物业管理运作与常见纠纷处理

图书标准信息

• 作者 宋安成 著
• 出版社 法律出版社
• 出版时间 2021-02
• 版次 1
• ISBN 9787519751845
• 定价 95.00元
• 装帧 其他
• 开本 16开
• 纸张 胶版纸
• 页数 421页
• 字数 443千字

【内容简介】

　　全书一共包含十一章，分为物业管理运作实务与物业纠纷处理与法律风险防范两部分，*部分五章，第二部分六章。*部分主要包括物业服务模式与问题，物业管理服务，业主、业主大会与业主委员会，专项维修资金的运作与公共收益，业主自治管理模式实例分析，介绍物业管理运作过程中各个主体发挥的作用及常见问题；第二部分主要通过案例的形式，介绍物业（业委会）与开发商之间、业委会与物业公司之间、物业公司与业主之间、自治组织内部之间常见法律纠纷，以及物业相关的常见行政纠纷与刑事纠纷，另外在第二部分还有上海市物业服务纠纷大数据报作为附件。

【作者简介】

　　宋安成，上海市锦天城律师事务所高级合伙人、上海仲裁委员会仲裁员、上海市政府采购评标专家、国家二级建造师、国家物业管理师、中国人民大学律师学院客座教授、中华全国律师协会建筑工程与房地产专业委员会委员、中国物业管理协会法律政策工作委员会副秘书长、上海市律师协会物业管理业务研究会主任、上海市物业管理行业协会法律顾问、上海市法学会会员、2011年度上海优秀房地产专业青年律师，《住宅与房地产》《上海物业管理》特约撰稿人。

　　宋律师担任多家房地产公司、施工单位和物业服务公司的法律顾问，服务的单位有万科地产、海亮地产、中海地产、长业建设、旭辉地产、金地物业、永升物业、保利地产等多家房地产公司及施工单位法律顾问。对有关建筑、房地产方面的法律、法规熟悉，对房地产全流程开发法律风险与规避有执业经验。

　　宋律师在从事执业过程中，重视理论学习和研究，著有：《房地产企业法律实务》（法律出版社）、《业主权利疑难对策》（中国法制出版社）、《物业管理运作与法律风险防范》（中国法制出版社）、《商业地产法律实务》（法律出版社）。

　　主笔中华全国律师协会《律师办理物业管理法律业务操作指引》，参与中华全国律师协会《商品房交易法律业务操作指引》《律师办理动拆迁法律业务操作指引》，参与上海市地方法规的讨论与制定。先后在《城市开发》《住宅与房地产》《中国物业管理》《现代物业》《上海房地》《上海律师》《房地产时报》上发表论文及案例研讨100余篇，如《城市基础建设法律服务初探》《商业地产租赁常见法律问题与风险分析》《上海小区地下民防工程立法与现状》《美国商品房销售法律制度分析对我国的启示》《浅析业委会的民事诉讼主体资格》《城市综合体物业销售应注意的几个法律问题》《地产加商业模式VS订单工生产》《商业地产不得不谈的五个法律风险》《商业地产策划中的风险与规避》《房地产租赁项目常见法律问题与风险》《浅谈公众物业管理的法律风险与规避》等。

 

