农村集体建设用地流转法律问题研究

马三喜法学硕士，黑龙江八一农垦大学副教授，长期从事现代农业政策与法制方向的研究。主持完成教育部人文社科、黑龙江省社科基金等省（厅）级项目7项，公开发表论文二十多篇，出版《法律基础与农村法规》等著作4部。

于志娜法学硕士，在读博士，黑龙江八一农垦大学讲师，长期从事农村法治、中国传统文化方向的研究，主持完成黑龙江省社科基金等省（厅）级项目3项，公开发表论文十多篇。

第一章导论

一、研究背景

二、研究意义

三、国内外研究现状及述评

四、主要研究内容

五、研究的技术路线

六、研究方法

七、研究内容的创新性

第二章农村集体建设用地流转的基础理论分析

一、土地产权理论与农村集体建设用地流转

二、马克思的地租理论与农村集体建设用地流转

三、西方经济学的地租理论与农村集体建设用地流转

四、西方新制度经济理论与农村集体建设用地流转

五、社会主义市场经济理论与农村集体建设用地流转

第三章农村集体建设用地流转制度的历史演变

一、我国土地制度的历史演变及土地流转的发展变迁

二、农村集体建设用地流转制度的历史变迁

第四章新城镇化背景下农村集体建设用地流转现状分析…063

一、基本概念的界定

二、新城镇化与农村集体建设用地流转的关系

三、现行农村集体建设用地流转法律制度分析

四、新城镇化背景下农村集体建设用地流转的现状

五、新城镇化背景下农村集体建设用地流转中存在的问题…078

第五章创新农村集体建设用地流转法律制度的动力机制…082

一、1949年以来中国农村土地制度变迁的几种推力… …082

二、经济动因

三、社会动因

四、法律动因

第六章 创新农村集体建设用地流转法律制度的可行性分析…103

一、现行法律和政策为创新集体建设用地流转留有空间……103

二、国内外土地流转制度为制度创新提供了有益的经验… …107

三、各地在试点中进行了成功的探索，积累了丰富的经验…116

四、启示和借鉴

第七章 农村集体建设用地流转模式研究…

一、试点地区典型模式

二、管理模式的比较分析

三、启示和结论

第八章 农村集体建设用地流转法律制度构建…

一、农村集体建设用地流转法律体系的构建

二、农村集体建设用地流转的制度设计

三、农村集体建设用地流转的配套措施改革

第九章征地补偿制度研究·

一、调整征地补偿的现行法律制度

二、现行征地补偿法律制度的不足与缺陷

三、现行制度缺陷的根本原因剖析

四、征地补偿制度的立法完善

第十章 农村宅基地流转立法及有偿退出机制研究………175

一、相关概念的法律界定

二、农村宅基地流转立法问题研究

三、农村宅基地有偿退出机制

第十一章 农村小产权房流转的法律规制研究……

一、小产权房存在的原因分析

二、小产权房合法流转的法律障碍分析

三、集体建设用地流转与商品住宅开发的政策进退

四、规制小产权房合法流转的思路

第十二章比较研究：黑龙江垦区土地适度规模经营及流转制度

一、黑龙江垦区在城乡一体化中的作用

二、农场土地与农村土地的区别

三、黑龙江垦区土地适度规模经营的必要性

四、黑龙江垦区土地规模经营的实证分析

五、黑龙江垦区土地适度规模经营法律制度比较研究

六、国内土地适度规模经营模式的探索和评价

七、黑龙江垦区土地适度规模经营的法律保障机制

主要参考文献…

后 记…

第一章导论

一、研究背景

土地资源拥有其他资源所不能替代的价值，是人类社会文明在长期发展过程中必需的生产资料与生活资料，其作用是其他资源不可取代的。当今社会城镇化不断推进，国内现存的建设用地大多都有诸多亟待解决的问题，而这些问题在农村集体建设用地流转上尤为明显，土地流转是区域经济发展和富民的重要途径。在农业不断产业化发展的今天，农村非农建设用地流转的过程中诸多问题不断凸显出来，传统的自发式流转方式与当前的实际发展需求之间存在着矛盾。当前，如何实现新农村非农建设用地流转机制的创新发展，从而更好地衔接国有土地流转与集体土地流转，确保国家、集体、农民以及用地者能够实现和谐发展、各得所需，确保良好的用地、管地秩序，在现有制度的基础上进行平稳的过渡，已然成为当前我国“三农”问题以及整个社会经济发展必须解决的问题。

一方面，根据我国现有法律的规定，农村集体建设用地必须转为国有后才能进入二级市场流转，集体经济组织内部成员拥有其集体土地住房建设、办企业等权利，但是他们不具备出让、转让、出租的权利，同时，如若出现破产、兼并等情形而令土地使用权进行了流转，虽然在法律范围内是被允许的，但是由于其不具备可操作性的规定，因此，通常情况下这种操作无法公开正常实施，因此农村非农建设用地流转是受严格限制甚至禁止的。另一方面，随着城市化进程的加快，对农村集体建设用地需求量与日俱增，供需双方因受经济利益的驱使而导致其行为有违国家的征地制度，农村存在着大量的自发土地流转。近年来，随着土地价值不断攀升，自发土地流转的数量与规模都在大幅度上升，已然成为一个不容忽视的隐性市场。根据相关数据统计可知，珠江三角洲地区利用土地自发流转的形式来获取、使用农村非农建设用地的数量已然超出了目前集体建设用地的一半以上，另外，在粤东、粤西、粤北等多个地区，这一比例也在20%以上。