第二节我国发展REITs的条件226

一、房地产成为支柱产业226

二、房地产市场逐渐规范226

三、金融体制改革逐步深入227

四、信托业的发展日趋规范227

五、投资主体逐步形成227

六、国际经验提供借鉴228

第三节境外主要REITs市场发展228

一、全球REITs市场发展情况229

二、美国REITs市场发展情况230

思考题234

第十章房地产企业公开资本市场融资235

节证券市场概述235

一、证券市场的分类235

二、证券市场的构成要素236

三、证券市场的功能237

第二节股票市场融资238

一、首次公开发行238

二、再融资240

第三节债券市场融资241

一、普通公司债券241

二、可转换公司债券245

三、分离交易的可转换公司债券249

四、可交换公司债券250

五、永续债券254

第四节公开资本市场融资中的定价问题255

一、企业或资产估值模型255

二、股票发行价格定价256

思考题256

参考文献257

《房地产金融》旨在向读者介绍房地产金融的基本知识、基本理论和方法，以及房地产金融的部分前沿成果。本教材共分十章，主要内容包括房地产金融概述、房地产金融市场与房地产金融机构、住房金融体系、个人住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款证券化、项目融资、土地与房地产项目融资、房地产投资信托、房地产企业公开资本市场融资。全书紧紧围绕房地产金融的基本理论，对本领域内近年来出现的新问题、新现象进行了分析和探讨，并通过专题讨论、案例分析和思考题等方式引导学生展开思辨能力训练，保证了内容的实践性、时效性和前瞻性。

本教材可供房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理及相关专业的本科生、研究生和教师作为教材使用，也可作为房地产金融机构培训教材，并可作为房地产金融相关理论和实践研究的参考用书。

1980年生，中共党员，经济学博士，高级工程师，硕士生导师。自2017年以来，承担了“房地产金融”“金融与保险”“工程估价”“房地产开发经营与管理”等课程的教学任务，发表教改论文2篇，主持教改课题1个。现主持国家自然科学基金项目1项（环境规制对绿色技术创新的作用机理与政策模拟研究——以长江经济带为例，编号：71863020），江西省社会科学规划项目1项（教育扩展对二孩意愿影响的机理与对策研究，编号：18GL09），江西省教育厅人文社会科学研究规划基金项目1项（环境规制影响绿色经济增长的机理与对策研究——以长江经济带为例，编号：GL18125），作为主要成员参与国家社科基金2项，省级课题2项，在《管理世界》《公共管理学报》《管理学报》等重要期刊发表学术论文10余篇，出版专著1部。

　　

房地产业在我国社会经济中具有重要地位，它也是一个典型的资金密集型行业，对金融业也有很强的依赖性。但是，目前在中国，房地产金融业务的发展水平仍然很低，还存在着巨大的成长空间。因此，了解、掌握房地产金融知识，是房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理以及其他经管类专业的本科生、研究生的重要学习任务，也是其今后走向相关工作岗位所必需的知识储备。

为了适应我国房地产业的发展，满足国内应用型本专科院校非金融专业及其课程教学、研究的基本需求，吸纳以往教材精华的基础上，编写了本教材。

本教材主要介绍房地产金融的基本知识、基本理论和方法。全书共分10章，章介绍房地产金融概述；第二章介绍房地产金融市场与房地产金融机构；第三章涉及住房金融体系，介绍国际住房金融体系和中国住房金融体系；第四章涉及个人住房抵押贷款，主要介绍借款人资格审核与信用评估、贷款条件与贷款风险、个人住房抵押贷款担保与保险、还款违约和强制收回；第五章涉及住房公积金制度，介绍住房公积金的缴存、提取和使用、住房公积金贷款、组合贷款和政策性贴息贷款、住房公积金改革与公积金贷款证券化需求；第六章介绍住房抵押贷款证券化；第七章涉及项目融资，主要介绍工程项目融资概述、项目资金结构与资金成本、项目融资的基本模式、项目融资的现代模式；第八章介绍房地产项目融资；第九章介绍房地产投资信托；第十章涉及房地产企业公开资本市场融资，主要介绍股票市场融资、债券市场融资、公开资本市场融资中的定价问题。

本书可作为房地产开发与管理、土地资源管理、工程管理等专业本科生和研究生的教材或参考书，也可作为房地产金融领域从业人员的自学教材，还可作为房地产开发与管理人员以及相关人员了解有关房地产金融知识的书籍。

本书由江西师范大学刘章生、刘群红共同主持编写。刘群红负责章节设计、大纲编写，刘章生负责主持内容编写和全书统稿，参与编写人员还包括：张小露、赵汉成、范雨琪、周洪兵等。

本教材编者致力于向读者奉献一本既有一定理论价值又有较高使用价值的教科书，但由于编者的学术水平有限和实践经验不足，加之时间仓促，书中难免有疏漏和不足之处，恳请各位读者批评指正，以使此书不断完善。

?