商品房销售疑难法律问题与典型案例裁判观点

　　本书从商品房项目宣传到签约、履行、交付，再到权证办理及共有权益等环节，选择典型、易产生争议也是实务中易被企业所忽略的问题，结合110个裁判案例进行充分阐述，相关案例大部分为笔者团队代理的案件，也正是通过这些案件的代理，笔者团队能够更加充分了解审判机关对于相关问题所形成的裁判观点的由来，也更加能够反思开发商在销售环节应当如何有针对性地采取风险防控措施。因此，笔者团队在相关篇章中不仅就实务问题进行分析，也同时提供了应对措施以及风险控制流程，为开发商在预防纠纷层面提供可供参考并具有可行性的方案。本书总结典型问题，分析相关案例，提示司法裁判规则和困境突围之策，亦可为公司法务人员、律师的进阶提升提供助力。

　　刘俊，法律硕士，泰和泰律师事务所高级合伙人，管委会委员。律师执业20年，长期为数十家房地产企业提供法律顾问和诉讼代理法律服务，具有丰富实践经验。

　　钟俊芳，泰和泰律师事务所高级合伙人、西南政法大学校外硕士生导师、四川省财政厅政府采购评审专家。建设工程和房地产领域专业律师，精通房地产开发全流程以及建设工程全流程法律风险防控。

