路军港说物业：业主和物业人必须学习的法律知识

　　本书以“让业主都能看得懂的法律知识”为理念，全面梳理物业管理领域的法律法规、常见问题、典型案例、专业观点、文书范本和实操流程，为依法处理法律问题、有效解决物业纠纷、积极促进管理和谐提供全面和丰富的依据、技巧和经验，成为业主和物业人贴身的“法律知识顾问”和“物业专家顾问”。本书作者是国内知名的物业管理专家、物业管理师，书中全面地吸纳了其多年从事物业管理、咨询工作的丰富经验。

章　物业管理——专家支招 / 001
一、为什么物业公司换一个不如一个？ / 003
二、探讨物业管理一种良性的小区管理模式 / 008
三、小区到底是谁的，不交物业费到底损害了谁？ / 012
四、小区物业管理到底该不该“自管” / 015
五、物业公司怎样走出“人人喊打”的局面 / 020
六、业委会的工作，委员们应该如何分工 / 026
七、业主大会秘书，能为业主们做什么？能为业主委员会做什么？ / 029
八、为什么大多数业主都不满意物业公司呢？ / 035
九、物业公司欺负业主，业主应该怎么办？ / 037
十、成立业委会的优点 / 040
第二章　物业问题——法律释疑 / 043
一、业主关心的热门问题 / 045
01.一楼返水，物业公司应不应该承担责任？ / 045
02.一楼应不应该缴纳电梯费？ / 045
03.室内墙壁裂缝，物业公司不解决可以不缴纳物业费吗？ / 046
04.房顶漏水物业公司不处理，可以要求物业公司赔偿吗？ / 046
05.不买车位不让车进小区合理吗？ / 047
06.不交物业费物业公司不给授权电梯卡合理吗？ / 047
07.不缴纳物业费，物业公司停水停电合法吗？ / 048
08.成立业委会社区不给办理怎么办？ / 048
09.物业公司不把公共收益返还给业主，业主可以不缴纳物业费吗？ / 049
10.开发商不给办理产权证怎么解决？ / 049
11.人防车位开发商有权买卖吗？ / 050
12.物业公司不给看物业合同怎么办？ / 050
13.物业公司可以不给开物业费发票吗？ / 051
14.物业公司违规到哪个部门投诉有效？ / 051
15.暖气不热怎么解决，可以不缴纳暖气费吗？ / 051
16.物业公司单独收取卫生费和公摊电费合理吗？ / 052
17.家里被盗或者电动车、自行车丢失，物业公司需要承担责任吗？ / 052
18.物业公司单方面涨物业费合法吗？ / 053
二、物业篇 / 054
01.服务合同终止，物业公司不退出，承担哪些后果？ / 054
02.如何防止高空抛物坠物的风险？ / 054
03.能否在小区楼顶架设广告牌？ / 055
04.物业小区共用部位包括哪些？ / 055
05.业主装修拆改承重结构，物业公司需要做什么？ / 056
06.业主欠缴物业费，物业公司的正确处理方式是什么？ / 056
07.物业公司应该给业主提供哪些服务？ / 057
08.室内的房屋门窗损坏，物业公司有义务维修吗？ / 057
09.物业公司不维护、保养设备设施，业主可以要求物业费打折吗？ / 057
10.什么情况下，物业公司可以给业主断水断电呢？ / 058
11.物业小区保安的主要职责是什么？ / 058
12.物业服务安保不到位，会受到处罚吗？ / 058
13.什么样的物业公司算好的物业公司？ / 058
14.哪些事情不应该由物业公司负责？ / 059
15.触犯以下内容将会面临牢狱之灾 / 059
16.物业公司管理有哪些基本内容？ / 060
17.预收物业费的法律依据是什么？如何约定违约金？ / 060
18.小区车位是否可以租售？ / 061
19.谁负责小区供水、供电、供气等管线设备设施？ / 061
20.住宅室内装饰装修有哪些禁止行为？ / 061
21.业主在楼顶安装太阳能热水器，物业公司有权限制吗？ / 062
22.楼房墙皮脱落砸坏汽车，物业公司应当赔偿吗？ / 062
23.楼上跑水，楼下被淹，物业公司应否担责？ / 063
