房价波动的金融逻辑
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作者(英)乔希·瑞安-柯林斯//托比·劳埃德//劳里·麦克法兰|译者:曹飞
出版社中信
ISBN9787521710205
出版时间2019-10
装帧平装
开本其他
定价66元
货号30723608
上书时间2024-06-06
商品详情
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作者简介
乔希是新经济学基金会的高级研究员，负责研究货币和信贷对宏观经济的影响。他是新经济学基金会英国货币体系指南的主要作者。他研究了当前模型的问题，并研究了替代方案，包括公共银行、中央银行或政府的信贷指导。;.;劳里·麦克法兰，新经济基金会经济学家，研究领域是土地和金融改革问题。劳里曾任苏格兰水产业委员会（WaterIndustryCommissionforScotland）经济分析部主任，并曾在英国水务办公室（Ofwat）市场部和经济学部任职一年。劳里为进步机构苏格兰智库“大众福利”（CommonWeal）撰写土地和住房改革方面的文章。他拥有斯特拉斯克莱德大学经济学一等学位。;.;托比·劳埃德，英国住房慈善组织“安家”（Shelter）住房开发部主任。此前他曾担任该机构政策部主任。他在住房领域拥有12年以上相关工作经验，他的经历横跨多种机构类型，包括公共机构、私营企业和自愿组织等。在这些机构中他曾为部长、市长、企业和社区提供咨询服务。托比的“新花园城市”建议书荣获2014年沃尔夫森经济学奖（WolfsonEconomicsPrize）二等奖。
目录
序 / V
致 谢 / XI
图、表、框目录 / XIII
缩写词表 / XVII
术语表 / XIX
第一章 导 言 / 1
什么是土地 / 4
什么是土地价格 / 7
土地所有权和经济租金 / 12
各章概述 / 15
第二章 土地所有权和房地产 / 19
引 言 / 20
土地所有权：理论起源和所有权形式 / 21
土地所有权是自由：产权保障和经济增长 / 25
土地所有权是盗窃：权力和经济租金 / 27
假设：财产既是自由也是盗窃 / 30
对所有权悖论的应对 / 35
本章小结 / 42
第三章 被遗忘的要素：生产和分配中的土地 / 43
引 言 / 44
古典政治经济学：土地和经济租金 / 45
经济租金解决方案：土地税或单一税制 / 52
新古典经济学及土地和资本概念的融合 / 56
新古典经济学阐释的弊病：土地与资本的根本差异 / 59
土地缺席经济学理论的政治原因 / 65
土地与社会主义 / 68
今天土地与资本融合的后果 / 70
本章小结 / 72
第四章 住房用地：现代土地经济学 / 75
引 言 / 76
产业革命和城市发展 / 77
1900—1970 年：两次世界大战和资
本主义黄金时期 / 84
1970 年至今：“住房资本主义”的兴起 / 97
住房的新政治经济学 / 102
本章小结 / 118
第五章 土地和住房的金融化 / 121
引 言 / 122
住房与土地价格、收入和银行信贷 / 125
抵押融资、生命周期模式和抵押物的作用 / 138
抵押融资和不动产融资在英国的发展历史 / 142
抵押信贷自由化的宏观经济效应 / 158
房产与信贷的关联以及金融脆弱性 / 166
本章小结 / 174
第六章 土地、财富和不平等 / 179
引 言 / 180
经济不平等趋势 / 181
对不平等加剧的传统解释 / 184
土地和经济租金是如何加剧不平等现象的 / 188
为什么说不平等是重要问题 / 204
本章小结 / 206