【目录】

第一节　“围墙”里的中国模式 ｜ 003

一、围墙里物业管理模式问题分析 ｜ 004

二、构建新型物业管理模式的建议 ｜ 006

第二节　物业服务公司运作模式 ｜ 009

一、物业服务企业的组织形式 ｜ 010

二、物业服务企业组织机构设置的要求 ｜ 011

三、物业服务企业的机构设置 ｜ 013

第三节　物业服务企业的“包干制”与“酬金制” ｜ 015

一、物业服务企业“包干制”与“酬金制”介绍 ｜ 016

二、“包干制”“酬金制”相关案例分析 ｜ 022

第四节　物业服务企业专业分包与劳务派遣 ｜ 026

一、物业服务企业专业分包情况简介 ｜ 026

二、物业服务企业的劳务派遣情况简介 ｜ 029

第五节　物业管理多种经营服务 ｜ 032

一、物业管理服务的概念 ｜ 032

二、物业管理多经服务简介 ｜ 034

三、物业管理多经服务风险及规避 ｜ 039

第六节　其他国家和地区物业管理经验借鉴 ｜ 045

一、美国的物业管理收费制度对我国的启示 ｜ 046

二、“两岸三地”及新加坡物业管理之启示 ｜ 051

第二 章  物业管理服务

第一节　前期物业管理服务 ｜ 059

一、前期物业招投标 ｜ 059

二、前期物业服务合同 ｜ 067

三、业主临时规约 ｜ 072

第二节　业主大会聘请物业服务公司 ｜ 074

一、更换物业法律规定的内部表决程序 ｜ 074

二、外部选聘物业服务企业的基本流程 ｜ 077

三、物业服务合同主要内容及应当注意的问题 ｜ 081

第三节　物业管理费催收与诉讼 ｜ 084

一、非诉讼方式催收物业管理费 ｜ 084

二、诉讼方式催收物业管理费 ｜ 085

三、物业管理费催收常见法律问题 ｜ 088

第四节　物业服务企业日常管理常见法律风险体系 ｜ 091

一、物业服务企业项目风险评价体系的建立 ｜ 091

二、物业服务企业项目管理常见法律风险点与规避列表 ｜ 092

第 三章 业主、业主大会、业主委员会

第一节　业主的权利与义务 ｜ 110

一、业主的权利 ｜ 110

二、业主的义务 ｜ 113

第二节　业主大会、业主委员会的成立 ｜ 115

一、业主大会、业主委员会成立的条件 ｜ 115

二、分期开发小区业主大会、业主委员会成立 ｜ 116

三、业主委员会筹备组的产生及其工作内容 ｜ 118

四、成立业主大会及业主委员会的步骤 ｜ 122

第三节　业主大会的召开 ｜ 125

一、业主大会成立大会的召开 ｜ 125

二、业主大会的定期会议和临时会议 ｜ 130

第四节　业主委员会运作 ｜ 131

一、业主委员会委员任职的条件 ｜ 131

二、业主委员会的职责权限 ｜ 132

三、业主委员会会议的召开流程 ｜ 134

四、业主委员会运作中常见问题 ｜ 134

第五节　业主委员会的换届 ｜ 137

一、业主委员会的换届程序 ｜ 137

二、业主委员会换届常见纠纷及解决方式 ｜ 138

第 四 章 专项维修资金的运作与公共收益

第一节　专项维修资金 ｜ 143

一、维修资金的交纳与继筹 ｜ 144

二、维修资金的使用 ｜ 147

第二节　公共收益的使用与分配 ｜ 158

一、公共收益概述 ｜ 158

二、公共收益的使用和分配 ｜ 159

三、公共收益使用中的常见问题 ｜ 160

第五 章 业主自治管理模式实例分析

第一节　业委会主导下的业主自治管理 ｜ 164

一、模式介绍 ｜ 164

二、法律分析 ｜ 165

第二节　业主决策下的“半”业主自治管理模式 ｜ 169

一、模式介绍 ｜ 169

二、法律分析 ｜ 170

第三节　业主“自管”式的自治管理模式 ｜ 183

一、模式介绍 ｜ 183

二、法律分析 ｜ 183

第四节　业委会高度参与的酬金制物业管理模式 ｜ 185

一、模式介绍 ｜ 185

二、法律分析 ｜ 186

下编　物业纠纷处理与法律风险防范

第六 章  业主（业委会）与开发商常见法律纠纷

第一节　房屋质量纠纷案件司法鉴定及诉讼标的确定分析 ｜ 191

一、案情简介 ｜ 191

二、律师办案基本思路 ｜ 192

三、证据材料准备 ｜ 194

四、法律焦点与难点 ｜ 195

五、律师办案技巧与启示 ｜ 197

第二节　延期交房法律责任认定及赔偿分析 ｜ 198

一、案情简介 ｜ 198

二、律师办案基本思路 ｜ 200

三、证据材料准备 ｜ 202

四、法律焦点与难点 ｜ 202

五、律师办案技巧与启示 ｜ 204

