房地产企业财税合规：58个经典判例精解
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作者编者:王晓辉//袁道平//陈高勇//唐艳茹//李春荣等|
出版社中国经济
ISBN9787513674850
出版时间2024-06
装帧其他
开本其他
定价98元
货号32115619
上书时间2024-07-03
商品详情
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作者简介
王晓辉：江苏通税（福州）律师事务所主任律师，福建华兴税务事务所有限公司股东，国家税务总局第六批税务领军人才（税收法治），高级经济师、注册会计师、税务师、国家注册监理工程师、美国注册管理会计师（CMA）、国际金融理财规划师（CFP）。曾于香港上市房地产企业从事财税工作，处理过多起企业股权涉税架构筹划服务并落地。办理过多个房地产项目的税收筹划项目、并购重组、破产重整的税收筹划项目，大型国企的吸收合并、分立和“子改分”等项目税收筹划，协助企业协调处理多起税收争议案件，为客户挽回数千万的税款损失。执业专长：税务争议解决以及税务稽查辅导应对、大中型企业和上市公司税务顾问、税收筹划、纳税风险评估、管理会计咨询、破产涉税非诉业务、国际税收和私人财富税务顾问、涉税刑事辩护。
目录
第一章增值税及发票相关判例
判例一房地产企业股权转让中票据合规的稽查风险由谁承担
判例二增值税税率下调，商品房买卖合同约定的购买价款是否应
减少
判例三房地产公司合作开发项目请求开具发票的诉讼时效期间从
何时开始起算
判例四拆迁安置房产的营业税计税依据是什么
第二章企业所得税相关判例
判例一人防工程车位使用权转让应按照销售建筑物计入收入还是按照
租赁分期计入收入
判例二不动产产权不在房地产开发企业名下，收取的租金需要缴纳
相关税费吗
判例三房地产开发公司发生的借款费用能否在发生当期直接扣除
判例四当地政府给开发商的土地出让金返还款性质如何认定
判例五法院对房地产开发企业以房抵债的裁定能否作为税前扣除
凭证
判例六房地产合作项目约定的预留税费未结算能否阻却项目利润的
二次分配
判例七拆迁安置补偿费由谁列支
判例八房地产企业替代他人炒股代收收益要交企业所得税吗
判例九房地产企业未取得发票的利息支出可否在税前扣除
判例十房地产企业是否可以账簿不全要求税务机关核定征收企业
所得税
判例十一违建导致开发产品被实施权利限制，开发产品能否以此为由
依据国税函〔2008〕875号文规定，暂不确认销售收入
判例十二认购协议与商品房买卖合同签订时间不同、付款方式约定
不同，如何认定涉案商铺的销售收入确认时间
第三章土地增值税相关判例
判例一商铺的增值额是否要单独进行财务核算
判例二重复列支及分摊比例调整是否会导致失去普通住宅免税资格
判例三公司的转让行为是否构成了国有土地使用权的转让，缴纳土地
增值税
判例四企业闲置的土地被政府收储，是否要缴纳土地增值税
判例五实物形式的拆迁补偿能否单独归集为拆迁还建面积的收入和
成本
判例六土地增值税清算时计算土地成本扣除金额，能否按占地面积法
或建筑面积法之外的其他方法进行分摊
判例七房地产公司未按规定逾期申报以及提交土地增值税清算资料，
能否适用土地增值税核定征收？被司法拍卖的房地产项目约定
由买受人承担相关税费，税务局能否向房地产公司追税
判例八房地产开发项目地块中包含居住用地、酒店用地、防护绿地
用地，能否依据其中的居住用地容积率来界定项目中住宅为
普通住宅
判例九以不动产对外投资在土地增值税清算中计税价格如何确认？
政府支付的土地出让金奖励在税务上如何处理
判例十房产销售合同解除后可否退还预征土地增值税
判例十一纳税期内计提但未实际申报缴纳的土地增值税能否在计算
应纳税所得额时扣除
判例十二一方出资另一方出地并以出地方的名义立项进行“联合开发”，
是否属于土地使用权转让
判例十三以转让股权方式转让土地使用权行为的法律效力如何认定