24.电梯坠落伤人，应由物业公司还是电梯维保公司担责？ / 063
25.物业公司在小区里面画个车位就可以收费吗？ / 063
26.物业公司有权利收装修押金，装修垃圾清运费吗？ / 063
27.什么是物业管理的包干制和酬金制？ / 064
28.业主缴纳物业费时，物业公司应提供什么？ / 065
29.物业服务人应该给业主提供几级物业服务标准？ / 065
30.物业费是按照购房合同还是房本面积缴纳？ / 065
31.物业公司员工上门维修，应该收费吗？ / 065
32.阁楼要缴纳物业费吗？ / 066
33.小区门脸房（底商）要缴纳物业费吗？ / 066
34.物业公司或者开发商可以擅自处分或者变卖物业管理用房吗？ / 066
35.到法院提出同时履行抗辩权，还用缴纳物业费吗？ / 067
36.公摊水电费、电梯费、二次供水费、垃圾清运费等没有约定不用再缴纳 / 068
37.居民楼的底商可以开餐饮吗？ / 068
38.物业公司有没有权利售水电呢？ / 069
39.物业公司有没有义务帮助业主收发快递？ / 069
40.物业公司强制不让业主电动车进电梯对不对？ / 070
41.前期物业合同的期限是多长时间？没到期可以换物业公司吗？ / 070
42.物业公司垄断小区宽带，不让其他宽带进，怎么办？ / 070
43.小区业主在小区被狗咬伤或受到惊吓，物业公司要不要承担责任？ / 071
44.物业公司强制业主在指定单位找装修工人及材料，合理吗？ / 071
45.物业公司把小区整体承包给另一个公司这样合法吗？ / 071
46.在小区车被划了，物业公司应该承担责任吗？ / 072
47.小区底商门口的停车位是谁的？ / 072
48.物业公司或者开发商能出售小区的车位吗？ / 072
49.物业资质和物业服务等级有什么区别？ / 073
50.没有资质可以接管小区物业管理服务吗？ / 073
三、房地产篇 / 075
01.开发商是否有权更换前期物业企业？ / 075
02.买房时建设单位广告和宣传资料没有兑现怎么办？ / 075
03.购房合同和实际面积不符，业主该怎么办？ / 076
04.房地产开发商为什么不按照约定给业主办理房本？ / 076
05.开发商延迟交房让业主签署放弃赔偿违约金的文件怎么办？ / 076
06.新房收房，物业公司让再次签署物业服务合同还需要签署吗？ / 077
07.开发商附送一楼小花园是否有效？ / 077
08.开发商承诺业主免除物业费有效吗？ / 078
09.开发商凭什么代表业主和物业公司签署合同，这样的合同有效吗？ / 078
10.延迟收房，开发商应不应该支付违约金？ / 078
11.暖气、燃气、有线电视开口费，开发商和物业公司有权收取吗？ / 078
12.开发商没有在买卖合同中约定办理房产证的时间和违约金怎么办？ / 079
13.开发商没有按期给业主交房，可以要求退房吗？ / 079
14.商品房“五证两书”有哪些？ / 080
15.商品房土地使用年限50年和70年有什么区别？ / 081
16.开发商没有给业主办理房产证，可以不交物业费吗？ / 081
17.新买的房屋，开发商没有把配套设施完善，可以不交物业费吗？ / 081
18.房屋的产权是70年，超过70年房子还是自己的吗？ / 081
19.房屋契税应该缴纳多少？ / 082
20.小区阳台面积怎么算？ / 082
21.二手房买卖“满五”，免20%个税，那怎么确定是满5年呢？ / 082
22.购买房屋都要缴纳哪些费用？ / 083
23.房屋赠与、继承、夫妻更名需要哪些费用和条件？ / 083
24.怎样预防房子被房东“一房二卖”？ / 083
25.开发商出售无产权车位是否合法？ / 083
26.楼间的间距怎样才合理？ / 084
27.新建住宅是否必须进行招标选聘物业服务企业？ / 085
28.期房，不能按时交房，开发商不给退怎么办？ / 085
29.开发商送业主的物业费有效吗？ / 085
