房屋租赁合同纠纷疑难案例解析

　　本书涵盖了管辖纠纷、合同效力纠纷、合同租期纠纷、租金调整纠纷、转租纠纷、违约金纠纷、承租人优先权纠纷、居住权纠纷、房屋征收补偿纠纷、合同解除纠纷、长租公寓纠纷、以租代售纠纷等十余种纠纷类型，对长租公寓新型租赁模式、居住权新型法律制度、处置模式创新等设专门章节予以分析。
　　本书依据《民法典》对租赁合同的规定，从房屋租赁合同纠纷的争议焦点入手，通过类型化的归纳总结，对48个翔实案例进行评析，深度解析裁判要旨，梳理法官裁判思路和裁判规则，通过案情启示、法律分析、风险防控建议，为读者提供借鉴和参考。
　　

　　秦文涛
　　现为北京市京师(深圳)律师事务所执业律师、刑事法律业务中心委员；广东省律师协会建筑工程法律专业委员会委员，深圳市律师协会建设工程法律专业委员会委员；深圳市律师协会青年律师研修班(并购方向)成员，深圳市化解和代理涉法涉诉信访案律师库成员；人民法院巡回法庭志愿律师，深圳市人民检察院志愿律师。深耕于建设工程、房地产、公司纠纷处理及企业合规建设等领域，具有十余年上市公司和房地产企业法律服务经验。
　　