判例十四税务类规范性文件，是以税务总局文件为主还是以“财税字”
文件为主
判例十五房地产开发项目中包含普通住宅和非普通住宅，土地增值税
清算能否合并清算
判例十六下达缴税通知书之前，税务部门通知申报土地增值税的行政
行为，是否可诉
判例十七普通住宅和普通标准住宅是否都可以享受免征并退还土地
增值税的优惠政策，二者如何区分
第四章财产行为税及非税收入相关判例
判例一房地产开发企业开发产品转投资性房地产是否缴纳房产税
判例二土地出让合同解除，能否退还已缴纳的契税、土地使用税
判例三城市基础设施配套费是否应作为计缴契税的计税依据
判例四房地产公司逾期代缴契税是否应承担不能享受税收优惠的
责任
判例五土地使用权未按合同约定过户，土地使用税应由谁承担
判例六房地产开发企业经多次催缴仍未申报缴纳契税构成欠税还是
逃税
判例七受让土地被查封，未能办理过户被强制执行，已纳契税能否
退还
判例八行政机关收缴土地闲置费是行政处罚，还是追究民事违约
责任
判例九代付土地闲置费是否可以扣减股权转让款
判例十未办理产权证房产税的纳税义务人确认争议
判例十一项目部是否为印花税的纳税义务人
第五章股权转让和法拍房等涉税民事责任分担相关判例
判例一竞拍土地出让合同未约定无偿移交的安置房的税费
负担应如何处理
判例二房地产公司股东会决议约定的列举式包税条款，税费
应该如何承担
判例三房地产公司未提供完税凭证能否要求作为实际负担税款
一方的建设公司支付税金及滞纳金
判例四合作开发房地产项目争议的成本费用税金如何计入项目成本
判例五转让房地产在建工程如何证明企业所得税已经缴纳
判例六商品房包销溢价款的增值税差额及附加税应如何承担
判例七法拍房税费承担条款是否有效，房地产企业是否有权向
法院起诉要求买受人承担
判例八股权转让协议约定转让方提供指定金额可计入项目开发
成本的发票是否违反强制性规定
第六章行政执法与刑事司法衔接及逃税罪相关判例
判例一股东分红未及时缴税是否构成逃税罪
判例二房地产项目被核定征收土地增值税后未缴税是否构成逃税罪
判例三逃税罪自首和共同犯罪如何认定
判例四公司股权转让后变为一人有限公司，该股东是否应对转让之前
公司实施的逃税行为承担刑事责任
判例五单位犯逃税罪，其财务负责人是否会被追究逃税罪
判例六企业所得税、土地增值税未缴足预缴税款，是否构成逃税罪
内容摘要
房地产企业开发周期长、成本费用核算复杂、涉税种类多、税收风险大，如何正确处理涉税事项及管控税收风险是每个房地产企业财务人员面临的棘手难题。为此，房地产企业管理人员必须精准理解政策，并将其融会贯通于业务之中。
本书以司法实践中的真实判例为主要内容，每个判例分设“裁判要旨”“涉税案情”“争议焦点”“法院裁判观点”“税务律师案例评析”“风险提示”“相关条文”等板块，对房地产企业运营中常涉的增值税、企业所得税、土地增值税、财产行为税及土地闲置费、股权转让等相关业务问题进行深入分析、系统总结，有针对性地指导房地产企业及相关从业者正确处理涉税业务。
精彩内容
判例二增值税税率下调，商品房买卖合同约定的购买价款是否应减少【裁判要旨】二审法院驳回了溧阳市××针织有限公司主张判令江苏××房地产开发有限公司退还原告2%的购房款20686.68元的税款主张。
法院认为，首先，增值税税率增减的后果应由增值税纳税人江苏××房地产开发有限公司承担，与溧阳市××针织有限公司无直接法律关系。其次，案涉商品房买卖合同及补充协议虽明确约定了增值税税率和不含税价，但该数额系对此前约定房屋总价款的拆解计算，是为了税务处理之便利对房屋总价款做的拆分，适用当时11%的增值税税率推算出的不含税价款，而非反之。最后，针对溧阳市××针织有限公司主张与案涉格式条款理解有争议的，应当做出不利于格式合同提供方的解释，根据《中华人民共和国民法典》规定，对格式条款理解有争议的，应当按照通常解释予以解释，但按照通常解释不能得出增值税调整，房屋价款也随之调整的结论。
