物业服务合同纠纷处理司法观点总梳理

　　全面梳理
　　本套丛书全面梳理了买卖合同、服务合同、保险合同、房屋租赁合同等各个合同专题在司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行归纳总结，每个专题梳理出的有效案例均接近或超过1000个，能够有效覆盖各个专题领域的各个法律适用问题。
　　准确适用
　　本套丛书从海量的案例数据中提炼出具有代表性的、指导性的案例，尤其以最高人民法院发布或者认可的指导性案例、公报案例等典型案例为主，包括截至图书出版时人民法院案例库入库的部分典型案例，并结合《民法典》及其相关司法解释的新规定、新精神对案例展现的法律适用规则进行总结、解读，可以帮助读者准确地适用法律解决问题。
　　有效参考
　　本套丛书在每一专题中，首先确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，然后依据现行法律和司法解释规定、民事理论，对其进行深入分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活规则，为法官、律师等法律工作者以及当事人办理相关合同纠纷案件提供有效的参考与借鉴。

　　本书为丛书之一，全书分为十二个专题。第一专题为物业服务合同纠纷概述，较为全面介绍分析了物业服务合同一般性问题如概念等，以及未归进专题中的业主、物业服务人义务、业主整体利益处理等内容。其后依次分为合同关系、主体、效力、违约与赔偿、终止、物业费支付、抗辩、安全保障、物业服务人权利、业主委员会权利、业主权利纠纷等十二个专题。在每一专题中，基本上是以该类专题理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析，便于读者有重点查阅。围绕专题的纠纷类型特点又进一步分类确定具体内涵，如业主权利纠纷，分为三大块即业主权利理解、业主撤销权行使处理、业主权利疑难问题，每一块针对实践中存在问题和争议进行剖析，用案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下，根据作者要分析问题的多少划分若干细目并列入目录以供阅读。对其阐明的观点，均有一至三个案例实证。

　　王 军
　　男，汉族，新疆人，1951年8月出生，新疆广翼律师事务所律师。1988年专科毕业于北京大学法律系，1997年本科毕业于中央党校函授经济管理专业，2005年自学考试律师本科专业。2003年取得国家司法考试资格证（C证），2004年取得企业法律顾问资格证，2007年取得国家司法考试资格证（A证）。1996年12月以前在检察系统工作，2002年5月以前在法院系统工作，后退休从事法律服务工作。
　　先后在《中国法学》、《中外法学》、《法学杂志》、《法律适用》、《人民司法》、《人民检察》、《检察理论研究》、《国家检察官学院学报》、《检察实践》（后更名为《中国检察官》）、《北京市政法管理干部学院学报》（后更名为《北京政法职业学院学报》）、《人民法院案例选》、《中国审判案例要览》、《财会通讯》、《新疆社会科学》、《新疆社科论坛》等报纸刊物上发表一百多篇论文和案例分析。著有《民商事理论与实务研究》《合同法理论与实务研究》《保险法理论与实务研究》《合同法理论与实务研究续卷》《建设工程施工合同纠纷处理实务——1060个典型案例总梳理》。相关作品获最高人民法院三等奖三次，国家税务总局及中国税务学会二等奖一次，新疆维吾尔自治区一等奖二次、二等奖三次、三等奖五次、优秀奖二次。

专题一　物业服务合同纠纷概述
　一、物业服务合同理解
（一）物业服务合同含义
（二）物业服务合同特征
（三）物业服务合同义务
（四）物业合同纠纷举证
　二、物业服务合同法律适用
（一）物业服务合同特殊性
（二）公共设施的权属归属
（三）入住后房屋质量责任划分
（四）行政主管部门对业主处罚
（五）物业服务合同诉讼时效
　三、物业服务合同纠纷处理
（一）业主整体利益处理
（二）业主共有收入处理
（三）专项维修资金处理
（四）旧楼加装电梯处理
专题二　物业服务合同关系纠纷
　一、物业服务合同关系理解
（一）物业服务合同关系含义
（二）物业服务合同关系成立
（三）物业服务合同关系类型
　二、物业服务合同关系法律适用