第三节　开发商变更小区规划，承担违约责任 ｜ 205

一、案情简介 ｜ 205

二、律师办案基本思路 ｜ 207

三、证据材料准备 ｜ 209

四、法律焦点与难点 ｜ 210

五、律师办案技巧与启示 ｜ 214

第四节　业委会诉讼主体资格分析 ｜ 216

一、案情简介 ｜ 216

二、律师办案基本思路 ｜ 217

三、证据材料准备 ｜ 219

四、法律焦点与难点 ｜ 219

五、律师办案技巧与启示 ｜ 221

第五节　物业管理用房配置之争相关问题分析 ｜ 222

一、案情简介 ｜ 222

二、律师办案基本思路 ｜ 224

三、证据材料准备 ｜ 226

四、法律焦点与难点 ｜ 226

五、律师办案技巧与启示 ｜ 227

第六节　商品房预售合同中格式条款的效力 ｜ 228

一、案情简介 ｜ 228

二、律师办案基本思路 ｜ 229

三、证据材料准备 ｜ 230

四、法律焦点与难点 ｜ 230

五、律师办案技巧与启示 ｜ 231

第 七 章 业委会与物业公司常见法律纠纷

第一节　物业公司诉讼业委会解除物业服务合同决议无效析业主权利的行使 ｜ 233

一、案情简介 ｜ 233

二、律师办案基本思路 ｜ 235

三、证据材料准备 ｜ 236

四、法律焦点与难点 ｜ 238

五、律师办案技巧与启示 ｜ 239

第二节　业委会要求落聘物业公司移交资料法律问题分析 ｜ 239

一、案情简介 ｜ 239

二、律师办案基本思路 ｜ 240

三、证据材料准备 ｜ 243

四、法律焦点与难点 ｜ 244

五、律师办案技巧与启示 ｜ 246

第三节　业委会要求返还停车费谈小区公益性收入的归属 ｜ 247

一、案情简介 ｜ 247

二、律师办案基本思路 ｜ 248

三、证据材料准备 ｜ 250

四、法律焦点与难点 ｜ 251

五、律师办案技巧与启示 ｜ 253

第四节　业委会捏造事实被告上法庭析业委会工作存在问题分析 ｜ 254

一、案情简介 ｜ 254

二、律师办案基本思路 ｜ 254

三、证据材料准备 ｜ 257

四、法律焦点与难点 ｜ 259

五、律师办案技巧与启示 ｜ 261

第五节　在“酬金制”下的物业管理公司费用结余的认定和返还问题分析 ｜ 262

一、案情简介 ｜ 262

二、律师办案基本思路 ｜ 263

三、法律焦点与难点 ｜ 264

四、律师办案技巧和启示 ｜ 266

第 八 章  物业公司与业主常见法律纠纷

第一节　业主欠费纠纷及物业费收缴难分析 ｜ 270

一、案情简介 ｜ 270

二、律师办案基本思路 ｜ 271

三、证据材料准备 ｜ 273

四、法律焦点与难点 ｜ 275

五、律师办案技巧与启示 ｜ 278

第二节　物业服务不到位，物业费被“打折”分析 ｜ 279

一、案情简介 ｜ 279

二、律师办案基本思路 ｜ 280

三、证据材料准备 ｜ 281

四、法律焦点与难点 ｜ 281

五、律师办案技巧与启示 ｜ 286

第三节　业主车辆失窃，物业不免责任 ｜ 286

一、案情简介 ｜ 286

二、律师办案基本思路 ｜ 287

三、证据材料准备 ｜ 289

四、法律焦点与难点 ｜ 290

五、律师办案技巧与启示 ｜ 294

第四节　相邻业主违建导致漏水物业服务企业承担连带责任 ｜ 295

一、案情简介 ｜ 295

二、律师办案基本思路 ｜ 296

三、法律焦点与难点 ｜ 298

四、律师办案技巧与启示 ｜ 299

第五节　市场买鱼手骨折，物业承担赔偿责任分析 ｜ 301

一、案情简介 ｜ 301

二、律师办案基本思路 ｜ 302

三、证据材料准备 ｜ 305

四、法律焦点与难点 ｜ 306

五、律师办案技巧与启示 ｜ 308

第六节　清洗水箱虽是工作，致人损失赔偿分析 ｜ 310

一、案情简介 ｜ 310

二、律师办案基本思路 ｜ 310

三、证据材料准备 ｜ 313

四、法律焦点与难点 ｜ 314

五、律师办案技巧与启示 ｜ 316

第七节　从违章花架被判拆除析小区违章搭建的处理 ｜ 317

一、案情简介 ｜ 317

二、律师办案基本思路 ｜ 318

三、证据材料准备 ｜ 321

四、法律焦点与难点 ｜ 322

五、律师办案技巧与启示 ｜ 323

第九 章 自治组织内部纠纷

第一节　改建空调机房被判拆除谈物业管理中的相邻关系 ｜ 325

一、案情简介 ｜ 325

二、律师办案基本思路 ｜ 326

三、证据材料准备 ｜ 327

