中国式持续照料养老社区开发全流程解析：CCRC的中国本土化实践经验

目前中国已经是世界上人口老龄化程度较高的国家之一，老年人口数量*多，老龄化速度也*快。中国65岁及以上人口的比例已经从1980年的4.7%提升至2018年的12%，预计将继续提升至2030年的18%和2050年的33%。这意味着中国即将面临的是人口红利消失、人口老龄化加速、空巢家庭增多、医疗压力加大等来自深度老龄化社会的挑战。而对于养老产业的从业者而言，老龄化社会意味着挑战，同样也意味着很多机会。关于中国的人口老龄化，我们更应该用积极的态度去看待。

从积极的层面来看，我们会发现随着二十世纪五六十年代出生的这批有事业、有学识、有理念、有眼界的长者逐渐步入退休生活，中国也将迎来老龄化的“人口红利”。他们不仅将带来养老理念的改变、消费观念与消费意愿的升级，也将改变现阶段养老需求单一、雷同的局面，进而从需求端倒逼养老产品和养老服务的细分化与多元化发展。事实上，*近几年老年旅游、老年服饰及用品等老年消费领域也切实有所发展，涌现出了一批诸如糖豆、50 等行业先行者，养老产业的市场潜力可见一斑。而未来70后、80后的中产阶层进入老龄阶段后，将无疑成为中国养老产业发展的“稳定器”，对于这一点，作为养老行业从业者与亲历者的我们应该坚信。

基于对中国养老产业发展潜力的基本判断与长期看好，从2013年这一公认的养老元年开始，中国的养老产业逐步进入快车道，泰康人寿、万科地产、华润置地等大型保险、房地产领域的知名企业，包括国企、央企等，都开始战略性布局养老产业。尤其是近几年，各地区的城投公司、大中型地产公司、大健康相关企业也纷纷加入，养老产业的发展势头更加迅猛。而杭州和睿养老产业发展有限公司（以下简称“和睿”）也有幸见证并参与了国内养老产业的发展。从2015年和睿成立至今，因为专业与专注，我们有机会参与了万科地产、华润置地、招商蛇口、中旅集团、路劲地产、深业集团等品牌企业关于CCRC项目的定位、设计、营销、运营等诸多工作，致力于协助投资商、开发商研发更加适合长者的产品，提升运营服务能力，以期助推中国养老产业的发展，为中国老年人的幸福晚年尽一份绵薄之力。

在多年的实践中，我们发现虽然整个行业对养老产业的认知日渐清晰，对于养老发展模式的探索也有所成就，但在众多项目的服务过程中仍然存在很多现实问题。我们国家的养老产业还处于初创阶段，大多数企业都是首次进入养老产业，在养老项目的开发模式、产品营造能力、客户需求理解、运营管理等方面普遍存在认识不够深刻的问题，每个环节的参与者都是仅以自身的理解参与其中。我们经常会遇到很多项目是靠设计师想象出来的，也有很多项目就是企业主给自己量身定做的……诸如此类的案例，普遍缺乏严谨的论证，对于老年人到底需要什么产品与服务并没有深刻的理解，对老龄人口的客群细分、需求细分的认知也相对有限。对于养老项目的定位与开发，我们一直强调“土地－客户－产品－运营”的交圈逻辑。这也意味着一个养老项目的成功需要方方面面的配合，过程中的一点点失误，就可能造成差之毫厘、谬以千里的结果。由于定位错误、产品设计偏差、开发逻辑不自洽而导致项目失败的案例比比皆是。

因此，基于希望全行业共同进步、合谋发展的初心，我们决定编写这本《中国式持续照料养老社区开发全流程解析：CCRC的中国本土化实践经验》，将多年来和睿在CCRC方面的研究成果和实战经验总结成册与大家分享。本书系统地阐述了CCRC的起源与中国式CCRC的发展理念与模式，立足于中国的养老文化以及中国长者的现实需求，整理、提炼出一整套在中国发展CCRC的开发策略，就中国式持续照料养老社区的选址策略、客群策略、商业模式、营销及运营筹开、运营后评估等开发全程内容进行详细阐述。全书的编写基于和睿多年的实践经验，过程中也参考了业内前辈的著作，汲取经验；同时，书中部分数据来源于网络公开信息整理与和睿实地调研所得，难免有一定的局限性与时效性，特此说明。

参与本书编写的人员都是和睿的资深顾问，但由于学识、才力有限，不足与疏漏之处在所难免，欢迎行业专家、学者与读者诸君不吝批评指正。在此，也特别感谢北京中合现代工程设计有限公司的李晔国先生受邀为本书撰写有关CCRC规划设计的章节内容，以及多年来各位合作伙伴给予的支持与信赖，不能一一言表，在此表示由衷的感谢！

和睿自创立之初，就深知养老之路不易。如果将养老事业比喻为一次长跑，我们作为长跑队伍中的一员，愿坚守初心，与同行共勉，将养老这一正确而美好的事业坚持下去。

杭州和睿养老产业发展有限公司

2020年4月

从2000开始，中国进入老龄化社会。2013年，泰康、万科等首批企业进入高端养老领域。近几年更是迎来了养老地产的爆发期，大量地产、保险基金和大健康相关企业纷纷有意向布局持续照料退休社区（CCRC)项目。本书系统地阐述中国式CCRC的全流程开发模式，包括对中国养老产业发展趋势的研判分析，CCRC的发展历程与理念，CCRC的选址策略、客群策略、产品设计要点，以及CCRC的筹开与运营等主要工作。本书对中国式CCRC的开发运营进行了实操总结与复盘，对于相关养老项目具有专业性和实用性兼顾的落地指导意义。

