房地产法学9787040612660

高富平男，1963年生，中国政法大学法学博士、华东政法大学二级教授,长期从事民商法教学和研究,现为法律学院教授、民商法博士组组长，财产法研究院院长、民法研究中心主任、数据法律研究中心主任。深耕于财产法领域教学研究,在物权和房地产法领域有系统创新性的研究,同时在知识产权、数据等无形财产领域有引领性研究。在物权和房地产法领域出版有《物权法原论》土地使用权与用益物权一一我国不动产物权体系研究》中国物权法:制度创新和设计》《英美不动产法:兼与大陆法比较》《我国私法规则的形成一一以财产制度为核心》等专著和《物权法讲义》《土地法学》等教材。

黄武双江西上饶市人,法学博士。1998年毕业于华东政法大学并留校任教,现为知识产权学院教授,致力于知识产权法教学研究和律师实务工作。2002年曾赴美国圣路易斯大学访学,研修美国不动产。出版了《房地产法新论》(合著)、《物业权属与物业管理》(合著)等著作。

导论

第一节房地产相关概念与特征

一、房地产及其相关概念

二、房地产的法律特征

第二节我国房地产立法

一、我国房地产立法的历史回顾和现行体系

二、关于我国房地产法体系重构的设想

三、理想的房地产法体系

第三节房地产法学概述

一、房地产法学研究对象

二、房地产法学的主要内容:本书的基本结构

三、房地产法学习指南

第一编建设用地使用权制度

第一章我国建设用地制度

第一节我国土地分类及其归属利用制度

一、土地分类及其意义

二、我国土地归属和利用制度

三、可流转的国家土地使用权制度的创立

第二节建设用地及其供应:农村土地征收制度

一、城市建设用地及其来源

二、农村土地征收及制度改革

三、城乡建设用地市场的统一

四、城市土地储备制度

第三节土地权属及其争议解决

一、土地权属确定

二、土地权属争议的解决

第二章建设用地使用权的出让取得

第一节建设用地使用权出让规则

一、建设用地使用权出让行为

二、建设用地使用权出让法律关系的主体与客体

三、建设用地使用权出让合同

四、建设用地使用权设定登记

五、土地使用条件条款及其违反后果

第二节建设用地使用权出让的方式

一、现行法对建设用地使用权出让方式的管制

二、协议出让方式

三、招标出让方式

四、拍卖出让方式

五、挂牌出让方式

第三节建设用地使用权存续期限及其终止

一、出让建设用地使用权的期限

二、建设用地使用权期满终止和续展

第三章建设用地使用权的其他取得方式

第一节划拨建设用地使用权及其流转

一、现行法对划拨建设用地使用权的规范

二、划拨建设用地使用权流转问题

三、划拨建设用地使用权转轨方式和程序

四、划拨建设用地使用权流转的其他方式

第二节国有土地租赁

一、国有土地租赁方式及其确立

二、国有土地租赁类型及其租金

三、国有土地租赁建设用地使用权的取得

四、租赁建设用地使用权性质及其处分:现行规定和存在问题

第三节间接取得建设用地使用权

一、建设用地使用权转让

二、建设用地使用权出租

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第二编房地产开发

第三编房地产交易

第四编居住物业管理

附录本书引用重要法律文件

导论

随着我国经济体制改革的深入，房地产已经实现商业化开发、商业化供应(买卖),成为可流转的财产。于是,调整房地产开发、销售和利用法律关系的房地产法变得越未越重要。房地产是在政府推进下逐渐商品化并市场化的，因而房地产法不可避免地带有强烈的管理法色彩,而房地产法学也成为一门具有交叉性和综合性的学科。因此,首先要对我国的房地产立法和房地产法学进行基本定位。导论从房地产基本概念入手,剖析我国房地产立法中存在的问题,探讨科学的房地产法体系框架和内容,并介绍房地产法学的学习方法。

第一节房地产相关概念与特征

一、房地产及其相关概念

(一)房地产

房地产是对房产和地产的简称。

土地经特定化之后成为物权客体,成为财产。地产即对特定四至地块的排他性支配权利。因此,地产的基本要件有二:一是特定地块，二是对特定地块的支配权。对特定地块的支配权可以是所有权,也可以是使用权。在我国,土地之上存在两种制度意义上的所有权.即国家(或全民)所有权和农民集体所有权。这两种土地所有权均不能自由转让，只能通过土地所有权人设定土地使用权方式,土地才能成为民事主体所拥有的财产。因此,土地使用权是我国土地产权的基本形式。土地所有权、土地使用权,再加上租赁土地使用权、土地使用权抵押权等土地权益,都同属于广义地产的范畴。

房屋是指,建筑于土地之上,供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物。房屋不仅包括住宅或办公楼,还包括一切有四壁的建筑物。城市房地产管理法》第2条第2款规定:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”此处采广义概念,将房屋扩展至所有人工附属设施,如花园、道路等任何占有地面的建筑物。

本书采狭义房屋概念,即建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。将房屋的所有权或其他权益称为房产。

在理论上，房屋和土地或房产和地产均可以相互独立存在,即成立两个所有权。甲享有A块土地的所有权或使用权,而A块土地上的房屋归乙所有。但是，房屋必须建立在土地之上这一自然事实,使得房屋必须与土地或土地使用权结合在一起,才能被称为完整的财产。因此,一般而言，存在独立的地产,但没有脱离土地或土地使用权的独立的房产。而对房屋的处分自然都应当包括对土地(权利)的处分。

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