第七章 让土地回归经济学和经济政策 / 209
引 言 / 210
所有制 / 214
税务改革 / 221
金融改革 / 227
保有权改革 / 235
规划改革 / 238
经济学和国民经济核算变革 / 240
本章小结 / 244
参考文献 / 247
内容摘要
为何在许多发达经济体中房价上涨的速度比收入增长速度更快？为何现代经济学都忽略了土地这一重要因素？金融系统与土地之间又存在着怎样的关联？房地产金融化有什么严重的后果？有哪些可能的解决方案？
本书系统地解答了这些问题，内容深入浅出，可读性强，同时又引人深思，是一本关于土地和住房经济学的指南性著作。在书中，作者揭示了现代经济体所面临的诸多核心挑战是如何与土地经济密切地关联在一起的。为此，作者着重回顾了土地经济的方方面面，包括土地所有权的产生、演变和挑战，有关土地的经济思想以及土地用途的经济转型。
今天，土地、房产和金融系统三者之间的交互作用决定着宏观经济的面貌。土地及房产已经“金融化”，成为投机型贷款和投资的对象。这一现实是现代经济的核心问题。而土地与信贷间的反馈循环已成为现代经济的风暴中心，如果不及时采取措施破解这个反馈循环，更大的金融混乱就有可能发生。对此，作者认为，需要采取措施鼓励银行进行信贷创造，鼓励投资者将储蓄重新投入到生产性活动中，让他们远离房地产。当然，除了对金融系统做出结构性改革之外，还要改变土地的所有权、保有权和规划体系，并恰当地转移税负。
精彩内容
第三章被遗忘的要素：生产和分配中的土地有位经济学家论调高，计划不用土地来生存。
他几乎就要说到做到，然而后来才发现，他需要食物和饮水，双脚也要地方站。
——打油诗，作者不详（摘自Gaffney，1994A，p.96）一旦任何国家的土地全部变成私有财产，地主就会和所有其他人一样，喜欢不劳而获，甚至会对土地的自然产物收取租金。
——亚当·斯密（Smith，1776，p.56）引言
我们可以把经济学理解为对商品和服务的生产、分配和消费的研究。生产本身是把各种实物和非实物的投入要素结合在一起，创造出能够供人们消费或具有社会价值的事物（产出）的过程。实物投入要素包括木头和钢铁等材料，而非实物投入要素则包括知识和技能。经济学家常用“生产要素”这个术语来描述这些投入。
三个最受认可的生产要素是：资本、劳动和土地。其中的“资本”是经济理论中颇具争议的话题。 资本一般是指任何由人类生产的、可以提高人们执行生产任务的能力或提高生产效率的事物，比如机器、厂房或信息技术和通信技术。“劳动”指的是付出的努力，包括工作能力和知识。“土地”不仅是指生产发生的物理场所或区位，还包括大自然提供的其他资源（如矿石、水、海洋里的鱼和频谱等）。
从上面的描述我们应该可以清楚地看出，土地是重要的生产要素。正如本章开头的打油诗所表明的那样，生产无法在真空中发生，也就是说生产过程必须在某个时间点发生于某处。已知最早的经济学流派是法国的重农学派（Physiocrats）。 顾名思义，重农学派的理念是所有的财富都来自土地和大自然。在和谐的社会里，政府不应干涉“自然”经济法则的运行，而应当为其提供补充。重农学派经济学家当时所研究和生活的社会，是以农业为主导的社会，因此他们攻击经济学思想的另一个主要学派重商主义（mercantilism），因为重商学派集中关注贸易和交换，而不认为真正的价值和利润都在农业剩余产品里。由于重农学派把土地视作所有额外收益的来源，重商学派建议法国政府通过征收土地税获得全部国库收入，而不是通过向贸易和工业征税，因为如此征税会让贸易和工业萎缩。古典政治经济学家极大地影响了现代经济学的诞生。他们更加重视劳动和资本，但是在有一点上他们和重农学派一样，即认为土地是最适宜的税收来源。
