民法典物权编释：条缕析、法条关联与案例评议

2017年10月1日起正式施行的《民法总则》拉开了中国民法典登上历史舞台的序幕。近三年来，我国民法典的编纂工作一直在紧锣密鼓地进行。2020年5月通过《民法典》，是中国法治史上一件具有划时代意义的事件。编纂一部新中国的民法典是几代国人的夙愿，而今终于实现。民法即生活本身，民法典即社会生活的百科全书，它是一部固根本、稳预期、利长远的基础性法律。其中，物权编反映出中国特色社会主义基本经济制度和市场经济体制的内在要求，坚持国家所有权、集体所有权的基本制度，同时更全面地保护私人的合法财产，从而为市场经济注入强大的可持续发展动力，实现物尽其用。

我国民法典物权编的编纂，是在对《物权法》适度修正的基础上完成的，这也是全面审视我国《物权法》实施成效的过程。对于《物权法》及相关法律和司法解释中的规定，经实践检验是先进的、科学的规则、制度和经验，在民法典中予以保留。同时，顺应社会的发展，删除那些不符合时代发展需要的规则，针对社会经济生活中发生的新问题，作出相应的规范。终呈现的从《物权法》到“物权编”的立法过程，一方面是纠偏，即纠正《物权法》的不当之处；另一方面是补缺，即补充完善《物权法》规定的某些制度及其规则的不足之处。例如，物权编将改革开放以来与物权相关的重大改革政策法律化，新设置了居住权；吸收农村土地“三权分置”的改革经验，进一步完善了农村土地权利；权利质权章节删除重复规定，为动产统一登记制度的推行做好立法铺垫等。

本书逐条释评民法典物权编，设五个基本栏目：本条来源、立法演变、条文释义、法条关联、案例评议。具有如下特色：

，条文概述。本书将从【本条来源】、【立法演变】、【条文释义】中去探究每个条文的法源及立法过程，解释条文含义，阐述相关的物权制度和规则。【本条来源】栏目列出民法典物权编条文的立法来源，并简要说明对相关法律法规的借鉴之处。【立法演变】栏目介绍相关物权制度和规则在物权法立法及修订过程中的变化，并梳理每个条文在民法典物权编历次草案中的演变。【条文释义】栏目从规范意义、适用范围、构成要件、法律效果等各个方面解析各条文，同时评述国内学说和实务见解，比较域外相关立法规定及理论发展。

第二，现行法整理。《物权法》施行至今，其与我国现行民事基本法、民事特别法和相关司法解释、法规政策等，共同建立起较为完备的物权制度和规则。【法条关联】栏目尽可能梳理与民法典物权编条文有所关联的宪法、法律、行政法规与司法解释等法律渊源，阐明它们与民法典物权编条文的关联性，以便读者查阅。

第三，案例评议。我国虽是大陆法系国家，但从司法实践来看，人民法院指导案例因其法定参照效力，在类似案件的裁判中发挥着极其重要的作用。此外，人民法院公报案例、各地高级人民法院发布的参阅案例等裁判例，亦对法官在裁判类似案件时有一定参考意义。因此，设置【案例评议】栏目，整理出与民法典物权编条文相关的我国法院代表性裁判，梳理典型案例的裁判规则，辅以作者评议，构建起连接抽象法条与具体案件的桥梁。

此外，为了方便读者阅读，现对物权编涉及审议稿作一说明：

1.物权编一审稿。2018年8月27日，第十三届全国人大常委会第五次会议首次审议了《民法典各分编（草案）》（全国人大常委会委员长会议审议稿），其中《民法典各分编（草案）》中的“物权编”即为本书中的物权编一审稿。

2.物权编二审稿。本书中的物权编二审稿，是指2019年4月20日由第十三届全国人大常委会第十次会议审议的《民法典物权编（草案）》（二次审议稿）。在民法典各分编草案的第二次审议中，没有像次审议那样对民法典草案全文同时进行审议，而是分编进行的二次审议。其中，《民法典合同编（草案）》《民法典侵权责任编（草案）》于2018年12月23日由第十三届全国人大常委会第七次会议进行了审议；《民法典物权编（草案）》《民法典人格权编（草案）》于2019年4月20日由第十三届全国人大常委会第十次会议进行了审议；《民法典婚姻家庭编（草案）》《民法典继承编（草案）》于2019年6月25日由第十三届全国人大常委会第十一次会议进行了审议。

