房地产开发法律实务与理论研究

图书标准信息

• 作者 蒲杰 著
• 出版社 法律出版社
• 出版时间 2007-03
• 版次 1
• ISBN 9787503671043
• 定价 48.00元
• 装帧 平装
• 开本 16开
• 纸张 胶版纸
• 页数 347页
• 字数 332千字

【内容简介】

我国不动产市场开启从1988年土地制度改革开始，到今天大约二十年了。这些年来，我国房地产开发法律实务的总结和理论研究的成果，到现在还很难看见系统化的作品。也许因为这样的工作不仅仅需要扎实的法学功底，而且还需要积累有实务工作经验的缘故吧，这一工作的难度当然不可一言蔽之。简要的说，我国房地产开发法律体系中，当然首先是内容复杂的土地法，而土地法，包括民事权利方面的法律，也包括行政管理方面的法律。此外，关于建筑物方面的法律，也是包括这两个方面的法律。而这些法律，除了国家的中央立法机关制定的法律（它本身也还有法律、法规、规章的差别）之外，在各地也都有一些适应当地情形的特别规定。本书作者毕业于西南政法大学取得法学硕士学位，之后长期从事房地产法律实务，不仅学业优秀，而且对我国房地产法的实践适用有相当的了解和体会。他不但喜欢学习，而且喜欢总结，因此长期以来就有将自己的学习心得贡献于社会的打算，可谓是有心人也！从作者给我发来的书稿可以看出，作者自觉地运用物权法、合同法、行政法和金融法等多个部门法的基础理论于房地产开发的实践，他的作品并不仅仅满足于实务工作运用法律的需要，还对其中的很多问题展开了较为细致和深入的研究。比如，作者以明锐笔触对我国如何建立我国房地产开发市场准入机制的探讨，以及他根据物权法定原则，对行政规章将土地使用权租赁界定为他项权所提出的批评，就很有学术的味道。同时，该书还为完善我国立法方面，提出了很多有价值的意见。比如，作者运用公共利益分层理论，提出了判断土地征收权和房屋拆迁权合法性的标准，以及作者通过对土地使用权收回和房屋拆迁法律制度的比较研究，提出应以土地收回法律制度替代房屋拆迁法律制度的主张，也值得立法者思考。当然，本书最有价值的地方，是作者从实际工作者的角度出发对于疑难问题比如城市房屋拆迁问题进行的研究，不论是其资料还是其分析，都具有相当分量，值得大家思考和关注。

【作者简介】

蒲杰，（1967—）男，四川省南部县人，1990年毕业于西南政法学院（现西南政法大学）法学系，获法学学生学位。1996年就读于西南政法大学研究生院，取得法学硕士学位，主攻房地产法、建筑法。主要工作经历：曾供职于四川省省直机关，1992年以四川省第一名的成绩考取律师资格，1993年开始执律师业，1994年与他人创办某合伙制律师事务所，1997年担任律师事务所主任，2000年创办四川杰成律师事务所并担任主任至今，专业从事房地产、建筑等法律服务近十年。主要律师执业领域：房地产、建筑、公司、金融等。主要社会兼职：四川省律师协会副会长、四川省律师协会房地产（建筑）专业委员会副主任、中国全国律师协会民事业务委员会委员等。公开发表的著述有：《金牌律师服务》（合著）、另发表：《房屋拆迁权的滥用与预防》、《论档案法律关系》、《西部条件下律师事务所的专业划分和专业品牌》等二十余篇论文。

【目录】

序孙宪忠1
前言
第一章房地产开发经营市场准入机制1
一、房地产开发经营市场准人机制的历史演变1
二、房地产开发经营市场准人机制的现状3
三、兼营房地产公司的法律问题9
四、项目公司的法律问题10