（一）不定期物业服务合同关系
（二）转委托合同关系
（三）小区停车关系
　三、物业服务合同关系纠纷处理
（一）事实物业服务合同关系处理
（二）前期物业服务合同关系处理
（三）物业服务合同关系处理
专题三　物业服务合同主体纠纷
　一、物业服务合同主体理解
（一）合同主体含义
（二）合同主体范围
　二、物业服务合同主体法律适用
（一）业主认定
（二）业主委员会
（三）物业服务人
（四）业主委员会负责物业服务
　三、物业服务合同主体纠纷处理
（一）业主委员会诉讼主体处理
（二）物业服务人诉讼主体处理
（三）物业费交纳主体处理
（四）业主起诉主体适格处理
（五）非业主诉讼主体适格处理
专题四　物业服务合同效力纠纷
　一、物业服务合同效力理解
（一）合同效力含义
（二）合同效力范围
（三）合同效力终止与变更
　二、物业服务合同效力法律适用
（一）合同效力判断认定
（二）商品房合同涉及物业部分效力
（三）开发商制定临时管理规约效力
（四）业主大会会议决议效力
（五）业主公约或章程效力
　三、物业服务合同效力纠纷处理
（一）服务合同无效处理
（二）限制业主权利合同条款处理
（三）超出职责权利行为效力处理
（四）超出合同约定行为效力处理
（五）超出指导价物业费标准效力处理
（六）限制业主共同管理权条款效力处理
专题五　物业服务责任与赔偿纠纷
　一、物业服务责任理解
（一）合同责任含义
（二）法律责任范围
（三）合同违约形态
　二、物业服务合同违约法律适用
（一）物业服务人违约认定
（二）违约责任与合同性质关系
（三）违约责任与物业服务范围
（四）业主物业使用人违约认定
　三、物业服务人赔偿处理
（一）合同损失赔偿处理
（二）保养维修不当赔偿处理
（三）物业服务人减免赔偿处理
（四）混合过错赔偿处理
专题六　物业服务合同终止纠纷
　一、物业服务合同终止理解
（一）合同终止含义
（二）合同解除范围
（三）合同解除涉及业主问题
　二、物业服务合同终止法律适用
（一）合同任意解除
（二）物业服务人解除
（三）合同解除溯及力
　三、物业服务合同终止纠纷处理
（一）合同终止处理
（二）合同解除处理
（三）出租车位合同终止处理
专题七　物业服务费支付纠纷
　一、物业服务费支付理解
（一）物业费支付含义
（二）物业费支付认定
（三）滞纳金收取认定
　二、物业服务费法律适用
（一）物业费降低标准
（二）物业费变更调整
（三）物业费特别约定
（四）空置房收费标准
　三、物业服务费支付处理
（一）物业费扣减处理
（二）返还物业费处理
（三）物业费诉讼处理
（四）合同终止物业费处理
（五）物业费债权转让处理
（六）拍卖房屋积欠物业费处理
专题八　物业服务费抗辩纠纷
　一、物业服务费抗辩理解
（一）物业费抗辩含义
（二）正当理由抗辩理解
　二、物业服务费抗辩范围
（一）服务质量抗辩
（二）房屋质量和开发商违约抗辩
（三）未接受或未享用抗辩
（四）物业使用人抗辩
（五）停车位收费抗辩
（六）侵权抗辩
（七）不存在合同关系抗辩
（八）物业费收取抗辩
　三、物业服务费抗辩疑难问题
（一）抗辩理由认定
（二）抗辩理由发展
（三）一层电梯费抗辩
专题九　物业服务安全保障纠纷
　一、物业服务安全保障理解
（一）物业服务安全保障含义
（二）物业服务安全保障范围
（三）物业服务人社会责任
　二、物业服务安全保障法律适用
（一）安全保障责任认定
（二）安全保障到位举证
（三）安全保障责任类型
　三、物业服务安全保障疑难问题
（一）安全保障责任致害原因与处理关系
（二）安全保障责任与不可抗力关系
（三）安全保障责任与业主配合关系
（四）商场物业服务人安全保障义务
（五）安全保障责任与噪声污染关系
专题十　物业服务人权利纠纷
　一、物业服务人权利理解
（一）物业服务人权利含义
（二）物业服务人行使管理权
（三）物业服务人紧急处置权
（四）物业服务人诉讼权
　二、物业服务区域认定
（一）物业服务区域含义
（二）物业服务区域理解
（三）物业服务区域的划分
（四）专有区域和公共区域区分
（五）居住与非居住物业区域
　三、物业服务区域疑难问题
（一）小产权房区域管理
（二）小区停车位处理
（三）小区维修费处理
（四）业主协助义务处理
（五）共用设施维修费用处理
专题十一　业主委员会权利纠纷
　一、业主委员会权利理解
（一）业主委员会含义