3.物权编征求意见稿。根据民法典编纂工作计划，到2019年12月，将2017年3月通过的《民法总则》同经过全国人大常委会审议和修改完善的民法典各分编草案合并为一部完整的民法典草案。2019年12月23日，第十三届全国人大常委会第十五次会议审议了“合体”而成的完整版民法典草案，并于2019年12月28日向全社会发布了《中华人民共和国民法典（草案）》以征求意见，其中《中华人民共和国民法典（草案）》中的“物权编”即为本书中的物权编征求意见稿。

4.终稿。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议高票表决通过了《民法典》，并由国家主席习近平签署第四十五号中华人民共和国主席令，予以公布。《民法典》中的“物权编”即为本书中的终稿。

后，感谢研究生陈利娟、林敏喆、黄文超、韩燕玲、王雪薇（排名不分先后）对写作资料收集等提供的帮助。

民法典物权编的颁布是我国社会主义市场经济法治建设的一个重要里程碑，对相关具体规则的深入理解和准确把握是一个不断进步的过程，所以对于本书的疏漏和瑕疵之处，尚祈各位读者朋友不吝指正，以促推本书不断修改完善。

第三百六十六条【居住权的含义】

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

本条来源

本条为新增条文。

立法演变

物权编一审稿百五十九条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采取书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

二审稿百五十九条在一审稿的基础上进行了修改，规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”百五十九条之一规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）解决争议的方法。”百五十九条之二规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

征求意见稿对以上两条规定进行了重大调整，仅规定了：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

条文释义

本条是关于居住权含义的规定。

根据本条规定，居住权是指居住权人为满足生活居住的需要，而依合同的约定对他人住宅及其附属设施享有占有、使用的权利。

具体而言，本条规定包含以下几方面内容。

一、居住权的权利主体

本条虽未明确居住权权利主体的限制，但根据条文的文义，居住权的权利主体应为自然人。居住权制度具有社会保障的性质，其是为保障存有住房困难的特定群体的住房利益而设定的。而法人作为一种集合性的主体，其成立的目的是营利或其他社会事务，不存在“住房困境”问题，租赁制度完全可以满足法人的需求。

二、居住权的权利客体

居住权的权利客体具有特殊性，其权利客体应为且仅能为他人的住宅。一般而言，居住权人的居住权应及于该住宅的部分或全部，其所涉及的具体部分可以包含住宅本身及其附属设施。

三、居住权的权利内容

居住权人对他人住宅及其附属设施享有占有及使用的权利，但“占有”及“使用”都应当是以满足居住需求为目的，非以满足居住需求为目的的“占有”及“使用”不应包含在居住权的权利内容之中。

法条关联

◆ 《宪法》

第三十九条中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。

案例评议

曹某梅与曹某所有权确认纠纷案

◆ 裁判规则

原、被告之间签订的《赠与合同》已被生效判决书予以撤销,根据法律规定，合同被撤销后自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还。因此原告主张依法确认天津市北辰区房屋为原告所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。

◆ 评议

在本案中，原告与被告系母子关系，原告与被告之间签订《赠与合同》，将原告所有的住房赠与并过户给被告，该赠与合同中约定，该房屋赠与后，被告对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但被告处分房屋时须征得原告同意；办理过户登记后原告对该房屋仍享有居住权，原告随时可以居住；如果不能保证原告居住，原告有权撤销本合同。但而后被告未能履行赠与合同的有关约定，原告将被告诉至法院。法院以原告主张被告不能履行赠与合同约定的义务，符合赠与合同法定撤销权的行使条件为由判决撤销原被告之间的赠与合同，并确认房屋所有权归原告所有。本案中，原被告双方在达成合意的情况下签订书面合同，约定原告在办理房屋过户登记后仍对该房屋享有居住权，是典型的以书面合同的方式设立居住权。但由于居住权制度的缺失，原告只能通过债权的方式来保障自己利益。但相对于居住权的物权保护的长期性与稳定性，债权保护的方式显然是不充分的。在债权的保护模式下，居住权人所享有的居住权不具有对抗第三人的效力，在房屋所有权被转让给第三人的情况下，居住权人的居住利益无法得到应有的保护。因而，在民法典物权编设立居住权具有其必要性。

