合同起草审查指南：房地产开发卷、建设工程卷（第二版）

　　本书以理念为指导，对房地产开发、建设工程类合同协议的起草审查从宏观、中观、微观三个层面进行剖析，对交易结构、合同形式、合同条款、合同语言等合同的各个层面进行了系统的梳理和总结，以三观四步法的具体应用，讲述具体合同类型的具体起草审查要点，是一套读完就能使用的方法。同时，嵌入合同审查的工具与方法，书中提供了一些配套的合同及文书模板、合同条款模板均列有数字编号，读者可通过法天使-中国合同库进一步使用（该部分为书稿外的服务，具体使用请以平台说明为准），立竿见影地提高合同起草审查的效率。

　　鞠美园，“法天使-中国合同库”特聘专家执业律师，中国政法大学法律硕士，多年房地产行业大型企业法务工作经验，资深法务
　　何力，“法天使-中国合同库”创始人，原钱伯斯、ALB、Legal500上榜律师，中国政法大学法律硕士、优秀校友，《合同起草审查指南》团体标准主要起草人

合同起草审查指南：房地产开发卷
房地产开发卷前言 / 003
第一单元 土地一级开发类合同 01
1.1　背景知识：行政协议的起草审查 / 007
1.2　土地一级开发委托合同 / 010
1.2.1　宏观—合同类型 / 010
1.2.2　宏观—合同主体 / 012
1.2.3　宏观—合同标的：一级开发项目，必须纳入土地储备开发计划 / 013
1.2.4　宏观—合同程序：招投标 / 013
1.2.5　微观—合同条款 / 014
1.3　拆迁委托协议 / 020
1.3.1　 宏观—合同类型：拆迁委托协议不同于拆迁安置补偿协议，也不同于拆除工程承包合同 / 020
1.3.2　中观—合同形式：几种体现形式，对应几种场景 / 020
1.4　拆迁安置补偿协议 / 022
1.4.1　宏观—合同主体：征收人、实施单位、被征收人 / 022
1.4.2　宏观—合同程序：以房屋征收决定为前提 / 023
1.4.3　微观—合同条款：明确约定拆迁安置补偿方案 / 024
第二单元 土地一级市场类合同 02
2.1　土地一级市场主要交易模式与相应合同类型梳理 / 027
2.2　国有土地使用权出让合同 / 029
2.2.1　宏观—合同主体 / 029
2.2.2　宏观—合同程序：招拍挂程序 / 030
2.2.3　宏观—合同标的：“毛地出让”不合法 / 032
2.2.4　微观—合同条款 / 033
2.3　勾地协议 / 034
2.3.1　勾地及政府招商引资类协议背景知识 / 034
2.3.2　勾地及政府招商引资类协议的起草审查 / 035
2.4　土地置换协议 / 041
第三单元 土地二级市场及一级市场联合拿地类合同 03
3.1　土地二级市场类合同的整体认识框架 / 045
3.2　“土地二级市场类合同”相关说明 / 050
3.3　房地产项目公司股权取得类合同 / 057
3.3.1　进一步认识房地产项目公司股权取得类合同的交易结构 / 057
3.3.2　 “房地产项目公司股权取得”最大的特殊性：围绕着特定的房地产项目 / 059
3.3.3　项目转让型股权取得类合同“三观分析” / 060
3.3.4　合作开发型股权取得类合同说明 / 077
3.3.5　“分地块开发”下的股权取得类合同 / 079
3.3.6　不同阶段的股权取得类合同简要说明 / 080
3.4　国有土地使用权及在建工程转让合同 / 082
3.4.1　国有土地使用权及在建工程转让合同概述 / 082
3.4.2　土地使用权转让合同的起草审查 / 083
3.4.3　不同阶段的土地使用权转让合同简要说明 / 094
3.5　联建（房地产合作开发）合同 / 097
3.5.1　项目合作型联建合同的起草审查 / 097
3.5.2　项目转让型联建合同简介 / 101
3.5.3　分地块开发模式下的联建合同简介 / 102
3.5.4　不同阶段的联建合同简要介绍 / 103
3.6　委托代建合同 / 104
3.7　定制开发类合同和资金回报类合同简要说明 / 114
3.8　“一级市场联合拿地类合同” / 117
3.8.1　“一级市场联合拿地类合同”的背景知识 / 118
3.8.2　项目公司竞买模式下的“一级市场联合拿地类合同” / 121
3.8.3　联合体竞买模式下的“一级市场联合拿地类合同” / 124
3.8.4　“报名后竞得前”签订的“一级市场联合拿地类合同” / 127
3.8.5　“一级市场联合拿地类合同”的违法性分析 / 127
第四单元 房地产销售、物业服务类合同 04
4.1　一般商品房买卖合同 / 131
4.1.1　宏观—合同主体 / 131
4.1.2　延伸讨论：借名买房协议 / 132
4.1.3　宏观—合同程序 / 133
4.1.4　延伸讨论：预售商品房抵押贷款中的阶段性担保与抵押登记 / 135
4.1.5　中观—合同形式 / 137
4.1.6　微观—合同条款 / 144
4.2　特殊房屋销售类合同 / 152
4.2.1　经济适用房买卖合同 / 152
4.2.2　共有产权住房买卖合同 / 153
4.2.3　产权式酒店销售下的合同 / 154
4.2.4　车位销售类合同 / 155
4.3　特殊销售方式类合同 / 156
4.3.1　房屋整售下的合同 / 156
4.3.2　房产定制销售/租赁下的合同 / 157