章营销篇
节销售广告中“要约邀请”与“要约”的博弈
一、销售广告构成“要约”的关键条件
案例1：张某诉某置业公司商品房销售合同纠纷案
案例2：王某诉某房产公司商品房销售合同纠纷案
二、违反销售广告“要约”的赔偿方式
案例3：某房地产公司与赵某一、周某、赵某二、某电池公司虚假广告纠纷上诉案
三、对于项目规划范围外的承诺是否构成“要约”
案例4：陈某诉某置业公司房屋买卖合同纠纷案
案例5：邵某诉某房地产公司房屋买卖合同纠纷上诉案
四、“赠送面积”引发的风波和反思
案例6：曾某诉某实业公司商品房预售合同纠纷案
案例7：张某、王某与某房产公司房屋买卖合同纠纷申请再审案
案例8：杨某诉某实业公司房屋买卖合同纠纷案
第二节商品房销售广告法律指引
一、目的
二、适用范围
三、广告发布原则
四、审查指引
（一）禁止发布商品房销售广告的情形
（二）销售广告应当具备以下必须载明的事项
（三）虚假、夸大宣传广告的认定
（四）广告画面内容审查要点
（五）禁用词汇
（六）免责条款
（七）其他要求
第三节房地产商标和品牌的保护之道
一、房地产商标维权的困境
（一）房地产商标缺少识别的显著性
（二）房地产商标保护范围不及于楼盘本身
（三）房地产商标专用权与地名使用权发生冲突
（四）房地产商标专用权与企业名称权（商号）发生冲突
二、有效实现商标与品牌维权之策
案例9：广州星河湾实业发展有限公司、广州宏富房地产开发有限公司与连江县好旺房地产开发有限公司侵害商标权纠纷上诉案
案例10：华润（集团）有限公司与安徽华泓物业管理有限公司侵害商标权纠纷上诉案
第四节包销、整体销售的区别和处理
一、包销与整体销售（买卖合同）性质的不同认定
案例11：某房地产公司与邱某、第三人某银行、第三人某人民政府合同纠纷案
案例12：某房地产开发公司与某投资有限公司房屋买卖合同纠纷案
二、包销合同通过强制履行转为买卖关系
案例13：温州某策划公司与菏泽某房地产开发公司商品房委托—代理销售合同纠纷案
案例14：东莞市某策划公司与怀化市某房地产开发公司商品房委托—代理销售合同纠纷案
三、基于包销合同产生的购房纠纷的责任承担
案例15：李某诉吉林市某公司，第三人吉林市某房地产顾问有限公司、第三人李某芳房屋买卖合同纠纷案
案例16：安某与天津某公司、天津某房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷案
第二章签约篇
节定金到底该不该退
一、定金退与不退之认定
案例17：四川省某家居市场经营管理有限公司与成都某投资有限公司商品房预约合同纠纷案
案例18：黄某、胡某诉成都某实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案
二、《认购协议》说明条款的效力问题
三、对买受人进行恶意磋商的处理
案例19：范某、吴某诉上海某置业有限公司定金合同纠纷案
案例20：娄某诉某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案
案例21：柳某诉南京某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案
案例22：孙某与某房产公司商品房预约合同纠纷案
四、违反《认购协议》的违约赔偿范围
案例23：林某与北京某置业公司商品房预售合同纠纷案
案例24：何某与王某商品房预售合同纠纷案
第二节销售现场公证的意义
一、定金纠纷中销售现场公证的作用
案例25：胡某与某实业公司商品房预售合同纠纷案
案例26：董某与广州某公司商品房预售合同纠纷案
二、交付纠纷中销售现场公证的作用
案例27：韩某与某房地产公司商品房买卖合同纠纷案
三、监测公证的重要性
案例28：李某诉成都某置业公司商品房预售纠纷案
第三节“hold”住格式条款
一、示范文本中的格式条款问题
案例29：马某、江某与三亚某房地产公司商品房预售合同纠纷案
二、格式条款的效力规则
（一）格式条款中的公平原则
案例30：唐某诉成都某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
（二）对格式条款的提示和说明义务
案例31：大同某公司与李某商品房买卖合同纠纷案
三、怎样“hold”住格式条款
第四节出卖人告知义务的全面履行
一、没有尽到告知义务的责任承担
案例32：孙某与上海某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
案例33：重庆某置业有限公司与王某商品房预售合同纠纷案
案例34：杨某、孙某与贵州某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
二、履行告知义务的方式
案例35：李某、潘某与置业有限公司商品房销售合同纠纷案
案例36：沈某与某房地产有限公司商品房预售合同纠纷案
案例37：刘某、赵某与杭州某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
三、项目红线以外的不利因素告知问题
