房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析（第二版）

图书标准信息

• 作者 董宏、施玉明、成秀美、王亮 著
• 出版社 中国市场出版社
• 出版时间 2019-11
• 版次 1
• ISBN 9787509218761
• 定价 128.00元
• 装帧 平装
• 开本 16开
• 纸张 胶版纸
• 页数 589页
• 字数 705千字

【内容简介】

★内容解析一问一答；

 

★政策依据既新又全；

 

★案例解读详细易懂；

 

★律师点评独立客观；

 

★业务流程脉络清晰；

 

 

 

 

 

★★本书适用对象★★

 

■税务机关稽查/审理案件、税收征管/执法过程中查阅、参考

 

■房地产企业财务、税务、内控人员即学即用、快速上手

 

■会计师、税务师等专业涉税服务机构案头常备工具书

 

 

 

从房地产企业设立、项目开发到日常各项业务活动，全流程、全税种

 

■企业设立及资产划拨等业务涉税问题

 

■借款业务涉税问题

 

■土地使用权成本支出涉税问题

 

■前期工程准备阶段业务涉税问题

 

■项目施工成本费用支出涉税问题

 

■项目成本费用分摊业务涉税问题

 

■销售业务涉税问题

 

■特殊业务涉税问题

 

■自持物业业务涉税问题

 

■利润分配及注销清算业务涉税问题

 

■薪金福利保险业务涉税问题

 

■计税列支限额业务涉税问题

 

■固定资产租赁业务涉税问题

 

■日常管理活动业务涉税问题

 

■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题

 

【作者简介】

董宏

 

在税务系统从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。从事税务稽查工作以来，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起。在业务理论探讨上，主编有：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》等实务图书，受到读者的广泛好评。

 

 

施玉明

 

金象国际集团副总裁，曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成了二十多起涉案税款在千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

 

 

成秀美

 

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

 

 

王亮

 

长期在税务系统从事税政解释、案件审理和稽查工作，近十年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

 

【目录】

第1章 企业设立及投资（资产划拨）业务涉税问题

 

1.1企业开办期间的各项业务

 

问题111企业开办费如何进行涉税与会计处理？

 

问题112企业筹建期间发生的业务招待费及广告、宣传费如何进行涉税与会计处理？

 

问题113企业缴纳的印花税、房产税、城镇土地使用税在什么科目核算？

 

问题114企业的营业账簿如何贴花？

 

问题115企业权利、许可证照如何贴花？

 

1.2接受资本投入业务

 

问题121企业接受现金投入的资本如何进行印花税及会计处理？

 

问题122企业“实收资本”“资本公积”增加的，印花税如何计算？

 

问题123企业接受实物投资的增值税进项税额如何处理？

 

问题124企业接受实物投资的企业所得税如何处理？

 

问题125企业接受房屋、土地使用权投资的增值税进项税额如何处理？

 

问题126企业接受房屋、土地使用权投资的其他印花税如何处理？

 

问题127企业接受房屋、土地使用权投资的契税如何处理？

 

问题128企业接受房屋、土地使用权投资的企业所得税如何处理？

 

问题129企业接受房屋投资的房产税、城镇土地使用税如何处理？

 

1.3对外投资业务

 

问题131企业以现金投资成立子公司的如何进行企业所得税处理？

 

问题132企业以实物对外投资的增值税如何处理？

 

问题133企业以实物对外投资的企业所得税如何处理？

 

问题134企业以房屋、土地使用权投资的印花税如何计算？

 

问题135企业以房屋、土地使用权投资的增值税如何处理？

 

问题136企业以房屋投资的土地增值税如何处理？

 

问题137企业以房屋、土地使用权投资的如何进行企业所得税处理？

 

1.4资产划拨业务

 

问题141母公司将土地使用权划拨（转移）到子公司（房地产开发企业）是否缴纳土地增值税？

 

问题142母公司将竞拍取得的土地使用权划拨到子公司是否缴纳增值税？

 

问题143由母公司竞拍后划拨的土地使用权，土地价款如何扣除？

 

问题144母公司将二级市场购买的土地使用权划拨（转移）到子公司（房地产开发企业）是否缴纳增值税？

 

