土地增值税管理实战与清算审核实务

许明，山东省税务干部院校高级讲师，注册税务师，注册会计师，国家税务总局师资库成员，中国企业财务管理协会理事，北京财税研究院特约研究员。中国高级公务员培训中心、上海国家会计学院、中国石油大学、暨南大学、西安交通大学、北京大学光华管理学院等高等院校客座教授。国内著名企业税收风险防范专家，“税法直通车”税法解读专家，具有广博的财税理论知识和丰富的企业涉税风险防范经验。中税网、中国税网、北京纳税人俱乐部、中华会计网校、铂略企业管理咨询（上海）有限公司等培训机构特聘讲师，中税网、中国财税教育网、北大东奥等注册税务师考前培训专职教师。

 先后在《人民日报》《中国税务》《中国税务报》等发表学术论文四十余篇，著有《新税制纳税检查》《增值税的国际比较分析》《分行业纳税筹划》《模拟征税查账》《企业所得税实务》《房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范》《营改增后房地产企业涉税实务深度解析》《房地产企业税收实务深度解析与会计处理》等十余部专著。

 王洪翔，潍坊市自然资源和规划局规划编制研究中心高级工程师，从事规划设计和用地规划审批管理工作三十余年，代表潍坊市自然资源和规划局参与了四川汶川灾后重建工作，参加并主持了潍坊市高铁北站、潍坊市国家农业开放发展综合实验区、潍坊市中央商务区建设指挥部相关规划的编制工作。多项课题与研究成果获奖，其中“土地置换研究”荣获市科技进步二等奖；“潍坊市规划管理信息平台研发及应用关键技术”荣获国家地理信息科技进步二等奖；“建筑工程施工中的膨胀混凝土创新施工技术”荣获全国教育教学创新科研成果大赛一等奖；“四川省北川羌族自治县桂溪乡灾后重建规划”等四十余项规划设计分别在国家、省、市优秀规划设计评选中获奖。先后在《城市建筑》《科学与技术》《山西建筑》《山东建筑大学学报》等多家期刊发表学术论文十余篇。

1 土地增值税概述

1．1 土地增值税的纳税义务人、征税范围和税率

1．1．1 土地增值税的纳税义务人

1．1．2 土地增值税的征税范围

1．1．3 转让股权是否征收土地增值税

1．1．4 土地增值税的税率

1．2 土地增值税的计算步骤

2 房地产转让收入与审核

2．1 收入总额的确认

2．1．1 土地增值税的应税收入类型

2．1．2 一般计税方法下扣除土地价款计算销项税额时的应税收入确认

案例分析 开发项目的土地增值税清算

2．1．3 发票所载金额与合同所载金额的收入确认

2．1．4 代收费用

2．1．5 何为“计税价格明显偏低”，何为“正当理由”

2．1．6 土地增值税的视同销售

2．1．6．1 非直接销售

2．1．6．2 自用房地产

2．1．6．3 拆迁安置房

2．1．6．4 “买-赠”

2．1．7 外币收入的折算

2．1．7．1 直接收款方式

2．1．7．2 分期收款方式

2．2 收入总额的审核

3 扣除项目与审核

3．1 取得土地使用权所支付的金额

3．1．1 取得土地使用权应当关注的问题

3．1．1．1 土地闲置费

3．1．1．2 契税

3．1．1．3 分期开发土地成本分摊

3．1．1．4 分期缴纳土地出让金所支付的利息

3．1．1．5 项目内的配建房支出

3．1．1．6 批量购进土地，分期分批开发时，土地成本的分摊问题

3．1．1．7 地下建筑物是否需要分摊土地成本

案例分析 A房地产开发公司承接烂尾项目继续开发销售时土地成本的加计扣除

3．1．2 取得土地使用权所支付的金额的审核

3．2 房地产开发成本

……

4 应纳税额的计算

5 土地增值税与增值税和企业所得税的差异分析

6 土地增值税优惠政策

7 土地增值税的征收管理

8 房地产开发企业开发流程与会计核算

9 土地增值税清算

10 土地增值税清算实务案例操作

1土地增值税概述

1.1土地增值税的纳税义务人、征税范围和税率

1.1.1土地增值税的纳税义务人

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以下简称《土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收人的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

(1)转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收人,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。为了避免纳税人以“赠与”方式逃避纳税，财政部国家税务总局关于土地增值税一此具体问题规定的通知》(财税字(1995]48号)第四条对“赠与”所包括的范围进行了明确。“赠与”是指如下情况:

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体(包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织)、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

……

本书全面系统地介绍了土地增值税的政策、法律法规、征收管理和清算审核实务等方面内容，涵盖了土地增值税管理的各个环节和实际操作中需要考虑的问题，具有很高的实用性和针对性。此外，本书还通过案例分析，将理论知识和实际操作相结合，可为读者提供更加直观、全面的理解和应用。