REITs：房地产运营时代

中国房地产行业伴随城镇化、经济发展以及人口红利快速发展了近20年，随着中国经济增长模式的转换及人口结构的变化，目前正处于深度调整期，未来将走向何方，是每一位地产人都尤其关注的。

关于房地产行业的走势，首先，应该关注房地产行业目前及未来在国民经济中的地位。从全球主要经济体美国来看，2018年、2019年和2020年，房地产业增加值占美国GDP（国内生产总值）总量的12.25%、12.54%和11.89%；其他发达经济体，如英国、法国、日本等国家，房地产业增加值占GDP总量比例也在11%至13%；基于统计规则的不同，目前我国房地产业增加值占GDP总量在7%左右。从经济学角度讲，一个行业占GDP总量超过5%，即可认为是支柱行业。因此，房地产行业在我国以及其他主要发达经济体中均可以被认为是当之无愧的支柱行业，相信这一点在未来也是必然的趋势。从这个角度讲，地产人应该对房地产行业的未来抱有信心。

其次，房地产行业的未来是美好的，但房地产的细分发展行业在未来是怎样的，则需要每一个地产人在调整期做好准备。基于我国房地产行业是伴随中国快速城镇化过程发展起来的，在大部分国人心中，房地产行业与住宅开发是画等号的。但是，据美国房地产信托协会（NAREIT）统计，房地产细分行业类别包括住宅开发及租赁、仓储物流、数据中心、医疗健康、基础设施、写字楼、商业（购物中心、区域购物中心等）、工业地产、林业地产、度假酒店、混合经营及其他类别等；据欧洲公共房地产协会（EPRA）统计，房地产细分行业类别包括零售、购物中心、商业、写字楼、酒店、仓储物流、医疗健康、学生住宿、住宅开发及租赁等；据亚太房地产协会（APREA）统计，房地产细分行业类别则包括综合、工业、物流、办公、零售、酒店、公寓、医疗健康、数据中心等。也就是说，在主要经济体对房地产行业的分类中，住宅开发仅是房地产行业的一个细分行业，且主要指住宅租赁。未来，相信其他细分行业也会在我国房地产行业中占据越来越重要的位置。

后，从上述房地产行业未来的发展趋势可以看出，房地产未来的细分行业绝大部分以运营为主。而面临的一个问题是，如何解决运营模式下不动产的盘活及流动，即融投管退的问题。因此，公募REITs（Real Estate Investment Trust，不动产投资信托基金）的推出正当其时且具有重大意义。公募REITs的重要性从主要经济体房地产行业与公募REITs的关系中可见一斑：公募REITs市值占美国房地产行业的43%至50%、占日本房地产行业的24%至38%。顺而推演之，公募REITs在我国必将拥有万亿级的市场规模。

2020年，我国拉开了公募REITs的帷幕，接下来，伴随房地产细分运营行业的发展以及公募REITs万亿时代的到来，了解主要经济体公募REITs的特征及发展现状、公募REITs的运作机制以及预判中国房地产行业的未来发展趋势与公募REITs的未来，也是每位地产人应做好的功课与准备。

本书共分六章，作者从房地产行业视角，阐述了我国房地产行业资产证券化的必要性，世界主要经济体房地产公募REITs的机制及发展现状，我国目前房地产类公募REITs操作实务，我国公募REITs案例研究、房地产行业公募REITs各细分行业（住房租赁、写字楼、商场、数据中心、仓储物流、养老地产）的国外发展现状及在我国未来的展望，同时对公募REITs涉及的主要法律法规进行了总结。从理论、实践、未来趋势展望以及法律法规机制方面，全面研究、分析了公募REITs制度的海外和国内实践及机制，以期帮助房地产企业管理者更好地了解房地产行业的未来发展趋势和了解、运用公募REITs模式，提升房地产行业的运营及金融运作能力，起到投石问路的作用。

未来已来，将至已至，以梦为马，不负韶华，未来的房地产行业属于有准备的房地产人。我们谨以此书献给所有正感到迷茫、困惑以及坚定方向前进的房地产人。祝愿祖国的未来更加美好，房地产行业的未来更加美好，每位做好准备的房地产人的未来更加美好！

我国自2020年揭开公募REITs的大幕，接下来伴随房地产细分运营行业的发展以及公募REITs万亿时代的到来，了解主要经济体REITs的特征及发展现状，公募REITs的运作机制、预判中国房地产行业的未来发展趋势以及公募REITs的未来，是每位关心房地产行业发展的人应做的功课与准备。

