旧村改造专项法律顾问

　　本书以旧村改造专项法律顾问服务以及诉讼服务的实践经验总结为基础，注重将法律法规政策等规定与旧改实务操作相结合，将纷繁复杂的旧村改造流程中每个环节一一进行阐述，并对旧村改造各阶段的环节步骤、实务要领、文书范本等进行细致梳理，侧重从开发商法律顾问律师视角对重难点问题进行深入探讨研究，以期为旧村改造实务工作提供参考性的法律操作指引。

　　本书尤其适合从事旧村改造法律实务的法律顾问律师、诉讼律师及其他相关人员，研究旧村改造及相关城市更新政策的学者、高校学生、政府工作人员、企业法务人员等阅读，既可作为操作指引，也可作为研究、学习资料。

　　本书以旧村改造专项法律顾问服务以及诉讼服务的实践经验总结为基础，注重将法律法规政策等规定与旧改实务操作相结合，将纷繁复杂的旧村改造流程中每个环节一一进行阐述，并对旧村改造各阶段的环节步骤、实务要领、文书范本等进行细致梳理，侧重从开发商法律顾问律师视角对重难点问题进行深入探讨研究，以期为旧村改造实务工作提供参考性的法律操作指引。

　　本书尤其适合从事旧村改造法律实务的法律顾问律师、诉讼律师及其他相关人员，研究旧村改造及相关城市更新政策的学者、高校学生、政府工作人员、企业法务人员等阅读，既可作为操作指引，也可作为研究、学习资料。

　　何怡

　　毕业于西南政法大学，现任北京市康达（广州）律师事务所专职律师。何怡律师以城市更新法律事务见长，包括城市更新专项法律顾问领域以及城市更新衍生的民商事诉讼及行政诉讼领域。目前正担任万科城市更新公司在内的多家大型房地产企业的常年法律顾问以及多个大型复杂的旧村改造项目的专项法律顾问及诉讼律师。

章　旧村改造的基本理论 / 003
一、旧村改造的基本概览 / 003
二、旧村改造政策的梳理与评析 / 006
三、旧村改造法律实务介绍 / 008
第二章　专项法律顾问合同的签订 / 011
一、专项法律顾问的服务事项 / 011
二、专项顾问合同的报价 / 015
三、合同解除权的特别约定 / 017
四、彰显旧村改造律师专业度及工作量的方式探讨 / 019
五、旧村改造律师的个人法律风险 / 020
第三章　旧村改造前期阶段 / 044
一、前期介入的实务概览 / 044
二、合作企业的公开引入  / 052
三、项目改造实施方案（含拆迁补偿安置方案）的
实务概览 / 064
第四章　旧村改造中期之复建安置资金缴存阶段 / 102
一、复建安置资金基本概览 / 102
二、旧村改造项目的行政监管 / 105
第五章　旧村改造中期之私宅签约阶段 / 124
一、私宅签约前的准备工作 / 124
二、私宅签约文件的签订 / 152
三、私宅签约的常见情形处理 / 174
四、私宅签约的特殊情况处理 / 190
第六章　旧村改造中期之集体物业签约阶段 / 251
一、集体物业签约启动前的准备工作 / 251
二、集体物业签约文件的适用情形 / 257
第七章　旧村改造中期之临时安置阶段 / 280
一、临时安置的基本概览 / 280
二、临时安置的实务要领 / 281
第八章　旧村改造中期之签约清零阶段 / 303
一、签约清零的措施类别 / 303
二、暂停福利措施 / 303
三、除名扣分红措施 / 305
四、收回宅基地措施 / 307
五、行政裁决措施 / 309
第九章　旧村改造后期之拆迁阶段 / 324
一、拆迁阶段的基本概览 / 324
二、拆迁工作的具体安排 / 325
第十章　旧村改造中期之注销房产证阶段 / 342
一、注销房产证的基本概览 / 342
二、注销房产证的具体程序 / 343
第十一章　旧村改造后期之摇珠选房阶段 / 350
一、摇珠选房的流程安排 / 350
二、摇珠选房相关文件的拟定要点 / 354
三、回迁安置面积的流转 / 355
第十二章　疑难问题及实务评析 / 369
一、前期服务商的引入 / 369
二、自主改造模式转变为合作改造模式的可能路径 / 371
三、合作企业的退出 / 374
四、小产权房的拆迁安置补偿 / 375
五、旧村改造中的村务公开 / 377

