一本书读懂中国房地产
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全新
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作者魏正源
出版社中国商业出版社
ISBN9787520806114
出版时间2019-04
装帧平装
开本16开
定价68元
货号1201881881
上书时间2024-08-06
商品详情
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目录
章中国商品房的诞生
住房是人生活的必需品,它承担着亿万人的安宁与健康。安全、舒适、宽
敞、明亮、温馨的住房是多少人对家的向往。近40年来,我国住房制度几经变
革,未来又会走向何方?预知未来,先知历史。还是让我们潜入房地产市场的海
底,先探知一下中国房地产的前世今生,以便更好地寻求对策,使房地产市场能
够更好地造福中国,造福百姓。
节中国商品房市场的复活与繁荣/2
1.公房出租:免费的午餐吃不饱/2
2.公房补贴出售:住房改革拉开序幕/7
3.提高住房租金建立住房公积金:政策驱动城镇居民购买住房/11
4.福利分房停止:逐步实行住房分配货币化,商品房制度全面实行/16
5.国民经济的支柱产业:房地产市场的波涛翻滚,不断反转/23
6.骑虎难下:房地产市场在反复调控中快速增长/28
7.供给侧改革:去库存/37
8.住房制度改革评述/38
9.住房改革向何处去/40
第二节从土地到商品房的行走轨迹/43
1.开发商拿到土地出让合同的过程/43
2.房地产建设项目行政许可程序/47
3.开发商与有关机构和部门的协商沟通/49
第二章商品房的高价是如何炼成的
如果对中国房地产市场做一个概括,大概可以如是说:一个字“涨”,两个
字“折腾”,三个字“放卫星”,四个字“雾里看花”,五个字“死了都要买”,
六个字“玩的就是心跳”,七个字“让我欢喜让我忧”,八个字“有多少事可以重
来”,九个字“房的心事你永远不懂”,十个字“如果离开你我如何幸福”。一句
话:想说爱你并不是一件很容易的事。房,就是这样让百姓欢喜,让百姓忧,其
最主要的原因就是房价一日三变,居高不下,飞速上涨。在这一章里,我们主要
来看一看商品房的高价是如何炼成的。
节商品房的价格确定/52
1.政府对房价及其构成的明确规定/52
2.房地产开发建设、税收费用及相应成本/54
第二节推高商品房价格的主要因素/57
1.政府方面的因素/58
2.开发商方面的因素/67
3.通货膨胀的影响/75
4.投资与投机推波助澜/76
5.租房市场的影响/81
6.民众的保值和恐慌心理/82
7.大城市的虹吸效应/85
第三节高房价究竟是谁之过/87
1.政府与开发商之间的口水战/87
2.中央政府与地方政府之间的“游击战”/89
3.开发商与公众的心理战/91
第三章商品房的低质是如何造就的
房屋质量问题已经引起了全社会的关注,诸如墙体裂缝、屋顶开裂、窗子
关不严、下水道堵塞、暖气管不热等等。从实际工作来看,影响施工项目质量的
五大因素是:施工人员、管理人员的技术水平、能力及知识等;施工机械、机具
等设备的技术先进程度及应用;施工中使用的材料的质量优劣;施工工艺、方法
的先进性、科学性;施工场地条件(水、电、场地、气候等)的好坏,工程外部
环境(相关机构等)好坏等。而影响工程项目质量的因素,包括设计、施工责
任、材料、使用责任及其他因素五个方面。本章结合这些因素来谈谈商品房的质
量问题。
节商品房建筑标准的确定/96
1.民用建筑的使用年限问题/96
2.民用建筑的安全性问题/103
第二节建筑材料现状/108
1.主要建筑材料的质量问题/108
2.建筑装饰装修产品的质量问题/113
3.建材存在质量问题的原因/115
第三节施工过程的质量监管/117
第四节建筑从业人员队伍现状/119
1.建筑行业中农民工建筑队伍的现状/119
2.建筑行业中其他从业人员的现状/121
第五节影响工程质量的其他因素/123
1.压缩工期:一味图快导致的质量问题/123
2.压低造价:层层转包下的“豆腐渣工程”/124
3.商品房预售制度:导致更加忽视房屋质量/125
第四章商品房的维权与维修
众所周知,商品房的低质带来住房的诸多问题,开发过程的各种违规行为
更加剧了这些矛盾,购买过程中的信息不对称、开发商的预制陷阱,法律的不健