法院综合上述三点，认为溧阳市××针织有限公司在没有“调税调价”的合同约定下，提出请求判令江苏××房地产开发有限公司退还原告2%的购房款20686.68元的税款主张，欠缺合同依据。维持一审法院关于驳回溧阳市××针织有限公司的诉讼请求。
【涉税案情】上诉人（原审原告）：溧阳市××针织有限公司（以下简称“A公司”）被上诉人（原审被告）：江苏××房地产开发有限公司（以下简称“B公司”）2018年4月，原告A公司与被告B公司签订商品房买卖合同一份，合同约定由A公司购买B公司开发的香缇雅苑房屋一套，房屋单价按建筑面积计算，每平方米8648.67元，总价款1148111元。该合同补充协议约定：商品房价款1148111元为含税价，不含税价金额为1034334.23元，增值税率为11%，增值税金为113776.77元。
A公司首期购房款229631元于2018年4月21日前支付，余款918480元于2018年4月30日前付清；交付房屋时间为2019年11月20日前，房款在房屋交付时据实结算，多退少补。2019年12月17日，被告向原告交付案涉房屋。后被告于2020年1月10日为案涉房屋开具税率为9%的增值税专用发票，票面金额为1161558元。
根据国家税务部门的规定，案涉商品房增值税税率从2018年5月1日起由11%调整为10%，从2019年4月1日起税率由10%下调为9%，因双方对发票税率存在争议，该发票尚未完成交付。
一审法院驳回A公司的诉讼请求，A公司不服，遂提起二审诉讼。
【争议焦点】在出现增值税税率下调的情况下，商品房买卖合同约定的购房价款是否应随增值税税率下调而相应减少，增值税税率下调应开票方获益还是受票方获益？
原告A公司主张判令B公司立即向A公司开具11%税率的增值税发票或9%税率的增值税发票，理由有三点：①商品房买卖合同补充协议明确约定了增值税税率和不含税价，B公司应向A公司开具11%的增值税发票，无论在此期间增值税税率是否调整；②增值税作为一种流转税，其增加和减少最终都由消费者承担，A公司购买该房屋作为员工宿舍使用，理应由消费者承担；③B公司不根据合同约定给A公司开具11%的增值税发票导致其利益受损，损失2%的增值税税款抵扣，并非不受到税率变化的影响。
被告B公司则主张A公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：①双方签订的合同及补充协议真实有效，双方约定案涉房屋总价为固定价，即单价乘以建筑面积；②根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条的规定，本案中增值税的纳税义务人为商品房出售主体即B公司，并非A公司，增值税税率增减的后果应由B公司承担，与A公司无关；③根据2019年3月20日财政部、税务总局、海关总署发布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）规定，增值税税率调整为9%，并于2019年4月1日起执行。A公司认为可以开具11%的增值税发票毫无依据。
【法院裁判观点】1.本案中增值税的纳税义务人为商品房出售主体B公司，增值税税率增减的后果应由增值税纳税人B公司承担，与A公司无直接法律关系。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条，“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税”。本案的增值税纳税人为商品房出售主体B公司，增值税税率增减的后果应由增值税纳税人承担。
2.案涉商品房买卖合同及补充协议虽明确约定了增值税税费和不含税价，实际是被告作为纳税人对此前约定总价款的拆解计算，是总价在11%的税率下的拆算分解，并未变更合同总价。补充协议约定的不含税金额和增值税税率，是通过对商品房买卖合同第六条约定的总价款拆分而来，是在国家“营改增”的政策背景下，为税务处理之便利而对房屋总价款所做的拆分，即双方在固定房屋总价款为1148111元的基础上，适用当时的增值税税率11%推算出的不含增值税房价，而非反之。
