房价的逻辑：徐远的房产财富48讲

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握房产这项关键财富。

对我们普通人而言，房子是我们当前重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。
那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？
本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。
同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。
正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

北京大学国家发展研究院金融学副教授，2005年获得杜克大学经济学博士。先后任职于加拿大麦吉尔（McGill）大学和香港大学，2009年至今任职于北京大学国家发展研究院。曾获首届曹凤岐金融发展基金“金融青年科技进步奖”（2012）、北京大学优秀青年人才基金奖（2010-2012），徐建国老师的研究兴趣为金融经济学、宏观经济学、中国金融市场。

自序　撕裂的房子：房地产研究的学术基础

部分  中国高房价迷局：流行的谬误
第1讲　中国房价有泡沫吗？    _ 003
第2讲　我国的房价收入比为什么那么高？    _ 008
第3讲　土地财政：四方共赢的合谋    _ 013
第4讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（一）    _ 020
第5讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（二）    _ 028

第二部分  房价基本面分析：房价增速的计算公式
第6讲　房价上涨是全球普遍现象    _ 035
第7讲　房价增速的一个计算公式    _ 040
第8讲　城市化：发展中国家房价上涨的催化剂    _ 045
第9讲　技术进步会逆转城市聚集吗？    _ 050
第10讲　生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？    _ 055

第三部分  房价的政策面分析：未来房屋市场的格局
第11讲　房产税：何时出台？税率多高？效果多大？    _ 063
第12讲　共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式    _ 069
第13讲　租售同权与农地入市    _ 074
第14讲　“限购、限贷”会长期存在吗？    _ 080
第15讲　真实利率：房价波动的真正秘密    _ 085

第四部分  房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项
第16讲　首次置业：稀缺原则和先上车原则    _ 095
第17讲　改善买房：哪种投资更能改善你的财富？    _ 100
第18讲　百岁人生：选择养老房的“八大要素”    _ 105
第19讲　哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单    _ 112
第20讲　租房比买房便宜吗？    _ 118

第五部分  国际大都市的启示：未来房价的趋势
第21讲　东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事    _ 127
第22讲　东京地产（二）：一场史诗级的金融战败    _ 133
第23讲　纽约：世界之都的房价有多高    _ 141
第24讲　芝加哥：没落的贵族    _ 146
第25讲　历史云烟：德国低房价的真相    _ 154
第26讲　打破幻想：德国的历史经验不可复制    _ 161
第27讲　首尔：历史的一面镜子    _ 170
第28讲　香港：中国房价的标尺    _ 176

第六部分  房产投资中的坑
第29讲　商住公寓能不能买？住宅像股票，公寓像债券    _ 185
第30讲　免费的午餐？东南亚国家的房产投资    _ 192
第31讲　共有产权投资中的三个坑    _ 199
第32讲　管理成本：旅游地产中的坑    _ 204
第33讲　国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起    _ 209

第七部分  房产交易的几个问题
第34讲　房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团    _ 217
第35讲　“房价跌了吗”背后的三个潜意识    _ 222
第36讲　没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本    _ 226
第37讲　房产和地产股等价吗？    _ 231

第八部分  资产配置与高房价
第38讲　印度经济与房价：孟买高房价的启示    _ 239
第39讲　盘点世界上的高房价    _ 246
第40讲　豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起    _ 252

第九部分  高房价的危害
第41讲　鸡生蛋还是蛋生鸡？辨析高房价推高企业成本    _ 261
第42讲　高房价的真正危害：东亚低生育率之谜    _ 266

第十部分  分化变局与房产财富
第43讲　房地产调控，对房价的影响是什么？    _ 278
第44讲　新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？    _ 286
第45讲　经济增速下行，房子还能不能买？    _ 298
第46讲　人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？    _ 310
第47讲　中美竞争摩擦：房子还能买吗？    _ 320
第48讲　从金融结构看房价“泡沫”    _ 329

结语　做时间的朋友    _ 339
致谢    _ 351

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握房产这项关键财富。

对我们普通人而言，房子是我们当前重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。
那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？
本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。
同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。
正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

北京大学国家发展研究院金融学副教授，2005年获得杜克大学经济学博士。先后任职于加拿大麦吉尔（McGill）大学和香港大学，2009年至今任职于北京大学国家发展研究院。曾获首届曹凤岐金融发展基金“金融青年科技进步奖”（2012）、北京大学优秀青年人才基金奖（2010-2012），徐建国老师的研究兴趣为金融经济学、宏观经济学、中国金融市场。

