裁判思路与裁判规则丛书：房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则

图书标准信息

• 作者 王林清、郭燕枝、杨心忠 著
• 出版社 法律出版社
• 出版时间 2015-09
• 版次 1
• ISBN 9787511882981
• 定价 98.00元
• 装帧 平装
• 开本 16开
• 纸张 胶版纸
• 页数 599页
• 字数 613千字
• 正文语种 简体中文
• 丛书 裁判思路与裁判规则丛书

【内容简介】

本书通过研究实践中大量的房屋买卖合同纠纷，进而整理出裁判实务问题，并进行评析、归纳、整理，形成解决该问题的裁判思路，对法官在同类案件中适用法律具有启发、引导、规范和参考作用，亦能为当事人、律师等法律工作者进行房屋买卖合同诉讼提供一种诉讼指引。

本书特点：

一是问题直接来自于司法实务第一线。本书归纳整理的问题几百个，几乎都是作者在审判过程中留意收集的，也有在地方法院调研过程中发现的，还有在地方法院上报材料中反映出来的。这些问题切切实实都是法官在房屋买卖合同纠纷裁判中需要解决的疑难问题，有很强的针对性。

二是选取的案例具有代表性和典型性。本书选取的案例均是来源于审判过程中真实案例的加工和提取，对每一个案例，除了提炼该案例及适用同类案例的核心裁判规则外，还对规则进行了解析，并且通过裁判过程的阐述形成裁判思路从而呈现给读者。

三是写作体例遵循重点与类型化结合。本书并非从合同章节角度入手泛泛而谈房屋买卖合同纠纷，而是从实践中房屋买卖合同纠纷常见的争点、焦点、难点入手，分为预售、认购、销售广告和宣传、交付和风险、产权证书、房产新政、二手房、担保贷款等十五多种纠纷类型重点阐述。通过这种类型化研究，将复杂问题各个击破，使读者一目了然。

【作者简介】

王林清，男，山东烟台人，商法学博士，金融学和经济学博士后，系全国政法系统首位双博士后。现为最高人民法院民一庭法官，兼任北京大学硕士研究生导师，主要从事民商事审判、研究和司法解释的起草制定工作。先后负责起草制定劳动争议司法解释（三）（四），为民间借贷司法解释执笔人，多次起草全国民事审判工作会议若干重要文件。著有《房地产纠纷裁判思路与规范指引》《民间借贷纠纷裁判思路与规范指引》《劳动争议裁诉标准与规范》《公司诉讼裁判标准与规范》等多部作品。在《中国法学》《中外法学》《政法论坛》等法学核心刊物发表学术论文70余篇。

郭燕枝，女，山东莱州人，民商法学博士。现任北京市一中院审判委员会委员、民一庭（房地产专业审判庭）庭长。

杨心忠，男，山东蓬莱人，民商法学硕士，现为最高人民法院审判监督庭法官，主要从事民商事审判工作。著有《最高人民法院民事裁判规则详解》《最高人民法院商事裁判规则详解》《侵权纠纷裁判标准与规范》《公司纠纷裁判精要与规则适用》等多部作品。在《人民司法》《法律适用》《判解研究》等法学刊物发表论文10余篇。

【目录】

第一章商品房预售合同纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、商品房预售合同的效力应当如何认定？

二、出卖人取得商品房预售许可证明的最迟时间如何界定？

三、商品房预售合同签订后，规划许可证被行政部门撤销的，是否影响商品房预售合同的效力？

四、商品房预售合同签订后，商品房预售许可证被行政部门撤销，是否影响商品房预售合同的效力？

五、出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效？

六、出卖人在商品房买卖合同"商品房的销售依据"一栏的空白处未填写任何文字，能否将出卖人的该行为等同于"故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明"？

七、如何理解"已付购房款"基准金额与"不超过一倍的赔偿责任"之间的关系？

八、商品房预售合同登记备案是否影响合同效力？

九、对预售合同登记与预告登记的异同如何认定？

十、如何认定商品房买卖预约合同是否具备合同的"实质性要件"？

十一、开发商在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，是否承担民事赔偿责任？

【案例适用】

规则1【备案登记】商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。

规则2【商品房预售】出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

第二章商品房认购纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、商品房认购书的性质如何认定？

二、如何区分商品房认购书是预约还是本约？

三、认购书签订的时间如何认定？

四、预约合同内容"确定性"的标准如何判断？

五、违反认购书的民事责任如何认定？

六、当事人签订商品房认购书后往往会支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保，如果双方经磋商后最终无法签订正式合同应如何处理？