案例38：许某与宁波某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
案例39：上海某地产有限公司与于某商品房预售合同纠纷上诉案
案例40：张某与杭州某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
第五节“填错合同”的各种痛与伤
一、“填错合同”导致的困局
案例41：成都某置业公司与周某商品房买卖合同纠纷案
案例42：李某某诉广安某房地产公司商品房预售合同纠纷案
二、“填错合同”的困境突围
案例43：蒋某某、刘某某诉成都某房地产公司商品房预售合同纠纷案
案例44：丁某、焦某与某实业公司商品房预售合同纠纷案
第六节销售合同签约法律风险控制流程
一、现场公证
二、认购
（一）签约要求
（二）特殊情况的处理
三、逾期签署买卖合同的处理
四、买卖合同签署
（一）签约要求
（二）特殊情况处理
第三章履约篇
节一切为了回款
一、对按揭买受人未能获得贷款的追偿
案例45：华茂置业公司与谭某、李某商品房预售合同纠纷上诉案
案例46：徐某与南城置业公司房屋买卖合同纠纷案
二、合同解除权行使期间的法律适用
（一）关于“一年期间”是否适用约定解除权情形的问题
案例47：吴某、杨某与中富置业公司商品房买卖合同纠纷案
案例48：陈某与一统实业公司商品房预售合同纠纷案
（二）关于商品房买卖纠纷除了迟延交付、逾期付款之外的其他情形是否适用“一年期间”的问题
案例49：中慧房地产公司与邹某商品房预售合同纠纷申请再审案
案例50：方某与金色家园开发公司商品房预售合同纠纷申请再审案
（三）关于非商品房买卖合同解除是否类推适用“一年期间”的问题
案例51：天津市天益工贸有限公司与天津市滨海商贸大世界有限公司、王某锋财产权属纠纷申请再审案
三、销售回款法律风险控制流程
第二节规划和设计变更的责任界定
一、规划和设计变更并不必然导致买受人可解除合同
案例52：张某与金实房产公司商品房预售合同纠纷案
案例53：徐某诉华成置业公司商品房预售合同纠纷案
二、规划和设计变更的责任承担
案例54：徐某诉成都某置业公司商品房预售合同纠纷案
案例55：张某、王某与徐州某置业有限公司商品房销售合同纠纷案
案例56：蔡某、吴某与珠海市某房产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
案例57：刘某诉成都某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案
第三节客户断供后代偿损失的追回
一、开发商面临的断供代偿困境
二、不承担或者减少担保责任的抗辩之道
案例58：某行成都分行与胡某、余某、成都某置业公司金融借款合同纠纷上诉案
案例59：某银行锦江支行诉贺某、成都某房地产公司金融借款合同纠纷上诉案
三、关于“阶段性担保”所涉保证期间问题
案例60：招商银行股份有限公司大连分行与大连一方地产有限公司保证合同纠纷再审审查与审判监督案
四、开发商代偿后如何实现有效追偿
（一）直接追偿
（二）解除商品房买卖合同
案例61：某房地产开发有限公司与蔡某、胡某商品房预售合同纠纷上诉案
（三）合同解除后开发商可提出执行异议及执行异议之诉
案例62：某房地产公司与毛某执行异议纠纷案
案例63：某房地产公司与某小额贷款股份有限公司、徐某案外人执行异议之诉案
（四）关于对《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款的理解和适用问题
案例64：鸿汇公司与赖某、蒋某案外人执行异议之诉再审案
第四章交付篇
节商品房交付条件的合同约定和法律界定
一、关于“竣工验收合格”与“竣工验收备案”的交付条件辨析
案例65：石某与大连某置业公司商品房销售合同纠纷申请再审案
二、关于约定“竣工验收合格”为交付条件的效力辨析
（一）厘清以“综合验收”为交付条件的认知
（二）关于仅约定“竣工验收合格”为交付条件的效力问题
案例66：杨某、程某与四川某房地产公司商品房销售合同纠纷申请再审案
第二节房屋质量问题引发的逾期交付争议
一、一般性质量瑕疵不构成逾期交付
案例67：沈某、韩某与浙江某置业公司商品房销售合同纠纷上诉案
案例68：刘某与成都某房地产公司商品房预售合同纠纷上诉案
二、对主体结构质量是否合格的认定
案例69：张某与某房产开发公司商品房预售合同纠纷上诉案
三、“对严重影响正常居住使用”的认定
案例70：岳某、杨某与四川省某建筑公司、某安居工程公司、王某商品房销售合同纠纷案
案例71：成都某开发公司与刘某、陈某商品房预售合同纠纷上诉案
案例72：唐某与成都某实业公司商品房预售合同纠纷上诉案
案例73：杨某与杭州某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
第三节“装修房”差价退赔纠纷的困局突围
一、对于“装修房”差价退赔案件的认知分析
（一）相关典型案例分析
案例74：姜某与南京某地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审案
