深圳棚户区改造搬迁法律实务

　　本书围绕深圳市人民政府《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，介绍了深圳市此次的棚户区改造新政。与“市场主导”下的城市更新模式不同，深圳棚改开启了另一种“政府主导”下的全新模式，通过引入行政征收程序这一大制度创新作为推进城市改造的利器，为解决改造项目久拖不决的顽疾释放了重要信号。作者以深圳市正在推进的几个棚改项目为例，介绍了棚改政策的主要实施流程与补偿模式，启发读者对棚改模式进行更深入的思考。同时，罗列了棚改适用的房屋种类，通过结合实务案例的方式明确房屋权利归属，为棚改明确搬迁权利人提供参考。*后，对棚改各个阶段的实务问题进行解答，进一步增强了本书的实务参考作用。

　　顾东林，广东联建律师事务所主任，中南财经政法大学民法硕士。深圳国际仲裁院、武汉仲裁委员会、上海国际经济贸易仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。被美国建筑杂志（ENR）和《建筑时报》联合评选为“值得推荐的60位中国工程法律专业律师”。为深圳市鹿丹村改造项目、深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目提供全过程法律服务。

　　廖信凯，广东联建律师事务所合伙人，毕业于湖南大学法学院。联建城市更新与棚改研究中心副主任，深圳市律师协会房地产法律专业委员会委员。曾担任深圳市劳动争议仲裁院专职仲裁员，2007年被深圳市劳动和社会保障局评为“深圳市年度优秀仲裁员”。2017年因在罗湖“二线插花地”棚户区改造协商签约阶段工作成绩突出，被深圳市罗湖棚户区改造指挥部评为“先进个人”。为深圳市布心工业村城市更新项目、广东省公安边防总队医院等改造项目提供法律服务。

章深圳棚改的背景
节深圳棚改政策背景
一、棚改货币化的背景
二、深圳住房制度改革新政
第二节划定棚户区的依据
一、棚户区的定义
二、棚户区的划定标准
第三节深圳棚改与其他地区棚改政策比较
一、北京市棚改政策
二、上海市棚改政策
三、广东省棚改政策
四、我国香港特别行政区城市更新土地强制售卖制度
五、深圳棚改与其他地区棚改的区别
第四节深圳的棚改与城市更新
一、城市更新的概念
二、城市更新的“五类合法用地”
三、城市更新项目如何启动行政征收
四、棚改与城市更新的区别
第五节棚改的目的和优势
一、棚改的目的
二、棚改的优势
第二章深圳棚改的适用范围及探索
节老旧住宅区 
一、改造需要考量的几个因素
二、深圳市老旧住宅区的特点
第二节历史遗留违法建筑
一、历史遗留违法建筑的现状
二、制度沿革
三、历史遗留违法建筑确权应具备的条件
第三节工业区宿舍
一、深圳工业区宿舍现状
二、工业区宿舍改造的必要性
三、工业区宿舍改造路径
四、工业区宿舍棚改存在的问题和应对
第三章棚改实施与补偿
节实施主体
一、政府主导
二、企业实施
三、建设“两房”
第二节审批流程 
一、棚改的十个步骤
二、罗湖区棚改经验学习
三、棚改土地使用权取得方式、地价计收标准
第三节民事协商流程 
一、民事协商的意义
二、民事协商基本流程
第四节补偿项目
一、民事协商补偿协议的性质
二、棚改民事协商中的具体补偿项目
第五节奖励
一、奖励的性质及法律依据
二、搬迁奖励设置的一般原则
三、奖励的类型
四、奖励设置的技巧
五、区分奖励与困难救助
六、奖励设置的限制
第六节棚改税费 
一、被拆迁单位或个人让渡土地使用权并取得拆迁补偿物业
二、项目实施主体受让土地使用权并支付拆迁补偿
三、棚改安置住房税收优惠政策
四、企业参与棚改的所得税优惠
五、棚改项目免征行政事业性收费和政府性基金
第四章棚改中的征收与处罚
节行政征收
一、确立征收补偿制度沿革
二、房屋征收主体
三、房屋征收决定前置要件
四、房屋征收决定程序
五、房屋征收补偿程序
六、征收决定对征收补偿决定的影响
七、补偿方式的选择
第二节行政征收诉讼
一、行政复议
二、行政诉讼
三、棚改进入征收后的诉讼时间成本
第三节征收时如何解除抵押
一、征收部门、被征收人与抵押权人三者之间的关系
二、抵押权的效力
三、房屋征收时对于抵押权处置的两种情形
四、抵押权人对哪些征收补偿项目可以主张优先权
五、未经抵押权人同意注销抵押的法律后果
第四节违法建筑的认定与处理 
一、违法建筑的定义
二、市场成因
三、如何认定违法建筑
四、强制拆除的基本程序
五、催告与公告
六、违法建筑原则上不予赔偿
第五节行政处罚
一、行政处罚的实施机关
二、行政处罚的种类
三、行政处罚的程序
四、对限期拆除地上建筑物和其他设施行政处罚的执行
第五章棚改实务
节棚改实务案例
一、微利房权属争议
二、收回国有已出让工业用地案例
三、历史遗留违法建筑权属争议处理
四、司法拍卖与历史遗留违法建筑的确权
第二节棚改实务项目
一、华富村棚改项目
二、鹿丹村改造项目的经验与教训
三、罗湖“二线插花地”棚改项目
第三节棚改实务问答
一、棚改立项阶段
二、行政征收阶段
三、棚改补偿阶段
四、认定被补偿人阶段
附件棚改常用法律法规及补偿协议示范文本
附件1：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 
附件2：《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》 
附件3：《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》
附件4：《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》
附件5：《关于加强棚户区改造工作的实施意见》
附件6：《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》
附件7：《深圳市宝安区宝城38区新乐花园和39区海乐花园棚户
区改造项目搬迁补偿安置方案》
附件8：《罗湖区木头龙片区零星房屋征收项目补偿方案》
附件9：《深圳市棚户区改造项目搬迁安置补偿协议示范文本》
后记