杨垠红，法学博士，教授，福建师范大学法学院副院长。担任福建省人大常委基地（地方立法评估与咨询服务基地）常务副主任，福建省教育政策与法治研究中心主任等。曾在美国加州大学伯克利分校等访学。中国人民大学民商事法律科学研究中心兼职研究员，北京大成律师事务所（福州分所）兼职律师。入选“福建省高校新世纪优秀人才支持计划”“福建省高校杰出青年科研人才培育计划”“福建省法学法律人才库”等。出版著述（含主编或副主编）7部，在权威核心等刊物上发表专业学术论文70余篇。多项成果获商务部、省社科优秀成果奖等省部级奖励。主持并完成2项国家社科基金项目、3项部级项目和多项省级课题，参与多项国家社科重点项目、*重大项目。

许小琴，中共漳浦县委党校教师，从事民商法研究，主持福建省委党校课题和漳州市委党校课题等。发表多篇专业学术论文，曾获研究生国家奖学金。

分编  通则

章 一般规定

第二百零五条【调整对象】

★第二百零六条【坚持基本经济制度】

第二百零七条【平等保护原则】

第二百零八条【物权公示原则】

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

节 不动产登记

第二百零九条【不动产物权登记生效】

第二百一十条【不动产统一登记制度】

第二百一十一条【不动产登记的申请材料】

第二百一十二条【不动产登记机构的职责】

第二百一十三条【不动产登记机构不得从事的行为】

第二百一十四条【登记效力】

第二百一十五条【合同效力与物权效力的区分】

第二百一十六条【不动产登记簿的推定效力】

第二百一十七条【不动产权属证书】

第二百一十八条【不动产登记资料的查询与复制】

★第二百一十九条【合法使用不动产登记资料】

第二百二十条【更正登记与异议登记】

★第二百二十一条【预告登记】

第二百二十二条【登记赔偿责任】

第二百二十三条【不动产登记的收费标准】

第二节 动产交付

第二百二十四条【动产物权变动生效要件】

第二百二十五条【特殊动产物权变动的登记对抗要件主义】

★第二百二十六条【动产物权受让人先行占有】

★第二百二十七条【指示交付】

第二百二十八条【占有改定】

第三节 其他规定

第二百二十九条【基于法律文书和征收决定的物权变动】

★第二百三十条【继承取得物权的生效时间】

第二百三十一条【事实行为变动物权时的生效时间】

第二百三十二条【非依法律行为享有的不动产物权变动】

第三章 物权的保护

第二百三十三条【物权的保护途径】

第二百三十四条【确认物权请求权】

第二百三十五条【返还原物请求权】

第二百三十六条【排除妨害与消除危险请求权】

第二百三十七条【修理、重作、更换或者恢复原状的请求权】

第二百三十八条【损害赔偿请求权】

第二百三十九条【物权保护方式的适用】

......

全面细致解构民法典物权编，系统立体学习民法典新规则、新理念、新精神。

1、 内容管够

作者精心设置本章概要、条文主旨、本条来源、立法演变、条文释义、法条关联、案例评

议等栏目，帮助读者全面、系统、立体学习民法典物权编新规则、新理念。

2、案例数据库免费赠送

读者可以登录数据库，免费查阅“案例评议”中的完整案例详情，海量案例库内容供读者学习参考。

本书逐条释评民法典物权编，下设【本章概要】【条文主旨】【本条来源】【立法演变】【条文释义】【法条关联】【案例评议】七个基本栏目，并有【免费案例数据库】赠送！对于理论学习和实务操作均具有重要意义。

【本章概要】：提炼本章精髓内容或者重大变化。

【条文主旨】：精炼本条主旨大意，方便读者查找或记忆。

【本条来源】：列出条文在旧法上的来源，以及相较于旧法的变化。

【立法演变】：梳理每个条文在历次草案中的演变。

【条文释义】：从规范意义、适用范围、构成要件、法律效果等各个方面解析各条文。评述国内学说和实务见解，比较域外相关立法规定及理论发展，提出忠实于规则的公允合理的解释方案，从而构建每个条文的规范化的教义学构造。

【法条关联】：梳理有所关联的宪法、法律、行政法规、部门规章与司法解释等法律渊源。

【案例评议】：整理相关的法院裁判案例，梳理经典案例的核心见解，辅以评议，呈现司法实践中相关规定的适用情况，形成沟通抽象法条与具体案件之桥梁。