第二章土地征收13
第一节土地征收的概念、特征及与征用的区别13
一、概念13
二、法律特征14
三、与土地征用的区别16
第二节土地征收程序17
一、查询拟申请征收土地是否符合规划和年度计划18
二、申请建设用地预审，取得建设项目预审意见书18
三、申办建设项目选址意见书19
四、申办环保、劳动许可等手续19
五、报省级人民政府或者国务院审批19
六、土地管理部门负责补偿安置，办理征地手续20
七、核发建设用地批准书，被征地单位交地22
八、签订出让合同或取得拨地决定书22
九、申办建设项目选址意见书和建设用地规划许可证22
十、办理国有土地使用证23
第三节征地审批、征地主体及其补偿23
一、征地审批权23
二、征地主体24
三、征收补偿原则25
四、农村房屋的拆迁安置补偿26
五、人员安置27
六、土地征收补偿存在的问题及其改革土地征收制度的建议28
第四节土地征收权的滥用和预防32
一、土地征收权实体合法的唯一标准--社会公共利益32
二、防止土地征收权被滥用的应然救济程序36
第五节不服土地征收行为的法律救济40
一、不服征地补偿、安置方案的法律救济40
二、不服土地征收实施行为的法律救济4l
三、不服土地征收行政处罚的法律救济42

第三章国有土地使用权出让43
第一节土地使用权出让制度的基本理论43
一、各国(地区)立法例概略比较43
二、我国土地使用权出让制度的形成44
三、含义及法律特征45
第二节土地使用权出让中的法律问题47
一、土地使用权的出让主体47
二、经营性用地的具体划分48
三、土地使用权出让基本程序及其法律问题50
四、出让价款和出让金的核定68
五、出让价款和出让金的调整72
六、出让年限75
第三节土地使用权出让行为的法律性质78
一、三种观点的争论78
二、对土地使用权出让行为是民事法律行为的评价80
第四节对相关司法解释的评析84
一、土地使用权出让合同的概念85
二、出让主体85
三、协议出让价过低时效力的认定86
四、出让方不能交付土地的处理86
五、请求调整出让金的事由87
六、受让方擅自改变土地用途的法律责任88

第四章国有±地租赁89
一、含义及法律性质89
二、与传统租赁的区别90
三、国有土地租赁的范围9l
四、国有土地租赁的期限93
五、租金标准、租金调整和支付方式以及租金管理94
六、诹得承租土地使用权的方式96
七、国有土地租赁合同的基本内容96
八、承租国有土地使用权的流转97
九、承租土地使用权的续期99
十、承租土地使用权的收回l00
十一、对国有土地租赁制度的批判性认识10l

第五章国有土地使用权转让106
第一节含义和法律特征106
第二节土地使用权转让的形式110
一、买卖110
二、交换110
三、赠与112
四、作价入股115
五、土地使用权属发生变更的房屋联建121
六、土地使用权属发生转移的企业兼并、收购或合并12l
七、以土地使用权折价抵偿债务122
八、不属土地使用权转让的两种形式122
第三节土地使用权转让的生效条件124
一、以出让方式取得土地使用权的转让124
二、划拨土地使用权的转让130
三、划拨土地使用权的强制执行140
第四节国家优先购买权143
一、优先购买权的法律属性143
二、国家行使优先购买权的条件146
第五节土地使用权的交易方式147
一、建立土地公开交易市场的必要性147
二、应公开交易的土地使用权类型148
三、公开交易方式148
第六节破产企业中的划拨土地使用权法律问题149
一、划拨用地是否属于破产财产149
二、破产企业中的划拨用地抵押权优先受偿问题151

第六章国有土地使用权抵押152
第一节三种形式国有土地使用权的抵押152
一、划拨土地使用权的抵押152
二、出让国有土地使用权的抵押155
三、承租国有土地使用权的抵押155
第二节土地使用权抵押的基本原则156
一、房地不可分原则156
二、登记公示原则158
三、抵押合同与出让合同、租赁合同的关联原则160
第三节土地使用权抵押的除斥期161
第四节抵押登记错误的行政赔偿162
一、抵押登记属于具体行政行为163
二、错误登记承担责任的归责原则164
三、赔偿程序和范围165