4.3.3　房屋团购下的合同 / 158
4.3.4　售后返租、售后包租下的合同 / 160
4.3.5　以房抵债（“工抵房”）下的合同 / 161
4.3.6　使用权转让、以租代售下的合同 / 165
4.3.7　让与担保式房产买卖下的合同 / 166
4.3.8　附选择权、转售权的房产销售下的合同 / 167
4.3.9　“卖方信贷支持”房产销售下的合同 / 168
4.3.10　归纳：专门协议 正常商品房买卖合同 / 168
4.4　房地产销售委托代理类合同 / 170
4.4.1　房地产全案销售委托代理合同 / 170
4.4.2　渠道销售代理合同的“微观—合同条款” / 173
4.4.3　房地产包销合同的特殊起草审查要点 / 174
4.5　物业服务合同（含前期物业服务合同） / 176
4.5.1　物业服务类合同的几种典型场景 / 176
4.5.2　住宅类物业服务合同的起草审查 / 177
第五单元 专题讨论：集体土地 城市更新 05
5.1　专题一：集体建设用地类合同 / 183
5.1.1　农村集体土地主要类型 / 183
5.1.2　宅基地的交易模式与相应合同介绍 / 184
5.1.3　集体经营性建设用地的交易模式与相应合同介绍 / 186
5.2　专题二：城市更新项目类合同 / 192
5.2.1　城市更新概述 / 192
5.2.2　城市更新及其合同的类型 / 194
5.2.3　以广州旧村改造（合作改造）模式为例的合同文本介绍 / 196
合同起草审查指南：建设工程卷
第一单元 建设工程合同概述 01
1.1　建设工程合同概览 / 203
1.2　本课程讲建设工程合同的什么，没有讲什么 / 206
1.3　本课程的讲授方法 / 208
1.4　建设工程合同示范文本概述 / 209
1.5　建设工程合同卷有关术语 / 220
第二单元 建设工程合同“宏观—交易结构”通用起草审查要点 02
2.1　宏观—合同标的 合同类型：建设工程合同与非建设工程合同 / 227
2.2　宏观—合同类型：建设工程合同与PPP相关合同 / 231
2.3　宏观—合同类型 合同主体：挂靠承包（借用资质） / 234
2.4　宏观—合同类型：非法转包 / 235
2.5　宏观—合同类型：违法分包 / 237
2.6　宏观—合同类型：支解发包 / 239
2.7　宏观—合同主体：合作开发下的发包 / 240
2.8　宏观—合同主体：非工程所有人发包 / 242
2.9　宏观—合同主体：建设工程相关资质 / 243
2.10　宏观—合同主体：联合体（及相关协议） / 244
2.11　宏观—合同主体：项目部 / 250
2.12　宏观—合同程序：招投标与“阴阳合同” / 253
2.12.1　必须进行招投标程序的工程项目 / 253
2.12.2　招投标中有关文件的法律性质 / 257
2.12.3　工程合同违反《招标投标法》的分析 / 258
2.13　宏观—合同程序：合同备案 / 262
2.14　宏观—合同程序：建设工程项目的许可 / 263
2.15　宏观—交易结构：工程合同的违法无效与应对 / 265
第三单元 建设工程施工合同的“中观 微观” 03
3.1　中观—合同形式：基于施工合同（2017版）的复杂合同结构 / 273
3.2　微观—合同条款：基于施工合同（2017版） / 280
3.2.1　本课程对施工合同“微观—合同条款”的讲解方法 / 280
3.2.2　“工程量 工程价款”条款 / 281
3.2.3　延伸讨论：垫资承包与利息的约定 / 290
3.2.4　违约责任 / 292
3.2.5　施工合同中的默示条款 / 293
3.2.6　建设工程合同中的“霸王条款” / 296
3.2.7　法律适用条款 / 297
3.2.8　争议解决条款 / 298
3.2.9　延伸讨论：优先受偿权及相关起草审查问题 / 301
第四单元 其他建设工程合同 04
4.1　建设工程总承包合同简析 / 309
4.1.1　工程总承包背景知识 / 309
4.1.2　建设工程总承包合同的起草审查 / 310
4.2　分包合同 / 314
4.2.1　分包合同类型简介 / 314
4.2.2　专业分包合同的“中观—合同形式” / 316
4.2.3　专业分包合同的“微观—合同条款” / 317
4.2.4　延伸讨论：指定分包下的合同 / 319
4.2.5　延伸讨论：独立发包下的合同 / 321
4.2.6　劳务分包合同 / 322
4.2.7　延伸讨论：包工头劳务承包的风险 / 324
4.3　内部承包合同 / 325
4.3.1　宏观—合同类型：内部承包模式的法律效果 / 326
4.3.2　宏观—合同类型：内部承包模式的整体风险与防控 / 327
4.3.3　宏观—合同类型：内部承包与挂靠承包、非法转包、违法分包 / 328
4.3.4　微观—合同条款：内部承包合同的几种场景 / 329
4.3.5　微观—合同条款：争议解决条款 / 330
4.3.6　延伸讨论：挂靠承包合同与内部承包合同的相似之处 / 330
4.4　建设工程勘察、设计合同 / 332
4.5　延伸讨论：建设工程监理合同 / 336
附　录 / 339
配套资料、工具使用说明 / 339
《合同起草审查指南》规范术语表 / 340
法律法规缩略语表 / 342
声明 / 347 

