反向抵押借款合同制度研究——以借款人权益保护为中心

　　本书以老年借款人权益保护为切入点，廓清了反向抵押、贷款人无追偿权等基本概念的含义。在此基础上，本书比较研究了美国住房和城市发展部承保的房屋价值转换抵押、我国台湾地区不动产逆向抵押和我国大陆反向抵押养老保险相关的法律、法规与司法判例。本书较为深入地研究了反向抵押借款合同的制度起源与发展、性质与特征、结构与分类等基本问题；较为深入地研究了老年借款人在反向抵押借款合同制度中享有的各项实体权益与程序权益；较为深入地研究了反向抵押借款合同制度蕴含的各类风险，以及如何通过合同条款与保险机制，妥善分散和化解这些风险等问题。后，本书为我国反向抵押养老保险制度的完善，以及重构我国的反向抵押借款合同制度提出了一些合理化建议。

　　徐海勇
　　河南财经政法大学民商经济法学院讲师，清华大学民法学博士，河南省法学会民法学研究会常务理事,河南省法学会证券法学研究会常务理事，金博大律师事务所兼职律师，曾在地方中级法院长期从事刑事审判、民事审判工作。主要研究民法总论、物权法、合同法、侵权责任法和公司法。

章　导论
　一、背景与意义
　　（一）研究背景
　　（二）研究意义
　二、研究现状
　　（一）国外研究现状
　　（二）国内研究现状
　三、研究的范围与方法
　　（一）研究范围
　　（二）研究方法
　小结
第二章　反向抵押借款合同制度概述
　一、反向抵押借款合同与反向抵押借款合同制度
　　（一）含义界定
　　（二）反向抵押借款合同的性质
　　（三）反向抵押借款合同的特征
　　（四）与其他住房抵押借款合同的比较
　二、反向抵押借款合同制度的起源与发展
　　（一）反向抵押借款合同制度的起源
　　（二）反向抵押借款合同制度在美国的发展
　　（三）反向抵押借款合同制度在英国的发展
　　（四）反向抵押借款合同制度在新加坡的发展
　　（五）反向抵押借款合同制度在我国台湾地区的发展
　三、反向抵押借款合同的结构、分类与比较优势
　　（一）反向抵押借款合同的结构
　　（二）反向抵押借款合同的分类
　　（三）反向抵押借款合同具有的比较优势
　四、反向抵押养老保险合同的性质、结构与特征
　　（一）反向抵押养老保险合同的性质
　　（二）幸福反向抵押养老保险合同的结构
　　（三）反向抵押养老保险合同的特征
　　（四）反向抵押借款合同与反向抵押养老保险合同的比较
　五、借款人权益保护的基础理论
　　（一）研究借款人权益保护的意义
　　（二）研究借款人权益保护的角度
　　（三）借款人权益保护的基础理论
　小结
第三章　借款合同中借款人权益保护
　一、借款人资格条件与金融消费者权利
　　（一）借款合同中借款人享有的权益范围
　　（二）借款人资格条件
　　（三）借款人知情权的保护
　　（四）借款人的撤回权与合同解除权
　二、准借款人知情权保护
　　（一）HECM借款合同的前置性强制咨询程序
　　（二）逆向借款合同中的准借款人知情权保护
　　（三）养老借款合同中缺少保护准借款人知情权的程序
　三、借款合同中借款人享有的程序性权利
　　（一）HECM借款合同中借款人享有的程序性权益