　　本书围绕深圳市人民政府《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，介绍了深圳市此次的棚户区改造新政。与“市场主导”下的城市更新模式不同，深圳棚改开启了另一种“政府主导”下的全新模式，通过引入行政征收程序这一大制度创新作为推进城市改造的利器，为解决改造项目久拖不决的顽疾释放了重要信号。作者以深圳市正在推进的几个棚改项目为例，介绍了棚改政策的主要实施流程与补偿模式，启发读者对棚改模式进行更深入的思考。同时，罗列了棚改适用的房屋种类，通过结合实务案例的方式明确房屋权利归属，为棚改明确搬迁权利人提供参考。*后，对棚改各个阶段的实务问题进行解答，进一步增强了本书的实务参考作用。

　　顾东林，广东联建律师事务所主任，中南财经政法大学民法硕士。深圳国际仲裁院、武汉仲裁委员会、上海国际经济贸易仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。被美国建筑杂志（ENR）和《建筑时报》联合评选为“值得推荐的60位中国工程法律专业律师”。为深圳市鹿丹村改造项目、深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目提供全过程法律服务。

　　廖信凯，广东联建律师事务所合伙人，毕业于湖南大学法学院。联建城市更新与棚改研究中心副主任，深圳市律师协会房地产法律专业委员会委员。曾担任深圳市劳动争议仲裁院专职仲裁员，2007年被深圳市劳动和社会保障局评为“深圳市年度优秀仲裁员”。2017年因在罗湖“二线插花地”棚户区改造协商签约阶段工作成绩突出，被深圳市罗湖棚户区改造指挥部评为“先进个人”。为深圳市布心工业村城市更新项目、广东省公安边防总队医院等改造项目提供法律服务。

　　总序

　　随着移动互联、万物互联时代的到来，法律服务行业的发展出现了更多的机遇和挑战，这也意味着，这个时代对法律服务的效率和质量提出了更高要求。法律服务的效率和质量问题，说到底是法律服务领域供给侧改革的问题，供给侧改革与创新将成为破解当前律师行业发展“瓶颈”的重要路径选择。

　　我注意到，深圳市律师协会九届理事会明确回归和聚焦律师专业化建设，着力供给侧改革与创新，并在统筹规划专业委员会的定位和职责、组织引导律师著书立说等方面做了许多实实在在的工作。目前，深圳律师在专业学习、专业研究和专业成果转化等方面已经卓有成就。在短短两年多的时间里，深圳市律师协会已经出版各类律师著作近二十部，部分专著再版，部分作者被邀请参与全国性的专业会议，可以说受到了业界广泛关注和高度肯定。深圳律师的专业化建设大大激发了深圳律师行业发展的内生动力。在此，我要对深圳市律师协会在行业发展和专业化建设中所发挥的积极作用点一个大大的“赞”。

