房地产估价

第一章 绪论

学习目标

导言

第一节 房地产估价的含义与特点

一、房地产估价的含义

二、房地产估价的特点

第二节 房地产估价的必要性

一、土地使用权出让的需要

二、房地产转让和租赁的需要

三、房地产抵押贷款的需要

四、房地产保险业务的需要

五、房地产税收业务的需要

六、房地产征收征用补偿的需要

七、房地产损害赔偿的需要

八、房地产纠纷调解的需要

九、企业有关经济行为的需要

第三节 房地产估价行业的发展概况

一、房地产估价行业的发展概况及趋势

二、房地产估价行业面临的问题及解决措施

本章小结

综合练习

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第二章 房地产价格的特征与类型

学习目标

导言

第一节 房地产价格的含义与形成基础

一、房地产价格的含义

二、房地产价格的形成条件

三、房地产价格形成的理论基础

第二节 房地产价格的特征

一、地价与一般物品价格的不同

二、房地产价格的特征

第三节 房地产价格的类型

一、市场价格、评估价格

二、土地价格、建筑物价格、房地价格

三、房地产所有权价格、土地使用权价格、租赁价格和抵押价格

四、基准地价、标定地价和房屋重置价格

五、拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格

六、起价、均价、标价

七、总价格、单位价格、楼面地价

本章小结

综合练习

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……

第三章 房地产价格的影响因素

第四章 房地产估价的原则与程序

第五章 比较法

第六章 收益法

第七章 成本法

第八章 假设开发法

第九章 长期趋势法

第十章 路线价法

第十一章 城镇土地定级

第十二章 基准地价修正法

第十三章 房地产估价报告

第十四章 不同类型房地产估价案例

第十五章 国外房地产估价制度

第十六章 房地产估价信息系统

参考文献

第一节房地产估价的含义与特点一、房地产估价的含义关于房地产估价的称呼，美国大多称为Real Estate Appraisal；英国大多称为 PropertyValuation；日本和韩国称为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定；中国台湾地区大多称为不动产估价，也有的称为不动产鉴定或不动产鉴价；中国香港地区通常称为房地产估价或房地产估值。中国内地有人称为房地产评估，但这种叫法不够确切，因为“评估”一词的含义很广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、功能、投资风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估等，所以称为房地产价值评估，或者简称房地产估价，要更准确一些。所谓房地产估价，是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。更为具体地说，它是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。以上解释中实际包含了主体、客体、目的、原则、程序、方法和时点七大基本要素。（一）主体房地产估价主体是估价的执行者，即房地产估价机构。目前规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作三年以上的房地产估价师；房地产估价机构的资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质；房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制；不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。房地产估价人员是估价机构中的核心，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价人员执业资格并经注册，从事房地产估价活动的专业人员。目前，中国房地产估价人员执业资格有房地产估价师和房地产估价员两种。其中，房地产估价师是指取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。一名合格的房地产估价师应当具有房地产估价方面扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。目前规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，且在同一时间只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，而应当由所在的房地产估价机构接受委托并统一收费。（二）客体房地产估价的客体即估价对象，是指所估价的房地产等财产或相关权益。估价对象是丰富多彩、复杂多样的。从实物角度来看，估价对象主要有：（1）无建筑物的空地；（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；（3）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；（4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；（5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；（6）未来状况下的房地产；（7）已经消失的房地产；（8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；（9）房地产的局部：（10）包含有其他资产的房地产或者以房地产价值为主的一个企业整体；（11）作为企业整体中的一部分的房地产：如此等等。从权益角度来看，被评估的房地产既涉及房地产所有权及土地使用权，也涉及房地产的其他权利，如租赁权、抵押权、典当权；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所有的财产。

本书第2版重点在于对照《房地产估价基本术语标准》，对原教材中不规范的术语进行调整，根据房地产市场的变化更新原教材中的实例，增加特殊房地产估价内容，对房地产损害赔偿估价进行探讨，同时对房地产信息化建设带来的估价行业的变革进行探讨，力求理论与实践相结合，注重实用性，新颖性和可操作性，力求科学规范，富有特色。