四、业主大会和业主委员会篇 / 087
01.如何理解业主大会和业主委员会决定，对业主具有法律约束力？ / 087
02.小区道路停车收费由谁决定？如何分配？ / 087
03.物业服务合同中可以约定使用专资的维修项目明细吗？ / 087
04.业主大会决定不再续聘物业公司了，物业公司拒不进行交接怎么办？ / 088
05.物业公司撤场应该移交哪些资料？ / 088
06.业主、业主大会与物业服务企业是什么关系？ / 089
07.业主或使用人违反小区《管理规约》怎样处理？ / 089
08.一个业主在小区有多套房属于一票还是多票？ / 089
09.小区的公共收益有哪些？ / 090
10.小区地面停车位的收益属于谁？ / 090
11.业主委员会的职责有哪些？ / 091
12.业主委员会的前期办公用品和人员津贴谁来支付？ / 092
13.什么叫业主大会双过半？ / 092
14.业主大会和业主委员会怎样成立？ / 092
15.怎么罢免不作为，出卖业主利益的业主委员会成员？ / 093
16.首次召开业主大会、业委会，开发商应该给筹备组提供什么
支持和文件？ / 093
17.如果开发商和物业公司拒不提供业主清册和产权面积怎么办？ / 093
18.达到什么条件可以召开首次业主大会？ / 094
19.申请成立业主大会并召开首次大会签完字，到哪儿申请？ / 094
20.首次业主大会申请需要提交什么资料？ / 094
21.谁有资格申请成立业主委员会？ / 095
22.成立业委会，业主来的不到一半怎么办？ / 095
23.什么是业主大会和业主委员会？ / 095
24.一个物业管理区域可以成立几个业主大会和业委会？ / 095
25.业主大会有几种形式？ / 096
26.筹备组人数是多少，组员怎样确定？ / 096
27.成立业委会的法定依据是什么？ / 096
28.业委会主任和副主任怎样产生？ / 097
29.业主委员会成立后应该做什么？ / 097
30.小区成立业委会为什么那么难？ / 098
31.成立业委会的经费由谁来承担？ / 099
32.小区规则谁说了算，谁来制定？ / 099
33.召开业主大会，采用微信投票是否有效？ / 100
34.物业公司服务不好，业主有权利换掉物业公司吗？ / 100
35.物业公司服务不好，怎样换掉它？ / 101
36.酬金制如何管理钱财物呢？ / 101
37.什么叫业主入住率？ / 101
38.有房的就是业主了吗？ / 102
39.业委会成员应该是几个人？ / 102
40.业委会有工资吗？ / 102
41.业主委员会成员或者近亲属可以在物业公司或者关联企业任职吗？ / 103
42.业主大会没有选够业委会成员算成立吗？ / 103
43.业委会委员任期是多长时间？ / 104
44.业委会成员资格灭失有哪几种情况？ / 104
45.业委会成员怎样辞职，用不用经过批准？ / 104
46.业委会成员不到一半可以召开业主大会吗？ / 105
47.分期开发的建设项目怎样成立业主大会？ / 105
48.业主代表大会可以替代业主大会吗？ / 105
49.物业费公共收益支出收入有哪些？ / 106
50.没交物业费可以参选业委会委员吗？ / 106
五、业主篇 / 107
01.前期物业服务合同期间，个别业主能否修改合同条款？ / 107
02.业主没与物业公司签合同，可以不交物业费吗？ / 107
03.业主住改商遵循什么规则？ / 108
04.由于污水管堵塞，二楼返水，物业公司需要赔偿损失吗？ / 108
05.业主违章搭建，侵占道路等违规行为，可否收取违约金？ / 109
06.小区业主可以请求公布、查阅哪些情况和资料？ / 109
07.业主与物业服务企业发生纠纷怎样处理？ / 110
08.为什么要按时缴纳物业服务费用？ / 111
09.业主未及时缴纳物业服务费是否要交违约金？ / 111
10.装修时的电梯使用有哪些注意事项？ / 111