　　（二）逆向借款合同中借款人享有的程序性权利
　　（三）养老借款合同中被保险人享有的程序性权利
　四、借款合同中借款人实体性权益保护
　　（一）HECM借款合同中借款人实体权益保护
　　（二）逆向借款合同中借款人实体权益保护
　　（三）养老借款合同中被保险人的实体权益保护
　五、对借款人使用借款的用途限制与保护
　　（一）反向年金抵押合同及其存在的问题
　　（二）美国对反向抵押借款用途加以限制的转折性案件
　　（三）法律禁止反向抵押借款与年金保险交叉销售
　小结
第四章　反向抵押合同中借款人权益保护
　一、反向抵押合同概述
　　（一）反向抵押合同的性质
　　（二）反向抵押合同中贷款人享有抵押权的顺位
　　（三）反向抵押合同的地位与作用
　二、借款人房屋使用权与收益权
　　（一）借款人的房屋使用权
　　（二）借款人的房屋收益权
　　（三）借款人房屋使用权与收益权的完善
　三、“未参与借款的配偶”的房屋使用权
　　（一）“未参与借款的配偶”房屋使用权存在的问题
　　（二）延长期规则对“未参与借款的配偶”房屋使用权的保护
　　（三）“适格未参与借款的配偶”房屋使用权对本金限额的影响
　　（四）我国反向抵押合同中“未参与借款、投保配偶”的权益保护
　四、反向抵押合同中借款人的选择权与恢复权
　　（一）HECM抵押合同到期后借款人的选择权
　　（二）取消赎回权程序启动后借款人的恢复权
　五、反向抵押合同中借款人赎回权保护
　　（一）有赎回权的反向抵押与无赎回权的反向抵押
　　（二）赎回权的制度考察与借款人赎回权的含义
　　（三）HECM抵押合同中借款人及其继承人赎回权保护
　　（四）养老抵押合同中被保险人及其继承人消灭抵押权的利益保护
　小结
第五章　保险合同中借款人权益保护
　一、两类反向抵押合同应对风险措施的比较
　　（一）贷款人与保险人面临的一般风险与应对措施比较
　　（二）反向抵押合同蕴含的具体风险与应对措施
　二、HECM抵押保险合同与借款人权益保护
　　（一）传统抵押借款合同中的抵押保险
　　（二）HECM抵押保险合同的含义与性质
　　（三）HECM抵押保险合同的地位与作用
　　（四）HECM抵押保险合同中借款人权益保护
　三、延期年金保险合同与被保险人权益保护
　　（一）延期年金保险合同概述
　　（二）延期年金保险合同中被保险人权益保护
　小结
第六章　我国反向抵押制度的建构与完善
　一、反向抵押养老保险合同制度的不足
　　（一）反向抵押养老保险合同制度存在的不足
　　（二）被保险人权益保护方面的不足
　二、我国反向抵押的制度建构与完善
　　（一）完善反向抵押养老保险合同制度
　　（二）建构反向抵押借款合同制度
　三、我国反向抵押制度中老年人权益保护
　　（一）设置前置性咨询程序，保障准借款人知情权
　　（二）保障老年人借款领取方式的选择权
　　（三）保护老年人及其继承人享有的不受追偿权
　　（四）保护老年人合同履行期间的再融资权
　　（五）保护“未参与借款配偶”的房屋居住权
　　（六）夫妻权利义务一体化结构模式
代结语
参考文献

