房企破产清算与重整18招

　　破产法世界博大精深，研究不易；破产法实务操作荆棘密布，做好更难。这本《房企破产清算与重整18招》，是一个新尝试。这本书的整体内容，几乎完美契合“破产实务前沿”系列出版物复盘、分享和传承的理念。但与以往不同的是，本辑则是尝试和具体案例的项目团队合作，围绕破产项目做成实务指南。在这本书中，三家机构的团队成员们复盘登峰集团破产案的重点步骤，分享了他们在关键问题上的想法、选项和抉择历程，进而把房地产企业破产清算与重整中的18个核心招数，分享给我们的读者。

　　陈夏红

　　现为《中国政法大学学报》副编审，中国政法大学破产法与企业重组研究中心研究员。国际破产协会（INSOL）、欧洲破产协会（INSOLEUROPE）、美国破产学会（ABI）会员。在澎湃开设专栏“破产法的温度”，主持知识星球“破产法百家谈”。

引言
如何化解房企破产难题
　——以登峰集团等21家公司合并破产清算案为例 郝雪涛                             
房企破产的概况与理念
如何看待房企破产 罗小平
如何平衡各方利益 郝雪涛
破产财产的梳理与扩大
如何摸排统计不动产 傅艳红
如何收回房屋 蔡　妮　孙佳骏
如何评估不动产 方双双　梁小芳
如何处置“烂尾”工程 陈楠楠　施红明
如何处理农村集体流转地 邢振宇
如何办理不动产登记 阮金戈
如何设计处置方案郝雪涛
债权的保护与清偿顺位
如何甄别房企融资乱象 阮金戈
如何处理房企破产的债权申报和审核 叶黎鹏
如何认定工程款债权 杨仙林
如何审计工程造价 严早芳
如何确定房企破产的债权清偿顺序 陈楠楠
如何处理拆迁和拆迁债权 吴炯炯　诸国忠
如何处理民间借贷债权及刑民交叉程序 徐　未　诸国忠
房企破产中的学科交叉
如何处理房企破产审计 王祖龙
如何处理房企破产涉税问题 徐起平　金　超
复盘、分享与传承——代编后记
关联案例索引
案例1　中国建设银行股份有限公司桐庐支行与何某飞、张某平等金融借款合同纠纷上诉案
50
案例2　张某等诉南通市久发房地产开发有限公司破产债权确认纠纷51
案例3　王某、湖北利川腾龙国际度假酒店旅游发展有限公司破产债权确认纠纷53
案例4　魏某双等与王某国案外人执行异议之诉案55
案例5　朱某芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案69
案例6　四川新鹏房地产开发有限责任公司与罗某英商品房销售合同纠纷上诉案72
案例7　罗某与上海XM房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案73
案例8　杨某与峰华控股集团桐庐置业有限公司破产纠纷上诉案75
案例9　安徽国景园林景观有限公司、肥西县高刘镇宝教寺土地流转农民专业合作社土地租赁合同纠纷100
案例10　安徽友西生态农业有限公司、肥西县高刘镇连环土地流转农民专业合作社土地承包经营权出租合同纠纷102
案例11　中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈某绮保证合同纠纷案132
案例12　新泰市农村信用合作联社与杨某、赵某等金融借款合同纠纷案135
案例13　中铁二十二局集团第四工程有限公司与安徽瑞讯交通开发有限公司、安徽省高速公路控股集团有限公司建设工程施工合同案164
案例14　中国建筑第六工程局有限公司、哈尔滨凯盛源置业有限责任公司建设工程施工合同案165
案例15　河南省建筑安装工程有限公司、河南福成置业有限公司建设工程价款优先受偿权案167
案例16　李某峰、吉林冶建有限公司再审审查与审判监督民事裁定书185
案例17　麻某林、甘肃银行股份有限公司庆阳分行二审民事判决书187
案例18　南通华瑞置业有限公司破产清算案194
案例19　陈某、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产债权确认纠纷206
案例20　浙江银象生物工程有限公司破产清算案207
案例21　金融纠纷多元化解十大典型案例之三：刑民并行处置网贷公司破产清算案209
案例22　张某山与江苏中苑建设集团有限公司破产清算申请纠纷211
案例23　张某仙申请杭州经纬汽车客运有限公司破产重整案212