四、法律焦点与难点 ｜ 328

五、律师办案技巧与启示 ｜ 329

第二节　从业主要求公布公共收益析业主的撤销权诉讼 ｜ 330

一、案情简介 ｜ 330

二、律师办案基本思路 ｜ 331

三、证据材料准备 ｜ 334

四、法律焦点与难点 ｜ 335

五、律师办案技巧与启示 ｜ 336

第三节　业主要求物业合同无效谈业委会工作的可诉性问题 ｜ 337

一、案情简介 ｜ 337

二、律师办案基本思路 ｜ 338

三、证据材料准备 ｜ 339

四、法律焦点与难点 ｜ 340

五、律师办案技巧与启示 ｜ 342

第四节　业委会起诉业主欠物业费的法律分析 ｜ 343

一、案情简介 ｜ 343

二、律师办案基本思路 ｜ 344

三、证据材料准备 ｜ 346

四、法律焦点与难点 ｜ 347

五、律师办案技巧与启示 ｜ 349

第五节　业主污蔑业委会被诉至法庭谈业主权利正当行使 ｜ 350

一、案情简介 ｜ 350

二、律师办案基本思路 ｜ 351

三、证据材料准备 ｜ 353

四、法律焦点与难点 ｜ 353

五、律师办案技巧与启示 ｜ 356

第六节　业委会委员状告业委会析业委会工作中的委托代理关系 ｜ 357

一、案情简介 ｜ 357

二、律师办案基本思路 ｜ 358

三、证据材料准备 ｜ 359

四、法律焦点与难点 ｜ 360

五、律师办案技巧与启示 ｜ 360

第七节　小区地面停车位能否固定问题之分析｜ 361

一、案情简介 ｜ 361

二、律师办案基本思路 ｜ 362

三、证据材料准备 ｜ 363

四、法律焦点与难点 ｜ 364

五、律师办案技巧与启示 ｜ 366

第 十 章  物业管理中的行政诉讼

第一节　成立业委会政府不作为成被告谈政府物业服务职责 ｜ 368

一、案情简介 ｜ 368

二、律师办案基本思路 ｜ 369

三、证据材料准备 ｜ 371

四、法律焦点与难点 ｜ 372

五、律师办案技巧与启示 ｜ 374

第二节　业委会备案证被复议撤销谈业委会备案问题 ｜ 375

一、案情简介 ｜ 375

二、律师办案基本思路 ｜ 376

三、证据材料准备 ｜ 378

四、法律焦点与难点 ｜ 379

五、律师办案技巧与启示 ｜ 380

第三节　街道办事处对业委会的指导监督与依法登记职责之分析 ｜ 381

一、案情简介 ｜ 381

二、律师办案基本思路 ｜ 383

三、证据材料准备 ｜ 386

四、法律焦点与难点 ｜ 387

五、律师办案技巧与启示 ｜ 388

第四节　申请撤销街道办事处的登记备案行为的行政诉讼 ｜ 389

一、案情简介 ｜ 389

二、律师办案基本思路 ｜ 390

三、证据材料准备 ｜ 390

四、法律焦点与难点 ｜ 391

五、律师办案技巧与启示 ｜ 392

第 十 一章  物业管理中的刑事法律风险

第一节　物业管理中常见的刑事案例 ｜ 394

一、　物业经理犯贪污、受贿罪 ｜ 394

二、　管理处员工犯盗窃罪 ｜ 395

三、　物业经理犯职务侵占罪 ｜ 395

四、　物业保安伤人获刑 ｜ 395

五、　酒店物业经理非法拘禁被判刑 ｜ 396

第二节　与物业管理有关的刑事罪名概述 ｜ 397

一、贪污罪 ｜ 397

二、职务侵占罪 ｜ 397

三、受贿罪 ｜ 398

四、盗窃罪 ｜ 399

五、故意伤害罪 ｜ 399

六、非法拘禁罪 ｜ 400

第三节　刑事案件给物业公司带来的启示 ｜ 401

一、建立有效业务工作流程，减少监督漏洞 ｜ 401

二、完善财务制度，切实实现管理权与财务的分离与相互监督 ｜ 401

三、在公益性收入、维修资金使用方面充分发挥业委会及业主的监督作用 ｜ 402

四、加强公司法治教育，建立有效预警机制 ｜ 402

五、加强对物业保安人员的管理 ｜ 403

附件 上海市物业管理纠纷大数据分析报告

第一节　业主和物业服务企业之间的纠纷 ｜ 407

一、关于物业服务费清偿类案件分析 ｜ 407

二、关于财产损害赔偿请求类案件分析 ｜ 410

三、关于人身损害赔偿请求类案件分析 ｜ 412

第二节　业主和业主委员会之间的纠纷 ｜ 413

一、业主行使撤销权的纠纷 ｜ 413

二、业主行使知情权的纠纷 ｜ 415

三、排除妨害请求权类案件 ｜ 417

第三节　业委会和物业服务企业之间的纠纷 ｜ 419

一、关于公共收益返还的纠纷 ｜ 419

二、《物业服务合同》解除的纠纷 ｜ 420

三、物业服务企业退场时有关移交小区资料的纠纷 ｜ 421