　　律师的专业化既是社会分工的必然，也是法律服务业纵深发展的必然。律师当以专业为本，当以服务立命。深圳律师应当以追求极致的匠人精神夯实专业基础，从而以专业化的服务满足客户多样化、个性化、精细化的需求。只有这样孜孜不倦的追求，我们深圳律师才有可能在厚重积蓄后，形成并爆发出强大的发展后劲。

　　深圳律师是全国律师改革和创新的先行先试者，尤其是在房地产、金融证券、知识产权、国际贸易、法治政府等专业法律服务领域做出了许多开创性的贡献。2016年11月24日，深圳执业律师人数突破万人大关，整个行业的后续发展任重而道远。

　　从供给侧改革与创新的角度，深圳律师业需要继续加强法律服务需求端研发，努力推出更贴近各类主体需求的法律服务产品；需要继续加快专家型律师、领军型律师的培养，努力形成完备的法律服务人才结构；需要继续拓宽专业服务领域和行业发展路径，努力精准对接日新月异的经济社会发展的方方面面。如此，深圳律师才能呈现与深圳这座城市相匹配的活力与影响力，深圳才有望成长为中国南方实至名归的法律服务高地。

　　“骐骥一跃，不能十步；驽马十驾，功在不舍。”深圳律师业的光荣与梦想，离不开我们大家持之以恒的坚守和实践，更有赖于我们大家继续为之奋斗、艰苦奋斗、长期艰苦奋斗……

　　是为序。

　　蒋溪林

　　深圳市司法局局长

　　专业引领发展积淀成就未来

　　专业化是律师行业发展的必然趋势之一。在互联网大数据、人工智能快速发展和社会分工不断细化的社会背景下，面对日趋激烈的竞争环境和不断更新的法律服务需求，专业化对律师们而言，不仅是发展问题，也是生存问题。

　　“君子务本，本立而道生。”专业是律师的立身之本，专业律师的成长离不开律师、律所及行业层面的共同努力。对于律师个人而言，不仅需要其在对基本业务领域通晓的基础上找准与自身能力、兴趣以及市场需求相结合的精准定位，做出适合自己的专业选择，也需要律师在做出选择之后有壮士断腕般舍弃其他案件的决心，以及甘于寂寞、潜心钻研、持之以恒的匠人精神。对于律所而言，需要其有相应的团队协作氛围、合理的人才培养及激励体制、科学的业务调配机制、强有力组织形式和执行机构。而对于协会而言，就需要加大投入，为律师的专业化发展提供支持和保障，搭建交流合作平台，鼓励律师、律所朝向专业化发展。同时，加强与社会各界的交流联系，开拓专业领域，注重法律需求的引导和法律服务市场的培育，为专业律师发展营造良好的外部环境。

　　深圳律协资助会员出版实务专著的初衷，就在于倡导律师专业化发展，引导深圳律师和律师事务所不断做精、做强；也希冀能借此推出行业专业领军人物，在全国专业化发展的浪潮中树立一批深圳律师的专业品牌。2012年至今，协会资助会员出版实务专著的工作已连续开展六年，累计出版律师实务专著二十余本，涵盖建设工程、婚姻家事、刑事、知识产权、投融资、劳动关系等多个专业领域；举办律师专著出版交流论坛两次，邀请律师作者、专业审稿人、出版社编辑三方人员共同探讨如何将律师丰富的实务经验和专业理念凝练成实务专著。这些工作的开展在调动深圳律师撰写专著积极性、提升深圳律师专著写作水准、提高深圳律师业内知名度和影响力等方面取得一定的成效。

　　“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”今后，深圳律协还将持续推动律师实务专著出版工作，引导深圳律师多总结、多思考、多研究，不断提升专业能力和专著水平；同时，还将在业内营造浓厚的专业研究和著书立说氛围，传承和发扬深圳精神，让深圳律师成为中国律师界一面亮丽的旗帜。

　　林昌炽

　　深圳市律师协会会长

　　二○一八年六月

　　回归专业崇尚专业

　　律师专业化不仅仅源于社会分工的细化和知识结构的复杂化，也因为法律事务在多样化前提下逐渐呈现专门性趋势，需要律师专业技能的精细化以提供有针对性的解决方案，通才式解决某类案件或法律事务越来越困难。当事人合法利益的化有赖于律师能够游刃有余地运用法律的精深技艺，给出更专业的答案。