3.对于A公司主张与案涉格式条款理解有争议的，应当做出不利于格式合同提供方的解释，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常解释予以解释。案涉合同第六条“计价方式与价款”、补充协议第二条关于税费的约定，均清楚明确。根据通常解释，从以上约定中不能得出增值税调整则房屋价款随之调整的结论，故本院对B公司的上述主张不予采信。
法院综合上述三点，认为A公司在没有“调税调价”合同约定下，提出请求判令B公司退还原告2%的购房款20686.68元的税款主张，欠缺合同依据。维持一审法院判决驳回A公司的诉讼请求。
【税务律师案例评析】1.增值税是价外税，不应混淆价外税和价内税的区别。
无论是价外税还是价内税都属于流转税，区别主要在于：如果税金作为价格的附加部分，则称为“价外税”；如果税金作为价格的组成部分，则称为“价内税”。价内税的理论依据是马克思主义政治经济学。马克思主义政治经济学认为，价格应由生产成本、平均利润率和税金组成，价内税是价格的有机组成部分，如营业税和消费税都是典型的价内税。
增值税价外税的理论依据是西方经济学的税负转嫁理论。税负转嫁理论认为，流转税税负是可转嫁的，最终应由购买方来承担。购买方支付的金额包括两部分，一是商品价款，二是国家税金。对于中间购买者，其税负可以转嫁给最终购买者，价外税无论在哪个环节征收，都不会引起重复征税，因此价外税是中性的。梁季.理解增值税：辨析价内税和价外税［N］.中国财经报，2019-06-25（6）.价外税独立于价格之外，不会随成本进入下一商品的价格，不会被重复征税。因而增值税税款是以不含税价格为计税基础乘以适用税率计算的，在法定税率变动的情况下，税额随之变动，含税总价也会发生变动。
在承认增值税是价外税的基础上，认为合同价款不变，应指合同不含税价维持不变。故在合同约定税率的情况下，法院若支持退还税款差额则变动合同价款；反之，法院支持不退还税款差额。由于购买者的付款中包含价格和税款两部分，在支付总额不变的情况下，税率降低，不含税价格就会提高。不含税价格提高，实际上是对合同价款的变更。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十四条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。增值税税率降低，在无其他特别约定情况下，不含税价格不应随着税率降低而变更，而应发生有利于买方的后果。从形式上看，国家增值税减税降负是降低了企业的税收承担，实际承担降低税负效果的主体是最终的消费者。
2.考虑增值税降税利益时，不应忽视纳税义务发生时间和税率变化调整时间的先后关系。虽然合同签订后税率发生调整，但如果合同纳税义务发生时间在税率调整之前，发票仍应按照调整前的税率开具，此时不存在退还税率差的问题；如果卖方按照降低后的税率开具发票，则属于错开发票的情形。如《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）规定：“纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。”【风险提示】对于卖方而言，要明确固定总价条款，不能仅仅约定含税总价，必须有固定该总价不变的意思表示，如含税总价不随增值税税率下降而降低。对于买方，如欲享受税率降低的税收优惠，可以在合同中明确税款退还的合同依据，约定税率调整时，合同的不含税价维持不变，增值税额相应调整。此外，为了避免发票开具时间导致的争议，建议在合同中明确约定若对方未开具发票或发票开具错误对其造成损失的赔偿条款。
【相关条文】《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号）规定，于2019年4月1日起增值税税率调整为9%。
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