房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析(第3版)9787509221839

董宏 从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。2010年开始从事稽查业务至今，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起,稽查案件入库税款超过10亿元。已出版《房地产开发企业税务检查实用攻略（第二版）》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第二版）》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》《建筑企业日常涉税业务实操大全》《企业所得税与增值税差异分析及会计处理》等实务图书，受到读者的广泛好评。 施玉明 曾任某靠前集团副总裁,兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成了二十多起涉案税款千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作。 成秀美 南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。 王亮 长期在税务系统从事税政解释、案件审理和稽查工作，近十年，参与数十起重大税务稽查案件的审理，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有很好全面和丰富的税政解释经验。 周荃 在税务稽查一线工作近十年，具有律师、注册税务师职业资格，税收理论知识扎实，参与了多项税收实践工作。 周美林 曾长期在税收一线从事税政、稽查等工作，现为江苏德擎律师事务所执业律师、南京财经大学兼职教师及多家上市公司独立董事、大型企业监事。业务上擅长企业上市、重组、并购、破产等特殊业务的法律、税收、财务方面的操作及税收法律争议的解决，实操经验丰富。

目 录 （因字数可能无法全部显示，目录全部内容见中国市场出版社官网） 第1章 企业设立及投资(资产划拨)业务涉税问题 1.1 企业开办期间的各项业务 问题111 企业开办费如何进行涉税与会计处理? 问题112 企业筹建期间发生的业务招待费及广告、宣传费如何进行涉税与会计处理? 问题113 企业缴纳的印花税、房产税、城镇土地使用税在什么科目核算? 问题114 企业的营业账簿如何贴花? 问题115 企业权利、许可证照如何贴花? 1.2 接受资本投入业务 问题121 企业接受现金投入的资本如何进行印花税及会计处理? 问题122 企业“实收资本”“资本公积”增加的,印花税如何计算? 问题123 企业接受实物投资的增值税进项税额如何处理? 问题124 企业接受实物投资的企业所得税如何处理? 问题125 企业接受房屋、土地使用权投资的增值税进项税额如何处理? 问题126 企业接受房屋、土地使用权投资的其他印花税如何处理? 问题127 企业接受房屋、土地使用权投资的契税如何处理? 问题128 企业接受房屋、土地使用权投资的企业所得税如何处理? 问题129 企业接受房屋投资的房产税、城镇土地使用税如何处理? 1.3 对外投资业务 问题131 企业以现金投资成立子公司的如何进行企业所得税处理? 问题132 企业以实物对外投资的增值税如何处理? 问题133 企业以实物对外投资的企业所得税如何处理? 问题134 企业以房屋、土地使用权投资的印花税如何计算? 问题135 企业以房屋、土地使用权投资的增值税如何处理? 问题136 企业以房屋、土地使用权投资的土地增值税如何处理? 问题137 企业以房屋、土地使用权投资的如何进行企业所得税处理? 1.4 资产划拨业务 问题141 在企业改制重组中,母公司将土地使用权划拨(转移)到子公司(房地产开发企业)是否缴纳土地增值税? 问题142 母公司通过合并、分立、出售、置换等方式将土地使用权划拨到子公司是否缴纳增值税? 问题143 由母公司竞拍后设立项目公司划拨的土地使用权,土地价款如何扣除? 问题144 母公司将二级市场购买的土地使用权划拨(转移)到子公司(房地产开发企业)是否缴纳增值税? 问题145 母子公司之间划拨土地使用权是否缴纳契税? 问题146 100%直接控制的母子公司之间划拨土地使用权,是否需要进行企业所得税处理? 问题147 非100%控股母子公司之间划拨土地使用权,何种情形下需要进行企业所得税处理? 问题148 母子公司之间划拨土地使用权时,印花税如何计算? 问题149 母子公司之间划拨土地使用权时,城镇土地使用税如何计算? 问题1410 母子公司之间划拨房产如何进行涉税处理? 第2章 借款业务涉税问题 2.1 企业向金融机构借款业务 问题211 企业与金融机构签订的合同如何计算缴纳印花税? 问题212 企业的借款费用如何进行企业所得税处理? 问题213 房地产企业利用长期借款对外投资,如何进行借款利息的企业所得税处理? 问题214 企业取得金融机构开具的增值税专用发票,其进项税额是否可以抵扣? 问题215 房地产开发企业借款费用如何分配? 2.2 企业向非金融企业、个人借款业务 问题221 企业向非金融机构借款的利息如何进行企业所得税处理? 