（二）业主委员会成立
（三）业主大会决议
　二、业主委员会权利法律适用
（一）业主委员会权利行使
（二）业主委员会诉讼权利行使
（三）业主委员会权利限制
　三、业主委员会权利纠纷疑难问题
（一）业主委员会行使程序处理
（二）业主委员会交接争议处理
（三）业主委员会指导监督处理
（四）业主委员会备案审查处理
（五）业主决议司法审查度
专题十二　业主权利纠纷
　一、业主权利理解
（一）业主权利含义
（二）业主权利范围
（三）业主权利与管理规约冲突
（四）业主管理权限冲突
（五）业主专有权权限边界
　二、业主撤销权行使处理
（一）业主撤销权理解
（二）业主撤销权范围
（三）业主撤销权特殊情形
（四）业主撤销权举证责任
　三、业主权利疑难问题
（一）业主抵销理解
（二）业主知情权边界
（三）业主权利司法审查
（四）业主表决权计算依据
　附录1　中华人民共和国民法典（节选）
　附录2　物业管理条例
　附录3　最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）
　附录4　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021.1.1）

　　全面梳理
　　本套丛书全面梳理了买卖合同、服务合同、保险合同、房屋租赁合同等各个合同专题在司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行归纳总结，每个专题梳理出的有效案例均接近或超过1000个，能够有效覆盖各个专题领域的各个法律适用问题。
　　准确适用
　　本套丛书从海量的案例数据中提炼出具有代表性的、指导性的案例，尤其以最高人民法院发布或者认可的指导性案例、公报案例等典型案例为主，包括截至图书出版时人民法院案例库入库的部分典型案例，并结合《民法典》及其相关司法解释的新规定、新精神对案例展现的法律适用规则进行总结、解读，可以帮助读者准确地适用法律解决问题。
　　有效参考
　　本套丛书在每一专题中，首先确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，然后依据现行法律和司法解释规定、民事理论，对其进行深入分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活规则，为法官、律师等法律工作者以及当事人办理相关合同纠纷案件提供有效的参考与借鉴。

　　本书为丛书之一，全书分为十二个专题。第一专题为物业服务合同纠纷概述，较为全面介绍分析了物业服务合同一般性问题如概念等，以及未归进专题中的业主、物业服务人义务、业主整体利益处理等内容。其后依次分为合同关系、主体、效力、违约与赔偿、终止、物业费支付、抗辩、安全保障、物业服务人权利、业主委员会权利、业主权利纠纷等十二个专题。在每一专题中，基本上是以该类专题理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析，便于读者有重点查阅。围绕专题的纠纷类型特点又进一步分类确定具体内涵，如业主权利纠纷，分为三大块即业主权利理解、业主撤销权行使处理、业主权利疑难问题，每一块针对实践中存在问题和争议进行剖析，用案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下，根据作者要分析问题的多少划分若干细目并列入目录以供阅读。对其阐明的观点，均有一至三个案例实证。

　　王 军
　　男，汉族，新疆人，1951年8月出生，新疆广翼律师事务所律师。1988年专科毕业于北京大学法律系，1997年本科毕业于中央党校函授经济管理专业，2005年自学考试律师本科专业。2003年取得国家司法考试资格证（C证），2004年取得企业法律顾问资格证，2007年取得国家司法考试资格证（A证）。1996年12月以前在检察系统工作，2002年5月以前在法院系统工作，后退休从事法律服务工作。