土地缺席经济学理论的政治原因如上所述，土地和资本之间存在根本差异。而新古典经济学在边际生产力理论中居然成功地把两者合二为一，真是令人称奇。有学者认为，克拉克及他的追随者能够成功的真正原因是，他们代表着既得利益者（有产者）的利益，并得到了这些反对土地税的阶层的支持（Gaffeny，1994b；Hudson，2010）。
新古典经济学的资本理论，除了在寻求一种普遍适用的资本理论，以便把经济学变成一门真正的科学之外，它还可以被视为对亨利·乔治的一种政治回应，是对19世纪末20世纪初不断发展的单一税制运动的回应。亨利·乔治的反对者们模糊了土地在财富创造过程中所发挥的具体作用，将其与资本品混为一谈，借此来阻挠政策制定者和进步政治家把土地价格分离出来征收地价税的提议。克拉克和他的追随者曾就职于哥伦比亚大学等美国高校，得到了大企业的资金支持。到了19世纪末，这些大学的宗教背景正在逐步淡化，转而由富有的商业和金融利益集团提供资助（Gaffney，1994a，pp.50～53）。
有证据显示，亨利·乔治（以及李嘉图）有关土地的经济租金理论构成了克拉克发展其理论的动力。加夫尼提到，克拉克的文章有24篇是针对亨利·乔治的，时间跨越28年（1886—1914年）（Gaffney，1994a，p.48）。以下引文就是其中一例，摘自他的权威著作《财富的分配》（TheDistributionofWealth）一书的序言。
亨利·乔治先生提出他的主张：工资是由耕种免租金的土地所能得到的产品决定的。正是这个主张首先让我致力于去寻找一个方法，把任何劳动的产品从多个要素协力创造的产品中分离出来，单独加以识别。这种探索让我得出了本书呈现的规律。按照这个规律，在完全自由竞争的条件下，任何劳动所得的工资倾向于等于该劳动本身所增加的产量。（Clark，1899，p.viii）在更加广泛的意义上，克拉克的主张和当时欧洲盛行的边际效用理论，可以被视为对亨利·乔治和卡尔·马克思（1867）劳动价值论做出的回应。乔治和马克思都强调经济租金和资本家对工人的剥削，两者都是生产工具（借用马克思的著名术语）私有制的产物。
虽然克拉克所主张的边际生产力理论被描述为客观的分配理论，但是事实上，它有着强烈的规范性色彩。他明确地辩称，由对产出的边际贡献来决定报酬是公平的，因为“按照自然法则，一个社会阶层所得到的就是它对该产业总产出的贡献”（Clark，1891a，p.319）。每个单位的资本或劳动都有自己的边际产品。在完全自由竞争的条件下，每当一家企业尝试支付低于这个标准的报酬时，都会导致其他企业支付更多。竞价会让价格重新回到均衡水平。如果克拉克的自然法则“无阻力地顺畅运行，那么它会让每个生产要素获得其本身所创造的财富额”（Clark，1899，p.v）。在这里，克拉克认为土地所有者这个阶层所做的贡献就是土地对生产的贡献。不过，克拉克并没有承认自己是这样假定的。
边际生产力理论和边际效用理论最后都会创造这样一个世界：只要存在足够竞争和自由的市场，所有人都会根据他们对社会的真实贡献获得相应的公平报酬。用米尔顿·弗里德曼的名言来说，就是“没有免费的午餐”。
边际生产力理论丝毫没有提及生产要素所有权的分配问题，更不会说土地了。地产被认为是最有效的组织形式，因为它让私人交易和自由市场成为可能。这一理论几乎毫不质疑房产所有权和保有权的分配方式，也不质疑享有这些权利为所有者带来的收益（租金）。这最终限制了该理论关于收入分配的阐释所能达到的高度，特别是考虑到在这个真实的世界里此类经济租金的数额如此巨大（Robinson，1973）。