问题222 企业向非金融机构借款支付的利息能否取得增值税专用发票? 问题223 企业向个人借款支付的利息如何进行企业所得税处理? 问题224 企业向个人借款支付利息扣缴增值税如何处理? 问题225 企业向个人借款支付的利息如何进行个人所得税处理? 2.3 向关联方支付利息业务 问题231 企业投资者投资未到位而发生的利息支出如何进行企业所得税处理? 问题232 企业关联方利息支出如何进行税前扣除? 问题233 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款支付的利息如何处理? 问题234 企业向关联自然人借款的利息支出如何进行税前扣除? 问题235 企业之间无偿使用资金如何进行增值税、企业所得税处理? 2.4 取得利息收入等业务 问题241 企业将自有资金借给其他企业收取的利息如何进行增值税处理? 问题242 企业自有资金借给其他企业收取的利息如何进行企业所得税处理? 问题243 企业取得存款利息、借款利息的增值税、企业所得税如何处理? 第3章 土地使用权成本支出涉税问题 3.1 以出让方式获取土地使用权业务 问题311 企业在土地获取环节会产生哪些重要涉税资料? 问题312 签订《国有土地使用权出让合同》如何计算印花税? 问题313 企业通过出让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税? 问题314 企业通过“招、拍、挂”等方式获取国有土地使用权,其土地前期开发成本在计算缴纳契税时是否可以扣除? 问题315 当地政府减免的土地出让金是否计算缴纳契税? 问题316 企业以出让方式取得土地使用权后从何时开始缴纳城镇土地使用税? 问题317 企业以出让方式获取土地使用权后缴纳的耕地占用税、契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算? 问题318 企业以出让方式获取的土地使用权如何进行企业所得税处理? 问题319 企业支付的土地价款应取得什么样的票据? 问题3110 农用地转为建设用地支付的各项费用如何进行企业所得税处理? 问题3111 房地产企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间如何确定? 3.2 以转让方式获取土地使用权业务 问题321 企业通过转让方式获取土地使用权有哪些重要涉税资料? 问题322 企业签订的国有土地使用权转让合同如何贴花? 问题323 企业通过转让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税? 问题324 企业通过转让方式获取国有土地使用权从何时开始缴纳城镇土地使用税? 问题325 企业通过转让方式获取国有土地使用权支付的土地价款应取得什么样的票据? 问题326 企业通过转让方式获取国有土地使用权缴纳的契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算? 问题327 企业通过转让方式获取的土地使用权如何确定成本? 3.3 以接受投资等方式取得土地使用权业务 问题331 企业以接受投资方式取得土地使用权有哪些重要涉税资料? 问题332 企业签订的投资协议是否需要贴花? 问题333 企业以接受投资方式取得土地使用权是否需要缴纳契税? 问题334 企业接受投资获取的土地使用权如何进行企业所得税处理? 问题335 企业以开发土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理? 问题336 企业以其他土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理? 问题337 企业以换取开发产品为目的,将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的应如何处理? 3.4 购买在建工程业务 问题341 企业签订购置在建工程合同如何贴花? 问题342 企业受让在建工程如何计算缴纳契税? 问题343 企业购置在建工程应取得什么样的票据? 问题344 企业购置在建工程如何进行企业所得税处理? 3.5 其他各项土地成本支出业务 问题351 企业土地补偿安置费(房屋)支出如何进行企业所得税处理? 问题352 安置协议书在涉税处理时能否作为入账凭证? 问题353 企业拆迁补偿支出无法取得发票的,是否可以在企业所得税税前扣除? 问题354 政府收回土地使用权支付给纳税人代垫的拆迁补偿费如何进行涉税处理? 问题355 企业获得返还的土地出让金如何处理? 问题356 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失如何处理? 问题357 企业缴纳的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除? 问题358 企业开发的商品房是否需要缴纳城镇土地使用税? 3.6 土地成本分摊计算 问题361 按照占地面积法如何分摊土地成本? 问题362 土地开发同时联结房地产开发的土地成本如何分摊? 问题363 按照建筑面积法如何分摊土地成本? 