物业服务案例全解析

时代华商物业管理策划中心是由职业院校房地产及物业管理专业的老师和房地产物业咨询培训机构的顾问老师组成的一个专家团队，专业为物业服务企业提供咨询服务和技术支持，研究解析物业管理活动中出现的具体问题，为职能部门开展物业管理工作提供业务指导工作。

第一部分 客户服务篇 1

第一章　业主委员会管理 2

第一节　管理要点 2

一、业主委员会与物业服务企业的关系 2

二、物业服务企业要与业主委员会多沟通 3

第二节　案例解析 4

案例01：业主自发成立业主委员会合法吗 4

案例02：业主委员会如何解聘物业服务企业 4

案例03：物业服务合同终止，物业公司应及时办理移交 6

案例04：业主委员会选聘新的物业公司后，原物业公司无权继续收取物业费 7

案例05：业主委员会的决定也要合法 9

案例06：任期已满的业主委员会还具有民事主体资格吗 10

案例07：一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理 11

案例08：业主委员会有权按合同约定解聘物业公司 12

案例09：业主委员会有没有起诉权 13

案例10：业主委员会有权决定是否聘用物业公司 14

第二章　二次装修管理 15

第一节　管理要点 15

一、二次装修可能引发的问题 15

二、加强二次装修管理的措施 15

第二节　案例解析 16

案例01：物业工作人员能否在业主装修期间进行检查 16

案例02：物业服务企业是否应当为业主违法装修承担责任 17

案例03：装修垃圾堵塞管道引起的漏水事故 18

案例04：业主擅自更换外墙玻璃 19

案例05：业主违规安装防盗网 19

案例06：业主不在指定位置安装空调 20

案例07：物业公司可否擅自拆除违章搭建物 21

案例08：业主装修前，物业公司应尽告知义务 22

案例09：业主自行封闭阳台 22

案例10：业主在楼顶违规搭建鸽棚 23

案例11：未签“装修管理服务协议”引发的纠纷 23

案例12：租来的门面房要装修，怎么办理装修手续 24

案例13：业主装修，家具堆在公共楼道引邻居不满 25

案例14：业主提出不合理装修要求，如何应对 26

案例15：物业公司不能以违规装修为由罚款 27

案例16：业主违规装修，要及时制止 27

案例17：对违规施工劝阻无效的，要严肃查处 28

案例18：物业公司因调解业主与装修队的纠纷成了被告 29

第三章　邻里纠纷调解 31

第一节　管理要点 31

一、社区邻里纠纷的主要表现 31

二、调解邻里纠纷的对策 32

第二节　案例解析 33

案例01：因下水管漏水引发的邻里纠纷 33

案例02：物业公司预防措施得力，避免了流血事件的发生 34

案例03：因催讨欠款引起的纠纷 35

案例04：保安员理智化解业主与他人的争执 36

案例05：因练钢琴引发的业主相互投诉 37

案例06：因装修噪声引发的业主投诉 38

案例07：因地方习俗引发的邻居投诉 38

案例08：遛狗不拴绳引发的邻里纠纷 39

第二部分 安保服务篇 41

第四章　物业小区治安管理 42

第一节　管理要点 42

一、物业小区常见的治安风险 42

二、物业小区治安防范措施 42

第二节　案例解析 44

案例01：业主家中被盗，物业公司是否要赔钱 44

案例02：自行车在小区丢失，物业公司要赔偿吗 44

案例03：业主遇害，物业公司成被告 45

案例04：业主连续丢失摩托车，物业公司被判罚 46

案例05：两次从窗户进贼，物业公司难逃其责 47

案例06：业主在小区门口被抢劫，状告物业公司 48

案例07：业主被打伤，物业公司免赔偿 48

案例08：寻踪辨迹，排查可疑情况 49

案例09：业主未关门，保洁员可否擅自入内 50

案例10：醉汉打碎玻璃要逃跑 51

案例11：发现业主未拔钥匙，应及时通知 51

案例12：访客无理打骂护卫员怎么办 52

案例13：租户要搬家，联系不上业主怎么办 53

第五章　物业小区消防管理 54

第一节　管理要点 54

一、物业消防安全管理的现状 54

二、物业消防安全管理的主要内容 54

第二节　案例解析 55

案例01：宿舍起火，保安员紧急扑灭 55

案例02：住户在楼层焚香烧纸怎么处理 55

案例03：火灾发生后，物业公司积极处理 56

案例04：烟花蹿入高楼，物业公司被判赔偿住户损失 57

案例05：煤气使用不当引发的火灾 58

案例06：规范管理消防通道，一举两得 58

案例07：消防警报响个不停，物业公司紧急排查 59

案例08：新房起火，消火栓没有水，业主找物管索赔 60

案例09：业主停车阻塞消防通道，物业公司是否要担责 61

第六章　物业小区出入管理 63

第一节　管理要点 63

一、人员出入管理 63

二、物品出入管理 64

第二节　案例解析 64

案例01：租户没有放行条，却要搬出物品 64

案例02：租户伪造“业主同意搬出证明” 65

案例03：物业公司因“放行条”被起诉 66

案例04：以理服人，劝租户办放行条 67

案例05：租户欠费要逃，保安及时制止 67

案例06：没有业主书面许可，租户搬出部分家具 68

案例07：空白放行条，业主电视机被抬走 69

案例08：访客假冒业主不愿登记 70

案例09：业主的亲属来访，也要登记 70

案例10：访客蛮不讲理，还出手伤人 71

案例11：访客不愿登记，还恶言威胁 72

案例12：访客到访，业主没应答，保安放人上楼引投诉 73

案例13：访客拿住户钥匙要上楼入户 74

案例14：新入职员工误把业主当访客 75

第七章　物业小区车辆管理 77

第一节　管理要点 77

一、车辆管理要求 77

二、车辆管理注意事项 78

第二节　案例解析 78

案例01：不购买车位，不让停车 78

案例02：拒交停车费引起的交通处罚 79

案例03：提前制定措施，预防暴雨浸灌停车场 80

案例04：车位主人要停放的车辆与登记的不符 81

案例05：车辆破损，进入车场后推卸责任 81

案例06：搬家车辆损坏公用设施后逃走 82

案例07：业主强占他人车位，怎么处理 83

案例08：住宅小区空地建的车辆保管站收费合理吗 84

案例09：楼宇玻璃掉落砸坏汽车，谁担责 84

案例10：访客蛮横无理乱停车 85

案例11：外来车辆故意堵塞道口，怎么办 86

案例12：一卡多用，逃避交费 87

案例13：业主亲属驾车外出 87

案例14：车主不在规定地方停车 89

案例15：发现车辆未上锁，保安员立即采取保护措施 90

第八章　物业小区高空坠物管理 92

第一节　管理要点 92

一、建筑物及附着物坠落防范措施 92

二、高空抛物防范措施 94

第二节　案例解析 95

案例01：幕墙玻璃坠落砸坏汽车，物业公司要担责 95