本书面向养老行业从业者及有意向布局养老产业的企业，包括地产开发商、养老机构运营商，以及投资机构、养老产业上下游行业等。

*章　中国养老产业的发展背景 / 001

*节　中国人口老龄化趋势 / 001

一、人口老龄化的定义 / 001

二、中国人口老龄化特征 / 001

三、中国老龄化发展阶段 / 005

第二节　中国养老政策解析 / 006

一、中国养老政策的发展历程 / 006

二、开发、运营视角下的重点养老政策解析 / 008

第三节　中国养老产业的参与主体 / 014

一、开发主体 / 015

二、运营主体 / 018

第四节　中国与日本养老产业发展现状对比 / 020

一、日本养老产业体系 / 022

二、中国养老产业发展解读 / 027

第二章　中国式持续照料养老社区开发模式 / 032

*节　基于长者需求的养老产品线划分 / 032

一、养老客户的类型 / 032

二、养老产品线划分 / 033

三、养老产品线小结 / 063

第二节　CCRC的发展历程 / 064

一、什么是CCRC / 064

二、美国CCRC的发展历程 / 065

三、美国典型CCRC项目及企业 / 066

第三节　中国式CCRC的发展理念与模式 / 067

一、中国式CCRC的发展历程 / 067

二、中国式CCRC的产品理念 / 068

三、中国式CCRC的发展模式 / 070

第三章　CCRC的选址策略 / 100

*节　城市与区位选择 / 100

一、城市选择 / 100

二、区位地段 / 101

第二节　用地规模 / 102

第三节　用地性质选择 / 103

一、保障类用地 / 103

二、经营类用地 / 105

三、工业类用地 / 109

四、小结 / 110

第四节　取地策略 / 111

一、单一养老性质用地 / 111

二、复合型养老用地（ “养老 ”项目用地） / 114

三、策略详解 / 119

第四章　CCRC的客群策略 / 126

*节　老年人生理及心理特征变化 / 126

一、老年人生理特征变化 / 126

二、老年人心理特征变化 / 130

第二节　客户类型与客群模型 / 131

一、客户类型 / 131

二、客群模型 / 133

第三节　需求特征分析 / 134

一、基本情况 / 135

二、机构养老生活规划 / 136

三、关注因素 / 140

四、产品需求 / 140

五、需求小结 / 143

第五章　CCRC的规划设计 / 145

*节　相关设计指导规范 / 145

第二节　CCRC的规划原则 / 146

第三节　自理型养老公寓单体设计 / 149

一、设计原则 / 149

二、典型楼型设计要点 / 150

三、典型户型设计要点 / 154

第四节　照料单元设计 / 159

一、设计原则 / 159

二、设计要点 / 159

第五节　失智型组团的典型设计要点 / 163

第六节　养老综合配套设计 / 165

一、配套规模与内容 / 165

二、设计原则 / 166

三、设计要点 / 170

第七节　室内设计 / 177

一、设计原则 / 177

二、适老化设计要点 / 179

三、软装设计要点 / 187

第六章　CCRC的商业模式设计 / 197

*节　融资渠道 / 197

一、银行贷款 / 197

二、债券融资 / 201

三、资产证券化 / 202

四、产业基金 / 207

五、PPP模式 / 212

六、信托贷款 / 213

七、股权融资 / 214

第二节　交易模式 / 215

一、会员卡模式 / 215

二、保险模式 / 225

三、养老贷模式 / 228

四、共有产权模式 / 229

五、信托模式 / 230

第三节　法律文本的订立 / 231

一、入会协议 / 233

二、入住协议 / 234

第七章　CCRC的营销和运营筹开 / 236

*节　营销筹开的阶段划分与重点工作 / 236

一、营销筹备阶段 / 236

二、运营筹备阶段 / 243

三、开园优化阶段 / 248

第二节　品牌与服务体系设计 / 249

一、品牌体系设计 / 249

二、服务体系设计 / 250

三、服务细项 / 253

第三节　营销策略 / 259

一、营销阶段划分 / 259

二、营销策略梳理 / 259

第四节　筹开费用测算 / 262

一、人力成本 / 263

二、能耗成本 / 263

三、服务成本 / 264

四、营销成本 / 264

五、餐饮成本 / 265

六、铺地物资成本 / 265

第五节　团队组建 / 266

一、组织架构 / 266

二、岗位职责 / 266

三、团队培训 / 269

第六节　运营标准化制度体系 / 270

第八章　CCRC运营后评估及优化 / 273

*节　运营后评估要点 / 273

第二节　企业文化建设 / 274

第三节　运营安全 / 275

第四节　团队提升 / 277

第五节　绩效考核 / 281

第六节　服务优化 / 283

第七节　合作资源再优化 / 289

第九章　典型案例深度分析 / 292

*节　万科随园嘉树 / 292

一、整体规划 / 293

二、功能构成 / 294

三、交易模式 / 302

四、客户特征 / 302

五、服务体系 / 303

六、小结 / 306

第二节　朗和杭州国际医养中心 / 307

一、整体规划 / 307

二、功能构成 / 308

三、交易模式 / 312

四、客户特征 / 313

五、服务体系 / 314

六、小结 / 315

参考文献 / 317

作者简介 / 318

本书作者是行业中具有多年实操经验的顾问团队，对在中国进行养老社区项目建设的要点进行了全面解析，是养老行业非常实用的参考工具书。