问题364 开发项目中公共配套设施如何分摊土地成本? 问题365 地下车库(位)等建筑物是否分摊土地成本? 第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题 4.1 各项设计、勘察、测绘业务 问题411 企业签订各项设计、勘察、测绘等业务合同如何计算印花税? 问题412 企业支付各项规划、勘察、设计等费用的增值税、企业所得税如何处理? 问题413 企业委托境外机构进行设计等业务如何进行增值税、企业所得税处理? 问题414 企业委托境外机构设计建筑物图纸等由境内企业承担税费的如何进行处理? 4.2 项目咨询费用支出业务 问题421 企业支付专家(自然人)劳务费如何开具发票? 问题422 企业支付专家(自然人)劳务费如何进行增值税处理? 问题423 企业支付专家(自然人)劳务费的个人所得税如何计算? 问题424 企业支付各类咨询费如何进行增值税、企业所得税处理? 问题425 企业组织项目咨询会议支付的费用如何进行涉税处理? 问题426 企业支付外出考察费用的增值税、企业所得税如何处理? 问题427 企业项目可行性研究未通过的相关费用如何进行企业所得税处理? 4.3 筹建、场地通平等业务 问题431 企业签订“三通一平”工程合同如何计算印花税? 问题432 企业支付“三通一平”工程费用的增值税、企业所得税如何处理? 问题433 企业支付施工前各项手续费及行政性收费、政府基金如何进行企业所得税处理? 问题434 企业报批报建、物业完善费用如何进行预提处理? 4.4 前期工程费成本分摊业务 问题441 项目一次性开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊? 问题442 项目分期开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊? 问题443 项目一次性开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊? 问题444 项目分期开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊? 问题445 前期工程费用如何按直接成本法进行分摊? 问题446 前期工程费用如何按预算造价法进行分摊? 第5章 项目施工成本费用支出涉税问题 5.1 涉及建筑安装工程费的业务 问题511 各项建筑安装工程业务合同如何计算印花税? 问题512 企业支付建筑安装工程费用的增值税、企业所得税如何处理? 问题513 发包方以清包工方式发包的项目(适用一般计税方法)的增值税如何处理? 问题514 以清包工方式发包项目,建筑公司选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理? 问题515 发包方以甲供工程发包的项目(适用一般计税方法)的增值税如何处理? 问题516 以甲供工程方式发包项目选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理? 问题517 开发项目基建工地的临时性房屋是否应缴纳房产税? 问题518 项目现场建设的临时售楼部是否应缴纳房产税? 问题519 企业在结算计税成本时未取得合法凭据的如何处理? 问题5110 企业发生的红线外建造成本如何进行企业所得税处理? 问题5111 开发项目中绿化和公共道路的占地面积是否需要缴纳城镇土地使用税? 问题5112 法院判决书能否作为成本费用入账依据? 问题5113 企业用于自建用房等地上建筑物时土地成本如何处理? 问题5114 出包工程未取得全额发票的如何进行预提处理? 5.2 涉及基础设施建设费的业务 问题521 企业支付基础设施工程费用的增值税、企业所得税、印花税如何处理? 问题522 企业采购砂石水泥如何抵扣进项税额? 问题523 零星工程(小规模纳税人)的进项税额是否可以抵扣? 5.3 涉及公共配套设施费的业务 问题531 企业支付公共配套设施工程费用的增值税、企业所得税、印花税如何处理? 问题532 公共配套设施尚未建造或尚未完工的如何预提费用? 问题533 作为公共配套设施的建筑物如何处理? 问题534 公共配套设施获得政府补偿等情形的如何处理? 问题535 利用地下基础设施形成的停车场所企业所得税如何处理? 5.4 涉及开发间接费的业务 问题541 项目施工现场水电费支出如何处理? 问题542 企业周转房成本如何摊销? 问题543 企业营销设施成本费用支出如何进行企业所得税处理? 第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题 6.1 成本对象确定涉及的税收问题 问题611 企业开发项目成本对象确定原则、依据等资料如何报送税务机关? 问题612 开发项目确定成本对象的可否销售原则如何应用? 问题613 开发项目确定成本对象的功能区分原则如何应用? 问题614 企业的停车场所如何确定成本对象? 问题615 开发项目确定成本对象的定价差异原则如何应用? 问题616 开发项目确定成本对象的成本差异原则如何应用? 问题617 开发项目确定成本对象的权益区分原则如何应用? 