REITs:实现公共资产证券化的金融模式

2020年4月中国证监会与国家发改委发布推行基础设施REITs试点文件，2021年6月我国批9支基础设施REITs成功发行并在沪深股市上市交易。通过推动REITs试点，让资产证券化落地我国，可以有效扩大直接融资，减少刚性兑付，实现存量基础设施资产的新旧动能转换，有效增强新的投资能力，化解高负债风险，促进国内大循环，促进我国经济平稳健康增长。本书深入探讨了REITs实现政府公共资产证券化的可行性及具体路径，对解决我国地方政府眼下的现实问题有一定的参考意义。

孟明毅
男，英国伦敦政治经济学院经济学学士、美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院工商管理硕士、北京大学光华管理学院经济学博士，师从著名经济学家厉以宁教授。从事金融行业多年，曾就职于雷曼兄弟公司（欧洲）、野村证券（亚太）、美国铁狮门房地产公司（中国区）等多家知名企业。现任汇力投资基金管理有限公司执行总裁、中化汇力投资管理有限公司副董事长等职位，第十二届北京市青年联合会常务委员。国务院发展研究中心REITs课题组与国家发改委产经所REITs课题组成员，中国资产证券化论坛基础设施专业委员会主任委员，深入研究资产证券化，著有《中国企业资产证券化发展问题研究》一书。

侯梨智
女，中山大学EMBA，清华大学五道口金融学院CEO，三农金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。主要研究领域：通过科技金融手段，实现精准助农，为传统金融机构覆盖不到、服务不好的中小农户解决生产资金和销售渠道的困难，成为绿色金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。

王悦
女，美国宾夕法尼亚商学院金融硕士，清华大学五道口金融学院CEO，和合资本董事长，曾任新加坡德勤和中国德勤审计及咨询部门资深顾问，曾任杨树资本集团总裁并主导旗下多家上市公司资本战略，专注于产业投资和并购重组，发起并主导上市公司京蓝科技、长江健康、天泽信息等多项产业投资和并购重组，交易规模超过50亿元人民币。具备丰富的A股和港股上市服务经验，对资本市场机构运作、上市公司投资者管理、公司财务和战略咨询有深刻理解在生态环保、医疗大健康和先进制造业行业领域有深入的研究和丰富的投资经验。著有《乡村振兴战略》。

黄艳琼
女，北京大学光华管理学院金融学学士、统计学学士，经济学硕士学位，北京大学FICC校友俱乐部秘书长。2008-2015年担任瑞银证券股份有限公司固定收益部董事，先后从事资产证券化、固定收益销售交易业务以及投资顾问业务负责人。现担任北京大然私募基金管理有限公司董事长。

序言

章REITs启航

节REITs的介绍

一、REITs的基本概念

二、REITs的分类

三、REITs的特点

四、REITs的益处

五、REITs的模式

第二节REITs试点正式启航

一、认识REITs

二、公募REITs破冰

三、基础设施REITs

四、REITs规模

第三节为什么需要REITs

一、生逢其时的REITs

二、商业地产的现状与痛点

三、住宅地产的现状与痛点

四、抵押型REITs收益与抗风险能力相对齐高

第四节国外REITs发展情况概述

一、美国REITs发展概述

二、日本REITs发展概述

三、新加坡REITs发展概述

第五节国内REITs发展情况概述

一、类REITs产品

二、早的REITs产品尝试

三、REITs在国内的发展

第六节REITs和政府PPP项目相结合的益处

一、政府PPP项目的现状和困境

二、REITs盘活存量资产

第二章REITs与地方债

节公共资产

一、公共资产的定义与范围

二、公共资产的特点

三、海外公共资产

第二节用REITs解决地方债问题迫在眉睫

一、地方债整体规模

二、地方债省区规模

三、我国地方债特点

第三节中国式“次贷”