章　房屋租赁常见纠纷及处理
　　节　房屋租赁合同的签订
一、租赁合同概述
二、房屋租赁合同的内容
三、签订合同的重要性
  案例1　口头协议也是协议，未约定租期视为不定期租赁
　　第二节　合同履行常见纠纷
一、管辖法院争议
  案例2　涉及房屋转租纠纷，按照不动产纠纷确定管辖
  案例3　《物业租赁代理合同》为委托合同，可以书面约定管辖法院
二、合同效力纠纷
　案例4　将未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，可以作为解除租赁合同的情形，而非认定合同无效的情形
  案例5　违反部门规章特殊情形下可以认定合同无效
三、合同租期纠纷
　案例6　约定的内容出现矛盾，应当以更直观、更易理解及对信息优势方不利的解释方式进行解释
　案例7　租赁合同签订于《合同法》实施前，约定的租赁期限不受《合同法》的约束
　案例8　《合同法》实施前已经过的履行期限，《合同法》不能进行调整，不应计算在20年之内
  案例9　租20年赠17年违背市场规律，实为规避法律
四、租金调整纠纷
　案例10　约定了如何调整租金，但缺乏参照时可由评估公司采用市场比较法直接评估
五、转租纠纷
  案例11　私自转租不影响转租合同的效力
  案例12　约定的转租期不能实现，应按比例返还店铺转让费
六、违约金纠纷
　案例13　同时约定保证金、违约金是对同一违约行为的重复评价
七、承租人优先权纠纷
　案例14　合同约定统一招租而承租人不参加招租，丧失优先承租权
  案例15　优先承租权的形式要件之一是出租人继续出租房屋
八、居住权纠纷
　案例16　成年子女未与享有房屋所有权的父母签订书面居住权协议，不享有居住权
九、房屋征收纠纷
　案例17　承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告
　案例18　租赁的房屋被政府征收造成的损失已经从出租人处得到补偿，不能再向政府主张赔偿停产停业损失
　　第三节　合同解除纠纷
一、情势变更
　案例19　对特殊行业已有导向的国家政策的变化，从业者对其风险应有一定的预判，不适用情势变更
二、合同解除
  案例 20　单方解除权会因当事人怠于行使或主动放弃而消灭
　案例21　因道路改造给生活和生产经营带来的不利影响，应当承担一定的容忍义务，不能以此为由单方解除合同
　案例22　违约行为尚不符合合同约定和法定的解除条件，双方仍应继续履行合同
  案例 23　不可抗力导致的损失由出租方和承租方共同分担
　案例24　因业主收回房屋，承租人要求解除与次承租人的租赁合同，构成违约
三、装饰装修物和扩建物的归属与补偿
　案例25　对已形成附合的装饰装修物实际利用的，视为同意利用，折价归出租人所有
　　第四节　长租公寓
一、利好政策背景
二、野蛮生长后“暴雷”
三、长租公寓“暴雷”后的处理
  案例 26　法院立案后发现案件涉嫌犯罪的，应当驳回起诉
　案例27　合同提前解除，合同无约定，法院不支持赔偿免租期内的租金，但支持赔偿空置租金损失
第二章　军产房租赁合同纠纷
　　节　军产房概述
一、军产房的概念
二、军队经商整顿
　　第二节　政策变化产生的法律后果
一、管理政策调整不构成情势变更
  案例 28　管理政策调整不构成解除合同的条件
二、停偿构成情势变更
  案例 29　停偿构成情势变更，可以解除合同
　　第三节　合同解除或到期后的补偿问题
一、有约定情况下的补偿问题
  案例 30　未经同意自建房屋，约定不补偿的就不补偿
  案例 31　经同意自建房屋，约定不补偿的就不补偿
  案例 32　经同意自建房屋，租赁合同约定不补偿，不存在显失公平的，不补偿
  案例 33　经同意自建房屋，约定不补偿，但显失公平的，酌情补偿
二、无约定情况下的补偿问题
  案例 34　经同意自建房屋，没有约定补偿，无报建手续，建设费用由出租人承担
　案例35　经同意自建房屋，没有约定补偿，无报建手续，双方按过错程度承担损失
  案例 36　未经同意自建房屋，主动补偿，当然允许
　　第四节　军产房以租代售问题
一、法院是否受理
　案例37　名为租赁，实为买卖，涉及军产房买卖合同效力的问题，不属于人民法院受理民事诉讼的范围
  案例 38　军产房因租赁发生的纠纷属于法院受案范围
二、买卖合同无效后的占有使用费问题
　案例 39　即使军队管理处办理过户也不影响房屋性质，军产房买卖合同无效
　案例 40　军产房买卖合同无效后房屋占有使用费和资金占用费可以相互抵销
第三章　小产权房租赁合同纠纷
　　节　小产权房概述
一、认识小产权房
二、小产权房的法律问题
　　第二节　国家政策及现状
一、国家政策
二、小产权房的现状
三、近期整治（以深圳市为例）
四、小产权房的未来
　　第三节　小产权房纠纷处理
一、法院是否受理问题
　案例41　“以建代租”涉及政府招商引资优惠政策和历史遗留问题，法院不受理
　案例 42　名为合作开发，实为土地租赁，引发的纠纷属于法院的受案范围
二、租金、保证金的返还及装修损失补偿
　案例 43　未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效，保证金、租金应返还
　案例44　出租违法建设的房屋，合同无效，应返还保证金、装修押金、赔偿装饰装修损失
三、未经村民委员会讨论对合同效力的影响
  案例 45　未经村民会议讨论决定转租集体土地的合同无效
  案例 46　《村民委员会组织法》第24条第1款第8项是管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的法律依据
四、以租代售
  案例 47　未经依法审批改变土地用途，以租代售合同无效
五、担保效力
  案例 48　租赁合同无效，担保合同亦无效，保证人无须承担保证责任
附录
一、房屋租赁
　1.中华人民共和国民法典（节选）（中华人民共和国主席令第45号）
  2.住房租赁条例（征求意见稿）
　3.人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号）
　4.人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（节选）（法发〔2020〕17号）
  5.商品房屋租赁管理办法（住房和城乡建设部令第6号）
　6.国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发〔2016〕39号）
　7.住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知
（建房〔2021〕55号）
　8.国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知（国土资发〔2017〕100号）
　9.住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知（建房〔2017〕153号）
二、军产房
  10.中国人民解放军房地产管理条例（〔2000〕军字第26号）
　11.人民法院关于在执行工作中加强军地法院协作为军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障的意见（法〔2017〕232号）
　12.人民法院关于进一步加强人民法院涉军案件审判工作的通知（法〔2010〕254号）
　13.人民法院、解放军总政治部关于认真处理涉军纠纷和案件切实维护国防利益和军人军属合法权益的意见（2000年12月25日发布实施）
　14.中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知（2016年3月27日发布实施）
　15.建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知（〔2004〕后营字第1285号）
　16.建设部关于中国人民武装警察部队营房产权登记发证工作有关问题的通知（建房〔1998〕136号）
　17.建设部、国家工商行政管理局、中国人民解放军总后勤部关于军队开展房地产开发活动有关问题的通知（1992年10月31日发布实施）
　18.中华人民共和国建设部、房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部关于印发《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的通知（〔1992〕建房管字第 18号）
三、小产权房
　19.人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法〔2012〕151号）
　20.国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发〔2016〕39号）
　21.国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发〔１９９９〕３９号）
　22.自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知（自然资发〔2020〕84号）
　23.国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知（国土资发〔2017〕108号）
　24.国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发〔2011〕178号）
　25.广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知（粤自然资规字〔2018〕5号）