关于房产的部分观点

1. 刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。
2. 改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。
3. 百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。
4. 挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。
5. 买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。
6. 因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。
7. 不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。
8. 住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，但是买的东西根本不同。
9. 住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。
10. 商住公寓的居住属性低，购买、持有、出售成本都比较高。
11. 新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。
12. “亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞比我国早，但是都陷入“中等收入陷阱”，经济潜力和房价潜力都不突出。
13. 越南经济起飞较晚，增长空间大，可能有机会。
14. 柬埔寨和缅甸的风险太高，文莱国家太小。
15. 东南亚国家买房，要注意对外国人的限制和其他政策风险。
16. 共有产权房只能卖给有共有产权房资格的人，且占用首套房名额，大大降低了其投资价值和“买房上车”的价值。
17. 共有产权房位置较偏，配套较差，价格优势并不明显。
18. 旅游地产的买点在于风景和气候，但是宜居时间不一定长，空置期间的管理成本较高。
19. 房子是不可贸易品，房价由当地的供需平衡决定。国际房价比较，只是分析的起点，不能直接给出房价合理与否的结论。

自序　撕裂的房子：房地产研究的学术基础

万夫所指的白衣骑士
我是2009年回国，2012年买房，2015年开始参与房地产讨论的。对于房子的近距离观察，已经10年。10年来，中国房地产市场给我的深刻印象，是一个巨大的撕裂。这种撕裂，主要体现在两个方面。
首先，房子是中国家庭财富的主要载体，帮助塑造了中国的中产阶层，但是却受到巨大的批评。
根据测算，中国家庭房产总市值在400多万亿元，持有的股票总市值大约只有40万亿元（总市值中家庭直接、间接持有的部分，包含基金、信托、保险、理财等），二者差了一个数量级。除此之外，中国家庭财富的主要载体还有储蓄存款（大约100万亿元），另外还有少量其他资产。总体上看，房产在中国家庭财富中的占比，大约在70%。
仔细玩味这个数字，你会发现一个近乎惊悚的事实：如果没有房地产市场，中国家庭将失去70%的财富。倘若如此，中国过去十几年的经济增长，就与中国家庭无关，中国就没有目前数量不菲的中产阶层，绝大多数家庭就依然贫穷。进一步，如果财富无处安放，就不会有财富创造。中国过去20年的快速经济增长，可能根本就不会发生。
从这个意义上讲，备受责难的房地产，是中国经济真正的白衣骑士。没有房地产的大发展，21世纪以来的中国经济史，要大幅重写。全球第二大经济体，人均10000美元的GDP（国内生产总值），这些人们认为理所当然的成就，可能就不会实现。
然而，就是这样一个白衣骑士，在现实中充满非议。扭曲资源配置、绑架中国经济、推高企业成本、伤害实体经济，和教育、医疗成为新的“三座大山”，等等罪名，一股脑儿堆在房地产身上。一方面是国民经济的支柱产业，是就业容器、收入来源、财富载体，另一方面是各种污名。在中国房地产市场上，可以看到巨大的撕裂，几近于人格分裂。
只要略微思考，不难发现这些罪名并不成立。比如说“伤害实体经济”这个罪名，真是莫须有。衣食住行是人类基本、重要的需求，其中第三项就是住。随着收入的增加，衣和食的比重在下降，住和行的比重在上升，这是客观规律。条件不好的时候，我们需要一个遮风避雨的小窝；条件好的时候，我们需要一个温暖、舒适、宽敞的大房子。作为人类基本、重要需求之一的居住，怎么就不是“实体经济”，怎么就变成了“虚拟经济”？目前房地产政策的基调是“房住不炒”，并没有否定住房的居住功能。每次看到义愤填膺的财经评论，我都只能陷入深深的无语。
英文中，房地产对应的是“real estate”，其中的real是实际、实体的意思，estate是财产、资产的意思。直接翻译，“real estate”就是“实际的财产”。既然是实际的财产，怎么就成了虚拟经济？类似于这样的逻辑悖论，在有关房地产的讨论中数不胜数，令人啼笑皆非。