　　破产法世界博大精深，研究不易；破产法实务操作荆棘密布，做好更难。这本《房企破产清算与重整18招》，是一个新尝试。这本书的整体内容，几乎完美契合“破产实务前沿”系列出版物复盘、分享和传承的理念。但与以往不同的是，本辑则是尝试和具体案例的项目团队合作，围绕破产项目做成实务指南。在这本书中，三家机构的团队成员们复盘登峰集团破产案的重点步骤，分享了他们在关键问题上的想法、选项和抉择历程，进而把房地产企业破产清算与重整中的18个核心招数，分享给我们的读者。

　　陈夏红

　　现为《中国政法大学学报》副编审，中国政法大学破产法与企业重组研究中心研究员。国际破产协会（INSOL）、欧洲破产协会（INSOLEUROPE）、美国破产学会（ABI）会员。在澎湃开设专栏“破产法的温度”，主持知识星球“破产法百家谈”。

　　序言一

　　近年来，全国法院受理的破产案件数量呈爆发式增长。以浙江省为例，2020年全省法院破产案件收案量突破3000件，较2019年增加44.5%，共审结破产案件2828件，处置房屋面积810万平方米、处置土地7万亩、安置职工17，252人。

　　自《企业破产法》2007年开始施行后，法院系统受理的案件数量曾经有过长期“低潮”。目前的案件数量大幅增长，表层原因是政府推动解决“僵尸企业”问题和法院系统自上而下推动建立“执转破”制度等，深层原因是社会经济运行的客观规律和破产程序本身具有的社会经济功能。通过司法破产程序，生产要素得以在市场中合理流动，从在“僵尸企业”中闲置转为重新流入市场发挥新的效用，从而有效提升市场活力，有力助推社会经济发展，营造法治化营商环境。

　　登峰集团等21家关联公司合并破产清算案，是杭州市萧山区人民法院审理时间长的破产案件之一，也是典型、复杂、汇集了多破产相关法律问题的案件。该案在处理过程中，充分体现了破产程序各项特点和功能，是非常值得研究的案例。

　　登峰集团破产清算案的特点是“三多”：一是债权人数量和类型多；二是资产量大而瑕疵多；三是处置方式多。

　　该案债权人达近3000人，包括抵押债权人、工程款债权人、供应商债权人、拆迁债权人、非法吸收公众存款的受害债权人、普通民间借贷债权人、购房业主债权人等十余个类型，另有职工债权人700余人。与之对应的是，本案涉及的资产量巨大，金额达40亿元左右，但因为历史遗留问题导致各种瑕疵，处置起来困难极大，不得不逐项去除瑕疵，分别采用各种不同的处置方式，力求资产价值化。登峰集团主要的破产财产之一是位于萧山区浦阳镇的桃花源项目，项目占地5000余亩，是不可多得的优质项目。但项目存在烂尾、拆迁、流转等众多瑕疵，难以处置。经过政府、法院、管理人等多方数十次的协调会议，及会议背后巨量的调研论证工作，终以33.4亿元顺利拍卖处置，截至目前，仍是淘宝网上司法拍卖破产财产的成交金额！该项目目前已经涅槃重生，成为杭州著名的超大房产项目，达到了盘活资产的目的，是重整式清算项目的典范。登峰集团位于萧山区所前镇的生态园房产项目，则是根据其本身法律关系复杂、无人接盘、有变现价值等特点，采取了管理人续建的模式。而对于更为特殊的施工资质，则是采用成立子公司、资质转移到子公司、拍卖子公司股权的方式成功处置，终变现金额达5010万元。复杂资产的处置，只有在债权人的理解和支持，政府、法院和管理人的通力合作下，才能限度去除项目瑕疵，保证资产价值化，实现债权人利益化。同时，在资产处置方案设计和分配中，注意合法合规、平衡保障普通债权人与拆迁债权人、购房业主、职工等特殊群体的利益。

　　登峰集团等21家公司合并破产清算案，极具挑战性，管理人的能力和责任心至关重要。令人欣慰的是，管理人在本案中的表现可圈可点，与政府、法院的沟通顺畅，对债权人等群体的利益保障卓有成效。该案管理人是由浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所有限公司联合组成，三家机构发挥各自专业优势，通力合作，既有一定理论基础，也有面对复杂局面的原则性和灵活性，而且刻苦耐劳，至今仍常驻在项目现场，历时五年有余。

