私人财富管理理论与实务(私人财富管理师PWM考试指定教材)

　　《私人财富管理理论与实务》：　　3.小产权房　　小产权房是指建设于农村集体土地上，向村集体以外的居民出售的房屋，因该房屋没有房管部门颁发的产权证，非农村集体经济组织的成员购买该类产权的房屋是无法获得房屋产权证的。我国对小产权的出售一直都是禁止或限制的态度，但是乱开发乱出售的现象还是比比皆是，这就出现了一个问题，那就是小产权在夫妻离婚时该如何进行分割呢？　　小产权房的处理要针对不同购房主体进行区别对待。首先，如果该小产权房为非农村集体经济组织成员购买，则会涉及该行为违反法律或行政法规的规定，该诉争房产并不受法律保护，所以并不能对诉争房屋的所有权进行分割；房屋买卖合同有效的情形下，从保护交易安全的角度出发，可以对该房屋的使用权进行分割，可以由双方共同享有房屋使用权，也可以由一方享有使用权，同时支付另一方一定的补偿，对于双方都想获得使用权的情形下，可以通过竞价的形式来获取使用权。其次，如果该小产权房为本农村集体经济组织的成员取得，则需看取得的方式，如果是通过旧房改造安置所得，即通过旧自由房屋置换所得，则对所诉争房屋进行所有权分割处理；如果该房屋系农村集体经济组织成员通过购买等其他途径获取的，违背了我国《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）“一户一宅”的基本原则，则对诉争的房屋的处理，仍是对其使用权进行分割，对于所有权的认定缺乏物权基础。　　需要注意的是，上述所说的小产权房的分割，是基于夫妻双方婚姻关系解除而进行的财产归属的认定，目的是确定夫妻双方财产的归属，并不能成为权利人要求登记机关进行物权登记的依据，更不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理。　　4.房改房　　房改房又称已购公有住房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。　　下面我们将介绍不同形式房改房的分割。　　（1）以一方父母名义购买，产权登记在一方父母名下。　　该类情形是以夫妻一方的父亲或母亲的名义参加房改，且房屋的产权登记在夫妻一方的父亲或者母亲的名下。《人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（三）》第十二条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”我国对于购买房改房的资格有着严格的限制，只限于单位职工个人或者家庭，对职工的职务和工龄等也有严格的要求。对于该类房屋，夫妻参加房改的，会在房屋产权证书中有所体现，夫妻为房屋的共有产权人；如果夫妻也享有购买房改房资格，可以确认房屋产权为全家人共同共有；但如果夫妻以一方父母名义购买房改房，产权登记在一方父母名下，父母作为的产权人，夫妻在离婚分割财产时并不能将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。　　（2）以一方父母名义参加房改，但权属登记于夫妻一方或双方名下。　　根据房改房的特殊性，其权属登记一般登记在参加房改的职工名下。对于以夫妻一方父母名义参加房改，但房屋产权经父母的买卖或屋过户到夫妻一人或双方的名下，该情形视为父母放弃对房改房享受的福利，将房产作为对夫妻一方个人或者双方的此种情况应根据《民法典》婚姻家庭编的相关规定，将房屋作为夫妻一方个人财产或双方的共同财产予以分割。　　……