问题145母子公司之间划拨土地使用权是否缴纳契税？

 

问题146100%直接控制的母子公司之间划拨土地使用权，是否需要进行企业所得税处理？

 

问题147非100%控股母子公司之间划拨土地使用权，何种情形下需要进行企业所得税处理？

 

问题148母子公司之间划拨土地使用权时，印花税如何计算？

 

问题149母子公司之间划拨土地使用权时，城镇土地使用税如何计算？

 

问题1410母子公司之间划拨房产如何进行涉税处理？

 

第2章 借款业务涉税问题

 

2.1企业向金融机构借款业务

 

问题211企业与金融机构签订的合同如何计算缴纳印花税？

 

问题212企业的借款费用如何进行企业所得税处理？

 

问题213房地产企业利用长期借款对外投资，如何进行借款利息的企业所得税处理？

 

问题214企业取得金融机构开具的增值税专用发票，其进项税额是否可以抵扣？

 

问题215房地产开发企业借款费用如何分配？

 

2.2企业向非金融企业借款业务

 

问题221企业向非金融机构借款是否需要计算缴纳印花税？

 

问题222企业向非金融机构借款的利息如何进行企业所得税处理？

 

问题223企业向非金融机构借款支付的利息能否取得增值税专用发票？

 

2.3企业向个人借款业务

 

问题231企业向个人借款是否需要计算缴纳印花税？

 

问题232企业向个人借款支付的利息如何进行企业所得税处理？

 

问题233企业向个人借款支付利息扣缴增值税如何处理？

 

问题234企业向个人借款支付的利息如何进行个人所得税处理？

 

2.4向关联方支付利息业务

 

问题241企业投资者投资未到位而发生的利息支出如何进行企业所得税处理？

 

问题242企业关联方利息支出如何进行税前扣除？

 

问题243企业集团或其成员企业统一向金融机构借款支付的利息如何处理？

 

问题244企业向关联自然人借款的利息支出如何进行税前扣除？

 

问题245企业之间无偿使用资金如何进行增值税、企业所得税处理？

 

2.5取得利息收入等业务

 

问题251企业将自有资金借给其他企业收取的利息如何进行增值税处理？

 

问题252企业自有资金借给其他企业收取的利息如何进行企业所得税处理？

 

问题253企业存款利息的增值税、企业所得税如何处理？

 

第3章 土地使用权成本支出涉税问题

 

3.1以出让方式获取土地使用权业务

 

问题311企业在土地获取环节会产生哪些重要涉税资料？

 

问题312签订《国有土地使用权出让合同》如何计算印花税？

 

问题313企业通过出让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？

 

问题314企业通过协议方式、竞价方式（出让）获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？

 

问题315当地政府减免的土地出让金是否计算缴纳契税？

 

问题316企业以出让方式取得土地使用权后从何时开始缴纳城镇土地使用税？

 

问题317企业以出让方式获取土地使用权后缴纳的耕地占用税、契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算？

 

问题318企业以出让方式获取的土地使用权如何进行企业所得税处理？

 

问题319企业支付的土地价款应取得什么样的票据？

 

问题3110农用地转为建设用地支付的各项费用如何进行企业所得税处理？

 

问题3111房地产企业开发项目用地城镇土地使用税纳税义务截止时间如何确定？

 

3.2以转让方式获取土地使用权业务

 

问题321企业通过转让方式获取土地使用权有哪些重要涉税资料？

 

问题322企业签订的国有土地使用权转让合同如何贴花？

 

问题323企业通过转让方式获取国有土地使用权如何计算缴纳契税？

 

问题324企业通过转让方式获取国有土地使用权从何时开始缴纳城镇土地使用税？

 

问题325企业通过转让方式获取国有土地使用权支付的土地价款应取得什么样的票据？

 

问题326企业通过转让方式获取国有土地使用权缴纳的契税、印花税和城镇土地使用税通过什么科目核算？

 

问题327企业通过转让方式获取的土地使用权如何确定成本？

 

3.3以接受投资等方式取得土地使用权业务

 

问题331企业以接受投资方式取得土地使用权有哪些重要涉税资料？

 