　　对于这一典型案例，如不加以总结则实在可惜。管理人能够花费精力，将案件以书籍出版的形式总结升华，值得肯定。破产法是实践性极强的法律，相较于其他部门法，其发展变动更快一些，本书中管理人的法学观点未必成熟，也可能不久就会被新的观点和知识替换，但其解决问题的方法思路可供借鉴。

　　是为序。

　　张可乐

　　2021年3月29日

　　序言二

　　杭州市萧山区是全国知名的经济强区。这里诞生了万向集团、传化集团、恒逸集团等超大型企业，民营经济活跃，政府理念先进。社会经济的基础是企业，企业法人也有生老病死。政府对企业的关爱和服务，不只是扶持发展，更应延伸到治疗和纾困，让企业病有所医，直至有序有尊严地退出市场。

　　作为时任萧山区人民政府法制办公室的负责人，我参与了对众多困难企业的帮扶救助，印象深刻的，莫过于对登峰集团的挽救和清算。至今我仍保存着与登峰集团有关的数本记得满满的专项工作笔记本，它们是对这些工作的好证明。

　　登峰集团是萧山区的老企业，对本地的发展是有一定贡献的。从开始的道路施工，逐渐扩展到多个行业，后期的经营重点已经转移到了房产开发。即便在大企业众多的萧山区，也是一家较为重要的企业。不同于普通的制造业，房产行业的客户是众多的购房人，房屋又是重要的生存保障，一旦出现问题，社会矛盾会格外尖锐。而登峰集团在经营过程中，还涉及受委托拆迁和非法吸收公众存款等问题，债权人数众多，隐患巨大。所以在登峰集团2014年出现资金链危机时，萧山区政府组织了由副区长牵头的工作专班，进驻登峰集团长达半年多，通过各种途径，力图挽救这家企业，降低各方损失，平复社会矛盾。但终究因为积重难返，不得不走向司法破产。

　　在法院受理申请，案件进入司法破产程序后，萧山区政府随即启动了相对先进完善的府院联动机制，原有的工作专班继续保留，代表政府积极配合法院和管理人，共同解决破产程序中的疑难问题。普通问题，则由区供给侧结构性改革领导小组办公室统一协调处理。若是需要区级政府层面协调的重大问题，则直接由区常务副区长出面主持。比如，在浦阳镇桃北新村拆迁攻坚阶段，区政府、镇政府和区法院组织了工作专班，与管理人一起常驻在浦阳镇的拆迁指挥部达一个多月，出现问题能随时协调的高效处理方式是终完成拆迁，资产得以去除重大瑕疵的决定性因素之一。再如，在处置桃花源房产项目时，由于项目体量过于庞大，资产和交易结构复杂，众多意向投资人对于竞拍后能否顺利接盘开发并处理好历史遗留问题心存顾虑。在开拍前的关键时刻，我们组成了由常务副区长和法院主管院长牵头的阵容，先后多次直接面对面与意向投资人沟通和落实政策，尽力去除资产瑕疵，对交易给予一定的税收支持，便捷资产交易的流程等。功夫不负有心人，虽然本案困难重重，但该项目终得以顺利成交。目前，整个项目正在热火朝天的开发中，之前的“烂尾楼”即将交付，依山傍水的景观设计令人心旷神怡，无论对当地镇村还是周边居民，这都是一大利好。这些府院联动机制下的种种具体措施和政策，每一样都可以让破产资产升值，让债权人获得更多分配。

　　登峰集团破产案是司法破产程序中府院联动机制的典范。这种府院联动机制，不是简单地为了推进破产程序，而更是为了实现债权人利益的化。登峰集团破产案的推动，为萧山区府院联动机制提供了好的试验田，管理人也畅通地利用了府院联动机制，保障了案件的平稳推动。在整个破产程序中，管理人可以随时与区、镇两级政府对接，请求召开协调会。政府也尊重和认可登峰集团管理人在破产程序中的地位和作用。在萧山区，不单登峰集团破产案，其他案件也同样在适用府院联动机制，该机制还在不断的完善发展中。

　　这本《房企破产清算与重整18招》，既是对登峰集团破产清算案的生动记录，也汇聚了管理人对相关类型案件的深层次思考。作为登峰集团破产清算案的深度参与者，我诚意推荐给大家，希望有所裨益。

　　是为序。

　　沈丽

　　2021年3月29日