土地与社会主义虽然新古典经济学可以说是主导了过去50年里的经济学思潮，但是在20世纪的前60年里，卡尔·马克思产生了强大的影响力，而且从1918年至今出现在世界各地的社会主义政权延续并实践了他的思想。马克思主义聚焦于生产工具所有权产生的经济租金。欧洲的社会民主主义政权在发挥政府干预作用方面尤为成功。它们制定了竞争法，防止了垄断权力的极端滥用，同时还征收累进所得税，以此来支持先进的福利国家。甚至在美国这个从未实行过社会主义和企业公有制的国家，强有力的反托拉斯立法也对那些控制着铁路、电报和石油行业的超大型垄断企业给予了致命的打击。为了给人民提供保障性住房和公共基础设施，并使其免受食利者的盘剥，罗斯福进步时代的政策促成了巨额公共投资。
然而，土地的经济租金远远没有受到那样高度的关注。一个可能的原因是，亨利·乔治本人以及他的单一税制运动没能与19世纪晚期和20世纪上半叶不断壮大的社会主义运动形成广泛联盟。因为亨利·乔治只强调地租及土地税这种解决方案，而没有论及其他形式的经济租金。赫德森（Hudson，2008，p.4）认为，只把焦点放在土地税上未免有些狭隘。
因为这样做就把亨利·乔治与其他改革者孤立开来了。改革者认为，土地税对有产利益集团来说挑战性过大，因此他们诉诸更容易实现的公共法规改革和更多元的税制改革……亨利·乔治……反对资本的社会主义所有制，甚至不倡导工业改革和金融改革。亨利·乔治在反对这些改革方面毫不妥协，这进一步把他的单一税制主张推到了政治光谱的远端。
在亨利·乔治生活的年代，美国的土地并不十分稀缺。有强有力的证据表明，真正的租金被商业垄断公司攫取了，比如控制着全国资本流动的铁路公司（Patten，1891，p.361）。在美国，税款历来是由地方政府负责征收。因此，联邦政府为了征收全国性的土地税而展开的政治斗争十分艰难。相对而言，在商业和劳工部门实施包括打破商业垄断在内的全国性改革则要容易一些。
相比之下，欧洲的土地更加匮乏，土地所有者和劳动者之间的不平等状况更加严重。因此，在这里，亨利·乔治理论的潜在影响力也许更大些，特别是考虑到李嘉图在英国留下的思想遗产。亨利·乔治基本认同李嘉图的理论。但是，李嘉图主要关注农用土地的边际生产力，而不是城市土地。随着农业生产的工业化及其取得的巨大进步，在农业用地上从事劳动的人口比例不断减少，于是李嘉图的影响力也在随之减弱。第四章将更加深入地探讨这些重要发展。
在19世纪中后期，马克思的影响力逐渐增强。他对土地税持怀疑态度，将其视为支持工业资本和城市资产阶级的政策。马克思认为土地税有利于资本家与拥有地产的既得利益集团之间的斗争，但无力防止他们剥削劳动人民［Marx,（1847）1995，引自Hudson，2008，p.13］。在马克思看来，只有把资本主义生产工具和土地全面国有化，才能让劳动人民获得他们应得的、公平的经济盈余份额，别无他法。李嘉图地租理论的政治目标是支持征收土地税，而不是征收工业税，是“试图挽救资本主义政权的最后尝试”。
虽然亨利·乔治支持自然资源的垄断权应该归政府所有，但是他反对征收资本税和所得税［George，（1879）1979，pp.125～126］，并把工业看作财富的创造者。这一观点招致社会主义者的敌视。社会主义者越来越认为，对劳动人民的剥削与资本家控制着土地关系不大，更多的是因为政府没有合理调控工业，没有对过高收入征税。
同样地，亨利·乔治也没那么重视金融行业的改革。而社会主义者，特别是蒲鲁东的追随者，把金融行业看作食利者利润的主要来源，认为金融业使得公共和私人债务不断累积，超出了经济增长能够消化的范围。亨利·乔治在很大程度上忽视了银行攫取经济租金的能力，没有认识到银行通过住房抵押贷款的利息获得了部分因地价上涨而产生的经济租金（Hudson，2008，p.20）。对于这一现象，本书第五章将进行深入探讨。