问题332企业签订的投资协议是否需要贴花？

 

问题333企业以接受投资方式取得土地使用权是否需要缴纳契税？

 

问题334企业接受投资获取的土地使用权如何进行企业所得税处理？

 

问题335企业以开发土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理？

 

问题336企业以其他土地上的开发产品换取土地使用权的如何进行企业所得税处理？

 

问题337企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的应如何处理？

 

3.4购买在建工程业务

 

问题341企业签订购置在建工程合同如何贴花？

 

问题342企业受让在建工程如何计算缴纳契税？

 

问题343企业购置在建工程应取得什么样的票据？

 

问题344企业购置在建工程如何进行企业所得税处理？

 

3.5取得保障性住房用地业务

 

问题351企业开发经济适用住房有哪些税收优惠？

 

问题352企业开发公共租赁住房有哪些税收优惠？

 

问题353企业开发城市和国有工矿棚户区改造安置住房有哪些税收优惠？

 

问题354企业开发济适用住房等各类具有公益性质的项目如何缴纳契税？

 

3.6其他各项土地成本支出业务

 

问题361企业土地补偿安置费（房屋）支出如何进行企业所得税处理？

 

问题362安置协议书在涉税处理时能否作为入账凭证？

 

问题363企业拆迁补偿支出没有取得发票的，是否可以在企业所得税税前扣除？

 

问题364企业土地被政府征用，政府给予的补偿如何进行涉税处理？

 

问题365政府收回土地使用权支付纳税人代垫拆迁补偿费如何进行涉税处理？

 

问题366企业获得返还的土地出让金如何处理？

 

问题367企业缴纳的土地闲置费是否可以在企业所得税税前扣除？

 

问题368企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失如何处理？

 

问题369企业开发的商品房是否需要缴纳城镇土地使用税？

 

3.7土地成本分摊计算

 

问题371按照占地面积法如何分摊土地成本？

 

问题372土地开发同时连结房地产开发的土地成本如何分摊？

 

问题373按照建筑面积法如何分摊土地成本？

 

问题374开发项目中公共配套设施如何分摊土地成本？

 

问题375地下车库（位）等建筑物是否分摊土地成本？

 

第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题

 

4.1各项设计、勘察、测绘业务

 

问题411企业签订各项设计、勘察、测绘等业务合同如何计算印花税？

 

问题412企业支付各项规划、勘察、设计等费用的增值税、企业所得税如何处理？

 

问题413企业委托境外机构进行设计等业务如何进行增值税、企业所得税处理？

 

问题414企业委托境外机构设计建筑物图纸等由境内企业承担税费的如何进行处理？

 

4.2项目咨询费用支出业务

 

问题421企业支付专家（自然人）劳务费如何开具发票？

 

问题422企业支付专家（自然人）劳务费如何进行增值税处理？

 

问题423企业支付专家（自然人）劳务费的个人所得税如何计算？

 

问题424企业支付各类咨询费如何进行增值税、企业所得税处理？

 

问题425企业组织项目咨询会议支付的费用如何进行涉税处理？

 

问题426企业支付外出考察费用的增值税、企业所得税如何处理？

 

问题427企业项目可行性研究未通过的相关费用如何进行企业所得税处理？

 

4.3筹建、场地通平等业务

 

问题431企业签订“三通一平”工程合同如何计算印花税？

 

问题432企业支付“三通一平”工程费用的增值税、企业所得税如何处理？

 

问题433企业支付施工前各项手续费及行政性收费、政府基金如何进行企业所得税处理？

 

问题434企业报批报建、物业完善费用如何进行预提处理？

 

4.4前期工程费成本分摊业务

 

问题441项目一次性开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊？

 

问题442项目分期开发的前期工程费用如何按占地面积法进行分摊？

 

问题443项目一次性开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊？

 

问题444项目分期开发的前期工程费用如何按建筑面积法进行分摊？

 

问题445前期工程费用如何按直接成本法进行分摊？

 

问题446前期工程费用如何按预算造价法进行分摊？

 

第5章 项目施工成本费用支出涉税问题

 

5.1涉及建筑安装工程费的业务

 

问题511各项建筑安装工程业务合同如何计算印花税？

 