坚强的泡沫
房产撕裂的另一个集中表现，在于对“房价泡沫”的判断上。中国大中城市房价很高，这是不争的事实。可是，高是不是就有泡沫，却有不同的意见。一眼看去，泡沫论占有压倒性的优势，似乎大部分人都认为房价有泡沫。
可是稍微仔细想一下，就发现不太对。如果大部分人觉得房价有泡沫，就不会去买房，甚至去卖房，免得这么大的泡沫砸在自己手里，损失惨重。那样的话，房价就会下跌。可是现实中，大中城市的房价很坚挺，在严厉的调控之下依然很坚挺，说明大多数人并不真觉得房价有泡沫，至少亿万买房者不觉得有泡沫。
所以，严格意义上讲，“泡沫论”在全体购房者和潜在购房者中并不占优势，只是在财经讨论中占据了优势。只不过财经媒体抓人眼球，泡沫论占据了太多的版面而已。
几年前，一位学友说：现在“泡沫”这个词被用滥了，你写个科普文说说什么叫泡沫。我当时差点就写了，可是回头一想还是算了。判断泡沫直接的标准，也是重要的标准，是未来资产价格是涨还是跌。泡沫论流行了多年，可是房价不但没下跌，还涨了很多，事实已经给了明确的回答。
至于依然有人说现在没破，不代表未来不破，我也是无言以对。对已经发生的事情视而不见，对主观推测的事情坚信不疑，我不知道这是什么思维方式。大概率的事情是，即便未来房价偶尔回调，依然也是高位的小幅回调，买房的人依然回报丰厚。
其实，很多持泡沫论的人，内心也是极矛盾的。觉得房子贵，买不下手，这是人之常情；可是如果房价跌一点，又会想办法去买。所以，泡沫在这里有一个朴素的含义，就是“贵”，这无可厚非。无法掩盖的事实是，很多人并不觉得房价要跌，而是希望低一点，好低价买入，然后持有待涨。
所谓“屁股决定脑袋”，房价有没有“泡沫”，和一个人有没有房、有几套房、在什么样的城市有房，是有很大关系的。到这里，我们就脱离客观讨论的范畴了，暂且打住。但是现实中，大家都希望有个宽敞、舒适的大房子，好在大城市、好地段，周边配套好，却是不争的事实。
房价泡沫论，还有一个似是而非的证据，要简单提一下：如果没有泡沫，为什么要进行房地产调控？其实，房地产调控的对象并不是房价水平，而是房价增速，目的是防止房价增速过快，财富差距进一步拉大。考虑到房子是的单件财富载体，买没买房差异很大，很多中低收入家庭，以及后入场的年轻人还没买房，这是很有必要的。不然，房价的快速上涨，会让全社会更加撕裂。

婴儿与洗澡水
讨论中，有人会把房地产行业的乱象和房地产行业本身混为一谈。这是典型的“婴儿与洗澡水”的混淆：泼掉洗澡水，要把婴儿一起泼掉吗？
过去20年，房地产作为一个新兴行业，就像一个野蛮生长的婴儿。在野蛮生长的过程中，存在很多乱象，是不争的事实。实际上，房地产行业作为一个曾经几乎是暴利的行业，乱象尤其明显。金碧辉煌的售楼处，雇来装门面的俊男靓女，满大街的房地产中介，清晰表明了里面的暴利空间。这些都不是房子，而是房子的销售成本，不会增加你的居住面积，是会随风飘散的。
暴利带来乱象，古已有之。历史上凡是发展很快、利润很高的行业，必然吸引各路豪强，免不了各种乱象。穷极各种手段抢占市场份额、排挤竞争对手，甚至官商勾结、舆论操纵等等，层出不穷。房地产老板和身边的人，在过去20年挣了很多钱，也是不争的事实。生不带来、死不带走的东西，并不决定一个人的价值。未来如何使用这巨额的财富，才决定他们的人生价值与底色。
然而，这些都是行业快速发展中利益分配的问题，不是行业本身的问题。残酷的事实是，人类文明史，就是在各种纷争中发展的。人类文明史，其实一点也不文明，但是我们无法因此否认人类的进步。有问题治理问题，行业就是这样进步的。因此而否定这个行业，是没有依据的。