　　先后在《中国法学》、《中外法学》、《法学杂志》、《法律适用》、《人民司法》、《人民检察》、《检察理论研究》、《国家检察官学院学报》、《检察实践》（后更名为《中国检察官》）、《北京市政法管理干部学院学报》（后更名为《北京政法职业学院学报》）、《人民法院案例选》、《中国审判案例要览》、《财会通讯》、《新疆社会科学》、《新疆社科论坛》等报纸刊物上发表一百多篇论文和案例分析。著有《民商事理论与实务研究》《合同法理论与实务研究》《保险法理论与实务研究》《合同法理论与实务研究续卷》《建设工程施工合同纠纷处理实务——1060个典型案例总梳理》。相关作品获最高人民法院三等奖三次，国家税务总局及中国税务学会二等奖一次，新疆维吾尔自治区一等奖二次、二等奖三次、三等奖五次、优秀奖二次。

　　序　言
　　随着现代市场经济的快速发展，随着房地产市场的不断升温，物业服务行业也得到迅猛发展。因物业引发的各类纠纷越来越多，诉至人民法院的物业服务合同纠纷案件大量增加，相关法律问题引起社会广泛关注。涉物业纠纷在形式上呈现多元化、群体化、复杂化趋势。涉物业纠纷已由单一的物业服务人索要物业费，向业主委员会要求移交账目、交付经营性收入，物业服务的安全保障义务，物业服务合同认定等向多层次、多方面延伸。案件主体从单一的业主与物业服务人纠纷，向业主委员会与物业服务人纠纷以及其他群体性纠纷发展。由于案件起因集中在开发商遗留的房屋质量问题、物业服务不达标、物业服务人与业主委员会的矛盾、部分业主的恶性欠费以及房屋政策调整等方面，使得案件呈现综合性、交叉性特点，大大增加了涉物业纠纷妥善处理的难度。业主诉求呈现精细化、多样化的特点，业主不仅对涉及自身居住利益的电梯噪声、小区绿化、楼道环境等提出权利诉求，也对涉及业主成员权的相关事项提出诉求。物业服务纠纷除了有群体诉讼多特点外，当事人再次诉讼的概率也远高于其他类型案件，而再次诉讼，双方往往很难达成和解。从法律上讲，物业这一领域存在多个法律关系，同一主体在不同法律关系中享有不同的权利，履行不同的义务。
　　物业服务案件类型纷繁多样，法律关系也日趋复杂，各种新情况、新问题不断出现，最高人民法院于2009年3月23日制定了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《2009年建筑物区分所有权解释》），同年4月20日制定了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《2009年物业服务解释》）。两个司法解释颁布实施后，有力促进了“同案同判”的法律效果成为现实，最终达到了统一执法标准的目标。但也应清醒地看到，法律滞后于经济发展和社会实践，现行法律规定和2020年修正的《物业服务解释》和《建筑物区分所有权解释》与社会发展不适应和尚未规定的情况不断出现，对现有条文理解出现不同意见，这是当前的实际现状。由于各种原因的制约，对于如何正确理解、准确适用《物业服务解释》的规定，把握《物业服务解释》条款的内容含义，考量个案的实际情况，从平衡利益、鼓励交易、社会效果等因素考量案件裁判效果尚难达到预期目标，尚需继续努力。在2020年5月28日颁布的《民法典》中将《合同法》《物权法》的内容归入《民法典》中，但仍分为不同编，将物业服务合同列入合同编中作为典型合同并设立专章，且对《合同法》诸多内容进行了修改、补充和完善，需要进一步的理解和把握。《民法典》将物权与债权调整对象范围分编，但两者不同之处类似原来的《物权法》和《合同法》。物业服务法律关系在财产的归属和流转方面分别由物权和债权两种性质规范调整，尽管两种性质法律调整对象不一，但出现交叉的现象突出，既存在合同编的适用空间，也包含物权编的适用空间。也就是说，物业服务法律关系形式上虽以合同之债表现出来，但在合同履行过程中涉及的有关房屋的、第三人侵权的争议又往往需要运用物权编和侵权的规定和基本原理加以公平解决。本书虽然阐述的是物业服务合同，但不仅仅涉及《民法典》合同编的相关规定，其不可避免地涉及物权编、侵权责任编等法律条款。
　　在民事法律实务图书市场，主要有三类书籍形式。第一类是裁判规则类，对民事纠纷归纳各类裁判规则，简单明确，让法官、律师和广大读者对号入座争议类型进行类案参考，节约大量时间，提高效率。但不容忽视的是，现实生活中鲜活的案例绝没有百分之百的等同，任何一个细节忽视都存在可能造成处理上的偏差，完全照搬规则受到一定限制。第二类是问答类，对司法实践中出现的疑难问题和多发争议，采用问答的形式，做出自己理解的解答，是很受欢迎的形式之一，但不可避免地因缺少鲜活案例诠释法律，容易造成理解上的偏差。第三类是依据法律条文的顺序进行编排，虽附有一定案例或对同一个问题也有一定案例辅助阐述，但现实生活对一个法条或同一个争议反映出争议纠纷呈现多样化，一个争议法院判决出现不同观点，执法尺度并不统一，呈现的面和深度并未能满足实际需求。笔者从检察、法院再到退休后法律服务的阅历和几十年感悟，试图从另一类途径寻找出有用、实效的办法，从法律理解、法律适用、纠纷处理三个方面角度诠释鲜活案例反映的实际疑难纠纷。