七、当事人如果不履行认购书中签订本约的义务，对方当事人能否请求违约方承担强制履行的责任？

八、如何认定开发商与买受人在商品房认购书中约定的定金性质？

九、确定了当事人给付款项的性质后，在当事人签订商品房认购书后无法签订正式商品房买卖合同的情况下，应如何适用定金罚则？

十、出卖人恶意违反商品房订购书，导致商品房买卖合同不能订立，买受人要求出卖人赔偿除双倍返还定金之外的其他损失，如预期利益损失，应如何处理？

十一、房产商违反购房意向书的责任如何认定？

十二、以格式合同出现的商品房认购书中含有单方权利约定条款，该商品房认购书是否有效？

【案例适用】

规则3【预约与本约】判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。

规则4【预约与本约】对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

规则5【预约与定金】购房定金属预约合同，其目的系担保商品房买卖合同的订立，违约的法律后果是适用定金罚则。

规则6【预约与履行】预约合同不能被判决继续履行。

规则7【预约与损失】开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

第三章商品房销售广告和宣传纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、商品房销售广告的性质是什么？

二、怎样认定商品房广告是否为虚假广告？

三、开发商夸大广告宣传的责任应当如何认定与处理？

四、商品房虚假销售广告的责任如何承担？

五、开发商交付的商品房与其宣传广告内容不一致，开发商的行为是否构成欺诈以及购房者能否获得双倍赔偿？

六、商品房宣传资料是否具有法律效力？

七、如何理解实际交付的房屋与样板房之间的一致性？

【案例适用】

规则8【虚假宣传】出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

第四章商品房买卖合同纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、商品房现售合同是否以出卖人取得商品房预售许可证明为生效条件？

二、未取得产权证书的存量房买卖合同的效力如何认定？

三、共有存量房买卖合同的效力如何认定？

四、商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖？

五、商品房"一房数卖"合同效力如何认定？

六、商品房"一房数卖"合同如何履行？

七、"一房数卖"中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济？

八、一般卖房者违约的，应当如何适用法律？

九、如果买受人不愿意接受金钱给付的赔偿方式，而要求得到另一套出卖人开发的同一小区内楼层、户型、面积、朝向与原合同标的相同或相似的房屋，即买受人提出对原合同进行变更，其要求是否可以得到法院支持？

十、惩罚性赔偿在合同责任中能否广泛适用？

十一、审判实践中如何区分适用《商品房买卖合同解释》与《消费者权益保护法》？

十二、对《商品房买卖合同解释》第8条中"合同目的不能实现"如何理解？

十三、商品房买卖履行费用过高，守约方请求继续履行的，是否予以支持？

【案例适用】

规则9【地方物价】地方物价规定当然不能取代当事人双方的合同约定，不能改变当事人的合同效力。

规则10【一户一表】商品房买卖合同中，"一户一表"指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费。

规则11【合同签订形式】房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立。

规则12【实际履行】当事人没有订立书面房屋买卖协议，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况综合考量。

规则13【网签】房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但是双方已经进行了网签，而且明确了合同的价款、房屋信息，所以应当认定双方的买卖合同已经生效。

规则14【一房二卖】当事人未办理登记手续的，所有权未发生转移，但不能以此认定买卖合同无效。

规则15【一房二卖】房地产开发企业以委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖为由主张免除惩罚性赔偿的请求，人民法院不予支持。

第五章商品房交付使用和风险责任承担纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、商品房交付时间的判断标准如何界定？

二、商品房交付条件的判断标准如何界定？

三、关于商品房验收我国法律如何规定？

四、开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任？

五、风险责任的承担如何确定？

六、开发商逾期交房的责任如何认定？

七、开发商逾期交房应如何承担违约责任？

八、交付通知是否为交付的必要条件？

九、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的性质如何区分？

十、出卖人与买受人办理了商品房交付手续，买受人又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由主张房屋不具备交房条件，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，应如何处理？

十一、出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制定的房屋交付流程先行预缴物业费、代办产权证费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙，应如何处理？

十二、开发商因政府部门迟延办理备案而逾期交房能否免责？

十三、商品房买卖合同中逾期交房的特殊原因如何理解？

十四、不具备交付条件交房违约金应如何计算？

十五、购房者无正当理由拒绝接收房屋应承担何种法律责任？

十六、买受人对商品房的"验收"权利包括哪些？

十七、房屋毁损、灭失的风险如何分担？

十八、买受人在约定的交房期限届满之日起超过2年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间？办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定？

十九、善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准如何确定？

二十、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承担建成后房屋的合同性质和效力如何判定？

【案例适用】

规则16【履行不能】已交付但未过户的房屋灭失后，事实上已经不能履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务。