6.2 计税成本核算的一般程序 问题621 应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用如何处理? 问题622 企业各项实际支出、预提费用、待摊费用如何划分归集? 问题623 期前已完工成本对象应负担的成本费用如何分配? 问题624 本期已完工成本对象成本如何分配? 问题625 对本期未完工和尚未建造的成本对象应如何处理? 6.3 成本分配涉及的税收问题 问题631 项目一次性开发的如何应用占地面积法进行分配? 问题632 项目分期开发的如何应用占地面积法进行分配? 问题633 项目一次性开发的如何应用建筑面积法进行分配? 问题634 项目分期开发的如何应用建筑面积法进行分配? 问题635 开发产品成本如何应用直接成本法进行分配? 问题636 开发产品成本如何应用预算造价法进行分配? 6.4 特殊项目的专门分摊方法 问题641 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本如何分配? 问题642 企业预售(销售)商品房成本结转的时点如何确定? 问题643 开发产品成本结转如何进行会计处理? 2 问题644 开发产品完工以后计税成本核算的终止日如何确定? 问题645 企业开发产品整体报废或毁损如何处理? 第7章 销售业务涉税问题 7.1 增值税销售额与土地价款业务 问题711 企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税处理流程有哪些? 问题712 一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何计算增值税销售额? 问题713 企业向政府部门支付的土地价款包括哪些项目及支付票据? 问题714 企业以子公司(项目公司)名义开发的总公司土地是否可以从销售额中扣除土地价款? 问题715 企业计算增值税时扣除的土地价款优选限额是多少? 问题716 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目如何进行增值税处理? 问题717 一般纳税人适用简易计税方法计税的房地产老项目是否可以扣除土地价款? 问题718 适用一般计税方法计税的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何计算预缴增值税? 问题719 适用简易计税方法的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何预缴增值税? 问题7110 企业收取的订金、意向金、诚意金等性质的款项是否预缴增值税? 问题7111 适用一般计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理? 问题7112 适用简易计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理? 问题7113 企业销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票? 问题7114 企业有多个项目预售的预缴税款是否可以互相抵减? 问题7115 企业预售开发项目的印花税如何计算? 问题7116 一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票? 7.2 购进不动产进项税额业务 问题721 一般纳税人兼有两种计税方法及免征项目的如何确定不得抵扣的进项税额? 问题722 企业不得从销项税额中抵扣的进项税额包括哪些项目? 问题723 企业不得从销项税额中抵扣的进项税额如何划分计算处理? 问题724 企业取得不动产(在建工程)进项税额如何抵扣? 问题725 房地产开发企业增值税期末留抵税额是否可以适用退税政策? 7.3 增值税小规模纳税人业务 问题731 小规模纳税人如何预缴税款? 问题732 小规模纳税人如何计算申报税款? 问题733 小规模纳税人如何开具发票? 7.4 销售房地产项目取得收入的企业所得税处理 问题741 开发项目视为完工的条件是什么? 问题742 房地产开发企业的企业所得税能否按核定征收方式征收? 问题743 开发产品销售收入的范围是什么? 问题744 企业采取一次性全额收款方式销售开发产品如何确认收入的时间? 问题745 企业采取分期收款方式销售开发产品如何确认收入的时间? 问题746 企业采取银行按揭方式销售开发产品如何确认收入的时间? 问题747 企业采取支付手续费方式委托销售开发产品如何确认收入的时间? 问题748 企业采取视同买断方式委托销售开发产品如何确认收入的时间? 问题749 企业采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品如何确认收入的时间? 问题7410 企业采取包销方式委托销售开发产品如何确认收入的时间? 问题7411 企业销售未完工开发产品取得的收入如何确定计税毛利率? 问题7412 企业销售未完工开发产品取得的收入如何计算计入当期应纳税所得额? 问题7413 企业销售经济适用房等计税毛利率如何确定? 7.5 销售房屋赠送物品业务 问题751 企业随销售房屋赠送物品如何计算增值税、企业所得税? 