问题512企业支付建筑安装工程费用的增值税、企业所得税如何处理？

 

问题513发包方以清包工方式发包的项目（适用一般计税方法）的增值税如何处理？

 

问题514以清包工方式发包项目，建筑公司选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理？

 

问题515发包方以甲供工程发包的项目（适用一般计税方法）的增值税如何处理？

 

问题516以甲供工程方式发包项目选择适用简易计税方法计税的增值税如何处理？

 

问题517开发项目基建工地的临时性房屋是否应缴纳房产税？

 

问题518项目现场建设的临时售楼部是否应缴纳房产税？

 

问题519企业在结算计税成本时未取得合法凭据的如何处理？

 

问题5110企业发生的红线外建造成本如何进行企业所得税处理？

 

问题5111开发项目中绿化和公共道路的占地面积是否需要缴纳城镇土地使用税？

 

问题5112法院判决书能否作为成本费用入账依据？

 

问题5113企业用于自建用房等地上建筑物时土地成本如何处理？

 

问题5114出包工程未取得全额发票的如何进行预提处理？

 

5.2涉及基础设施建设费的业务

 

问题521基础设施建设涉及的工程施工合同如何计算印花税？

 

问题522企业支付基础设施工程费用的增值税、企业所得税如何处理？

 

问题523企业采购砂石水泥如何抵扣进项税额？

 

问题524零星工程（小规模纳税人）的进项税额是否可以抵扣？

 

5.3涉及公共配套设施费的业务

 

问题531公共配套设施费涉及的工程施工合同如何计算印花税？

 

问题532企业支付公共配套设施工程费用的增值税、企业所得税如何处理？

 

问题533公共配套设施尚未建造或尚未完工的如何预提费用？

 

问题534作为公共配套设施的建筑物如何处理？

 

问题535公共配套设施获得政府补偿等情形的如何处理？

 

问题536利用地下基础设施形成的停车场所企业所得税如何处理？

 

5.4涉及开发间接费的业务

 

问题541项目施工现场水电费支出如何处理？

 

问题542企业周转房成本如何摊销？

 

问题543企业营销设施成本费用支出如何进行企业所得税处理？

 

第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题

 

6.1成本对象确定涉及的税收问题

 

问题611企业开发项目成本对象确定原则、依据等资料如何报送税务机关？

 

问题612开发项目确定成本对象的可否销售原则如何应用？

 

问题613开发项目确定成本对象的分类归集原则如何应用？

 

问题614开发项目确定成本对象的功能区分原则如何应用？

 

问题615企业的停车场所如何确定成本对象？

 

问题616开发项目确定成本对象的定价差异原则如何应用？

 

问题617开发项目确定成本对象的成本差异原则如何应用？

 

问题618开发项目确定成本对象的权益区分原则如何应用？

 

6.2计税成本核算的一般程序

 

问题621应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用如何处理？

 

问题622企业各项实际支出、预提费用、待摊费用如何划分归集？

 

问题623期前已完工成本对象应负担的成本费用如何分配？

 

问题624本期已完工成本对象成本如何分配？

 

问题625对本期未完工和尚未建造的成本对象应如何处理？

 

6.3成本分配涉及的税收问题

 

问题631项目一次性开发的如何应用占地面积法进行分配？

 

问题632项目分期开发的如何应用占地面积法进行分配？

 

问题633项目一次性开发的如何应用建筑面积法进行分配？

 

问题634项目分期开发的如何应用建筑面积法进行分配？

 

问题635开发产品成本如何应用直接成本法进行分配？

 

问题636开发产品成本如何应用预算造价法进行分配？

 

6.4特殊项目的专门分摊方法

 

问题641单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本如何分配？

 

问题642借款费用如何分配？

 

问题643企业预售（销售）商品房成本结转的时点如何确定？

 

问题644开发产品成本结转如何进行会计处理？

 

问题645开发产品完工以后计税成本核算的终止日如何确定？

 

问题646企业开发产品整体报废或毁损如何处理？

 

第7章 销售业务涉税问题

 

7.1增值税销售额与土地价款业务

 

问题711企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税处理流程有哪些？

 