全等等多重因素,导致了购买商品房后一旦遇到问题,与开发商的冲突也在所难
免。如何摆脱维权困境?本章展示了当下买房维权的艰辛,分析了买房维权难的
原因,重点在于强调指出了普通消费者要加强内功,增加购房的相关知识,做到
防患于未然,尽可能地降低购房风险。
节艰辛维权路/128
1.我的买房维权经历/128
2.买房维权究竟有多难/136
第二节维权难的原因/138
1.原因一:政府职能的削弱/139
2.原因二:消费者协会先天不足/139
3.原因三:仲裁局限性大/140
4.原因四:法律支持力度不够/141
5.原因五:检测等服务机构服务不到位/141
6.原因六:开发商的拖延战术/141
第三节自我救赎降低维权之难/143
1.消费者的自我救赎之合同篇/143
2.消费者的自我救赎之收房篇/146
3.消费者的自我救赎之维修篇/148
4.消费者的自我救赎之方法篇/149
第五章房地产业的法律和政策思考
无论是谁,真的解决了老百姓住房难的问题,就是利国利民。为此,在
这一章中将对于现行法律政策存在的问题进行浅析,然后探讨政策法律修改的
路径。
节现行法律政策存在问题浅析/152
1.问题一:对违法行为处罚力度不够/153
2.问题二:对于消费者的保护力度不够/154
3.问题三:上下位法规定不一致/155
第二节政策法律修改的路径探讨/156
1.思虑周全,发挥政策导向作用/156
2.将法律完善后再行出台实施/158
第六章中国住宅的未来
中国住宅市场的主要症状是:冷热不均,总体有余而局部不足,大城市人
满为患而欲往者源源不断,致使房价居高不下、涨势汹涌;小城市人力不足而欲
去者大有人在,房价大致稳定;普通民居房价高下相差甚巨。针对这些症状,可
行的治疗手段是标本兼治,先易后难。为了中国住宅市场的未来,本章进行了积
极的探讨,旨在希望中国经济不出现大的震荡,老百姓的利益能够得以保障,开
发商可以活下去或者重新转型,社会经济能够正常运转,社会基本保持稳定,房
价理性回归,土地财政终结,各方面的损失降到最低,引导房地产的巨大产能从
事其他行业。
节给住宅房地产业一个准确的定位/160
1.房子的定位为什么不够明确/160
2.住宅房地产业定位策略:标本兼治/163
第二节节约资源量须减少空置建造/165
1.房子空置问题突出/165
2.解决房子空置的关键:先立业后立城/168
第三节宽敞舒适是现代住房的起码要求/170
1.我国居民住宅面积的现状/170
2.关于房子实际使用面积的建议/172
3.“旧屋扩建改造工程”方案/174
第四节变经济适用房为共有产权房/175
1.经济适用房为什么要取消/175
2.共有产权房的好处/176
第五节取消住宅地产的土地拍卖制度/177
1.住宅地产土地拍卖制度的弊端/177
2.叫停住宅用地的招拍挂是当务之急/178
第六节提高住宅建设标准,加强质量管理,建设百年住宅/181
1.提高民居抗震设防指数/181
2.延长民居设计使用年限/181
3.提高民居建材标准/182
4.加强施工建设过程的监督管理/182
5.改革验收制度/183
6.加强建筑队伍的建设和培养/183
7.梳理建筑领域的相关法律法规/183
第七节合理的税收制度设计和住房价格/185
1.中国房地产税收与房价构成的现状/185
2.税收制度的改革和房价的构成/187
第八节让商品房维权变得简单有效/190
1.住房维权存在的机制问题/190
2.维护住宅房地产市场秩序的几点建议/191
附录1:《中华人民共和国城市房地产管理法》/199
附录2:作者对现行中华人民共和国城市房地产管理法的修改建议/213
内容摘要
住房是人生活的必需品,它承担着亿万人的安宁与健康。安全、舒适、宽敞、明亮、温馨的住房是人们对家的向往。我国房产市场经历了公房出租、公房补贴出售、提高住房租金、停止福利分房实行住房分配货币化、商品房制度全面实行、调控中增长、去库存等几个阶段。近40年来,我国住房制度也几经变革,未来又会走向何方?作者针对这些问题,用了几年的时间对房地产业进行了研究,从商品房的诞生、房产的高价是如何炼成的、房产的维权与维修、房地产业的法律与政策思考、房地产业的未来等几方面对中国房地产进行了阐释和展望,以便让读者对中国房地产业有更理性、更健康的认识,因此用积极正向的心态看待中国的房地产业。
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