规则17【申请执行人】房屋转让后原产权人有资格申请无权占有人交付房屋。

规则18【交付改变】交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

规则19【保修期】房屋修复后保修期不应重新计算。

第六章商品房买卖民事责任纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋？

二、房屋价款纠纷与质量异议如何处理？

三、对商品房主体质量不合格如何认定？

四、商品房质量瑕疵如何认定？

五、交通噪音污染中的商品房质量瑕疵责任如何认定？

六、出卖人的质量瑕疵担保责任如何承担？

七、室内环境污染致使他人损害是否构成环境污染侵权案件以及室内环境污染致使他人损害纠纷案件的举证责任应当如何分配？

八、装修公司选用材料挥发的甲醛严重超标给业主造成损害，应当如何承担赔偿责任？

九、商品房面积存在差异如何处理？

十、人防地下室是否记入公摊面积？

十一、开发商擅自调整房屋层高的违约责任如何认定？

十二、房屋买卖纠纷违约金的计算标准如何确定？

十三、如何调整当事人在商品房买卖合同中约定违约金过分高于违约行为造成的损失？

十四、商品房买卖合同没有约定违约条款，守约方可否请求违约方承担违约责任？

【案例适用】

规则20【质量缺陷】房屋买受人因房屋存在质量缺陷向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

规则21【面积差】房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定返还房款。

规则22【面积缩水】按套计价不能免除开发商的面积缩水责任。

规则23【外墙面】开发商售房不得保留外墙面所有权及使用权。

规则24【容忍义务】业主面对社会效益最大化须有容忍义务。

规则25【知情权】业主对所购特殊商品房享有特别知情权。

规则26【瑕疵担保】"凶宅"的出卖人应当承担物的瑕疵担保责任。

规则27【逾期交房】开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。

规则28【违约金调整】合同违约引发的纠纷中，如果合同约定了违约金计算方式，守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，不予支持。

第七章商品房买卖合同解除纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、如何界定房屋质量问题解除合同的条件？

二、合同解除权的行使期限及其性质如何认定？

三、合同解除权的行使主体和行使期限如何确定？

四、因一方当事人过错致房屋买卖合同解除后的损害赔偿范围是否包括房屋差价部分？

五、房屋差价损失如何计算？

六、房屋登记机构的过错造成经济损失是否属于行政赔偿范畴？

【案例适用】

规则29【约定解除】守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，不得再行主张新的约定解除权。

规则30【情势变更】通常而言，如果合同尚未得到任何履行的，当事人另行寻求交易的成本很小，则应以合同解除为原则；如果合同已经得到部分履行，当事人另行寻求交易的成本很大或几乎不可能，则应以合同变更为宜。

规则31【分割买卖】在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

第八章房屋产权证书纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、如何准确理解办证的义务主体？

二、对房地产开发企业完成房屋初始登记的审查标准如何认定？

三、购房者与开发商在购房合同中约定的交房条件是办理商品房产权证，是否可以理解为办理房屋的"小产证"？

四、因第三人原因导致办证延误，开发商是否应承担违约责任？

五、办证请求权是否适用诉讼时效？

六、支付违约金诉讼时效如何起算？

七、开发商已经取得了竣工验收备案证明书但还未签署预售合同，延期办证违约金如何起算？

八、延期办证违约金的计算标准如何认定？

【案例适用】

规则32【逾期办证】交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却开发商承担办理房地产权证的义务，开发商仍应当承担逾期办证的违约责任。

规则33【特别约定】商品房买卖合同双方对于出卖人延迟办证的违约责任承担方式的约定，可以排除最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第18条违约金责任方式的适用。

第九章商品房包销纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、关于商品房包销的法律性质如何认定？

二、包销期满后剩余房屋如何处理？

三、包销纠纷诉讼主体如何确定？

四、能否以包销人没有取得房地产经营资格为由而认定包销合同无效？

五、开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售，应否赔偿包销人的损失？

六、对包销收益进行限制的效力如何认定？

七、开发商擅自销售包销商品房构成违约，包销人在何种情况下可解除合同？

八、包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任？

九、包销人在开发商与买受人商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位如何确定？

十、在买受人因买卖合同与开发商发生的纠纷中，包销人最终所应承担的是连带责任，还是补充责任?

【案例适用】

规则34【包销】商品房包销合同是出卖人与包销人订立的,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买的合同。

第十章商品房担保贷款合同纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、商品房按揭贷款合同未能签订并导致商品房买卖合同不能继续履行时当事人请求解除合同和赔偿损失如何处理？