　　本书涵盖了管辖纠纷、合同效力纠纷、合同租期纠纷、租金调整纠纷、转租纠纷、违约金纠纷、承租人优先权纠纷、居住权纠纷、房屋征收补偿纠纷、合同解除纠纷、长租公寓纠纷、以租代售纠纷等十余种纠纷类型，对长租公寓新型租赁模式、居住权新型法律制度、处置模式创新等设专门章节予以分析。
　　本书依据《民法典》对租赁合同的规定，从房屋租赁合同纠纷的争议焦点入手，通过类型化的归纳总结，对48个翔实案例进行评析，深度解析裁判要旨，梳理法官裁判思路和裁判规则，通过案情启示、法律分析、风险防控建议，为读者提供借鉴和参考。
　　

　　秦文涛
　　现为北京市京师(深圳)律师事务所执业律师、刑事法律业务中心委员；广东省律师协会建筑工程法律专业委员会委员，深圳市律师协会建设工程法律专业委员会委员；深圳市律师协会青年律师研修班(并购方向)成员，深圳市化解和代理涉法涉诉信访案律师库成员；人民法院巡回法庭志愿律师，深圳市人民检察院志愿律师。深耕于建设工程、房地产、公司纠纷处理及企业合规建设等领域，具有十余年上市公司和房地产企业法律服务经验。
　　

　　前　言
　　随着我国城镇化进程的发展，流动人口持续增加，住房租赁需求不断增长，房屋租赁市场成为一个极具活力和潜力的市场。
　　在大中城市，年轻人和新市民住房难、住房贵、住房差等因素影响着群众的幸福感及社会的和谐稳定。尤其是长租公寓“暴雷”引发的社会问题，引起政府的高度重视，多个大中城市陆续发布了针对房屋租赁市场的规范性文件，整顿和规范租赁市场秩序、调控租金水平。
　　政策上，2015年12月中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向；2016年12月中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位；2017年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度；2019年中央经济工作会议提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，大力发展租赁住房；2020年新冠肺炎疫情暴发，长租公寓频繁“暴雷”，中央经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行调控；2021年8月31日国务院新闻办公室就“努力实现全体人民住有所居”举行新闻发布会，表明了解决全体人民“住有所居”的意志和决心；2021年中央经济工作会议要求坚持租购并举，加快发展长租房市场。2015—2021年，中央7年内6次将发展租赁住房确定为年度工作重点。由此可见，住房租赁市场在我国住房体系中处于重要地位。
　　住房和城乡建设部等部委针对房屋租赁市场出现的问题，出台了一系列部门规章，制定了详细的管理规范，整顿住房租赁市场秩序，规范市场行为，促使房屋租赁市场向健康方向发展。
　　立法上，2021年1月1日起施行的《民法典》专设一章即第十四章“租赁合同”，规制房屋租赁关系并且在我国立法史上首次规定了居住权。与此同时，人民法院修正了《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这些法律、司法解释对统一司法适用、保障房屋租赁市场健康发展起到了重要的作用。
　　同时，房屋租赁相关的矛盾和纠纷不断出现，笔者在法律服务实践中进行知识梳理，通过研究大量的房屋租赁合同纠纷，对案例进行归纳、整理、评析，梳理法院的裁判观点，提出风险防控意见，为读者提供参考。
　　尽管作者已尽全力，但囿于知识水平和时间，本书中的观点存在偏颇和错误之处在所难免，望读者海涵并不吝赐教！