案例75：高某、章某与浙江某公司商品房预售合同纠纷上诉案
（二）处理差价退赔纠纷的两个立论基础
二、“装修房”差价退赔纠纷的突围之路
（一）开发商公示装修材料和价格的范围界定
案例76：张某诉成都某地产公司商品房预售合同纠纷案
（二）对装修条款的撤销和解除之诉
案例77：青某诉成都某置业有限公司商品房预售合同纠纷案
案例78：武汉某地产公司诉童某房屋买卖合同、装饰装修合同纠纷案
案例79：孙某诉某建设集团西南分公司、成都某光华置业有限公司装饰装修合同纠纷案
（三）关于要求退还公摊部分装修款的问题
案例80：詹某诉贵州某地产公司商品房预售合同纠纷案
案例81：李某诉成都某房地产开发公司、第三人重庆某装饰工程公司成都分公司商品房预售合同纠纷案
（四）关于要求退还装修差价的问题
案例82：解某与青岛某置业有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
第四节突发公共事件下逾期交付的“不可抗力”认定
一、突发公共事件是否属于“不可抗力”的认定
案例83：韩某与沈阳某房产公司房屋买卖合同纠纷上诉案
二、突发公共事件构成“不可抗力”下的免责条件
案例84：蔡某与温州某建设公司商品房销售合同纠纷案
第五章权证篇
节房屋权属证书办理中开发商的“协助义务”
一、开发商在办证过程中承担的是“协助义务”
案例85：王某与山东某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审案
二、开发商履行“协助义务”的表现形式
（一）开发商办理不动产首次登记的协助义务
案例86：张某诉北京某置业公司商品房预售合同纠纷案
（二）开发商在办理不动产转移登记中的协助义务
案例87：黄某诉深圳某房产公司商品房预售合同纠纷案
案例88：邱某诉重庆某实业有限公司商品房预售合同纠纷案
案例89：廖某诉成都某置业公司商品房预售合同纠纷案
第二节逾期办证的违约责任界定
一、关于办证期限的计算
案例90：卢某、黄某与成都某房地产开发公司商品房预售合同纠纷上诉案
二、不动产统一登记实施后办证期限的计算问题
案例91:张某诉华东置业有限公司商品房预售合同纠纷案
案例92:赵某诉成都某地产公司商品房预售合同纠纷案
案例93:刘某与成都某房产公司商品房预售合同纠纷上诉案
案例94:肖某、邹某诉华龙公司商品房预售合同纠纷案
三、逾期办证违约金诉讼时效的界定
案例95:金城湾房地产公司与王某商品房预售合同纠纷上诉案
第三节开发商代办权证的风险控制
一、交证过程中的风险控制
案例96：成都某置业公司与钟某不当得利纠纷上诉案
二、开发商不再代收契税情形下的风险控制
三、不动产权证办理风险控制流程
（一）交房准备
（二）资料收集
（三）核税
（四）权证交付
（五）其他
第六章共有篇
节“底层花园”的共有和专用之争
一、两个裁判观点截然相反的案例
案例97：高某等8人与林某、彭某及某物业管理公司、某投资置业公司共有权纠纷上诉案
案例98：张某、孙某与中杰置业公司商品房预售合同纠纷上诉案
二、“底层花园”约定独占使用权是否有效
案例99：青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐某太、陆某侠物业管理合同纠纷案
第二节地面车位到底应当归谁所有
一、对人民法院关于地面车位纠纷再审裁定的分析
案例100：重庆市豪运房地产开发有限公司与重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑小区业主委员会共有权纠纷申请再审案
二、对小区地面车位权属纠纷相关判决的再观察
案例101：武汉市某花园小区一期第二届业主委员会与武汉市某地产开发投资集团有限公司物权纠纷案
案例102：长沙市某小区业主委员会与湖南某房地产开发有限公司、湖南某物业管理有限公司业主共有权纠纷再审复查与审判监督案
案例103：张某与驻马店市某置业有限公司、某物业管理有限公司合同纠纷案
第三节人防车位的权利归属和收益模式
一、人防车位的权利归属
（一）人防车位归投资建设者所有
案例104：广州市某物业管理公司与广州某房地产开发公司租赁合同纠纷上诉案
（二）人防车位归国家所有
案例105：某花园小区业主委员会与某房地产开发有限公司共有权纠纷上诉案
（三）人防车位归全体业主共有
二、人防车位收益权模式的性质界定
（一）使用权转让模式
案例106：贾某与江苏某置业公司确认合同无效纠纷上诉案
案例107：冷某与沈阳某置业有限公司租赁合同纠纷上诉案
（二）租赁模式
案例108：无锡市某投资发展集团有限公司与无锡市某物业管理公司、无锡市某小区业主委员会所有权纠纷上诉案
（三）出售模式
（四）作为销售策略配套赠送使用模式
商品房销售疑难法律问题与典型案例裁判观点
第四节禁止封闭阳台的合法性思考
一、“禁止封闭阳台”条款的效力认定
案例109：成都某物业管理有限公司与王某物业服务合同纠纷再审案
案例110：某物业服务集团有限公司诉赵某物业服务合同纠纷案
二、禁止封闭阳台的理论基础：物权“限制”和“延伸”
三、封闭阳台行为处分“共有部分”的认定
后记