二、商品房担保贷款合同纠纷如何处理？

三、如何界定商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系？

四、商品房担保贷款合同纠纷案件中银行的诉讼地位如何认定？

五、开发商为借款人所提供之保证行为的效力如何认定？

六、因开发商的过错，导致买房人未支付按揭款项，怎样追究责任，各方当事人的诉讼地位如何认定？

七、购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利？

八、开发商在预售商品房时，未向购房者告知房屋已设抵押权的事实，其行为应当如何处理？

九、房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效以及如何履行？

十、买受人要求继续履行房屋买卖合同，办理抵押房屋所有权转移登记手续应当如何处理？

十一、房地产买卖合同解除后，买受人主张解除商品房担保合同的依据是什么？

十二、在买受人、按揭银行都未提起解除抵押担保贷款合同请求的情形下，开发商能否单独提起解除抵押担保贷款合同？

十三、购买商品房的买卖合同与借款合同之间的关系如何认定？

十四、借款合同与抵押合同之间的关系如何认定？

十五、借款合同与收入证明函之间的关系如何认定？

十六、商品房买卖合同解除后抵押担保与保证之间的关系如何协调？

十七、商品房买卖合同解除后，损失如何承担？

十八、"假按揭"合同效力应如何认定？

十九、商品房按揭中提前还贷如何处理？

二十、地震作为不可抗力免责事由能否适用于按揭债务？

【案例适用】

规则35【格式条款】明显加重购房人付款义务的格式条款无效。

规则36【商品房买卖与借款】双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并就借款到期是否偿还从而促使《商品房买卖合同》能否履行的约定有效。

第十一章房产新政下商品房买卖纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理？

二、房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同并未约定按揭贷款方式付款，或者约定买受人如未能取得按揭贷款的则应在约定的期限内一次性付清全部房款的，买受人能否以新政实施为由，主张解除合同并免除民事责任？

三、房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人确有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的，能否请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金？

四、因首付款比例提高所产生的纠纷能否适用情势变更原则？

五、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，应当如何处理？

六、因房产新政中的限购、禁购政策引发的纠纷能否适用情势变更原则？

七、买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，能否以限购、禁购等调控政策的实施为理由从而认定相关房屋买卖合同无效？

八、当事人为规避限购政策借名买房的，此类房屋买卖合同的效力如何认定？

九、房屋买卖合同明确约定买受人不得以不可抗力之外的任何理由作为免除违约责任的事由，买受人能否以房产新政限贷为由主张免除违约责任？

十、房屋买卖合同案件审理中，如何正确对待当事人的合同约定？

十一、房产新政导致责任免除的问题如何处理？

十二、房屋买卖合同中，守约方主张实际履行，违约方以愿意承担赔偿损失的违约责任为由要求解除合同的，如何处理？

十三、因房产新政实施导致房屋买卖合同解除的事由如何认定？

十四、因房地产新政实施后，房屋买卖合同被解除的，出卖人有哪些权利？

十五、因房产新政解除合同引起的损失和费用如何分担？

十六、受限购、限贷政策影响产生的居间合同纠纷如何处理？

十七、房地产经纪机构的居间费用如何确定？

十八、买卖双方虽然签订了合同但因房产新政导致无法履行的，如何确定居间费用？

【案例适用】

规则37【房贷新政】对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可将其认定为"不可归责于当事人双方的事由"。

第十二章二手房买卖纠纷

【本章导读】

【实务问答】

一、已设有抵押的二手房买卖合同的效力如何认定？

二、设定抵押权的房屋买卖合同如何履行？

三、是否追及抵押人进入诉讼？

四、未取得产权证书的二手房买卖合同的效力如何认定？

五、对于将来可能取得所有权房屋买卖合同问题应当如何处理？

六、二手房买卖合同中房屋差价的损失如何赔偿？

七、房屋买卖居间合同中的"跳单"行为和"反跳单"条款的效力如何认定？

八、"独家委托条款"的效力如何认定？

九、"跳单"违约行为的构成要件包括哪些？

十、司法实践中如何把握"跳单"行为的责任承担？

十一、对中介机构在二手房交易中的法律地位如何认定？

十二、房地产居间合同格式条款的效力如何认定？

十三、中介机构所提供信息与事实不符是否承担责任？

十四、非独家委托出售时中介人对买受人的违约金请求权能否成立？

十五、"阴阳"房地产居间合同情形下居间报酬如何确定？

十六、房屋借名登记如何处理？

十七、借名买房纠纷如何处理？

十八、不动产权属确认的基本原则是什么？

【案例适用】

规则38【履行地】居间合同的履行地应以合同指向的标的物所在地为准。

规则39【居间义务】中介公司因未尽必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵、缺陷，由此使另一方受欺诈遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

规则40【中介转卖】中介公司基于房价上涨有利可图，指使公司员工假扮买家通过订立买卖合同的方式将涉案房产控制在手中，以便伺机寻找买家转卖谋利，其行为构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依法应承担损害赔偿责任。

规则41【委托代理】中介作为居间一方的委托代理人与另一方订立房屋买卖合同不为法律所禁止，但必须得到一方当事人的明确授权，必须如实向委托代理人报告委托事项的执行情况。