房企破产相关法律问题：：：9787543985711

杨文珺，上海市律师协会房地产业务研究委员会委员、上海市工商业联合会房地产商会法律分会会员、上海破产管理人协会破产重整业务研究委员会委员、上海市女律师联谊会理事、华东政法大学法制新闻研究中心高级研究员。

序/001前言/003为什么房地产企业更适合破产重整/杨文珺刘海川/001破产房企如何将清算转向重整/杨文珺刘海川/005破产清算转重整程序的条件和程序/杨文珺谢润泽/011浅析破产拍卖与司法拍卖异同/杨文珺庄浩波/015拍卖税费对破产房产处置与清偿的影响/杨文珺庄浩波/024实质合并重整与程序合并重整的选择与考量/杨文珺刘海川/032从“海航案”看实质合并破产重整制度的适用/杨文珺刘海川/038破产案件中其他社会中介机构的遴选模式初探/杨文珺金雪怡/046浅析债权人委员会之作用与价值/杨文珺刘海川/051房地产企业破产中管理人行使合同解除权的限制初探（一)———商品房买卖合同的解除限制/杨文珺金雪怡/057房地产企业破产中管理人行使合同解除权的限制初探（二）——商业租赁合同的解除限制/杨文珺金雪怡/062破产程序中建设工程价款优先受偿权的行使期限/陈鸣飞/069已设定抵押权土地闲置风险及抵押权人的救济途径/杨文珺谢润泽/080破产程序中“以房抵债”效力问题/杨文珺谢润泽/084房地产开发企业破产程序中被拆迁人的权利保护/杨文珺金雪怡/090浅析《民法典》抵押物转让制度对房企破产实务的启发/杨文珺金雪怡/095物业公司破产后小区物业运营费用如何取回/杨文珺刘海川/101职工债权及职工债权表决权/杨文珺刘海川/107

浅析破产程序中关联方债权的审查及清偿问题/王斌石语甜/113

浅析破产重整中债务人的自行管理制度/杨文珺金雪怡/119

浅议重整计划表决中股权让与担保的处理/陈鹏/126

破产重整程序中担保物权的行使/杨文珺谢润泽/132

浅析破产重整程序中担保债权人的表决额问题/王斌石语甜/135

如何理解房企破产领域的府院联动/杨文珺刘海川/140

小额债权组设置的问题与展望/杨文珺刘海川/147

浅谈破产程序中的共益债务处理问题/杨文珺谢润泽/152

破产重整与服务信托/杨文珺刘海川/157

附录：部分省市有关房地产企业破产的法规/165

后记/235

为什么房地产企业更适合破产重整

近年来，由于宏观经济形势不断变化、房地产调控政策发生转变，房地产企业发展的道路并非一帆风顺。尤其受新冠疫情影响，项目建设进度押后、房屋销售动力不足问题突出，部分房企已经开始采用“打折出售”“付全款配车位”等模式加速回笼资金，也有部分房企受客观因素影响难以为继，破产的结局在所难免。由于房地产行业涉及面广，事关当地经济发展目标，更与社会稳定密切相关，因此房地产企业的破产历来都会引起社会的广泛关注。一、房地产企业破产的特殊之处1.债务规模庞大。房地产项目的资金投入成本极高，在建设过程中，房地产企业往往会通过抵押不动产的形式向银行申请贷款，同时会在关联公司之间进行资金拆借，抑或是通过民间借贷等形式保证项目现金流的稳定，还会为集团公司或关联企业提供担保。因此，当房地产企业已经濒临破产时，实际涉案的债权金额可能极高，同时由于合同中对利息、违约金的约定较为严格，后续债权金额可能会进一步扩大。

2.法律关系错综复杂。房地产企业在日常经营活动中可能涉及的债权人不仅仅包括常规的金融机构、税务机关、勘察设计、总包分包、材料供应商、监理、代理机构等，还有小业主、农民工等特殊群体。由于各类主体间法律关系错综复杂，在平衡利益诉求时难度较大，如果在处理特殊群体利益时处置不当，极有可能导致群体性事件的发生。同时，由于房企破产时债权实现的先后问题会直接影响到各方主体的利益实现，因此明晰剩余资产和债权分配顺序是破产程序的重中之重。

3.政府关注度高。由于房地产行业的特殊性，从土地的招拍挂到规划审批、到土地平整建设、再到商品房的买卖登记，牵涉到规划、住建、国土、财税等多个政府部门。在房企进入破产程序后，政府出于对地方经济发展、城市区域规划及维稳的重视，可能会对破产工作的开展进行指示或建议。

与此同时，在破产程序实际推进过程中，政府部门的协助与配合必不可少。

二、房地产企业重整的优势所在

从《企业破产法》来看，我国企业在不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力的，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以向人民法院提出重整、和解或破产清算申请。在实际破产程序中，房地产企业的破产程序往往是清算或重整二选一的问题。由于在司法实践中，破产清算评估、拍卖等程序所需时间较长，资产变现困难，容易导致房地产企业的在建房产变成烂尾楼，进一步贬损其价值，不利于债权人利益的实现，因此一般更加推荐房企选择破产重整程序。

房地产企业进行破产重整具有如下显著优势：1.立足现有资产进行规划。房地产企业破产的原因有的是资金流出现问题，有的是担保不当导致，但是房企在破产时往往仍然持有大量资产，如闲置土地、在建工程，又比如正处于预售阶段的住宅或招商阶段的商业地产及使用中的工业地产。放任房企破产清算，既不利于处理企业持有的……

《房企破产相关法律问题》一书专注于房地产企业破产清算及重整有关法律实务，针对涉及房地产企业在破产程序中的法律政策、资产清理、资产处置、权利冲突、债务清偿、企业重整等问题，通过有关法律研究、案例展示及实务经验就房地产企业破产清算及重整面临的突出问题进行汇总和解答。内容涵盖房企破产重整中债务人的管理制度、物业公司破产后小区物业运营费用管理等问题的法律分析和研究。