房地产估价方法与操作实务

经过40多年的改革开放，中国经济迅猛发展，在21世纪初催生了中国房地产业的空前繁荣，房地产估价服务业也越来越广泛地渗入社会经济活动的各个领域。无论是房地产买卖、出租、抵押、典当、保险、课税、拍卖、征收、征用，还是企业的合资、合作、联合、合并、兼并、分立、出售、破产清算等都需要房地产估价。可见，房地产估价在社会经济活动中发挥着举足轻重的作用。同时，高等院校，特别是高等职业院校的房地产相关专业大多都开设了房地产估价课程，需要与其相适应的优质教材。本书为适应高等职业教育改革和房地产估价行业的发展，“以房地产估价工作过程为导向，基于职业岗位能力”要求来编写。本书采用任务驱动的编写方式，在每一个项目开头导入真实的房地产估价相关任务，并按照操作步骤确定每个任务的要求，在完成任务的实际操作之前，贯穿知识点的介绍。本书综合了估价师的知识、能力和经验要求，强化学生实践动手能力的培养，提升学生的综合估价能力，很好地解决了学校教学与企业需求之间脱节的矛盾，使学生所学的知识和技能更加贴近估价工作实际。此外，本书还通过二维码嵌入微课、案例、习题等数字资源，将教材、课堂、教学资源三者融合，实现线上线下结合。本书由浙江金融职业学院的傅玳担任主编，负责大纲编写和书稿修改、定稿工作，并负责编写了项目1及项目2；副主编由浙江建设职业技术学院的郑晓俐、杭州科技职业技术学院的刘永胜担任，承担大纲和书稿的修订工作。郑晓俐编写项目4，刘永胜编写项目5；重庆商务职业学院的张攀编写项目3；重庆建筑工程职业技术学院的陈影编写项目6；江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司杭州分公司的安萍编写项目2中的实践操作部分。在本书的编写过程中，浙江经纬房地产评估有限公司、江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司杭州分公司提供了大量估价实务实例，在此向这些公司表示衷心的感谢。作为浙江省“十一五”重点建设教材和浙江省“十三五”新形态立体化教材，本书的出版还得到了浙江省教育厅、浙江省高等教育学会和浙江金融职业学院领导的大力支持。出版社的编辑也为本书的出版付出了辛勤的劳动。在此一并向所有曾经帮助本书编写和出版的朋友们表示诚挚的谢意。由于编者水平有限，书中难免有疏漏之处，敬请读者批评指正。

本教材贯彻以行动导向、能力本位思想，构建基于工作过程开发课程内容体系。按照职业活动的工作过程，组织安排和设计课程内容，设计8个项目若干个工作任务，从认识房地产估价开始，到估价方法的模拟训练，*后按照真实估价工作过程即从估价业务获取和受理、签订估价合同、制定估价作业方案、搜集估价所需资料、现场勘查、方法选取、估价结果测算、撰写估价报告、资料归档等工作任务进行组织编写。同时合理设计了案例导入、实训练习等模块，采用项目教学，教学做结合，培养学生职业素养。本书既可以作为高等职业院校、应用型本科院校房地产相关专业的教材，也可以作为房地产市场从业人员的专业培训教材。

2005年3月参加工作，在浙江金融职业学院担任专任教师，因工作需要自2010年3月起一直担任企管房管党支部书记，2017年1月起担任房地产教研主任，2020年7月起担任学院工商管理学院副院长。2010年9月，获得浙江省教育厅高校优秀青年教师项目资助，2018年3月入选学院拔尖人才培养计划。先后获得学校教坛新秀、五星级教师、优秀教师、教学名师、十大育人先锋、三八红旗手、优秀党务工作者、杰出青年等荣誉称号；主持省级课题2项，厅局级课题11项，院级精品课程1项，主编教材1本，参编教材3本，近年来在核心期刊上独立发表论文6篇。指导学生获得省赛特等奖1项，二等奖3项，三等奖4项。

项目1

全面认识房地产估价1

任务1认识房地产估价1

任务2认识估价中的房地产7

任务3熟悉房地产价格19

任务4掌握房地产估价原则41

项目2

比较法操作49

任务1认识比较法50

任务2搜集交易实例53

任务3选取可比实例59

任务4建立价格可比基础63

任务5交易情况修正72

任务6市场状况调整75

任务7房地产状况调整79

任务8求取比较价值88

任务9比较法综合操作93

项目3

收益法操作99

任务1认识收益法100

任务2确定收益期和持有期113

任务3测算净收益115

任务4 确定报酬率124

任务5求取收益价值129

任务6收益法综合操作131

项目4

成本法操作135

任务1认识成本法136

任务2明确房地产价格构成140

任务3估算土地重新购建成本146

任务4估算建筑物重新购建成本152

任务5估算建筑物折旧157

任务6计算成本价值166

任务7成本法综合操作168

项目5

假设开发法操作173

任务1认识假设开发法174

任务2选用具体的估价方法和估价前提175

任务3调查估价对象状况177

任务4分析估价对象所在地房地产市场状况180

任务5构建开发经营方案185

任务6预测开发完成后的价值193

任务7测算后续开发的必要支出197

任务8确定折现率或测算后续开发的应得利润201

任务9计算开发价值201

任务10假设开发法综合操作205

项目6

房地产估价综合业务操作209

任务1受理估价委托210

任务2确定估价基本事项216

任务3编制估价作业方案220

任务4搜集估价所需资料225

任务5实地查勘估价对象228

任务6选用估价方法测算232

任务7确定估价结果244

任务8撰写估价报告246

任务9审核估价报告263

任务10交付估价报告265

任务11保存估价资料268 

本教材为浙江省“十一五”重点建设教材和浙江省“十三五”新形态立体化教材，教材具有以下特色： 1、以就业为导向，突出能力培养，注重实践性和可操作性本教材是基于工作过程的项目化课程教材。教材编写中坚持以提高学生整体素质为基础，以培养学生综合能力特别是创新能力和实践能力为主线，明确每一个项目应达到的素质目标、知识目标、技能目标和能力目标，并据此调整相应的内容，以强化课程教学的针对性和应用性，使学生毕业后即能够适应企业工作的需要。2、与行业合作开发教材本教材是与行业企业合作开发的，每个项目均基于工作过程编写，教材的实训部分则由行业专家根据真实的项目编写，充分体现教材职业性、实践性和开放性的要求。3、针对高职学生认知特点，突出新颖性和趣味性教材编写时注重吸收新知识，摒弃过时陈旧的内容，将新方法、新规范、新标准编入教材，增强教材的适应性，同时也要密切关注学生的特点，注重教材的趣味性。4、注重教材开发的立体化。以嵌入二维码的纸质教材为载体，嵌入视频、音频、作业、试卷、拓展资源、主题讨论等数字资源，将教材、课堂、教学资源三者融合，实现线上线下结合的教材编写。