问题752 企业随销售房屋赠送物品如何计算个人所得税? 问题753 企业项目营销赠送礼品如何计算增值税、企业所得税? 问题754 企业项目营销赠送礼品如何进行个人所得税处理? 7.6 违约赔偿业务 问题761 企业收到客户(业主)违约金是否缴纳增值税? 问题762 企业收到客户(业主)违约金是否属于企业所得税收入? 问题763 企业支付违约金如何进行企业所得税处理? 问题764 企业销售商品房发生退款的如何进行增值税处理? 问题765 企业销售商品房发生退款的如何开具增值税专用发票? 问题766 企业销售商品房发生退款的如何进行企业所得税处理? 7.7 其他销售业务 问题771 企业按揭贷款保证金(担保金)如何处理? 问题772 企业支付境外机构销售开发产品的费用(含佣金或手续费)如何计算增值税? 问题773 支付境外机构销售开发产品费用如何进行企业所得税处理? 问题774 企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的企业所得税如何处理? 问题775 企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的如何缴纳房产税? 问题776 企业开发的未出售的商品房是否需要缴纳房产税? 第8章 房地产开发特殊业务涉税问题 8.1 合作建房业务 问题811 土地使用权和房屋所有权相互交换不成立合营企业建房的如何进行增值税处理? 问题812 企业以出租土地使用权为代价换取房屋所有权不成立合营企业,合作建房如何进行增值税处理? 问题813 成立合营企业以风险共担、利润共享的分配方式合作建房的如何进行增值税处理? 问题814 成立合营企业采取固定比例提成或提取固定利润方式合作建房的如何进行增值税处理? 问题815 一方出土地使用权成立合营企业采取双方按一定比例分配房屋方式合作建房,如何进行增值税处理? 问题816 企业办理立项后又接受他人投资的项目开发如何计算增值税? 问题817 企业以集资建房名义销售不动产的如何计算增值税? 问题818 以本企业为主体联合开发按约定分配开发产品的如何进行企业所得税处理? 问题819 企业采取约定分配项目利润形式的如何进行企业所得税处理? 问题8110 企业以换取开发产品为目的以土地使用权投资的如何进行企业所得税处理? 问题8111 企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业,换取的开发产品为该项土地开发、建造的,接受投资的企业如何进行企业所得税处理? 问题8112 企业以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业,换取的开发产品为其他土地开发、建造的, 接受投资的企业如何进行企业所得税处理? 问题8113 企业以股权的形式将土地使用权投资其他企业,接受投资的企业如何进行企业所得税处理? 问题8114 对一方出土地另一方出资金合作建房,房屋建成后先由出资金一方使用一定年限,然后连房带地全部归出地一方所有的房产税如何缴纳? 问题8115 合作建房中的契税如何缴纳? 8.2 代建工程业务 问题821 企业以收取代建手续费为主的代建行为如何计算增值税? 问题822 企业取得土地使用权并办理施工手续后,根据其他单位(委托方)要求进行施工的如何进行增值税处理? 问题823 企业(受托方)以自己名义办理工程项目立项的受托代建工程如何进行增值税处理? 问题824 企业承办、企*单位的统建房如何进行增值税处理? 问题825 企业代建工程确认收入如何进行企业所得税处理? 问题826 企业代建工程节省的材料、下脚料等如何进行企业所得税处理? 问题827 企业代建工程尾款、质量保证金等如何进行企业所得税处理? 8.3 视同销售行为业务 问题831 增值税(营改增后)视同销售的行为主要有哪些情形? 问题832 企业发生视同销售开发产品的行为,如何确定增值税销售额? 问题833 企业发生视同销售开发产品的行为,增值税纳税义务发生时间如何确定? 问题834 企业发生视同销售开发产品的行为,如何确认企业所得税收入? 8.4 售后回租、回购业务 问题841 企业售后回租的业务性质如何认定? 问题842 企业售后回租的如何进行增值税处理? 问题843 企业融资性售后回租涉及的收入如何进行企业所得税处理? 问题844 企业售后回租涉及的融资利息如何进行企业所得税处理? 问题845 企业售后回租如何进行个人所得税处理? 问题846 企业售后回购的性质如何认定? 如何进行会计处理? 问题847 企业售后回购如何进行增值税处理? 问题848 企业售后回购如何进行企业所得税处理? 8.5 转让旧房业务 问题851 企业销售2016年4月30日前自建的房屋如何计算增值税? 问题852 企业销售非自行开发的2016年4月30日前取得的房屋如何计算增值税? 问题853 企业销售2016年5月1日以后自建的房屋如何计算增值税? 问题854 企业销售非自行开发的2016年5月1日后取得的房屋如何计算增值税? 问题855 企业转让不动产无法提供取得时发票的如何处理? 问题856 企业转让旧房如何进行企业所得税处理? 8.6 转让在建工程、土地使用权业务 问题861 企业转让在建工程如何计算增值税? 问题862 企业转让在