问题712一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何计算增值税销售额？

 

问题713企业向政府部门支付的土地价款包括哪些项目及支付票据？

 

问题714房地产开发企业设立项目公司如何扣除土地价款？

 

问题715企业计算增值税时扣除的土地价款最高限额是多少？

 

问题716一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产老项目如何进行增值税处理？

 

问题717 一般纳税人适用简易计税方法计税的房地产老项目是否可以扣除土地价款？

 

问题718企业以子公司名义开发总公司土地是否可以从销售额中扣除土地价款？

 

问题719适用一般计税方法计税的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何计算预缴增值税？

 

问题7110适用简易计税方法的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目如何预缴增值税？

 

问题7111企业收取的订金、意向金、诚意金等性质的款项是否预缴增值税？

 

问题7112适用一般计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理？

 

问题7113适用简易计税方法的一般纳税人在纳税义务发生时如何处理？

 

问题7114企业销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票？

 

问题7115企业有多个项目预售的预缴税款是否可以互相抵减？

 

问题7116企业预售开发项目的印花税如何计算？

 

问题7117一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何开具增值税发票？

 

7.2购进不动产进项税额业务

 

问题721一般纳税人兼有两种计税方法及免征项目的如何确定不得抵扣的进项税额？

 

问题722企业取得不动产在建工程进项税额如何抵扣？

 

问题723企业不得从销项税额中抵扣的进项税额包括哪些项目？

 

问题724企业不得从销项税额中抵扣的进项税额如何划分计算处理？

 

7.3增值税小规模纳税人业务

 

问题731小规模纳税人如何预缴税款？

 

问题732小规模纳税人如何计算申报税款？

 

问题733小规模纳税人如何开具发票？

 

7.4销售房地产项目取得收入的企业所得税处理

 

问题741开发项目视为完工的条件是什么？

 

问题742房地产开发企业的企业所得税能否按核定征收方式征收？

 

问题743开发产品销售收入的范围是什么？

 

问题744企业采取一次性全额收款方式销售开发产品如何确认收入的时间？

 

问题745企业采取分期收款方式销售开发产品如何确认收入的时间？

 

问题746企业采取银行按揭方式销售开发产品如何确认收入的时间？

 

问题747企业采取支付手续费方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？

 

问题748企业采取视同买断方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？

 

问题749企业采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？

 

问题7410企业采取包销方式委托销售开发产品如何确认收入的时间？

 

问题7411企业销售未完工开发产品取得的收入如何确定计税毛利率？

 

问题7412企业销售未完工开发产品取得的收入如何计算计入当期应纳税所得额？

 

问题7413企业销售经济适用房等计税毛利率如何确定？

 

7.5销售房屋赠送物品业务

 

问题751企业随销售房屋赠送物品如何计算增值税、企业所得税？

 

问题752企业随销售房屋赠送物品如何计算个人所得税？

 

问题753企业项目营销赠送礼品如何计算增值税、企业所得税？

 

问题754企业项目营销赠送礼品如何进行个人所得税处理？

 

7.6违约赔偿业务

 

问题761企业收到客户（业主）违约金是否缴纳增值税？

 

问题762企业收到客户（业主）违约金是否属于企业所得税收入？

 

问题763个人在购房时从房地产开发企业取得的违约金或赔偿金如何处理？

 

问题764企业支付违约金如何进行企业所得税处理？

 

问题765企业销售商品房发生退款的如何进行增值税处理？

 

问题766企业销售商品房发生退款的如何开具增值税专用发票？

 

问题767企业销售商品房发生退款的如何进行企业所得税处理？

 

7.7其他销售业务

 

问题771企业按揭贷款保证金（担保金）如何处理？

 

问题772企业支付境外机构销售开发产品的费用（含佣金或手续费）如何计算增值税？

 

问题773支付境外机构销售开发产品费用如何进行企业所得税处理？

 

问题774企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的企业所得税如何处理？

 

问题775企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的如何缴纳房产税？

 

问题776企业开发的商品房是否需要缴纳房产税？

 

第8章 房地产开发特殊业务涉税问题

 

………………

 

 

(目录太长了，页面无法显示，8—15章目录略去)