　　本书针对物业服务法律关系适用实践性与复杂性、物业服务的独有特点和立法及司法现状之难点展开。基于上述背景和现状，确立了作者编写的指导思想和本书的定位。作者撷取物业服务司法实践中存在争议的热点、疑点、难点问题，以司法实践和理论相结合为基础进行探讨。本书坚持以问题为导向与纠纷案件处理思路相结合，对已生效的纠纷案件进行总结、梳理进而把握适用法律精髓。本书以现行法律规定和合同理论为基础，对其物业服务合同纠纷中存在问题选择某一部分重点探讨，未展开至该类合同纠纷的全部内容。在全书编写中作者力争贯穿一个写作指导思想，即选材上的典型性、广泛性，使用上的实用性、方便性，效果上的准确性、有效性。作者在思考并实践如何选择在生效判决中，注重研究对其纠纷裁判规则有效利用的方式和程度，使之对纠纷解决、理论的更新和发展起到更大的积极作用。也就是说,作者始终以好读、有用、实用，进而解决实际问题为目标。
　　本书专题设计是以作者认为的司法实践中多发争议和疑难问题确定纠纷类型，分为十二个专题。第一专题为物业服务合同纠纷概述，较为全面介绍分析了物业服务合同一般性问题如概念等，以及未归进专题中的业主、物业服务人义务、业主整体利益处理等内容。其后依次分为合同关系、主体、效力、违约与赔偿、终止、物业费支付、抗辩、安全保障、物业服务人权利、业主委员会权利、业主权利纠纷等十二个专题。在每一专题中，基本上是以该类专题理解、法律适用以及纠纷处理三大部分展开分析，便于读者有重点查阅。围绕专题的纠纷类型特点又进一步分类确定具体内涵，如业主权利纠纷，分为三大块即业主权利理解、业主撤销权行使处理、业主权利疑难问题，每一块针对实践中存在问题和争议进行剖析，用案例佐证阐述。在每一专题三大部分之下，根据作者要分析问题的多少划分若干细目并列入目录以供阅读。对其阐明的观点，均有一至三个案例实证。
　　本书有如下特点：（1）在本书中，作者省略案情介绍部分直接提取其判决理由，突出生效判决的重点内涵，简明扼要且信息量大；注重实务处理路径，减少学术性强的概念、术语的理论阐述，并未过分追求理论上的深度。（2）在每一专题中，作者首先是确定该类纠纷的争议焦点，即从实务纠纷中选择多发和疑难的问题，然后依据现行法律和司法解释规定、民事理论，再辅之以最高人民法院公布或认可的案例，对其进行深入分析，力争使法律条文变为看得清、摸得着的鲜活的规则，希望能给法官、律师办理服务合同纠纷案件提供有价值的参考与借鉴。（3）本书载明分析的案例有818个，以大容量展示物业服务合同纠纷案件裁判的形态。（4）作者对生效判决中争议的焦点进行分类拆分梳理，而不是展现判决全部内容，尤其是最高人民法院审理的案件和复杂疑难案件往往有几个争议焦点，对其多个争议焦点分别归置在作者分类的专题中，力求实现作者对热点、疑点、难点重点研讨的目标，减少重复或避免全部判决理由归置在一个规则下的不利因素，实现有限阅读和最大化理解。（5）在本书中，选择列出了就同一争议法院内部不同判决，有利于清醒客观认识现状，并进一步完善法律、取得共识、统一执法尺度。本书根据最高人民法院于2020年12月29日修正后的两个司法解释以及2023年12月4日颁布的《民法典合同编通则解释》编写。需要提醒的是，本书正文论述部分引用的相关法律法规、司法解释等的名称和条文序号为图书出版时生效的规定。而选取的案例中，为体现案例说理和裁判的真实情况，其涉及的法律法规、司法解释等的名称和条文序号原则上为裁判生效时的相关规定，请读者朋友在参考时注意。
　　众所周知，“法律的生命不在于逻辑，而在于经验”。社会在发展，经济在发展，法律也随之发展，《民法典》的颁布就是新的发展，新的发展需要新的实践、新的经验，作者也是在随着社会、法律的发展，而不断前进。虽然作者不断地刻苦学习，努力探索，但因水平有限，本书可能有诸多不足，故在此恳请各位给予批评指正，使作者能为法治建设、社会和谐