住有所居：中国房地产市场解码

房地产市场向来是实体经济中的重要组成部分，又关系到经济投资与居民居住，备受大众关注。在新发展阶段下，党中央提出“房住不炒”的原则和租购并举的住房体系，央行等部委也提出房地产金融审慎管理的要求，同时研究制定住房租赁金融业务相关意见，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

基于此，中国工商银行投资银行部研究中心缮写了《住有所居：中国房地产市场解码》一书，对房地产及住房租赁的历史、现状与发展趋势进行了系统的研究。本书不仅对历史上的房地产进行了有趣的讲解，让读者一窥漫漫历史长河中房地产业是如何发展起来的。还对我国现在的房地产市场、特别是租赁市场进行了详细的解读和理论剖析，给出了一些创新观点。并结合银行金融实践，对房地产以及租赁住房的金融产品的设计和创新给出自身建议，以飨读者，希望对广大读者朋友有所启发和帮助。

房地产市场向来是实体经济中的重要组成部分，又关系到经济投资与居民居住，备受大众关注。在新发展阶段下，党中央提出“房住不炒”的原则和租购并举的住房体系，央行等部委也提出房地产金融审慎管理的要求，同时研究制定住房租赁金融业务相关意见，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

基于此，中国工商银行投资银行部研究中心缮写了《住有所居：中国房地产市场解码》一书，对房地产及住房租赁的历史、现状与发展趋势进行了系统的研究。本书不仅对历史上的房地产进行了有趣的讲解，让读者一窥漫漫历史长河中房地产业是如何发展起来的。还对我国现在的房地产市场、特别是租赁市场进行了详细的解读和理论剖析，给出了一些创新观点。并结合银行金融实践，对房地产以及租赁住房的金融产品的设计和创新给出自身建议，以飨读者，希望对广大读者朋友有所启发和帮助。

田枫林，现任中国工商银行总行公司金融部、投资银行部总经理。在银行工作二十余年，具有丰富的商业银行和投资银行经营管理经验。

篇　历史上的房与地

章　 历史上的房地产与租赁房  3

　 节　 春秋战国时期的房地产  4

　 第二节　 秦汉时期的房地产  13

　 第三节　 唐时期的房地产  22

　 第四节　 宋时期的房地产  32

　 第五节　 明清民国时期的房地产  44

　 第六节　 古代房地产历史的思考  46

第二篇　住宅及各类经营性地产业态

第二章　 房地产住宅市场发展逻辑  59

　 节　 房地产对经济发展的贡献不容忽视  60

　 第二节　 房地产的发展阶段  64

　 第三节　 房地产价格归因分析  66

　 第四节　 房地产泡沫分析  76

　 第五节　 谈一谈租售比  80

　 第六节　 发展租赁住房对稳定我国房地产市场的意义  84

第三章　 多元化经营性地产空间广阔  86

　 节　 经营性地产运营概况  87

　 第二节　 以商业地产视角看待酒店的运营及特点  90

第三节　以运营为中心, 看购物中心的进化与突围  92

　 第四节　 社会数字化升级, 驱动数据中心市场高速增长  107

　 第五节　 物流地产潜力绽放, 各路玩家竞逐其中  114

第三篇　住房租赁市场分析

第四章　 租赁住房理论与国际都市租赁住房经验  125

　 节　 近代以来的住房自有率  125

　 第二节　 租赁住房相关理论  135

　 第三节　 当前国际都市租房模式对比  139

第五章　 住房租赁市场及融资的发展与实践  148

　 节　 住房租赁政策环境及导向  148

　 第二节　 住房租赁供需情况及主要矛盾  151

　 第三节　 住房租赁运营主体情况及运营逻辑、 现状  156

　 第四节　 住房租赁融资模式详解  161

第六章　 住房租赁融资创新模式研究  180

　 节　 从物业上市潮来看租赁行业未来的风口期  180

　 第二节　 租赁前端的融资难点、 实践及创新  182

　 第三节　 房地产租赁前端的融资创新与政策思考  186

　 第四节　 建造领域融资的难点与创新  190

　 第五节　 运营端的经营与金融创新  195

　 第六节　 退出端 REITs (资产证券化) 的创新及应用  196

　 第七节　 银行集团模式下的租赁房金融体系建设  201

第四篇　双循环格局下长效机制及住房租赁体系建设

第七章　 房地产长效调控机制及住房租赁体系建设  211

　 节　 我国房地产调控政策的逻辑及特点  211

　 第二节　 “三稳” 中稳预期先行  230

　 第三节　 我国房地产调控政策存在的难点及未来方向  237

　 第四节　 住房租赁体系及保障体系在长效调控机制中的重要性  244__

第八章　双循环下房地产及住房租赁的定位与发展  250

　 节　 房地产发展趋势  250

　 第二节　 新发展格局下的房地产展望  260

　 第三节　 新发展格局下房地产金融发展思路  271

参考文献  277

后记  283

房地产市场向来是实体经济中的重要组成部分，又关系到经济投资与居民居住，备受大众关注。在新发展阶段下，党中央提出“房住不炒”的原则和租购并举的住房体系，央行等部委也提出房地产金融审慎管理的要求，同时研究制定住房租赁金融业务相关意见，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

基于此，中国工商银行投资银行部研究中心缮写了《住有所居：中国房地产市场解码》一书，对房地产及住房租赁的历史、现状与发展趋势进行了系统的研究。本书不仅对历史上的房地产进行了有趣的讲解，让读者一窥漫漫历史长河中房地产业是如何发展起来的。还对我国现在的房地产市场、特别是租赁市场进行了详细的解读和理论剖析，给出了一些创新观点。并结合银行金融实践，对房地产以及租赁住房的金融产品的设计和创新给出自身建议，以飨读者，希望对广大读者朋友有所启发和帮助。

田枫林，现任中国工商银行总行公司金融部、投资银行部总经理。在银行工作二十余年，具有丰富的商业银行和投资银行经营管理经验。