公募REITs投资指南

给个人投资者的REITs投资工具书。
这本书教给个人投资者，如何以系统的方式投资REITs。书中详细阐述了未来经济关于REITs的分析和发展趋势预测。告诉投资者不仅要在投资组合中配置表现良好的房地产投资信托基金，更要避免表现不佳的房地产投资信托基金消耗财富、时间和情感的价值陷阱。
作者深入研究了市场使用的某些估值基准是如何被证明是错误的，并给出了投资者如何通过REITs实现增长的明确指导。由于无机增长一直是推动房地产投资信托价格上涨的一个重要因素，本书还深入研究了房地产投资信托基金的收购与详细的案例研究，供REITs从业者借鉴。

新加坡人，在领域内被称为“REITs大师”，曾通过投资REITs赚取了丰厚的收益，在40岁出头就实现了财务自由，提前退休。之后一直致力于新加坡REITs投资者教育工作，目前是REITs教育集团GCP环球的执行主席。
曾在新加坡主持了首届2016年亚洲REITs奖，并担任REITs的未来论坛主席和《财富》杂志亚洲REITs奖的主席，也是《财富》杂志2017年亚洲REITs奖的评审。同时还是新加坡企业奖——2017年投资者关系评审委员会委员，并于2019年共同主持了颁奖仪式。
也曾作为特别顾问为来自不同行业的多家公司提供上市前和上市咨询。过去31年里，多次为亚洲开发银行、新加坡金融管理局、新加坡银行与金融研究所、新加坡交易所、新加坡中小企业协会、新加坡证券投资者协会和股票投资者开设讲座。 中国REITs联盟执行会长和秘书长，北京睿信投资（REITrust Investment）董事长。
同时担任中国保险资产管理业协会不动产投资专委会顾问，中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长，全联房地产商会REITs专委会秘书长，清华校友总会房地产行业协会常务副秘书长，清华大学五道口金融学院（不动产金融研究中心）兼职高级研究员。
曾就职于中信证券投资银行部房地产金融和REITs部门、金地集团稳盛投资助理总经理、美国华平(Warburg Pincus)投资房地产资产管理、通用电气资本(GE Capital)房地产部门。
清华大学五道口金融学院金融EMBA，曾获得清华大学经济管理学院与麻省理工学院Sloan商学院联合授予的国际工商管理硕士学位，同时拥有注册房地产估价师(CIREA)、国际注册商业房地产投资师(CCIM)、证券和基金从业人员资格等专业资格。 本科毕业于清华大学建筑系，获得美国俄亥俄州克利夫兰州立大学城市研究硕士学位并曾在密西根大学攻读金融学博士学位。20年证券从业经验，曾先后在美林证券（纽约）、美国角石房地产投资管理公司、美国信安金融集团从事REITs投资与研究；2008年加入建信基金担任基金经理、海外投资决策委员会成员；2012年加入嘉实资本，先后担任基金经理、房地产创新部总监、海外地产业务负责人；2017年在美创业并从事投资咨询工作。 

01 章　REITs如何让你成为百万富翁
003 什么是REITs?
004 REITs的起源
007 REITs在亚洲腾飞
008 REITs在新加坡腾飞
012 REITs与房地产投资
013 REITs从行业创始以来的总收益
014 初10年上市的新加坡REITs的总收益
019 新加坡REITs近10年的年化总收益
020 近10年上市的新加坡REITs的总收益

027 第二章　聪明的REITs投资者应该从疫情导致的危机中吸取什么教训
031 REITs股息的安全性
033 创造财富的关键是选对行业板块和REITs
045 掌握恐慌心理学
046 危机时刻REITs不是分散风险的好工具
048 黎明前的夜色黑暗
049 总结

051 第三章　为什么你应该在投资组合里持有REITs
054 股息
055 总收益
056 流动性
057 分散投资组合
059 对冲通胀
061 财富多样化工具
063 透明的公司结构

065 第四章　如何评估REITs的业绩表现
068 运营损益指标
085 运营资产负债表的相关指标

093 第五章　你应该花多少钱来买入REITs
096 基于收益率的估值方法
099 市净率(P/BV)或价格/资产净值(P/NAV)
104 股息贴现模型(DDM)
105 资本化率模型(Cap Rate)
107 贴现现金流模型(DCF)
108 重置成本法
111 可比销售法

115 第六章　投资REITs的风险
118 再融资风险
121 利率风险
124 过度依赖资本市场
134 收入风险
135 集中度风险
136 流动性风险

141 第七章　投资者如何与REITs一起成长
144 内生增长
156 外延增长

161 第八章　如何分析REITs的收购
164 2019年的REITs收购
166 案例研究:吉宝数据中心信托成功的REITs收购
176 展望未来的REITs收购

179 第九章　我是怎样通过投资REITs实现财务自由的
182 市场会提供价值机会,但投资者需要知道什么时候才能抓住它
185 REITs的好坏和其拥有的资产一样
188 REITs的价值=持有的资产价值 /-发起人的价值
191 评估管理能力——坚持做定性研究的艺术
193 REITs的成功收购——股价表现优异的核心
194 什么时候卖出REITs?