　　不少律师不太愿意在当事人或者同行面前坦言自己不懂某专业，也不愿意在专业细分方面做出改变的努力，这不仅不利于其自身专业领域知名度的打造，也失去了律师走专业化发展方向的机会。我们要放弃那种“博”即“精品”的认识和做法，直面自己的专业定位，在律师服务市场激烈竞争中打“差异化”“专业化”这张牌，努力将自身打造成所在专业领域的“精品”。

　　我们提倡的回归专业、崇尚专业并不是一句口号，它张扬的是一种职业思想、观念和意识，同时也要落实为执业过程中的行为准则和价值坚守，在形成行业共识的基础上引领律师行业发展，达到更高的水平。摆在读者面前的这套《深圳律师实务丛书》就是我们落实回归专业和崇尚专业的例证，并借此向全行业传递崇尚专业的精神。

　　经验应该被总结和传承。因地缘和政策优势，深圳律师在房地产、融资、科技创新、海商、国际贸易、破产清算、劳动等法律事务方面有着丰富的专业经验。深圳律师协会组编这套丛书，体现深圳律师在部分领域的执业状况和专业技能，希望成为丰富律师专业化的重要素材，并作为专业化样本能够对律师专业化水平提高有所帮助。

　　是为序。

　　高树

　　时任深圳市律师协会会长

　　二〇一六年三月

　　专业化是律师行业发展的支柱

　　中国的律师行业经过30年的恢复与发展，已经初具规模，但是，与现代发达国家的律师行业相比，我们仍然处于“初级阶段”，与国家政治、经济、文化发展不能匹配。将律师行业“做强、做大”仍是业内强的呼声。个人理解“做强、做大”，无外乎专业化、规模化、规范化、品牌化建设，而其中专业化实乃律师行业发展的支柱。

　　按照现代广泛运用的利伯曼“专业化”标准的定义解释，所谓“专业”，就应当满足以下基本条件：一是范围明确，垄断地从事于社会不可缺少的工作；二是运用高度的理智性技术；三是需要长期的专业教育；四是从事者个人、集体均具有广泛自律性；五是专业自律性范围内，直接负有作出判断、采取行为的责任；六是非营利性，以服务为动机；七是拥有应用方式具体化了的伦理纲领。

　　就律师行业而言，专业化应以专业律师为基础，即律师根据特长和优势，精通本专业的法律规定和法理精髓，专门或偏重某一项或某几项法律事务；律师专业化以专业化的律师事务所为标志，即律师事务所主要人员和业务是为某个或某几个法律服务领域提供专门法律服务，具有自己的专业品牌；律师专业化以实现全行业的专业化终目标，即大多数执业律师符合律师的专业化，形成了自觉学习、研究法学理论与律师实务的风气和专业习惯，大多数律师事务所具有鲜明的专业品牌。

　　律师要实现专业化，首先要专业明确，确定适合自己的法律服务领域，之后针对该法律服务领域进行长期的专业研修，在该法律服务领域有自己的实务和理论研究成果，终拥有业内公认能熟悉处理法律服务领域问题的专业技能。当然，专业化也是一个“舍得”过程，选择专业化就意味着舍弃某些自己熟悉且收入颇丰的业务，甚至要忍受短期内业务量下降的痛苦。只有专注才有专业，如果不舍弃已拥有的某些业务，心不能专，则难以在专业领域获得成就。此外，在长期执业过程中加入或组建一个强大的专业律师团队，也是律师成就专业之路不可或缺的途径。

　　律师专业化是一项艰巨、复杂的系统工程，除了律所在中长期发展目标上确定专业化方向，为律师和律师团队提供专业发展环境之外，律师协会也应为律师行业的专业化分工和发展提供完善的制度保障和政策支持，并且应该加大对律师专业化的培训力度，为律师的专业化发展提供坚强的智力支撑。

　　资助会员出版实务专著是深圳律协确定的一项具体工作和一项智力工程，目的有两个：一个是倡导律师的专业化发展，引导深圳律师和律师事务所普遍走上专业发展的道路；另一个是推出行业专业领军人物，在全国专业化发展的浪潮中树立一批深圳律师专业品牌。

　　深圳律协将每年资助出版一批律师实务专著，期许借此倡导专业发展之路，弘扬专业研究之风，发出业界深圳之声，更期许借此涌现一批律师专业领军人物。

　　余俊福

　　时任深圳市律师协会会长

　　二〇一二年一月