房产研究的学术基础（一）：经济学
如果我们能真正冷静下来，冷眼看房产的撕裂，就会发现这种撕裂虽然触目惊心，亦是情有可原。
从微观看，房子是家庭财富的主要载体，是家庭重要的单件资产。从宏观看，房子是宏观格局的映像，房价反映了人们对于世界格局、未来变迁的判断。一旦涉及宏观格局、涉及预判未来，就有很多方面、很多角度，盲人摸象、意见纷呈，也就不奇怪了。尤其是在中国经济转型、全球格局变换的大背景下，就更难看清楚。
简单梳理一下，要透彻看清房子的格局，需要很多的知识基础，或者说需要很好的“常识”。如果要从学术角度看清房地产，则需要很深入、很全面的学术基础。这种学术基础，至少包括三个方面。
首先，要有很好的经济学基础。这个基础不是纸上谈兵，而是要能透彻掌握基本的原理，并且应用这些原理分析现实世界。现在经济学有很多分支领域，比如宏观经济学、微观经济学、发展经济学、信息经济学、劳动经济学、计量经济学、国际经济学、制度经济学、演化经济学等等。需要做到的，是不要局限在细分领域，也不要局限于某个流派，而是能触类旁通，理解主要的、重要的经济原理，并且能够用来分析问题。
比如说，你要懂经济增长，对困难重重的中国经济的前景，要能做出理智的判断。在很大程度上，买房子就是买未来。看好中国经济的未来就买，不看好就不买。考虑到未来的巨大不确定性，在这一点上就会有很大的分歧。我个人对中国经济的未来持谨慎乐观的态度，这是基于对经济增长原理的基本理解。尽管面临诸多困难，但是在技术进步、人力资本提高、市场理念深入人心的大背景下，我看不到中国经济长期停滞或者倒退的理由。
除了经济增长，你还需要了解城市化。房子的价值，就是城市的价值。没有发展潜力的城市，房子是不值钱的。因此，对于城市的基本原理，对于城市的原始森林般的强大生命力，你要有足够的理解。理解城市的原理之后，你会敬畏城市的价值，对房子价值的倔强，也就不会感到奇怪。
一些财经评论一边推崇市场，一边抱怨房价泡沫，其实是自相矛盾的。城市是市场的载体，如果相信市场，就会看好城市，就会从底层理解房价的逻辑，不会轻言泡沫了。说到底，还是对市场的理解不够深入，对城市的理解不够深入。
这里我要加一句注释。我看好城市房价，但是从不看好农村的房子，农村的房子没有投资价值，只有拆迁价值，居住价值也一般。一般来说，我也不看好小县城的房子，大部分小县城没有发展潜力。此外，我也不看好远郊区的房子，比如环京的房子我从不推荐。
经济学基础有很多方面。除了刚才说的经济增长、城市化，很多经济学分支的理论都对全面理解房价不可或缺。比如货币理论，有一个坚实的货币理论基础，明白货币发行的基本原理，你就不会随口就讲“货币超发”，并且把房价上涨归因到“货币超发”，因为犯罪嫌疑人根本不在现场。

房产研究的学术基础（二）：金融学
除了经济学基础，理解房价你还需要金融学基础，背后的原因很简单，房子是重要的资产，其价格取决于未来现金流的现值。为了估算这个现值，你需要深入理解资产定价的基本原理，要把相关的重要因素都考虑进去：收入增长、租金增长、通货膨胀、贴现率等等。而且，理解这些基本原理还不够，还需要深入理解这些因素的决定要素。
比如说，很多人关心房地产信托投资基金（REITs，real estate investment trusts）的投资价值，认为买不了房，可以买REITs间接买房。可是如果你的金融学基础比较扎实，你就会知道一个概念叫“公司治理”。这个概念的实质是资产的现金流，受到公司治理质量的严重影响。有时候，公司有现金流，可是股东拿不到，因为被管理层“分流”了；还有的时候，管理层不好，导致现金流很少，都分给股东也没多少，这时候公司资产也就不值钱了。
深入理解“公司治理”这个概念，你会发现REITs不是个好的投资品，主要原因有两个。，REITs的底层资产并不是大中城市的房子，而是高速公路、工业园区、水务公司等等。这些资产，总体资质并不一定很好，需要具体分析。这个分析和分析单个股票的价值是一样的，涉及很多细节。无论如何，REITs不能和买房挂钩，更不能和买房等同。除了名称中有“房地产”的字样，我实在找不出REI