土地增值税管理实战与清算审核实务

前言

近几年,税务机关加大了土地增值税的清算频率和力度。但土地增值税清算存在四大难点:一是确定清算单位难,二是审核清算收入难,三是核实扣除项目难,四是产生清算结果难。此外﹐由于土地增值税政策存在一-些问题和缺陷，不同的清算人员对同一个清算项目进行清算后可能得出截然不同的结论。其根本原因来源于四点差异:一是各地土地增值税清算政策的差异，二是清算人员对政策理解的差异﹐三是税务机关基于清算目的的不同造成的结果差异,四是事务所的委托方差异。

为了满足税务机关及税务师事务所等中介机构对清算工作的需求﹐也为了让纳税人能够准确理解和掌握土地增值税的相关政策,我们组织编写了《土地增值税管理实战与清算审核实务》一书。

本书共分十章。第一章,土地增值税概述,主要针对初学者进行土地增值税基本原理的铺垫;第二章﹐房地产转让收入与审核﹐主要讲解土地增值税收入总额的确认及审核;第三章,扣除项目与审核﹐从土地增值税扣除项目金额的五大组成部分,逐一讲解扣除项目的费用构成、会计处理与税务处理的差异、关联交易产生的扣除项目存在的风险及规避方式,税务机关对扣除项目审核时的关注点等;第四章﹐应纳税款的计算,通过实际案例﹐详细讲解土地增值税的计算过程、尾盘土地增值税的计算及商品房转作自用或出租后作为旧房销售时土地增值税的计算方法;第五章,土地增值税与增值税和企业所得税的差异分析,从增值税和企业所得税角度分析与土地增值税政策存在的五大差异;第六章,土地增值税优惠政策﹐对各项优惠政策进行详细梳理;第七章,土地增值税的征收管理，从土地增值税的预征政策、纳税申报﹑纳税地点、核定征收、法律责任、征收管理措施及优惠事项办理办法等方面,详细分析土地增值税征收管理的难点及风险点﹔第八章,房地产开发企业开发流程与会计核算﹐以房地产开发的流程作为出发点,逐笔梳理各环节会计科目设置、核算内容及所对应的会计处理;第九章,土地增值税清算﹐对清算单位的确定原则、清算条件、清算时限、申请与受理、税务机关对清算结果的审核等方面进行解析;第十章,土地增值税清算实务案例操作,利用单纯转让土地使用权的土地增值税清算和较为复杂的房地产开发企业商品房销售、自用或出租相结合的清算两个实务案例,从清算流程详解土地增值税清算的“十步法”,对清算单位调研评估,确定项目可行性——收集清算资料——确定清算单位——确定清算范围——确定清算对象的各房产类型及清算面积——审核清算收入——审核清算扣除项目——成本分配——计算应纳税额——形成审核结论﹐出具鉴证报告﹐真正做到“手把手”教你土地增值税清算技巧。

由于土地增值税政策较为复杂,各地管理办法又千差万别,因此,本书观点仅作为思路引导,如果与各地政策不一致的,请遵循本地政策或与税务机关进行协商后执行。

本书由山东省税务干部学校许明、潍坊市自然资源和规划局编研中心王洪翔担任主编﹐山东晟大税务师事务所李桂霞、田金峰、丛欣伟,山东元利科技有限公司庞建国﹐厦门大学资产与后勤事务管理处林晓强担任副主编。

为了本书体系的完整性和可读性,也为了读者理解政策的需要及学习的方便,本书结合法律法规具体条款以及普遍关注的热点问题进行详解,有的在文件末尾一并解析,有的在某一条款后予以解析﹐对特别难懂的条款也进行了必要的提示,并附以例题与案例分析。

本书在编写过程中引用了中国税务报及少量在互联网公开发布的内容﹐由于来源较杂,不便一一列举,在此对有关作者和网站深表谢意。如您对教材解析的内容有不同的观点和建议,欢迎发表意见至邮箱845455798@qq. com,后续修订时会参考您的建议﹐不胜感激。

许明

2023年7月

本书全面系统地介绍了土地增值税的政策、法律法规、征收管理和清算审核实务等方面内容，涵盖了土地增值税管理的各个环节和实际操作中需要考虑的问题，具有很高的实用性和针对性。此外，本书还通过案例分析，将理论知识和实际操作相结合，可为读者提供更加直观、全面的理解和应用。本书的读者对象主要包括税务管理人员、企业财务人员、税务师、律师、会计师事务所从业人员、房地产开发企业人员以及其他相关从业人员等。同时，本书也适合高等院校税务、财务、会计等专业的本科生和研究生使用。

许明，山东省税务干部学校高级讲师，注册税务师，注册会计师，国家税务总局师资库成员，国内著名企业税收风险防范专家。具有深厚的财税理论知识和丰富的企业涉税风险防范经验。中税网、中国税网、北京纳税人俱乐部、中华会计网校、铂略企业管理咨询(上海)有限公司等培训机构特聘讲师，“税法直通车”税法解读专家，中税网、中国财税教育网、北大东奥等注册税务师考前培训专职教师。

本书全面系统地介绍了土地增值税的政策、法律法规、征收管理和清算审核实务等方面内容，涵盖了土地增值税管理的各个环节和实际操作中需要考虑的问题，具有很高的实用性和针对性。此外，本书还通过案例分析，将理论知识和实际操作相结合，可为读者提供更加直观、全面的理解和应用。本书的读者对象主要包括税务管理人员、企业财务人员、税务师、律师、会计师事务所从业人员、房地产开发企业人员以及其他相关从业人员等。同时，本书也适合高等院校税务、财务、会计等专业的本科生和研究生使用。

许明，山东省税务干部学校高级讲师，注册税务师，注册会计师，国家税务总局师资库成员，国内著名企业税收风险防范专家。具有深厚的财税理论知识和丰富的企业涉税风险防范经验。中税网、中国税网、北京纳税人俱乐部、中华会计网校、铂略企业管理咨询(上海)有限公司等培训机构特聘讲师，“税法直通车”税法解读专家，中税网、中国财税教育网、北大东奥等注册税务师考前培训专职教师。