一、地方债核心问题

二、地方债存在的风险

三、目前解决地方债的主要方式及存在的问题

第三章  用REITs化解地方债

节用REITs解决地方债的思路

一、用REITs解决地方债的现实需求

二、用REITs解决地方债的思路与路径

三、用REITs解决地方债的案例分析

第二节REITs的比较优势

一、REITs自身的优势

二、用REITs化解地方债的优势

第三节用REITs化解地方债的重要现实意义

第四章  REITs产品的设计路径

节REITs产品设计的前提条件

一、参与者

二、基础资产

三、法律法规

第二节REITs产品的设计思路

一、权益类REITs产品的设计思路

二、固定收益类REITs产品的设计思路

三、基础设施REITs与商业物业REITs的设计差异

第三节设计方案

一、产品规模、产品期限与收益分配方式

二、分层结构

三、退出方式

四、交易结构

五、其他条款

第五章 REITs产品的税收问题

节REITs产品设立与投资环节税费

一、产品设立与投资环节产生的税费

二、产品设立与投资环节的税费承担主体

三、产品设立与投资环节的税费种类

第二节REITs产品运营环节税费

一、基础资产运营相关税费

二、收益分红相关税费

三、运营环节的其他税费

第三节REITs产品流转与退出环节税费

一、购买产品环节税费

二、赎回与转让产品环节税费

三、产品退出环节税费

第四节关于REITs产品税负的建议

一、现行政策下REITs产品税收筹划要点

二、我国REITs产品税收政策问题

三、REITs产品税收政策制定的建议

四、其他国家或地区REITs立法税收政策对比

第六章 REITs试点政策解读

节REITs试点的政策沿革

第二节REITs试点新政的核心摘要

第三节关于REITs试点的三大条件解读

一、对项目的权属情况的要求

二、对项目收益及现金流要求

三、对发起人和运营方的要求

第四节REITs试点工作的前瞻

一、项目试点工作面临的有利条件和机遇

二、项目试点工作可能面临的问题与解决方式

三、项目试点工作的前瞻

第七章  公共资产REITs的案例与发展

节国内基础设施REITs案例

一、概况

二、高速公路类

三、仓储物流类

四、产业园区类

五、公用事业类

第二节海外公共资产REITs案例

一、概况

二、基础设施类

三、数据中心类

四、自助仓储类

五、工业园区类

六、亚太市场公共资产REITs案例

第三节不动产离岸中心模式

一、离岸结构对比

二、不动产SPV体系

三、不动产离岸中心

第四节公共资产REITs的未来发展

一、未来发展

二、新公共基础设施建设

三、社会主义共同富裕

参考文献

附录

附录1：以不动产估值测算为例的收益还原法介绍

附录2：REITs不动产资产评估方法选用

附录3：基础设施REITs试点政策

附录4：基础设施REITs地方推进政策

2020年4月中国证监会与国家发改委发布推行基础设施REITs试点文件，2021年6月我国批9支基础设施REITs成功发行并在沪深股市上市交易。通过推动REITs试点，让资产证券化落地我国，可以有效扩大直接融资，减少刚性兑付，实现存量基础设施资产的新旧动能转换，有效增强新的投资能力，化解高负债风险，促进国内大循环，促进我国经济平稳健康增长。本书深入探讨了REITs实现政府公共资产证券化的可行性及具体路径，对解决我国地方政府眼下的现实问题有一定的参考意义。

孟明毅
男，英国伦敦政治经济学院经济学学士、美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院工商管理硕士、北京大学光华管理学院经济学博士，师从著名经济学家厉以宁教授。从事金融行业多年，曾就职于雷曼兄弟公司（欧洲）、野村证券（亚太）、美国铁狮门房地产公司（中国区）等多家知名企业。现任汇力投资基金管理有限公司执行总裁、中化汇力投资管理有限公司副董事长等职位，第十二届北京市青年联合会常务委员。国务院发展研究中心REITs课题组与国家发改委产经所REITs课题组成员，中国资产证券化论坛基础设施专业委员会主任委员，深入研究资产证券化，著有《中国企业资产证券化发展问题研究》一书。

侯梨智
女，中山大学EMBA，清华大学五道口金融学院CEO，三农金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。主要研究领域：通过科技金融手段，实现精准助农，为传统金融机构覆盖不到、服务不好的中小农户解决生产资金和销售渠道的困难，成为绿色金融和乡村振兴绿色资产证券化的倡导者。

王悦
女，美国宾夕法尼亚商学院金融硕士，清华大学五道口金融学院CEO，和合资本董事长，曾任新加坡德勤和中国德勤审计及咨询部门资深顾问，曾任杨树资本集团总裁并主导旗下多家上市公司资本战略，专注于产业投资和并购重组，发起并主导上市公司京蓝科技、长江健康、天泽信息等多项产业投资和并购重组，交易规模超过50亿元人民币。具备丰富的A股和港股上市服务经验，对资本市场机构运作、上市公司投资者管理、公司财务和战略咨询有深刻理解在生态环保、医疗大健康和先进制造业行业领域有深入的研究和丰富的投资经验。著有《乡村振兴战略》。

黄艳琼
女，北京大学光华管理学院金融学学士、统计学学士，经济学硕士学位，北京大学FICC校友俱乐部秘书长。2008-2015年担任瑞银证券股份有限公司固定收益部董事，先后从事资产证券化、固定收益销售交易业务以及投资顾问业务负责人。现担任北京大然私募基金管理有限公司董事长。