最终，与土地税运动相比，着眼于调控工业以及主张对资本和劳动征税的社会主义运动，取得了相当大的成功。在欧洲社会民主主义政府下，税收没有落在土地所有权所滋生的非劳动所得上，而是落在了资本收入和劳动上，或者在很大程度上落在了货币资本的利息上（见第四章）。
今天土地与资本融合的后果经济政策未能正确地兼顾资本和土地的不同属性，这一点在当前有关房地产的政策——尤其是相关的税收政策中就可见一斑。
如果你是一名在英国购房出租的业主，那你会获得一定的免税额，以此补偿你的住宅中实体家具的资本折旧。但是同时，你又应该在出售房屋时支付资本利得税（假设你不居住在这所住宅里）。显然，你家中家具的价值会折损——砖和灰浆也会折旧，但是与此同时，住房的总价却在上涨。事实上，是住房下面的地价在上涨。本章第二节已经解释了其中的全部原因。虽然税收制度承认两者的差别，但我们却将其都称为资本，从而把两者混为一谈。
在更加广泛的层面上，在英国，出租房间或住宅所获得的非劳动所得的税率与生产活动（工作）收入的税率是相同的。由于地价涨速比工资增长的速度快，所以土地所有者要求的房租的涨幅高于工资增长率。此外，资本利得的实现速度快。这些因素共同作用，构成了对土地投资的不当激励，却没有鼓励资本投资。2015年之前，英国住房抵押贷款的利息也可以抵消税额，而且抵消幅度高达45%。据估计，国库每年给房东的补贴总额约63亿英镑（ThisisMoney，2015）。
政策制定者信奉的是新古典经济学的自由市场理念。对于他们来说，房地产价格上涨带来的政策挑战是如何确保土地和住房市场的自由性和竞争性，同时让住房消费者获得尽量多的信息。这理应引导土地市场实现均衡，以相对很小幅度的波动稳定在合适的价格上。然而，房价或房租（相对于收入）仍然在上涨，这可以归因于住房或土地供应不足。
主流政策的争论恰恰就集中在这个问题上：人们常常呼吁建造更多住房，或投入更多的土地用于住房建设。和失业等其他政策挑战一样，这种呼声也聚焦在供给一面。这些政策假定，住房需求遵循的规则，与驱动其他商品需求的规则是相同的，即边际生产力理论和边际效用理论。然而，这些假定却忽略了土地和房产财富在人口中的分配、税收制度的影响以及银行通过提高住房抵押贷款额度推动房价上涨的作用（见第五章）。
当需求增长时，人类不会（也无法）像制造商品那样“制造”土地。相反，在生产和消费过程中，人类占用着稀缺的土地。如果这一资源得不到适宜的管理，那它们很容易被错误配置，或通过投机行为被浪费掉。随着在英国这样的国家的土地变得相对更加稀缺，房价自然也在随之上涨。与此同时，拥有房产已经成为千百万家庭的目标，但不是为了房屋的自住使用价值，而是将其作为金融资产。
经济理论和经济政策忽视了土地的作用，这潜在地影响了地价的计量方式。许多发达经济体没有长期地合理计量并跟踪地价。例如，人们不能自由查询英格兰和威尔士地管理部门掌管的信息。更糟糕的是，有关土地或房产价格，公众几乎无法获取相关数据。尽管存在各种各样的广义房价指数，但唯一的官方房价指数终止于2011年。公众也无法获得评估总署（ValuationOfficeAgency）为征收营业税而掌握的有关商业地产价格的数据。市场信息匮乏造成了严重的低效率和进入壁垒（见第四章），也限制了公共机构和市民严密监控土地所有者和开发商行为的能力（Jefferys，Lloyd&Argyleetal.，2014）。
房产价格往往并不是代表土地价格的适宜指标，因为如前所述，材料价格和劳动成本与地价关系极小。正因为如此，即使经济学家有这个想法，他们也无从分析土地价格和土地租金的经济意义。欧盟统计局和经合组织（OECD，2015）迟迟未能意识到这个问题，直到近期才与各国政府一起努力，改善土地估价方法，试图把土地包含到国民经济核算的框架中去。
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