　　本书从商品房项目宣传到签约、履行、交付，再到权证办理及共有权益等环节，选择典型、易产生争议也是实务中易被企业所忽略的问题，结合110个裁判案例进行充分阐述，相关案例大部分为笔者团队代理的案件，也正是通过这些案件的代理，笔者团队能够更加充分了解审判机关对于相关问题所形成的裁判观点的由来，也更加能够反思开发商在销售环节应当如何有针对性地采取风险防控措施。因此，笔者团队在相关篇章中不仅就实务问题进行分析，也同时提供了应对措施以及风险控制流程，为开发商在预防纠纷层面提供可供参考并具有可行性的方案。本书总结典型问题，分析相关案例，提示司法裁判规则和困境突围之策，亦可为公司法务人员、律师的进阶提升提供助力。

　　刘俊，法律硕士，泰和泰律师事务所高级合伙人，管委会委员。律师执业20年，长期为数十家房地产企业提供法律顾问和诉讼代理法律服务，具有丰富实践经验。

　　钟俊芳，泰和泰律师事务所高级合伙人、西南政法大学校外硕士生导师、四川省财政厅政府采购评审专家。建设工程和房地产领域专业律师，精通房地产开发全流程以及建设工程全流程法律风险防控。

　　总序

　　2000年，泰和泰律师事务所（以下简称泰和泰）创立。20载岁月峥嵘，泰和泰布局全国，展业全球，演绎出区域崛起突围的传奇故事。2020年，泰和泰创立20周年，时节如流，我们回眸20年，著书立言，凝练思想、沉淀方略，探索理论、互融经验，实践的艰苦磨砺与思想的精彩绽放，泰和泰期翼以“卓越、专业、远见、合作”的精神赢得未来。

　　改革开放42年，泰和泰半程陪伴，倍感荣光。“法者，治之端也。”全面推进依法治国、努力建设法治中国，泰和泰全体同仁将秉持法治理念、坚守法治理想，培养专业人才、打造专业精神，风雨兼程，与国家同向，与时代同行。

　　深耕专业20年，泰和泰持续发力，深为自豪。“功以才成，业由才广。”泰和泰始终坚信品质提升和专业培养是落实发展规划的基石，不断升级人才培养战略，积极融入“一带一路”倡议大格局，致力于打造更加完善的全球法律服务网络体系。

　　过去20年，泰和泰以专业突破赢得了现在；未来，泰和泰以专业传承继往开来。20周年庆文丛的出版，是泰和泰人的经验总结、理性思考和执业探索，是泰和泰以专业虚心谋求行业互鉴的品格呈现，更是泰和泰建设百年律所进程中文化积淀的重要里程碑。

　　有字谜云：春夜喜雨。谜底为“泰”。好雨知时节，20华诞，泰风正劲、和帆正稳，泰和泰正全力构建全新云端知识管理体系，正强力布设以法律服务为引领的国际化、高端化、文化密集型服务产业生态集群，融于时代之变。

　　理查德·萨斯坎德写道：“法律机构和律师们正站在十字路口，20年之内将会遭遇剧烈变革，其变化程度将超过过去两个世纪的总和。”值此文丛付梓之时，2020年疫情仍在全球蔓延，世界经济格局和法律服务行业发展趋势已受到颠覆性影响，危机与机遇并存，戢鳞潜翼，思属风云，泰和泰已然提前布局，进行深度思考。

　　我们深知：“志之所趋，无远弗届。志之所向，无坚不入。”泰和泰，志愈坚，行愈远，将在巨变中迎接未来。

　　泰和泰律师事务所

　　二〇二〇年五月

　　自序

　　近年来，房地产开发企业涉及与商品房销售有关的纠纷和诉讼呈不断上升趋势。究其原因，一方面,买受人自身维权意识进一步加强，加之房价仍然以较快速度增长，买受人付出巨大资金购买房屋，对于购房结果的期望值越来越高，由此对于购房过程中产生的问题，其容忍度也就越来越低。另一方面,随着房地产市场的发展以及政府部门监管措施全面增强，开发商已不再具有强势地位，信息不对等优势已经逐步消失，而不少开发商不能及时调整以往基于习惯形成的销售方式和工作流程，忽略了风险控制措施，在遭受买受人质疑的情况下又未能采取合理有效的措施予以应对处理，以至于经常陷入纠纷中。以&ldqu