本书共分为六章，站在房地产行业视角，从我国房地产行业资产证券化的必要性、世界主要经济体房地产行业REITs的机制及发展现状，到我国公募REITs案例研究、国外房地产行业公募RETIs各细分领域（住房租赁、产业园区、仓储物流、数据中心、养老医疗、零售商业与办公）发展现状及在我国未来的展望，同时对公募REITs所涉的主要法律法规进行了总结。本书从理论、实践、未来趋势展望以及法律法规机制方面，全面研究分析REITs制度的海外和国内模式，为房地产企业管理者更好地了解房地产行业未来发展趋势以及运用REITs模式提升房地产行业运营及金融运作能力提供了极具价值的参考。

我国自2020年揭开公募REITs的大幕，接下来伴随房地产细分运营行业的发展以及公募REITs万亿时代的到来，了解主要经济体REITs的特征及发展现状，公募REITs的运作机制、预判中国房地产行业的未来发展趋势以及公募REITs的未来，是每位关心房地产行业发展的人应做的功课与准备。

本书共分为六章，站在房地产行业视角，从我国房地产行业资产证券化的必要性、世界主要经济体房地产行业REITs的机制及发展现状，到我国公募REITs案例研究、国外房地产行业公募RETIs各细分领域（住房租赁、产业园区、仓储物流、数据中心、养老医疗、零售商业与办公）发展现状及在我国未来的展望，同时对公募REITs所涉的主要法律法规进行了总结。本书从理论、实践、未来趋势展望以及法律法规机制方面，全面研究分析REITs制度的海外和国内模式，为房地产企业管理者更好地了解房地产行业未来发展趋势以及运用REITs模式提升房地产行业运营及金融运作能力提供了极具价值的参考。

蔺玉红，中国人民大学财金方向企业管理硕士，辽宁大学法律硕士，无党派人士，北京西城知联会常务理事。拥有近二十年地产金融和法律从业经历，历任知名律所律师，私募基金管理公司总经理，地产集团法务审计中心总监，主导多起房地产投融资项目，带领团队完成CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）与类REITs等资产证券化项目以及百亿级产业基金的募投管退。著有《土地一级开发及投融资法律实务》一书，系列文章《特色小镇PPP模式与私募基金和资产证券化》被收入《私募基金实务精要2》。

李杨，毕业于北京大学经济学院，拥有多年房地产行业与金融行业从业经历，先后任职于大型房地产公司、四大资产管理公司和城投类公司，参与及主导多个地产行业、制造业和科技企业股权投资和债权投资项目，参与多支私募基金设立与管理、基金规模超百亿，实操类REITs、CMBS等资产证券化项目，亲历各类型投资的募投管退全过程，在金融投资、项目管理领域具有丰富的专业经验。

杜楠，法律硕士，毕业于天津师范大学法学院，先后任职于国内一流律师事务所、私募基金管理公司和大型房地产创新融资平台公司。参与及主导完成多个企业新三板挂牌、公司债券发行、股权投资、私募基金管理人设立及私募股权投资基金发行，管理私募基金规模近百亿，并全周期参与实操了CMBS项目及类REITs项目，具有多年房地产金融行业法律及项目实操经验。