199 第十章　新冠疫情过后REITs的潜力
202 印度
204 菲律宾
205 中国香港
206 中国内地
208 新加坡
209 REITs的未来
211 总结
213 附录　新加坡REITs列表（共42只）
217 致谢
219 免责声明
221 译者后记

给个人投资者的REITs投资工具书。
这本书教给个人投资者，如何以系统的方式投资REITs。书中详细阐述了未来经济关于REITs的分析和发展趋势预测。告诉投资者不仅要在投资组合中配置表现良好的房地产投资信托基金，更要避免表现不佳的房地产投资信托基金消耗财富、时间和情感的价值陷阱。
作者深入研究了市场使用的某些估值基准是如何被证明是错误的，并给出了投资者如何通过REITs实现增长的明确指导。由于无机增长一直是推动房地产投资信托价格上涨的一个重要因素，本书还深入研究了房地产投资信托基金的收购与详细的案例研究，供REITs从业者借鉴。

新加坡人，在领域内被称为“REITs大师”，曾通过投资REITs赚取了丰厚的收益，在40岁出头就实现了财务自由，提前退休。之后一直致力于新加坡REITs投资者教育工作，目前是REITs教育集团GCP环球的执行主席。
曾在新加坡主持了首届2016年亚洲REITs奖，并担任REITs的未来论坛主席和《财富》杂志亚洲REITs奖的主席，也是《财富》杂志2017年亚洲REITs奖的评审。同时还是新加坡企业奖——2017年投资者关系评审委员会委员，并于2019年共同主持了颁奖仪式。
也曾作为特别顾问为来自不同行业的多家公司提供上市前和上市咨询。过去31年里，多次为亚洲开发银行、新加坡金融管理局、新加坡银行与金融研究所、新加坡交易所、新加坡中小企业协会、新加坡证券投资者协会和股票投资者开设讲座。 中国REITs联盟执行会长和秘书长，北京睿信投资（REITrust Investment）董事长。
同时担任中国保险资产管理业协会不动产投资专委会顾问，中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长，全联房地产商会REITs专委会秘书长，清华校友总会房地产行业协会常务副秘书长，清华大学五道口金融学院（不动产金融研究中心）兼职高级研究员。
曾就职于中信证券投资银行部房地产金融和REITs部门、金地集团稳盛投资助理总经理、美国华平(Warburg Pincus)投资房地产资产管理、通用电气资本(GE Capital)房地产部门。
清华大学五道口金融学院金融EMBA，曾获得清华大学经济管理学院与麻省理工学院Sloan商学院联合授予的国际工商管理硕士学位，同时拥有注册房地产估价师(CIREA)、国际注册商业房地产投资师(CCIM)、证券和基金从业人员资格等专业资格。 本科毕业于清华大学建筑系，获得美国俄亥俄州克利夫兰州立大学城市研究硕士学位并曾在密西根大学攻读金融学博士学位。20年证券从业经验，曾先后在美林证券（纽约）、美国角石房地产投资管理公司、美国信安金融集团从事REITs投资与研究；2008年加入建信基金担任基金经理、海外投资决策委员会成员；2012年加入嘉实资本，先后担任基金经理、房地产创新部总监、海外地产业务负责人；2017年在美创业并从事投资咨询工作。 

前言
在经历过1987—1989年股市崩盘、1997—1998年亚洲金融危机、互联网泡沫和2007—2009年全球经济危机之后，我清楚地看到大学里是怎样教金融与投资的，聪明的投资者在心理、认知以及必要的财务技能方面需要什么样的信息储备。这些会给投资者造成巨大的财富差异，你要么被危机打败，要么抓住机会成为百万富翁。
我一直都很幸运，在过去的危机和REITs中赚了很多钱，以至于我40岁出头就退休了。我一直在以教书的形式作为回馈，而且从2010年开始，我一直把来自教学收入的一部分捐赠给各个慈善机构。经过31年的教学实践，现在有8 000多名来自亚洲各地的投资者学习我们定期开设的REITs投资技术课程。
我写这本书就是要概括总结我一直教授的内容，那就是在危机时刻要敢于下大赌注，通过REITs、科技和颠覆创新的股票来让你的财富翻倍。在这本书里，就像在我们的投资课上，我们专注于讲授怎样投资REITs让你积累财富，以及怎样保护和增加你的财富，在疫情造成REITs和资本市场摇摇欲坠的情况下，这些知识更有价值。这次的暴跌足以称为严重的几次暴跌之一，但是每次危机都为REITs投资者创造了新的机会来创造新的财富，前提是你要知道该怎么做。这本书就是要深入讨论这些内容。
不管你是初入REITs世界的新手还是成熟的投资者，通过本书你都会加深认识，并且对REITs投资战略和战术配置随市场改变而改变有更深入的了解。
首次接触或初级REITs投资者会受益于本书的条理性，因为本书用很多通俗易懂的术语来深入解释问题，针对不同级别的REITs投资并提供了实际案例。它清楚地教会读者怎样用不同的方法来分析REITs，以保护和增加自己的财富。
为了给资深的投资者一些诀窍，我在这本书里热情地分享了怎样经受住利率的变化无常带给REITs市场的涨跌，以及预期和突发事件如何带动REITs市场的变化。我也将我自己的亲身经历融入书中，比如我是怎样建仓一些REITs并成为星狮地产信托二十大股东之一的。
我很兴奋地看到REITs在新加坡、印度和中国发展的远大未来，因此书里有一个详尽的篇幅讲述新加坡REITs市场发展的几个阶段，其成长的阵痛就像孩子的成长过程一样自然。聪明的投资者将知道如何好地利用市场起伏来实现终的成功。
本书会指导读者在REITs市场发展的过程中应该注意什么。如REITs之间的合并，或是通过购买本地或海外资产来获得地理优势等方面的问题，借助实际交易案例来说明，并且用我提供的模板来分析和审查交易的好坏。
这本书还将描述我寻找卖出信号的具体细节，这些卖出信号使得我在REITs价格出现大跌之前就出售了我的REITs战略持仓。它不仅教投资者在什么时候买什么，而且传授了更重要的技能，那就是获利了结和止损出局。
如果过去是未来的序幕，本书将会很好地指导聪明的REITs投资者怎样保持敏锐和聪慧，并且继续在REITs上赚钱。
叶忠英