私募地产投资基金投资运作全流程法律实务解析
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天津武清
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作者段永强
出版社中国法制出版社
ISBN9787509398012
出版时间2018-11
四部分类子部>艺术>书画
装帧平装
开本16开
定价128元
货号25582978
上书时间2024-12-26
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第一章私募地产投资基金的募集第一节私募地产投资基金募集行为概述私募地产投资基金的募集，顾名思义即私募地产投资基金的基金管理人或募集机构寻找外部投资人或外部投资资金的过程。私募投资基金最基本的工作就是资金募集，如果没有募集资金，私募投资基金便成了无源之水、无本之木。受资金市场形势和政策调控导向的影响，私募地产投资基金的资金募集工作有时比较简单容易，有时比较复杂困难。中国房地产市场是一个深受政策影响并以政策为导向的市场，而私募地产投资基金又是依附于房地产市场的客观存在，这也直接导致私募地产投资基金深受国家地产政策的影响，二者的依附和传动关系非常明显。在国家地产政策比较宽松的时期，货币和财政政策相对来说比较宽松，资金募集相对来说比较容易和顺利，募集资金的成本相对来说也比较低，私募地产投资基金的发展也比较迅速。而在国家地产政策比较紧张的时期，货币和财政政策相对来说也比较偏紧，资金募集相对来说就比较困难，募集资金的成本相对来说也比较高，私募地产投资基金的发展也比较缓慢。当然，从资金募集来说，房地产政策仅是影响资金募集的一个方面，私募机构的合伙人背景、私募机构的企业社会声誉、私募机构的项目经验、私募机构的主动管理能力、私募机构的历史业绩等等都会对私募机构的资金募集产生一定影响，但上述因素都没有政策因素影响力那么大。
私募机构募集的对象有持牌金融机构，譬如银行、券商、基金、保险等机构，也有市场投资机构和散户。因募集对象的不同以及上述对象的受监管要求不同，各机构对基金管理机构的要求以及对项目的管控程度会有很大差异。如一些金融持牌机构对基金管理人要求比较高，有非常苛刻的准入要求和条件，如基金管理人注册资本必须一亿以上（必须实缴）、以往项目管理规模必须100亿人民币以上、项目投资规模必须500亿以上、必须已经顺利退出3个以上的投资项目、已退项目的年化收益率IRR不得低于20%、不得出现过基金未兑付或延期兑付的情形等等，只有符合其准入要求才可能进入其机构备选池。除基金管理人主体的准入标准外，这些持牌机构对于项目也有更加严苛的投资限制，如必须是一线城市和核心地段、必须是前五十强的知名开发商、单项目投资不得超过资金募集规模的20%、单主体的项目投资额度不得超过资金募集规模的20%、必须设置抵押权并且抵押率不得超过50%以及必须向项目派驻董事、财务总监，董事必须有一票否决权等等。但是对于另一些比较市场化运营的持牌机构、第三方财富中心来说，主要看中的还是基金管理人合伙人背景和以往基金管理经验，基金管理公司的过往项目投资数量和项目退出数量、退出项目的收益率，是否存在问题项目以及基金管理团队的职业操守等等，准入的门槛相对来说比较低。因此，对于基金管理人来说，针对不同的资金募集对象，应该有一个比较准确的认知，采取不同的应对策略，明确不同的资金提供主体的不同要求和准入条件，避免时间和精力上不必要的浪费和损失。
鉴于近几年私募投资基金的发展乱象，尤其是非法集资的大量存在，资金募集向来是监管机构关注的重点。中国证券投资基金业协会成立后，在基金募集方面先后发布了《私募投资基金募集行为管理办法》《证券期货投资者适当性管理办法》《基金募集机构投资者适当性管理实施指引（试行）》等规定，重点打击非法集资的乱象，着力规范私募投资基金行业的基金募集行为，足以说明私募投资基金监管机构对于基金募集这一块的重视。从特定对象确定程序、募集机构的公开宣传、基金的宣传、合格投资者的信息采集、合格投资者的风险评估、产品风险等级评估、投资者适当性匹配、基金风险揭示、合格投资者确认、基金合同签署、投资冷静期、冷静期后回访确认、普通投资者和专业投资者的界定以及二者的转换等，中国证券投资基金业协会都做了细致的规定，为基金管理人提供了清晰的、合法的募集路径，为投资者投资提供了标准化的投资流程，从而有利于建立合法、有序、安全的投资者保护程序，也从另一面为基金管理人和募集机构定制了法定的、标准化的游戏规则。可以设想，随着上述法律法规以及相关规定的逐步实行、不断修正、不断宣传，监管机构对投资者教育的不断进行，投资者的投资判断能力、投资甄别能力会越来越强，投资风险意识会越来越敏锐，投资知识和经验越来越丰富，而这也会反向刺激和促进基金管理人和募集机构在基金运作合规管理方面越来越规范，在风险控制方面越来越完善，在投资能力方面越来越深化，私募地产投资基金也会在这二者的互动过程中逐渐成熟。
第二节私募地产投资基金募集流程及其涉及的法律文件鉴于私募投资基金的募集历来是监管机构关注的重点，特别容易触犯非法集资的红线，因此，基金管理人应该特别注意私募投资基金募集的合规管理工作，规范募集程序并按照法律规定制作募集文件等。私募地产投资基金募集过程中涉及的文件很繁杂，主要有投资者信息表（产品、机构、自然人）、私募地产投资基金专业投资者确认函、普通投资者转为专业投资者申请书、专业投资者转为普通投资者申请书、投资者转化（专业转普通）、投资者转化（普通转专业）、私募投资基金投资者风险测评问卷（个人版、机构版）、私募投资基金产品或服务风险等级划分标准、投资者风险匹配告知书及投资者确认函、风险不匹配警示函及投资者确认书、私募投资基金募集说明书（或募集简章）、私募投资基金管理人推介宣传文件、私募投资基金风险揭示书、私募投资基金合格投资者确认函、私募投资基金合同（契约型私募投资基金合同、合伙型私募投资基金合同以及公司型私募投资基金合同等）、私募投资基金冷静期后的回访确认函、私募投资基金投资款项确认函、私募投资基金成立公告、私募投资基金募集服务协议、私募投资基金募集结算资金专用账户监督协议、私募投资基金托管协议、私募投资基金备案承诺函等等。为规范各私募投资基金管理人起草的各类基金的法律文件，中国证券投资基金业协会制定了许多文件的示范文本，供各基金管理人在实际工作过程中进行参考。但是鉴于实践中各基金管理人设计的基金产品不同并且情形各异，上述示范文件有些内容可能并不完全适用或如果适用的话，经济成本比较高，因此各基金管理人应结合具体的基金产品对上述示范文件进行适当的修改。同时建议各基金管理人尽量不要对上述示范文件进行比较大的结构性改变，以免在基金的备案过程中造成不必要的麻烦和障碍，增加监管机构反馈意见的次数，增加基金时间和经济上的成本。下面将按照中国证券投资基金业协会制定的私募投资基金的募集程序，依次介绍私募地产投资基金募集过程中涉及的法律文本，供私募地产投资基金从业者在业务活动中进行参考。
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