章 房地产行业资产证券化的必要性

节　我国房地产行业的发展历程及现状

一、我国房地产行业的发展历程

二、我国房地产行业发展面临的问题

三、 我国房地产行业“房住不炒”政策环境促使房地产行业从开发向运营转变

四、新经济格局下，国家已经为大房地产行业时代指出大方向

第二节　世界主要经济体房地产行业发展的重要趋势：REITs 

一、世界主要经济体房地产行业发展的重要趋势

二、房地产行业资产证券化REITs的特点

三、世界主要经济体推出REITs的时机

第二章 海外房地产REITs发展情况及现状

节　美国房地产REITs发展情况及现状

一、美国房地产资产证券化兴起

二、REITs的快速发展

三、美国运营模式及特点

四、纽约经济、房地产情况与REITs 

第二节　欧洲房地产REITs发展情况及现状

一、欧洲（英国、法国、西班牙）房地产资产证券化的兴起

二、英国、法国、西班牙REITs发展机制与法律制度

三、英国、法国、西班牙REITs运营模式及特点

四、欧洲REITs市场总体运行情况及英国、法国REITs市场运行情况

第三节　亚洲房地产REITs发展情况及现状

一、亚洲（日本、新加坡）房地产资产证券化的兴起

二、日本、新加坡REITs发展机制与法律制度

三、日本和新加坡REITs运营模式及特点

四、日本、新加坡REITs市场运行情况

五、东京都市圈经济、房地产情况与REITs

第三章 我国房地产类REITs操作实务

节　资产选择

一、物业资产产权要求

二、物业运营现金流要求

第二节　确定交易结构

一、主要交易结构类型

二、各参与方定位与职责

第三节　交易结构搭建关键问题

一、资产剥离方法与涉税事项

二、资产重组与特殊事项

三、会计出表选择

第四章 公募REITs案例研究与解读

节　我国公募REITs发展概述

一、公募REITs发展历程

二、现有公募REITs上市情况

第二节　公募REITs案例解读

一、收费公路类

二、生态环保类

第五章 公募REITs的实践及展望

节　房地产行业之住房租赁公募REITs展望

一、发展住房租赁产业的意义

二、住房租赁公募REITs在发达国家的现状

三、我国住房租赁行业政策鼓励迎来重大机遇

四、我国住房租赁公募REITs的目前实践及未来发展

第二节　房地产行业之产业园区（包括工业地产）公募REITs实践及展望

一、我国产业园区的发展

二、国际产业园区公募REITs 

三、我国公募REITs展望及案例分析

第三节　房地产行业之仓储物流类公募REITs实践及展望

一、我国仓储物流发展现状

二、国际仓储物流REITs

三、REITs助力我国仓储物流行业发展

第四节　房地产行业之数字地产：数据中心公募REITs展望

一、发展数字地产：数据中心的意义

二、数据中心公募REITs在发达国家的现状

三、我国数字地产在政策鼓励背景下迎来重大机遇

四、我国数字地产公募REITs的目前实践及未来发展

第五节　房地产行业之养老医疗公募REITs展望

一、国际养老医疗公募REITs

二、我国养老医疗行业现状

三、我国养老医疗公募REITs展望

第六节　房地产行业之商业（零售商业、办公）公募REITs展望

一、海外发达国家商业物业及REITs现状

二、我国商业物业现状与REITs实践

三、未来商业物业发行公募REITs展望

第六章 公募REITs关键问题

节　我国公募REITs相关法律法规制度概况及主要法律法规总结

一、我国公募REITs相关法律法规制度概况

二、法律法规关于公募REITs几个主要问题的规定

三、公募REITs法律法规制度完善建议

第二节　税收相关问题及主要规定

一、公募REITs税收新政解读

二、现行税法体制下公募REITs税收要点及政策

第三节　国有资产交易相关法律法规

一、法律法规索引

二、国有资产交易相关法律分析及实务实践

我国自2020年揭开公募REITs的大幕，接下来伴随房地产细分运营行业的发展以及公募REITs万亿时代的到来，了解主要经济体REITs的特征及发展现状，公募REITs的运作机制、预判中国房地产行业的未来发展趋势以及公募REITs的未来，是每位关心房地产行业发展的人应做的功课与准备。

本书共分为六章，站在房地产行业视角，从我国房地产行业资产证券化的必要性、世界主要经济体房地产行业REITs的机制及发展现状，到我国公募REITs案例研究、国外房地产行业公募RETIs各细分领域（住房租赁、产业园区、仓储物流、数据中心、养老医疗、零售商业与办公）发展现状及在我国未来的展望，同时对公募REITs所涉的主要法律法规进行了总结。本书从理论、实践、未来趋势展望以及法律法规机制方面，全面研究分析REITs制度的海外和国内模式，为房地产企业管理者更好地了解房地产行业未来发展趋势以及运用REITs模式提升房地产行业运营及金融运作能力提供了极具价值的参考。

蔺玉红，中国人民大学财金方向企业管理硕士，辽宁大学法律硕士，无党派人士，北京西城知联会常务理事。拥有近二十年地产金融和法律从业经历，历任知名律所律师，私募基金管理公司总经理，地产集团法务审计中心总监，主导多起房地产投融资项目，带领团队完成CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）与类REITs等资产证券化项目以及百亿级产业基金的募投管退。著有《土地一级开发及投融资法律实务》一书，系列文章《特色小镇PPP模式与私募基金和资产证券化》被收入《私募基金实务精要2》。

李杨，毕业于北京大学经济学院，拥有多年房地产行业与金融行业从业经历，先后任职于大型房地产公司、四大资产管理公司和城投类公司，参与及主导多个地产行业、制造业和科技企业股权投资和债权投资项目，参与多支私募基金设立与管理、基金规模超百亿，实操类REITs、CMBS等资产证券化项目，亲历各类型投资的募投管退全过程，在金融投资、项目管理领域具有丰富的专业经验。

杜楠，法律硕士，毕业于天津师范大学法学院，先后任职于国内一流律师事务所、私募基金管理公司和大型房地产创新融资平台公司。参与及主导完成多个企业新三板挂牌、公司债券发行、股权投资、私募基金管理人设立及私募股权投资基金发行，管理私募基金规模近百亿，并全周期参与实操了CMBS项目及类REITs项目，具有多年房地产金融行业法律及项目实操经验。