第七章土地使用权的收回167
第一节收回土地使用权的性质及法律特征167
一、收回土地使用权的性质167
二、收回土地使用权的法律特征174
第二节收回土地使用权的实体和程序要件176
一、用公共利益分层理论判断收回土地使用权的合法性177
二、以司法救济手段保障收回土地使用权的正当行使179
第三节收回土地使用权不予补偿的法定情形180
一、土地使用期满被收回180
二、未按规定期限和条件开发、利用土地被收同182
第四节收回土地使用权的补偿及其范围183
一、适用范围183
二、补偿范围和标准185
三、收回土地的相关税费问题188
第五节土地使用权收回权与抵押权、司法权的冲突190
一、权利(权力)冲突的处理原则190
二、冲突处理原则的例外情形192

第八章城市房屋拆迁193
第一节立法例比较、历史成因、立法冲突和改良194
一、与中国香港、美国等立法例的比较194
二、我国城市房屋拆迁法律制度的历史成因195
三、现行立法冲突和改良197
第二节房屋拆迁权的法律性质及特征201
一、房屋拆迁权的法律性质201
二、房屋拆迁权的法律特征205
第三节房屋拆迁法律关系209
一、房屋拆迁法律关系概述210
二、拆迁行政法律关系214
三、拆迁民事法律关系228
第四节房屋拆迁权的滥用与预防233
一、房屋拆迁权实体合法的唯一标准--社会公共利益234
二、房屋拆迁权合法的程序要件--程序救济途径241
第五节房屋拆迁的安置与补偿244
一、拆迁安置245
二、拆迁补偿253
三、房屋拆迁估价257
四、安置补偿对他项权利的保护266
五、拆迁项目的转让和房屋拆迁的税收269
第六节我国房屋拆迁资金的监管机制270
一、必要性以及现行立法270
二、实践中的做法27l

第九章项目转让274
一、项目转让的概念以及基本程序274
二、受让人的主体资格275
三、项目转让的实质要件275
四、项目债务的附随276
五、建设工程价款优先受偿权279
六、工程质量责任的附随转移281
七、抵押权的附随转移282
八、已售商品房的交付责任282
九、项目转让中的相关税费284

第十章房地产合作开发289
第一节合作开发的法律属性289
第二节合作开发的法律关系29l
一、合作开发的主体资格291
二、合作开发的土地使用权293
三、有关共同经营和共担风险的争论294
第三节5号司法解释确立的几项处理实务问题的原则296
一、投资数额超过约定的处理原则296
二、房屋实际建筑面积减少的处理原则300
三、房屋实际建筑面积增加的处理原则301
四、违章建筑的处理原则303
第四节拟定合作开发合同应注意的问题305
一、供地和出资305
二、房屋预售款不得充抵投资参与利润分配307
三、合理设定利益分配方式，注意转性合同的法律效力308
四、明确约定债务承担责任311
五、合理分配项目管理权314
六、避免保底收取固定货币314
七、明确、具体地约定违约责任条款315
第五节行政管理与民事立法的协调316
一、行政管理应正面肯定和承认合作开发的合法性，进行积极疏导316
二、建立健全出资人利益保护机制317

第十一章房地产融资319
第一节股权融资319
一、长期性股权融资320
二、阶段性股权融资321
三、股权收购和股权兼并对房地产开发的不同影响323
四、股权融资的税务方案安排325
五、股权重组的生效条件329
六、办理工商变更手续的法律责任330
七、律师在房地产企业股权融资中的作用330
第二节房地产信托331
一、融资优势331
二、集合资金信托及其主要特点333
三、法律规避及解决方案335
四、信托计划主要内容338
第三节卖方信贷339
一、由来339
二、基本操作方式340
三、三大优势341
第四节委托贷款342
一、一般问题342
二、一般程序343
三、委托贷款的催收和风险承担343
附录：主要参考文献344