　　本书以老年借款人权益保护为切入点，廓清了反向抵押、贷款人无追偿权等基本概念的含义。在此基础上，本书比较研究了美国住房和城市发展部承保的房屋价值转换抵押、我国台湾地区不动产逆向抵押和我国大陆反向抵押养老保险相关的法律、法规与司法判例。本书较为深入地研究了反向抵押借款合同的制度起源与发展、性质与特征、结构与分类等基本问题；较为深入地研究了老年借款人在反向抵押借款合同制度中享有的各项实体权益与程序权益；较为深入地研究了反向抵押借款合同制度蕴含的各类风险，以及如何通过合同条款与保险机制，妥善分散和化解这些风险等问题。后，本书为我国反向抵押养老保险制度的完善，以及重构我国的反向抵押借款合同制度提出了一些合理化建议。

　　徐海勇
　　河南财经政法大学民商经济法学院讲师，清华大学民法学博士，河南省法学会民法学研究会常务理事,河南省法学会证券法学研究会常务理事，金博大律师事务所兼职律师，曾在地方中级法院长期从事刑事审判、民事审判工作。主要研究民法总论、物权法、合同法、侵权责任法和公司法。

　　序　　言
　　如何解决人口老龄化带来的养老资金来源问题，是政府、社会，尤其是“房产富有、现金贫困”的老年人所面临的紧迫难题。住房反向抵押借款合同制度有机结合了个人、市场和国家三方的资源。在确保老年人仍然享有房屋所有权，有生之年可以继续占有、使用房屋，直至身故的前提下，反向抵押借款合同制度可以把固化在房屋中的价值转化为老年人可以任意支配的现金收入，解决老年人由于劳动能力下降或者丧失，收入减少而导致的生活质量下降，以及紧急情况下大额费用支出。这不失是一项较为理想的法律制度。
　　2014年6月，中国保监会出台了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定在北京、上海、广州、武汉等地开展老年人住房反向抵押养老保险试点工作。此后，中国保监会先后批准了幸福人寿保险股份有限公司、中国人民人寿保险股份有限公司在国内部分城市开展住房反向抵押养老保险试点工作。2018年7月，中国银保监会发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，提出要深化商业养老保险供给侧结构性改革,在全国范围内开展住房反向抵押养老保险工作。但是，与政府大力支持反向抵押养老保险试点工作，保险公司积极宣传住房反向抵押养老保险产品形成鲜明对比的是，市场对这两款反向抵押养老保险产品的反应颇为冷淡。上述两家保险公司开办的住房反向抵押养老保险成交数量极少。我国住房反向抵押养老保险的市场现状与发展前景，令人堪忧。相关理论研究尚需深化，制度设计有待完善。
　　自20世纪90年代起，我国学者开始对“以房养老”和反向抵押制度的概念、作用及运作模式等问题展开理论探讨。目前，国内学者主要从经济学方面，研究住房反向抵押的国内发展环境、产品定价、风险管理等问题。较少有法学领域的学者从法律制度层面，全面研究反向抵押的制度设计、规范运作和风险防范，尤其是该制度中的老年借款人的权益保护等问题。反向抵押借款合同制度能成功运行，关键在于符合条件的老年人愿意积极参与，制度设计和当事人权利义务设置获得市场的认可。老年人愿意参与缔结反向抵押借款合同，除受传统观念、家庭内部意见、个人消费习惯等因素影响外，主要是反向抵押借款合同制度设计合理，老年借款人应当享有的各项实体权益与程序权益，能够得到切实保障。
　　本书以老年借款人权益保护为切入点，廓清了反向抵押、贷款人无追偿权等基本概念的含义。在此基础上，本书比较研究了美国住房和城市发展部承保的房屋价值转换抵押、我国台湾地区不动产逆向抵押和我国大陆反向抵押养老保险相关的法律、法规与司法判例。本书较为深入地研究了反向抵押借款合同的制度起源与发展、性质与特征、结构与分类等基本问题；较为深入地研究了老年借款人在反向抵押借款合同制度中享有的各项实体权益与程序权益；较为深入地研究了反向抵押借款合同制度蕴含的各类风险，以及如何通过合同条款与保险机制，妥善分散和化解这些风险等问题。后，本书为我国反向抵押养老保险制度的完善，以及重构我国的反向抵押借款合同制度提出了一些合理化建议。相信本书的出版，会为经济学、法学等领域的学者继续深入研究反向抵押借款合同制度提供可借鉴的素材和思路。
　　徐海勇博士是我指导的博士生。读博之前，他一直在家乡的中级人民法院工作，先后从事刑事审判和民事审判工作多年。法院的审判经历锻炼了他发现问题、分析问题和解决问题的能力。读博期间，他坚信勤能补拙，围绕审判中遇到的问题展开理论研究，并取得一定成绩。他敏锐地发现在人口老龄化时代，反向抵押借款合同在解决“房产富有、现金贫困”的老年人养老资金来源问题上具有制度优势，并以反向抵押借款合同制度为题，开始了博士学位论文的写作。博士毕业后，他到地方高校任教，兼职从事律师工作，把多年的理论学习与实践相结合，学以致用。他持续关注反向抵押借款合同制度在国内外的发展动态，本书的内容就是在其博士学位论文的基础上，结合《中华人民共和国民法典》新的立法精神和反向抵押制度的研究成果，全面修订而成。值本书出版之际，作为他的博士生导师，我乐意为之作序。希望徐海勇博士能把民法理论运用于社会实践，再从实践中总结经验，推动民法理论研究工作的开展，并取得好的成绩！
　　二〇二二年九月二十日