诉讼类型一：确认旧村改造行为违法之诉 / 383
一、诉讼当事人类型 / 383
二、原告的诉讼请求 / 383
三、原告起诉的背景介绍 / 383
四、被告应诉可参考的判例 / 383
五、被告应诉的诉讼策略 / 384
六、法律探讨 / 384
诉讼类型二：撤销项目改造实施方案的批复之诉 / 386
一、诉讼当事人类型 / 386
二、原告的诉讼请求 / 386
三、原告起诉的背景介绍 / 386
四、被告应诉可参考的判例 / 387
五、被告应诉的诉讼策略 / 387
诉讼类型三：不履行旧村改造项目监督职责之诉 / 389
一、诉讼当事人类型 / 389
二、原告的诉讼请求 / 389
三、原告起诉的背景介绍 / 389
四、被告应诉可参考的判例 / 390
五、被告应诉的诉讼策略 / 390
诉讼类型四：撤销建设工程规划许可证之诉 / 391
一、诉讼当事人类型 / 391
二、原告的诉讼请求 / 391
三、原告起诉的背景介绍 / 391
四、被告应诉可参考的判例 / 392
五、被告应诉的诉讼策略 / 392
诉讼类型五：政府行政信息公开之诉 / 394
一、诉讼当事人类型 / 394
二、原告的诉讼请求 / 394
三、原告起诉的背景介绍 / 394
四、被告应诉可参考的判例 / 395
五、被告应诉的诉讼策略 / 395
诉讼类型六：政府不履行责令村务公开之诉 / 397
一、诉讼当事人类型 / 397
二、原告的诉讼请求 / 397
三、原告起诉的背景介绍 / 397
四、被告应诉可参考的判例 / 398
五、被告应诉的诉讼策略 / 398
诉讼类型七：强制拆除违法之诉 / 400
一、诉讼当事人类型 / 400
二、原告的诉讼请求 / 400
三、原告起诉的背景介绍 / 400
四、被告应诉可参考的判例 / 400
五、被告应诉的诉讼策略 / 400
六、法律探讨 / 401
诉讼类型八：不履行改造补偿安置职责之诉 / 403
一、诉讼当事人类型 / 403
二、原告的诉讼请求 / 403
三、原告起诉的背景介绍 / 403
四、被告应诉可参考的判例 / 403
五、被告应诉的诉讼策略 / 404
六、法律探讨 / 404
一封郑重的致谢函 / 406

　　本书以旧村改造专项法律顾问服务以及诉讼服务的实践经验总结为基础，注重将法律法规政策等规定与旧改实务操作相结合，将纷繁复杂的旧村改造流程中每个环节一一进行阐述，并对旧村改造各阶段的环节步骤、实务要领、文书范本等进行细致梳理，侧重从开发商法律顾问律师视角对重难点问题进行深入探讨研究，以期为旧村改造实务工作提供参考性的法律操作指引。

　　本书尤其适合从事旧村改造法律实务的法律顾问律师、诉讼律师及其他相关人员，研究旧村改造及相关城市更新政策的学者、高校学生、政府工作人员、企业法务人员等阅读，既可作为操作指引，也可作为研究、学习资料。

　　何怡

　　毕业于西南政法大学，现任北京市康达（广州）律师事务所专职律师。何怡律师以城市更新法律事务见长，包括城市更新专项法律顾问领域以及城市更新衍生的民商事诉讼及行政诉讼领域。目前正担任万科城市更新公司在内的多家大型房地产企业的常年法律顾问以及多个大型复杂的旧村改造项目的专项法律顾问及诉讼律师。

　　序　言

　　旧改律师

　　--城市蝶变的冷静见证者、信息分享者、专业服务者

　　旧村嵌入城市与城市交融，或为城市现代化进程中一抹独特的亮色。旧村葆有历史记忆，是牌坊，是乡愁，更是羁绊。 但是，不得不提，旧村存在居住品质低、公配设施差、治安和消防隐患大等众多问题。通过旧村改造，可以极大改善居住条件，显著降低建筑密度的同时，增加公园绿化面积，从而整体提升村民的生活品质。

　　可以说，旧村改造，让城市与乡村都更加美好。

　　而我所认识的本书作者，她一直都深耕在城市更新专项法律顾问领域以及城市更新衍生诉讼领域，可谓是城市蝶变的冷静见证者、信息分享者、专业服务者。这本书可谓是她几年来在城市更新法律工作中对于旧改法律实务的一种浓缩记载、总结与提炼。

　　因得近水楼台之便，本人有幸得以先睹为快。酣畅淋漓地读完此书，不得不说，此书确实兼具法律思辨性与实操指引性。

　　其一，本书完全从旧村改造的专业律师视角出发，将旧村改造的全流程进行了全面且深入地法律视角分析，为没有做过旧村改造法律服务的其他法律从业者提供了多维度的法律启发。相对于其他作品而言，本书更具有法律实操可行性，将相关问题分门别类地进行了缜密地法律逻辑分析，读者更易身临其境，可以说，一本书读懂并掌握旧村改造法律实务要点。

　　其二，本书涉及旧村改造衍生的相关诉讼应诉的策略分析，直接以开发商、村集体或政府部门的代理律师的角度进行答辩，而并不是简单的案例总结，对于想要做开发商、村集体或政府部门的代理律师而言，本书无疑是一本被告应诉的答辩策略宝典。

　　其三，本书用语凝练且具有强烈的法律实操性。涉及的疑难问题实质均是改造主体在旧村改造进程中亲历的真实痛点问题，从疑难问题的背景介绍到可能的处理解决路径均有实例可证。

　　立德、立功、立言三不朽，希望此书亦可以作为作者立言之一部分。此书能够让更多的读者了解、使用，让作者以文助人之心得以更宽更广地彰显，则是我的心愿了。

　　 汪天可

　　北京市康达（广州）律师事务所高级合伙人

　　二〇二一年十二月