{正版现货新书} 宅基地渐进式改革法律问题研究 9787576422641 刘灿, 著

本书结合乡村振兴战略的逐步推进和《民法典》颁布实施的大背景，系统地构建了一个理论和实践相印证的宅基地三权分置的动态权利体系。考虑到乡村振兴战略的逐步推进、地方政府对土地财政依赖逐步消解以及区域发展的差异性及渐近性，结合因地制宜发展新质生产力的目标，宅基地三权分置改革必然不能采取整齐划一的放活方式。学者们试图构建某一种整齐划一的宅基地三权分置改革方案，而本书认为，应从时间维度和空间维度对宅基地三权分置改革进行界分，实施渐进式的宅基地三权分置改革。从时间维度来讲，渐进式改革的放活方式应随着时间的推移，渐次显现为宅基地使用权分离出债权性子权利、宅基地使用权分离出物权性子权利、宅基地使用权转化后流转、宅基地使用权直接流转的放活方式。从空间维度上来讲，沿海等发达地区和中西部等偏远地区，对盘活宅基地的需求因地而异，宅基地三权分置改革势必在沿海等发达地区先行推进，而中西部等偏远地区的宅基地，会随着经济社会的发展，而逐渐显现其财产价值。当前，因城乡二元仍较为坚固，于实现城乡一体化之前，宅基地为农民集体所有的内在逻辑不能突破，故宅基地使用权转化后转让以及宅基地使用权直接流转的模式，不具有现实意义。而《民法典》再次巩固了物权法定原则，使得宅基地使用权分离出物权性子权利次级宅基地使用权作为物权的愿望落空。故现阶段只能采取宅基地使用权分离出债权性子权利的盘活方式。受房地一体原则的约束，该子权利仅可为一般租赁权，不可为法定租赁权。对现有研究成果进行细致梳理发现：学者们往往着眼于宅基地使用权之上，试图将作用力置于宅基地之上来实现适度放活宅基地使用权的改革目标。但是，宅基地使用权的放活也可以采取间接放活的方式进行，具体来讲，将改革的着力点放在农房之上，通过盘活农房，间接盘活宅基地使用权。设立农房租赁权以及《民法典》新规定的居住权，间接实现对宅基地使用权的债权化和物权化盘活的双轨制来实现宅基地三权分置改革。此时，宅基地三权分置的构造模型应为宅基地所有权、宅基地使用权和农房居住权或农房租赁权的三权分置。对于农民住房财产权抵押，抵押权人可采取强制管理的方式，为社会主体设立农房租赁权和居住权来实现债权；对于宅基地使用权继承，被继承人死亡之后，宅基地使用权消灭，房屋自动归集体所有，但是集体可为继承人设立农房租赁权或农房居住权。