负动产时代：海量触目惊心的真实案例

“负动产”并非与你我无缘

在商品房的样板间里，销售人员常会说：“用您现在的房租做月供，就能买到一套同样格局的房子。”如果您听了很动心，就相当于迈出了通往“负动产地狱”—维护和管理费用不堪重负，想卖却又卖不出去—的步。

买房除了要还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，很多人并没有考虑这些支出。我们经过一年多的采访，见到了很多相似的事例，都是由于这些运营成本使房产变成了负动产，让业主苦不堪言。

一位资深公寓管理人员向我们介绍道：

“在销售公寓时，为了让购房者的负担看起来更少一些，开发商一般都会把维修基金设定得比较低，把要交给他们下属的物业公司的物业费设得比较高。在十几年后进行次大修时，有些业主委员会发现这个问题就会改用其他物业公司，少交一些物业费，提高维修基金。否则到二十几年之后第二次大修时，如果维修基金不够，可能就需要一次性再交一大笔钱了。”

还房贷虽然辛苦，但总有还清的一天。而维护和管理费用却一直都将由家庭负担。

人生很长。裁员已经不是新鲜事儿，谁都很难保证上了年纪还能有工作，再说退休金也一直在减少。虽然土地和房屋的固定资产税会逐年降低，但降到一定金额以后就不能再降了。此外，即使您一直按期缴纳物业费，但同一栋楼的其他人却未必都是这样做的。

还有一种负动产，其特征是存在多个共有人，可能无法按照自己的意愿处置。现在有些人继承了遗产却没去办理过户手续，一直拖下去就会遇到这个问题。因为逝者的子女或孙辈都是共有人，无论是出售还是使用，都必须取得所有人的同意。另外，公寓原本就有很多部分是所有业主共同所有的，今后越来越多的公寓会遇到业主意见无法统一的难题。

负动产想要重建，必须符合以下两个条件：①地处车站附近等交通便利的位置；②可以增加楼层，能出售增建的房屋用作重建资金。现实中，不符合条件的公寓很难重建，而拆除公寓需要高昂的费用，腾出来土地又不一定能卖掉，所以这样的房子想拆掉也很难。

那么能指望子女继承吗？日本人的平均寿命超过80 岁，子女继承遗产时也已经50 来岁，一般都有自己的房子了。到那时，又老又破的公寓很可能根本卖不出去，但该交的费用却一分也不会少。日本的住宅总数已经超过了家庭户数，国土交通省2013 年实施的调查显示，日本的房屋空置率为14%，之后还在不断提高。野村综合研究所预测，到2033 年，房屋空置率将会达到30%。

上述负动产问题已经在地方城市逐渐显现出来，尤其是泡沫经济时期建造的度假公寓非常明显。在滑雪热潮盛行的年代，新潟县汤泽町建了一大批度假公寓，现在这些房子标价10 万日元都无人问津，但所有人仍然必须按时缴纳物业费和固定资产税。近甚至出现了一种新生意，专门瞄准这样的房主。他们当年随意买下或继承了房产，现在因为负担太重，情愿倒贴手续费也想把它脱手。

从20 世纪90 年代房屋大量上市，到现在过了30 年，大概还要一段时间，这种情况才会成为社会问题。在此之前，我们必须认真考虑房地产的负担应该如何随着少子老龄化社会的发展而变化。

如今，在各种负动产问题当中，长租公寓也引起了人们的广泛关注。这个问题的根源在于优先住房供给的不均衡政策，因为根据日本的相关制度，没盖房子的闲置土地要缴纳更多的遗产税，而未还清的贷款则可以从继承财产中扣除，免缴遗产税。这些制度助长了不动产公司对长租公寓建设项目的销售，各地接连盖起了房主本来并不需要的公寓。而且直至今天，仍旧不断有人陷入“原野诈骗”，花巨款买下毫无价值的土地。

综上所述，土地或房产沦为负动产的原因复杂多样。即使所有人已经不再需要，也很难轻易放弃。自2017 年8 月以来，本采访组以“负动产时代”为题，将现场采访到的关于负动产的各种案例在《朝日新闻》上做了连载。我们不仅针对不动产相关的现实敲响了警钟，还到国外进行采访，介绍了一些更为先进的对策和措施。

本书在上述连载报道的基础上做了大量增补和整理。带来问题的不是土地，是相关制度和人们的观念催生了“负动产”。因此，这个问题一定会有解决方法，希望本书能为此尽到微薄之力。

《朝日新闻》埼玉记者站　松浦新

年轻时拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。但曾经的“土地神话”已化为泡影，截至2018年全日本的空房率达到13.6%，再次刷新历史峰值。
    当年高位接盘的人，后来都过得怎么样了？众人趋之若鹜的房产和土地为何会沦为避之唯恐不及的烫手山芋？人口剧减已成定势，日本多地却仍旧频现房地产热潮，背后交织着哪些不为人知的利益暗流？ 
    《朝日新闻》大型连载“负动产时代”在全日本引发巨大反响，本书在此基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本“负动产”的成因、现状以及可能的解决方向，全民买房时代究竟该不该上车？本书或已给出答案。

日本《朝日新闻》采访组，由线记者走访大量房主、政府机构、不动产中介，并远赴德国、法国及美国，采访国外的相关经验和做法。他们描绘出日本房地产市场从狂热盲信时代到少子老龄化时代的巨大落差，揭示政策滞后及相关部门的疏忽带来的严重后果，追问这些“欠债”到底该由谁买单，并提示解决这一系列问题的若干方向。

第1 章　被抛弃的房屋和土地      1

第2 章　度假公寓启示录     43

第3 章　长租陷阱     81

第4 章　过重的固定资产税和遗产税     119

第5 章　负动产还能起死回生吗     163

第6 章　谁来买单     201

后　记     246

年轻时拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。但曾经的“土地神话”已化为泡影，截至2018年全日本的空房率达到13.6%，再次刷新历史峰值。
    当年高位接盘的人，后来都过得怎么样了？众人趋之若鹜的房产和土地为何会沦为避之唯恐不及的烫手山芋？人口剧减已成定势，日本多地却仍旧频现房地产热潮，背后交织着哪些不为人知的利益暗流？ 
    《朝日新闻》大型连载“负动产时代”在全日本引发巨大反响，本书在此基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本“负动产”的成因、现状以及可能的解决方向，全民买房时代究竟该不该上车？本书或已给出答案。

日本《朝日新闻》采访组，由线记者走访大量房主、政府机构、不动产中介，并远赴德国、法国及美国，采访国外的相关经验和做法。他们描绘出日本房地产市场从狂热盲信时代到少子老龄化时代的巨大落差，揭示政策滞后及相关部门的疏忽带来的严重后果，追问这些“欠债”到底该由谁买单，并提示解决这一系列问题的若干方向。