深圳住宅业主必备33个法律知识

齐炳雨，河南许昌人，深圳执业律师，专注于民商事纠纷。

导论

必备法律知识1：谁是业主？——论认定业主身份的重要性

必备法律知识2：业主有什么权利？

第一章 专有权

必备法律知识3：什么是专有部分？——论理解专有部分的意义

必备法律知识4：外墙是专有部分吗？——论专有权的扩张

必备法律知识5：专有权有什么限制？

必备法律知识6：把房子租给他人开公司合法吗？——论“住改商”的法律风险

必备法律知识7：买房不住放骨灰合法吗？——谈“住改祭”的违法性

必备法律知识8：经鉴定不危及房屋安全的装修就一定合法吗？——谈违法装修

必备法律知识9：房子卖了还可以当业主委员会主任吗？——论权利的整体转让

必备法律知识10：小区均价7万元，可以5万元卖吗？——论低价售房

必备法律知识11：阳台上的花盆有什么问题？——论专有权伴随的法律风险

第二章 共有权

必备法律知识12：什么是共有部分？——谈共有部分的范围

必备法律知识13：一楼业主需要交电梯费吗？空置房需要交物业费吗？——谈业主对共有部分的义务和权利

必备法律知识14：预售合同约定小区外墙归开发商所有合法吗？——论侵犯业主共有权的形态及救济途径

必备法律知识15：车位：一个复杂的问题

必备法律知识16：能否取消共有车位固定挂牌模式

必备法律知识17：架空层：一个比车位简单点的问题

……

第三章 成员权

第四章 其他

后记

《深圳住宅业主必备33个法律知识》：

 笔者引用该案例的主要目的，不仅是阐述开发商采用格式条款侵害业主共有部分权利的合同约定无效的问题，更重要的是讨论一审法院判决说理是否正确、二审法院判决说理是否充分的问题。笔者拙见如下：

 （1）根据物权法定原则，物权的归属和内容是由法律规定的，这是物权与合同的一个主要区别，即物权是法定的，合同是自由的。物权法定实际上排除了当事人随意约定物权内容和归属的情形。这就是为什么很多房屋代持协议中房屋的实际产权人权益得不到保护的重要原因了，因为一纸协议无法决定物权的真正归属。而无论是原《物权法》《建筑物区分所有权纠纷解释》（2009）还是《民法典》《建筑物区分所有权纠纷解释》（2020）均明确规定了业主共有部分的范围。将法律规定的业主共有部分约定为开发商所有明显违反法律的强制性规定，因此无论是否采取格式条款，上述条款即业主放弃共有部分的共有权均应无效。

 （2）再引申另外一个问题：权利可以放弃吗？具体一点，哪些权利可以放弃，哪些权利不可以放弃？这个问题并不好回答。再具体一点：①业主可以把自己的房子无偿赠与他人吗？②开发商的预售合同中可以约定如房屋逾期交房不超过1年或房屋出现质量问题，业主不得起诉开发商吗？也即业主可以放弃起诉的权利吗？③当事人双方可以签订买卖人体器官的合同吗？自愿出售自己的器官后可以起诉对方吗？也即人身权、健康权可以放弃吗？如2012年闹得沸沸扬扬的湖南郴州17岁少年卖肾买iPhone事件。

 第①个问题很好回答，在不损害业主债权人权益的情况下，业主当然可以把自己的房产赠与他人。第②个问题，笔者认为不可以，因为起诉的权利是法律赋予公民在权利受到侵害时的救济权利。住房是人的基本需求，如果开发商全部采用此类条款，要么不买要么接受开发商的规矩，那么法律将会被架空，权利也将因为无法救济而名存实亡。第③个问题，从朴素的社会主义价值观出发就可以得到答案：不可以买卖人体器官，也即人身权、健康权不可以放弃，即便一方是自愿的。

 虽然合同是自由的，但绝对的自由只会导致对弱势群体的剥削。因此笔者才会认为上述案例中开发商即便对格式条款进行了提示和说明，也是无效的。另外，笔者在必备法律知识8中曾提到一个2000年第5期最高人民法院的公报案例，即南京中院在《物权法》颁布前，对底层商业业主获得江苏省建设委员会抗震办同意的情况下增加夹层，破坏共有部分的行为结合建筑物区分所有权中共有部分理论，认为对共用部分的任何改动应以不违背共同利益为前提，并须经全体区分所有权人同意，否则即构成对其他权利人共有权的侵害，最终判决底层商业业主拆除夹层恢复原状。该案例如放在今天或者《物权法》颁布后，则可以直接适用相关法律规定，因此在没有法律明确规定的情况下，理论知识的重要性就凸显出来了，所以法律不是简单的法条，民法理论无疑起着更重要的作用。

 另外，因专项维修资金、利用共有部分产生的收入也系业主共有。因此，包括业主拒不缴纳专项维修资金、物业侵占专项维修资金、物业侵占利用共有部分产生的收入均属于侵犯业主共有权的表现形态。本文继续阐述如下：

 关于专项维修资金，实践中多发的纠纷主要体现在开发商首期款项的缴纳上。《深圳物业条例》第90条第一款中规定：首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。但往往因小区在建成交付初期业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，单个业主又很难维权，因此开发商往往怠于缴交专项维修资金，而由全体业主半数或者业主委员会起诉，有时并非最有效的途径，读者不应忘记行政主管部门的职责包括监督纠正行业的违法行为，因此，有时向相关主管部门投诉比诉讼更加高效。如深圳某开发商未及时缴纳小区首期物业专项维修资金，2021年2月4日，深圳市龙岗区住房和建设局作出深龙住建罚[2021]24号行政处罚决定书，对该开发商罚款65.3万元。依据《深圳物业条例》第113条规定，如开发商未及时缴清相关款项，是可以按照每日万分之五的标准进行罚款的。另外，关于专项维修资金的纠纷，也体现在物业公司私自截留而不转至监管账户，鉴于问题并不复杂，笔者不再赘述。

 ……

本书从业主概念为出发点，以业主3大权利：专有权、共有权、成员权为框架，着力构建业主权利体系，将常见的住改商、高空抛物、物业费、业主委员会等问题均囊括在业主权利中，并进行相关的理论分析和案例解读。同时将无法被业主权利所包含但确与业主息息相关的相邻关系、房屋买卖、房产继承、宠物饲养等问题单独作为一章，以期为业主提供体系化的法律知识。同时鉴于物业、业主委员会、借名买房等问题各个地方均由不同规定，如内容仅包换全国通用的《民法典》等内容将不具备针对性以及可操作性，因此本书除全国通用法规外更多结合深圳地区相关规定，以使书籍具备较强的实用性