11.封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚有哪些规定？ / 112
12.小区树上是否可以拴绳晾晒衣服？ / 113
13.住房专项维修资金归谁所有，有什么用途？ / 113
14.邻居占用了公共楼道怎么办？ / 113
15.怎样拆除小区的电梯梯控？ / 114
16.物业公司不给业主开发票合理吗？ / 114
17.物业企业能够对业主进行各类罚款吗？ / 114
18.邻居发出的噪声如何制止和维权？法理和情理分别是什么？ / 114
19.业主作为小区的主人应当履行哪些职责？ / 115
20.非违约方防止损失扩大义务是什么？ / 115
21.什么情况下可以不交物业费？ / 116
22.房子不住人可以不交供暖费吗？ / 116
23.物业公司拒不退还装修押金怎么办？ / 116
24.没有缴纳物业费，可以限制业主车辆进入小区吗？ / 117
25.物业公司收取装修材料电梯上料费，合理吗？ / 117
26.怎么计算自己家的物业费？ / 117
27.卫生间漏水谁的责任，可以不缴纳物业费吗？ / 118
28.业主拖欠物业费多久，会被物业公司起诉？ / 118
29.物业费过高，业主可以要求降低物业费吗？ / 118
30.年入住，暖气费还用交吗？ / 119
31.物业公司停运一部电梯，还用缴纳物业费吗？ / 119
32.老业主欠的物业费，新业主有义务替他缴纳吗？ / 119
33.业主拒绝收房领钥匙，还用缴纳物业费吗？ / 120
34.回迁房的业主，还用缴纳物业费吗？ / 120
35.物业公司收取物业费后再收取电梯费合理吗？ / 120
36.小区经常停水、停电，物业费可以打折吗？ / 120
37.物业公司代收水电费可以加价吗？ / 121
38.邻居扰民怎么办？可以不交物业费吗？ / 121
39.如果业主决定不用老物业公司，老物业公司不走，还用缴纳物业费吗？ / 121
40.物业费应该由业主缴纳还是租户缴纳？ / 122
41.什么情况下可以要求物业费打折或者减免？ / 122
42.自己门口楼道的位置可以封闭吗？ / 124
43.小区的“沙霸”怎么处理？ / 124
44.什么是容积率？ / 125
45.为什么业主老是被部分物业公司或者开发商欺负呢？ / 125
46.给物业公司发整改函，物业公司不接收怎么办？ / 126
47.物业公司不给看公共收益怎么办？ / 126
48.小区里可以不要物业公司吗？ / 126
49.物业公司不给业主分公共收益怎么办？ / 127
50.“黑物业”为什么害怕业主发整改函？ / 127
51.为什么打折的物业费一定要在收据上注明？ / 127
52.业主可以要求物业公司提供什么资料？ / 128
53.小区规则谁说了算？ / 128
54.怎样让小区的公共维修资金升值？ / 129
55.把车停到消防通道会受到什么处罚？ / 129
56.小区里的小广告怎样治理？ / 129
57.高空抛物，物业公司是否可以先行赔付？ / 130
58.小区邻居把杂物放到楼道引起火灾，物业公司要承担责任吗？ / 131
59.业主为什么不愿意交物业费？ / 131
60.高空抛物刑罚标准是什么？ / 131

六、收房前、后的法律知识 / 132
01.新房入住要有哪些手续才能收房？ / 132
02.延迟交房怎样赔偿？ / 133
03.房屋合同面积比实际面积多了还用补钱吗？ / 134
04.房屋怎样验收，都应该检查哪些地方？ / 134
05.质保期内房屋出现质量问题，物业公司不管怎么办？ / 136
06.物业公司及开发商让缴纳的各种费用是否合理？ / 137
07.由于开发商的原因，不收房，谁来赔偿损失？ / 138
08.没收房，还用缴纳物业费吗？ / 138
09.收房前的物业费，业主是否缴纳？ / 139
10.房产证应该什么时候给办理？超期怎样赔偿？ / 140
11.业主自己是否可以办理房产证？ / 140