　　本书以理念为指导，对房地产开发、建设工程类合同协议的起草审查从宏观、中观、微观三个层面进行剖析，对交易结构、合同形式、合同条款、合同语言等合同的各个层面进行了系统的梳理和总结，以三观四步法的具体应用，讲述具体合同类型的具体起草审查要点，是一套读完就能使用的方法。同时，嵌入合同审查的工具与方法，书中提供了一些配套的合同及文书模板、合同条款模板均列有数字编号，读者可通过法天使-中国合同库进一步使用（该部分为书稿外的服务，具体使用请以平台说明为准），立竿见影地提高合同起草审查的效率。

　　鞠美园，“法天使-中国合同库”特聘专家执业律师，中国政法大学法律硕士，多年房地产行业大型企业法务工作经验，资深法务
　　何力，“法天使-中国合同库”创始人，原钱伯斯、ALB、Legal500上榜律师，中国政法大学法律硕士、优秀校友，《合同起草审查指南》团体标准主要起草人

　　总序· 让“中国合同库”成为标准
　　法治社会离不开合同。
　　英国历史学家梅因的《古代法》中有一句法律人耳熟能详的名言：“我们可以说，所有进步社会的运动，到此处为止，是一个‘从身份到契约’的运动。”确实，在现代社会，方方面面都离不开契约与契约精神。除市场交易外，大到国家治理、国际条约，小到婚姻家庭、交通出行各个领域，无所不在契约或契约精神的笼罩之下。可以说，一个现代人，随时都身在合同之中。
　　在具体生活层面，我们也不难发现合同与社会经济之间的密切关系。从普通人很少见到正式合同，到越来越多地签订书面合同，到合同越来越厚、条款越来越多，与之相应的，是经济交易越来越活跃、交易金额越来越大，经济越来越发达。如果作这么一个判断：“合同的质量与数量，与一个社会的经济水平成正比”，这应该是基本成立的。
　　希望“中国合同库”成为标准。
　　合同需要标准。国际贸易术语（Trade Terms of International Trade），可以理解为是一套合同条款的标准术语。有了这套术语，交易各方在谈判以及拟定条款时，就可以大大节省时间，减少争议。
　　经济生活中的大量交易，完全可以使用比较标准的、完备的合同范本。这些合同范本符合一般交易惯例，条款相对完善、规范，能减少不必要的合同纠纷。
　　当然，交易往往都有自己的特殊性。即便如此，以标准合同为基础，合同各方在彼此关心的重点条款上谈判、修订，而对一般性问题采纳标准合同的条款，也能大大节省合同各方的精力。
　　在运输领域，集装箱标准的推出，大大提升了运输效率，降低了物流成本，整个社会都从中受益。而如果在社会各行各业的交易、合作中，都能大力推行标准合同，无疑也将大大降低交易成本，促进交易的进行，减少争议。这其中的社会意义是巨大的。这也是市场监管等政府部门不断推出政府示范文本的目的。而现在，“中国合同库”这一项目，更是利用互联网技术，将合同示范文本这一工作往前推进了一大步。
　　标准之所以能成为标准，既需要社会各界的推动与接受，也需要标准本身能不断完善、符合需求。我在此希望“中国合同库”的主办方能持之以恒地推动合同库的建设、完善与推广，使之成为名副其实的“中国合同库”。
　　此为序。
　　梁慧星
　　中国社会科学院学部委员、教授、博士生导师