物业管理实操指南：热点问题与典型案例

图书标准信息

• 作者 向春兰；肖挺俊
• 出版社 中国法制出版社
• 出版时间 2022-07
• 版次 1
• ISBN 9787521626377
• 定价 39.80元
• 装帧 其他
• 开本 32开
• 纸张 胶版纸

【内容简介】

本书通过热点问题解答和典型案例分析的方式，全方位揭示物业管理中的法律疑难问题，覆盖物业管理全流程法律风险点，助力物业企业实现高效管理。

【作者简介】

向春兰，广东胜伦律师事务所合伙人、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、广东省律师协会物业管理法律专业委员会委员、广东省佛山市南海区物业管理行业协会公共资源经营专业委员会顾问。

向春兰律师毕业于西南政法大学，长期为多家物业服务企业、政府机构部门、物业管理行业协会提供法律服务。

 

肖挺俊，广东胜伦律师事务所合伙人、中国物业管理协会法律政策工作委员会委员、广东省律师协会建设工程法律专业委员会委员、广东省佛山市南海区物业管理行业协会公共资源经营专业委员会顾问。曾获得广东省律协优秀委员、广州市律协业务成果奖、广州市律协理论成果奖等奖项。

自执业以来，肖挺俊律师在物业管理、建设工程、房地产开发、合同法等方面处理过多起诉讼与非诉案件。执业之余在专业杂志《现代物业》等发表多篇文章。

【目录】

第一章 前期物业管理 

一? 热点问题  3 

1业主能否以其并非前期物业服务合同当事人为由, 拒交物业服务费?  3 

2在住宅项目中, 未经招投标而订立的前期物业服务合同是否有效?  4 

3在物业移交业主之后, 建设单位是否有权自行解除前期物业服务合同?  6 

4前期物业管理合同是否需要备案? 不备案后果如何?  7 

5前期物业服务合同何时终止?  8 

6前期物业服务合同的有效期限条款如何设计?  9 

7社区居委会与物业公司签订的 《物业服务合同》 是否有效?  10 

二? 典型案例  12 

案例 1: 前期物业服务合同的优先效力  12 

———肖某与 A 物业公司物业服务合同纠纷案

案例 2: 物业交付后, 业主委员会成立前, 开发商能否选聘新的前期物业公司  18 

———吴某? 林某与 A 物业公司物业服务合同纠纷案 

案例 3: 未征得法定比例和数量的业主同意签订的物业服务合同是否有效  25 

———程某与 A 业主委员会? B 物业公司确认合同无效纠纷案 

案例 4: 一个物业管理区域只能有一个物业服务主体  33 

———A 物业公司与易某物业服务合同纠纷案

第二章 业主? 业主大会? 业主委员会 

一? 热点问题  41 

8物业管理区域如何划定?  41 

9业主欠缴物业服务费能否成为筹备组成员?  42 

10夫妻共有某专有部分, 一方行使表决权后, 另一方 

可否以未经其同意为由主张该表决权的行使无效?  42 

11业主委员会提起民事诉讼是否必须取得法定人数和比例的业主的同意?  43 

12单个业主能否诉请撤销业主委员会与物业公司签订的物业服务合同?  45 

13单个业主能否诉请撤销筹备组公布的业委会选举候选人名单?  46 

14业主委员会是否可以要求物业公司提供办公用房?  47 

15议事规则生效后能否适用于首次业主大会其他事项的表决?  48 

16业主委员会到期换届时是否必须要对议事规则? 管理规约重新表决?  49 

17业主委员会到期换届时是否需要重新成立业主大会?  50 

18业主委员会解聘前期物业服务公司须经哪些程序?  50 

19未经备案的业主委员会能否提起行政诉讼?  51 

20是否可以限制未交物业服务费的业主行使共同管理权?  52 

21物业公司能否起诉确认业主大会作出的有关选聘新物业公司决议无效?  53 

二? 典型案例  55 

案例 1: 业主能否以个人名义起诉物业公司主张知情权  55 

———梁某诉 A 物业公司物业服务合同纠纷案

案例 2: 业主侵犯物业公司名誉权如何认定  60 

———雷某与 A 物业公司名誉权纠纷案

案例 3: 物业公司起诉支付物业管理费, 业主能否反诉物业公司侵权  66 

———夏某与 A 物业公司物业服务合同纠纷案

第三章 物业管理费 

一? 热点问题  75 

22包干制与酬金制有何区别?  75 

23房屋被转让后, 物业公司能否向买受人主张前业主欠交的物业服务费?  76 

24物业公司能否以未交物业服务费为由取消业主门禁卡的权限?  77 

25业主能否以房屋质量有问题为由拒交物业服务费?  78 

26物业服务费何时起算?  79 

27物业服务存在质量瑕疵, 是否必然导致调整物业服务费?  80 

28物业服务收费标准未经行政备案, 物业公司是否可以向业主收费?  81 

29业主能否以物业公司未拆除违法建设为由拒交物业服务费?  81 

二? 典型案例  83 

案例 1: 物业公司与未依法成立的业委会签订的物业服务合同无效, 业主是否应当支付物业服务费  83 

———白某与 A 物业管理公司合同纠纷案

案例 2: 未完整收回物业管理权能否收取物业管理费  89 

———A 业委会与 B 商业公司? C 物业公司合同纠纷案  

第五章 人力资源管理 

一? 热点问题  165 

41物业公司如何制定并告知员工录用条件?  165 

42物业公司如何降低在项目之间调动员工的法律风险?  166 

43物业公司如何避免支付加班费的纠纷?  167 

44物业公司超过法定期限未与员工签订劳动合同的,如何处理?  169 

45在哪些情形下, 物业公司可以合法解除劳动合同?  169 

第七章 公共收益管理 

一? 热点问题  217 

61小区的公共部分有哪些? 公共部分的收益一般表现为哪些形式?  217 

62公共收益的权属归谁?  218 

63公共收益应当如何使用?  219 

64在公共收益的管理方面, 物业公司应当履行哪些法定义务?  219 

65单个业主能否因公共收益相关问题向法院提起诉讼?  220 

66物业公司能否将收取的小区广告收益冲抵业主欠缴的物业管理费?  221

67主张公共收益返还的诉讼时效何时开始起算?  222 

68业主如何设计公共收益追索纠纷的诉求?  223 

69物业公司如何应对公共收益追诉纠纷?  224 

70前期物业合同中能否约定公共收益由开发商和物业公司共享?  225 

二? 典型案例  226 

案例 1: 物业公司能否分配小区公共收益  226 

———A 业主委员会诉 B 物业公司物业管理纠纷案 

案例 2: 物业公司和业主如何应对公共收益追索纠纷  232 

———A 业委会与 B 物业公司物业服务合同纠纷案 

案例 3: 业委会主任签字的效力  236 

———A 业委会诉 B 物业公司公共收益纠纷案 

案例 4: 电梯维修费用能否在小区公共收益中予以抵扣  239 

———A 业主委员会与 B 物业公司物权保护纠纷案 

案例 5: 如何认定公共收益诉讼时效的起算  246 

———A 业主委员会与 B 物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷案 

第八章 公共区域及共用设施设备管理 

一? 热点问题  255 

71架空层是否属于小区的公共区域?  255

72开发商能否通过在房屋买卖合同中约定部分公共区域所有权归属?  256 

73如何划分开发商? 物业公司? 业主对公共区域? 共用设施的维修责任?  257 

74物业公司对公共区域? 共用设施的维修养护义务应达到什么程度?  257 

75供水? 供电? 供气? 供热等专业设备发生故障致人损害的, 物业公司是否应承担责任?  258