12.房子没住还用缴纳物业费吗？ / 141
13.前期物业服务合同物业费定价高，可以不交物业费或者减少物业费吗？ / 141
第三章　物业纠纷——法院裁判 / 143
一、业主委员会与物业公司业主共有权纠纷获胜 / 145
二、人民法院认定小区地面车位归全体业主所有 / 152
三、法院终审判人防车位归全体业主所有 / 155
四、业主未缴纳物业费，物业公司拆暖气，法院判物业公司恢复供暖并赔礼道歉 / 166
五、街道办事处不给业主大会备案，业委会起诉街道，法院判决街道办事处限期给业委会备案 / 172
六、物业公司起诉业主拖欠物业费获胜 / 178
七、业主委员会起诉物业公司归还公共收益获胜 / 182
八、物业公司擅自给业主停电被判赔偿9900元 / 193
九、物业公司起诉业主缴纳物业费2480元加年利6%，二审判决业主只用
缴纳1000元 / 199
十、物业公司起诉业委会身份不合法被驳回 / 205
十一、业主以知情权起诉物业公开信息案胜诉 / 213
十二、业主申请房管局公开物业服务合同，房管局拒不公开，房管局
败诉 / 218
十三、业主大会决定不再续聘物业公司，物业公司拒不撤离小区被
业委会起诉，法院判决物业公司立即撤离小区并移交资料 / 223
第四章　物业事务——文书流程 / 235
一、物业服务实用文件范本和物业及开发商来往文件 / 237
01.公开小区公共收益账目申请 / 237
02.新能源汽车充电桩安装申请 / 238
03.业主委员会备案单 / 239
04.首次业主大会和业主委员会筹备组业主申请表 / 243
05.关于物业服务不到位要求整改的函 / 245
06.关于保修范围内的维修函件 / 246
07.申请公开小区相关文件的函件 / 248
二、实用操作流程 / 250
01.如何成立业主委员会 / 250
02.更换物业的流程 / 260
03.住宅专项维修资金申请流程及工作内容 / 267
第五章　物业规范——法律依据 / 279
一、物业管理相关法律法规节选 / 281
01.中华人民共和国民法典（节选） / 281
02.中华人民共和国治安管理处罚法（节选） / 291
03.保安服务管理条例（节选） / 295
04.中华人民共和国环境保护法（节选） / 297
05.中华人民共和国特种设备安全法（节选） / 299
06.中华人民共和国消费者权益保护法（节选） / 304
07.中华人民共和国人民防空法（节选） / 311
08.中华人民共和国消防法（节选） / 312
二、物业管理法律法规 / 315
01.物业管理条例 / 315
02.物业服务收费管理办法 / 325
03.住宅室内装饰装修管理办法 / 328
04.物业承接查验办法 / 334
05.住宅专项维修资金管理办法 / 339
06.商品房销售管理办法 / 348
07.城市商品房预售管理办法 / 355
08.不动产登记暂行条例 / 357
09.业主大会和业主委员会指导规则 / 363
10.人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干
问题的解释 / 373
11.人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释 / 376
12.人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的
解释 / 379
13.人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见 / 380
14.关于清理规范城镇供水供电供气供暖行业收费促进行业高质量
发展的意见 / 383
15.国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知 / 389
16.住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物